Ihr-Recht-Blog

12. Februar 2019

OLG Brandenburg zum Abschluss eines Architektenvertrages

Übergibt ein Architekten von ihm erstellte Pläne dem Bauherrn, ohne dass ihm der Bauherr zuvor einen entsprechenden Auftrag erteilt hat, liegt darin üblicherweise das Angebot auf Abschluss eines Architektenvertrags. Durch die Verwertung der Pläne gibt der Auftraggeber regelmäßig zu erkennen, dass diese seinem Willen entsprechen und er das Angebot des Architekten annimmt.

Hierauf hat das OLG Brandenburg mit Urteil vom 06.12.2018, Az. 12 U 24/17 hingewiesen.

Allerdings wies das OLG Brandenburg die Honorarklage des Architekten gleichwohl ab. Insoweit handelte es sich jedoch, worauf das OLG ausdrücklich hinwies, um einen speziellen Einzelfall, in dem einem Architekten trotz Verwertung der Planung aufgrund der Anzahl der Beteiligten, ihrer teilweise bestehenden Verflechtungen untereinander sowie der Vorgeschichte der Beplanung der Grundstücke ausnahmsweise kein Anspruch auf Honorar zustand.

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6. Februar 2019

LG Berlin zur Unterzeichnung eines Gewerberaummietvertrages “i. A.”

Nach Ansicht des LG Berlin ist die Schriftform nach § 550 BGB nicht eingehalten, sofern auf Seiten einer Partei der Mietvertrag mit dem Zusatz "i.A." unterschrieben wird, da die Erklärung nur als die eines Erklärungsboten verstanden werden kann ( LG Berlin, Urteil vom 07.11.2018, Az. 26 O 66/18).

In dem der Entscheidung zugrundeliegenden Sachverhalt hatten die Beklagten zu 1) und 2) am 11.7.2011 einen schriftlichen Mietvertrag über das Objekt Xxxxx 3 in Xxxx Berlin einschließlich Hof- und Gartenfläche zur Nutzung als Restaurant/ Biergarten gechlossen. Dabei wurde eine Mietzeit vom 15.7.2011 bis 30.6.2021 vereinbart. Durch Nachtrag vom 9.2.2012 wurden die Beklagten zu 3) und 4) als weitere Mieter in den Vertrag aufgenommen.
Für den Grundstückseigentümer Helmut K. und die ihn nach dem Vertragsrubrum vertretende Xxxxx Gewerbe- und Hausverwaltungsgesellschaft mbH (im Folgenden: Xxxx GmbH) unterzeichnete den Mietvertrag vom 11.7.2011 unter dem Firmenstempel der Vertreterin jemand, der seiner Unterschrift "i.A." voranstellte; den Nachtrag unterzeichnete über dem Firmenstempel der Vertreterin "i.A. S.".

Mit Schreiben vom 3.11.2017 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis zum 30.6.2018. Die Beklagten hatten den Einwand erhoben, die Kündigung vom 3.11.2017 sei ohne Wirkung, da der Vertrag fest bis 30.6.2021 geschlossen sei.

Das LG Berlin ging von einer wirksam Kündigung des Mietvertrages aus. Der von den Beklagten mit dem Voreigentümer des Grundstücks geschlossene und gemäß § 566 BGB auf die Klägerin übergangene Mietvertrag sei entgegen der Ansicht der Beklagten nicht bis zum 30.6.2021 fest geschlossen, sondern als Mietvertrag auf unbestimmte Zeit zu behandeln. Die für das Vertragsverhältnis im Hinblick auf die vereinbarte Mietzeit zwingend gemäß §§ 578, 550 BGB vorgeschriebene Schriftform ist durch den Vertrag nicht eingehalten, § 126 BGB. Zwar liegt ein schriftlicher Mietvertrag vor. Doch lässt sich diesem schriftlichen Vertrag selbst nicht entnehmen, dass dieser durch den Vermieter geschlossen und von ihm autorisiert ist. Indem der auf Seiten des Vermieters Unterzeichnende seine Unterschrift jeweils mit dem Kürzel "i.A." versehen hat, ist nicht davon auszugehen, dass er die Verantwortung für den Inhalt des Vertrages übernommen hat, zumal er selbst wiederum lediglich für den gesetzlichen Vertreter der Vertreterin des Vermieters handelte. Vielmehr kann seine Erklärung nur als die eines Erklärungsboten verstanden werden (§§ 133, 157 BGB). Es mag sich bei dem Unterzeichner zwar um jemanden gehandelt haben, der von der Vertreterin des Vermieters entsandt war, aber – der Zusatz "i.A." machte es deutlich – nicht um jemanden, der eine eigene Erklärung als Vertreter abgeben wollte. Dies gilt für den ebenfalls gemäß §§ 578, 550, 126 BGB formbedürftigen Nachtrag entsprechend. Ob, wie die Beklagten zu 1) und 2) geltend machen, während der Verhandlungen bei Unterzeichnung des Mietvertrages die unterzeichnende Mitarbeiterin der Xxxx GmbH mehrfach telefonisch wegen einzelner Regelungen bei dem Vermieter Rücksprache gehalten hat, ist unerheblich, weil es nichts daran ändert, dass sie den Vertrag eben nicht als Vertreter – der Vertreterin – sondern nur als Erklärungsbote unterschrieben hat, wobei die behaupteten Telefonate zudem die Unselbständigkeit der Unterzeichnerin deutlich machen. Lassen sich die maßgeblichen Umstände aus der Urkunde nicht entnehmen und mangelt es damit an der erforderlichen Form, führt dies gemäß § 550 BGB zwar nicht zur Unwirksamkeit des Mietvertrages, aber dazu, dass dieser auf unbestimmte Zeit lief.

29. Januar 2019

OLG Düsseldorf zum Ausschluß eines Angebotes bei fehlender elektronischer Signatur

Im Vergabeverfahren legt der Auftraggeber fest, ob das Angebot schriftlich und/oder elektronisch einzureichen ist. Ausreichend ist grundsätzlich die Übermittlung in Textform mithilfe elektronischer Mittel, bei der auf die eigenhändige Unterschrift verzichtet wird.

Der öffentliche Auftraggeber kann erhöhte Anforderungen an die Sicherheit der zu übermittelnden Daten stellen und eine fortgeschrittene elektronische Signatur oder eine qualifizierte elektronische Signatur des Bieters verlangen. Weist ein Angebot die geforderte elektronische Signatur nicht auf, ist es von der Wertung auszuschließen. Die fehlende elektronische Signatur unter dem Angebot kann nicht als "sonstiger Nachweis" nachgefordert werden.

Hierauf hat das OLG Düsseldorf mit Beschluss vom 05.09.2018, Az. Verg 32/18 abgehoben und den Nachprüfungsantrag eines Bieters, der zwar innerhalb der Angebotsfrist ein Angebot abgab, welches allerdings nicht mit der in der Aufforderung zur Angebotsabgabe vorgegebenen von der E-Vergabe Plattform des Bundes unterstützten fortgeschrittenen elektronischen Signatur oder qualifizierten elektronischen Signatur versehen war und deshalb ausgeschlossen wurde, zurückgewiesen.

24. Januar 2019

KG Berlin zur Überwachungspflicht des Architekten

Auch bei handwerklichen Selbstverständlichkeiten schuldet der Bauüberwacher eine Einweisung, die Entnahme von Stichproben und eine Endkontrolle.

Hierauf hat das KG Berlin mit Urteil vom 16.12.2015, Az. 21 U 81/14 hingewiesen, der BGH hat mit Beschluss vom 31.07.2018, Az. VII ZR 24/16    die Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen.

Die Intensität der Überwachungspflicht des mit der Objektüberwachung betrauten Architekten steigt, wenn es um schwierige Arbeiten von großer Bedeutung geht und die Handwerker schwach sind oder im Verlauf der Bauausführung Anhaltspunkte für deren Ungeeignetheit zutage treten. Weiter bedarf es besonderer Aufmerksamkeit, wenn die Bauausführung geändert und abweichend von vorheriger Planung gebaut wird, so das KG weiter.

16. Januar 2019

BGH: Kein Ausgleichsanspruch bei verzögerter Abfertigung wegen eines mehrstündigen Systemausfalls in einem Flughafenterminal

Der BGH hat mit Urteilen vom 15.01.2019, Az. X ZR 15/18 und Az. X ZR 85/18 ausgeführt, dass ein mehrstündiger Ausfall aller Computersysteme an den Abfertigungsschaltern eines Terminals außergewöhnliche Umstände im Sinne des Art. 5 Abs. 3 der Fluggastrechteverordnung – außergewöhnliche Umstände, die einen Ausgleichsanspruch des Fluggastes ausschließen -  begründen kann.

Ein Systemausfall, der darauf beruht, dass die Funktionsfähigkeit derartiger Einrichtungen durch einen technischen Defekt über einen längeren Zeitraum beeinträchtigt oder aufgehoben wird, stellt ein Ereignis dar, das von außen auf den Flugbetrieb des Luftverkehrsunternehmens einwirkt und dessen Ablauf beeinflusst. Ein derartiges Vorkommnis ist vom Beförderungsunternehmen – der Fluggesellschaft – jedenfalls nicht zu beherrschen, da die Überwachung, Wartung und Reparatur derartiger Einrichtungen nicht in seinen Verantwortungs- und Zuständigkeitsbereich fällt.

Der BGH hat weiter darauf hingewiesen, daß es unerheblich sei, ob die beklagte Fluggesellschaft, wie die Revisionen meinen, den Start des gebuchten Flugs hätten  verschieben, die Klägerinnen auf einen anderen Flug umbuchen oder einen zusätzlichen Flug zum Zielort hätte durchführen können. Selbst wenn darin der Fluggesellschaft zumutbare Maßnahmen gesehen würden, komme es hierauf nicht an, weil damit die für Art. 5 Abs. 3 der Fluggastrechteverordnung allein erhebliche Verspätung des vorliegend relevanten Fluges nicht hätte verhindert werden können, so der BGH.

8. Januar 2019

OLG Düsseldorf zu fiktiven Mängelbeseitigungskosten beim Immobilienkauf

Trotz der Entscheidung des VII. Zivilsenats des BGH vom 22.02.2018 (Az. VII ZR 46/17, IBR 2018, 196) verbleibt es im Kaufrecht bei dem Recht des Käufers, fiktive Mängelbeseitigungskosten im Rahmen des kleinen Schadensersatzes geltend machen zu können.

Hierauf hat das OLG Düsseldorf mit Urteil vom 09.10.2018, Az. 24 U 194/17 hingewiesen.

Ob o. a. Entscheidung des BGH Auswirkungen auf die Rechtsprechung zum Kaufrecht hat, sei noch nicht höchstrichterlich geklärt, so das OLG. Die für das Kaufrecht zuständigen Zivilsenate (V. und VIII.) des Bundesgerichtshofs haben bisher in ständiger Rechtsprechung unter Bezugnahme auf die bisherige Rechtsprechung des für Werkvertragsrecht zuständigen VII. Senats angenommen, dass ein Käufer seinen zu ersetzenden Schaden im Rahmen des kleinen Schadensersatzes auf der Grundlage der Mängelbeseitigungskosten unabhängig von einer Beseitigung des Mangels berechnen könne (vgl. BGH, Urteile vom 29. April 2015 – VIII ZR 104/14, Rz. 12; vom 11. Dezember 2015 – V ZR 26/15, Rz. 21; vom 04. April 2014, – V ZR 275/12, Rz. 33; vom 15. Juni 2012 – V ZR 198/11, Rz. 31).

Diese im vorliegenden Fall entscheidungserhebliche Frage beantwortet das OLG Düsseldorf  dahingehend, dass es jedenfalls für das Kaufrecht bei der bisherigen Rechtsprechung verbleibt. Die Änderung der Rechtsprechung zum Werkvertragsrecht beruht – auch nach den eigenen Ausführungen des VII. Zivilsenats des BGH (aaO, Rz. 70) – auf den Besonderheiten des Werkvertragsrechts. Zwar besteht nach den Erfahrungen des Senats in Fällen wie dem vorliegenden Immobilienkaufvertrag, bei dem der Käufer ein mängelbehaftetes Haus erwirbt, ebenfalls die Gefahr einer Überkompensation des Schadens. Allerdings kommt es nach Auffassung des Senats entscheidend darauf an, dass es im Werkvertragsrecht keines Anspruchs auf Erstattung fiktiver Mängelbeseitigungskosten bedarf, weil der Besteller ein Selbstvornahmerecht gem. §§ 634 Nr. 2, 637 BGB hat und in diesem Rahmen einen Vorschuss für die zur Beseitigung des Mangels erforderlichen Kosten verlangen kann. Eine entsprechende Norm gibt es im Kaufrecht hingegen nicht. Solange dies so bleibt, sollte der Käufer aber seinen Schaden anhand der fiktiven Mängelbeseitigungskosten bemessen können. Ansonsten müsste er u.U. erhebliche Kosten vorfinanzieren, was ihm in Anbetracht des vorangegangenen, meist finanzierten Kaufs der Immobilie tatsächlich gar nicht möglich sei, so der Senat.

3. Januar 2019

BGH zur Übermittlung eines fristgebundenen Schriftsatzes per Telefax (“Mitternachtsfax”)

Bei der Übermittlung eines fristgebundenen Schriftsatzes per Telefax muss der Absender die Belegung des Empfangsgeräts des Gerichts durch andere eingehende Sendungen – insbesondere auch in den Abend- und Nachtstunden – in Rechnung stellen und zusätzlich zur eigentlichen Sendedauer eine Zeitreserve („Sicherheitszuschlag“)von etwa 20 Minuten einplanen, um gegebenenfalls durch Wiederholung der Übermittlungsvorgänge einen Zugang des zu übersendenden Schriftsatzes bis zum Fristablauf zu gewährleisten, so der BGH mit Beschluss vom 23.10.2018, Az. III ZB 54/18 (AnwBl online 2019, 69). Entsprechend hat der BGH einen Wiedereinsetzungsantrag zurückgewiesen; der Rechtsanwalt hatte 18 Minuten vor Fristablauf begonnen zu faxen, so daß der Berufungsbegründungsschriftsatz erst zwischen 00:01 Uhr und 00:04 Uhr und damit nach Fristablauf beim Berufungsgericht einging.

Bei der Versendung mehrerer fristgebundener Schriftsätze ist der Sicherheitszuschlag entsprechend zu erhöhen, wobei der BGH offenließ, ob dann für jeden Schriftsatz 20 Minuten einzukalkulieren sind. Im entschiedenen Fall standen für 3 Schriftsätze insgesamt 30 Minuten zur Verfügung, was der BGH als auf jeden Fall nicht ausreichend ansah.

13. Dezember 2018

OLG Zweibrücken zur Bindung des Architekten an seine Schlussrechnung sowie zum Beginn der Verjährung der Gewährleistungsansprüche

Ein Architekt hat Anspruch auf das Mindesthonorar nach HOAI. Er ist an eine erteilte Schlussrechnung, in der er sein Honorar unvollständig berechnet hat, grundsätzlich nicht gebunden.  Der Architekt kann ausnahmsweise daran gehindert sein, seine in einer Schlussrechnung nicht berechnete (weitere) Forderung durchzusetzen, wenn der Auftraggeber auf eine abschließende Berechnung des Honorars vertrauen durfte und sich im berechtigten Vertrauen auf deren Endgültigkeit in schutzwürdiger Weise so eingerichtet hat, dass ihm eine Nachforderung nicht mehr zugemutet werden kann. Der BGH hat  mit nunmehr mitgeteiltem Beschluss vom 05.06.2018, Az. VII ZR 228/16  die Nichtzulassungsbeschwerde gegen das entsprechende Urteil des OLG Zweibrücken vom 02.09.2016, Az. 2 U 29/15 zurückgewiesen.

Das OLG Zweibrücken hatte bei dem ihm vorliegende Sachverhalt eine illoyal verspätete Geltendmachung eines weitergehenden Honoraranspruchs des Architekten bejaht und Verwirkung angenommen. Das Zeitmoment war aus Sicht des Senates  unproblematisch anzunehmen. Die erste Schlussrechnung hatte der Architekt  zeitnah nach Beendigung des Projekts erteilt. Zwischen dieser Erteilung und der ersten Nachberechnung vom 31. Oktober 2005 liegen knapp 10 Jahre; weitere Nachberechnungen mit deutlich höheren Forderungen erfolgten nach über 17 Jahren; die letzten – nochmals deutlich höheren Honorarschlussrechnungen sind mehr als 20 Jahre später
erteilt worden.

Auch das Umstandsmoment ist aus Sicht des OLG im vorliegenden Fall unter Berücksichtigung aller konkreten Umstände erfüllt. Die Auftraggeberin durfte davon ausgehen, dass der Architekt in der Schlussrechnung vom 15.Januar 1996 das ihm nach der HOAI zustehende Honorar für seine Tätigkeit abschließend
berechnet hatte und jedenfalls keine darüber hinausgehenden Honoraransprüche mehr geltend machen wird. Bereits in seinem Begleitschreiben zu dieser Schlussrechnung hat der Architekt ausgeführt, er könne jetzt die Honorarschlussrechnung für das Bauvorhaben erstellen, nachdem ihm
sämtliche Handwerkerrechnungen vorlägen. Einen Vorbehalt hat er nicht erklärt; aus Sicht der Auftraggeberin war das dahin zu verstehen, dass der Architekt für seine Leistungen den in der übermittelten Schlussrechnung ausgewiesenen Betrag beanspruchte. Mit Nachforderungen musste sie nicht rechnen.

Nachdem die Auftraggeberin die Schlussrechnung erhalten und unter Vorhalt des vereinbarten niedrigeren Pauschalhonorars Einwendungen gegen die Höhe des berechneten Honorars erhoben hat, hat der Architekt ihr gegenüber zunächst selbst und alsdann durch seinen Rechtsanwalt erklären lassen, er habe in der abschließenden Honorarrechnung vom 15. Januar 1996 das ihm nach den gesetzlichen Vorschriften – nämlich der HOAI – zustehende Honorar berechnet, er müsse zwingend nach der HOAI abrechnen und dürfe nicht weniger verlangen, das Honorar sei deshalb auch nicht verhandelbar.
Es hätte in der damaligen Situation nahegelegen, zur Verteidigung der von der Auftraggeberin als überhöht beanstandeten Honorarforderung darauf hinzuweisen, dass für die erbrachten Leistungen nach der HOAI sogar ein deutlich höheres Honorar verlangt werden könne (müsse) und der Architekt zu Gunsten der Auftraggeberin bei den der Berechnung zu Grunde zu legenden anrechenbaren Kosten des Objekts einzelne Gewerke außer acht gelassen und das Objekt lediglich in Honorarzone III eingeordnet habe. Die zur Rechtfertigung des berechneten Honorars abgegebenen Erklärungen konnte die mit dem Regelungswerk der Architektenvergütung nicht vertraute Auftraggeberin nur dahin verstehen, dass der Architekt das ihm nach der HOAI zustehende Honorar vollständig berechnet hat. Von einer unvollständigen und damit nach den Erklärungen des Architekten und seines Rechtsanwalts unzulässigen, pflichtwidrigen Abrechnung konnte sie nicht ausgehen, so das OLG.

Soweit sich der beklagte Architekt hinsichtlich von ihm zu vertretender Mängel auf Verjährung berufen hatte, wies das OLG Zweibrücken darauf hin, dass die Verjährung beginnt grundsätzlich mit der Abnahme des Werks und eine Abnahme der Leistungen des Architekten- unstreitig – nicht erfolgt sei.
Von einer Abnahmeverpflichtung der Auftraggeberin wegen Abnahmereife des vertragsgemäß hergestellten Werks (§ 640 Abs. 1 BGB a.F.) vor dem 24. Dezember 1999 (fünf Jahre vor Klageeinreichung) kann nach dem Sach- und Streitstand nicht ausgegangen werden. Die Abnahme des Architektenwerks fällt nicht mit der Abnahme des Bauwerks zusammen. Ist ein Architekt – wie hier – auch zur Erbringung der Leistungsphase 9 (hier nach § 15 Abs. 2 Nr. 9 HOAI 1991) verpflichtet, also zur Überwachung der Mängelbeseitigung durch die bauausführenden Unternehmer innerhalb der Gewährleistungsfristen und zur Dokumentation des Gesamtergebnisses, so ist das Architektenwerk erst dann abnahmereif hergestellt, wenn auch diese Leistungen erbracht sind. Die Verjährung der Gewährleistungsansprüche aus einem Vollarchitekturvertrag beginnt daher frühestens mit Ablauf der in der Regel ebenfalls fünf Jahre betragenden Gewährleistungsfristen gegenüber den am Bau beteiligten Unternehmern (BGH Urteile vom 10. Oktober 2013 – VII ZR 19/12 Rz. 29 und vom 10. Februar 1994 – VII ZR 20/93).

7. Dezember 2018

BGH zum einheitlichen Einbau von Rauchmeldern in Wohnungseigentumsgemeinschaften

Der BGH hat mit Urteil vom 7. Dezember 2018, Az. V ZR 273/17 entschieden, dass Wohnungseigentümer bei Bestehen einer entsprechenden landesrechtlichen Pflicht den zwingenden Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern durch die Gemeinschaft in allen Wohnungen auch dann wirksam beschließen können, wenn dadurch Wohnungen einbezogen werden, in denen Eigentümer bereits Rauchwarnmelder angebracht haben.

Der Beschluss entspricht nach Ansicht des BGH ordnungsmäßiger Verwaltung. Indem der Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern für das gesamte Gebäude "in eine Hand" gelegt werden, wird ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet. Durch die einheitliche Anschaffung und die einheitliche Regelung der Wartung und Kontrolle kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sicherstellen, dass die Rauchwarnmelder den einschlägigen DIN-Normen entsprechen und durch qualifiziertes Fachpersonal installiert und gewartet werden. Eine solche Regelung "aus einer Hand" minimiert zudem versicherungsrechtliche Risiken. Es entspricht regelmäßig billigem Ermessen, wenn die Wohnungseigentümer diesen Interessen den Vorzug geben gegenüber den Interessen solcher Eigentümer, die in ihren Wohnungen bereits eigene Rauchwarnmelder betreiben und deshalb von einer einheitlichen Regelung ausgenommen werden möchten. Individuelle Lösungen führen insbesondere in größeren Wohnungseigentumsgemeinschaften zur Unübersichtlichkeit und zu einem erheblichen Mehraufwand für den Verwalter bei der Prüfung, ob im jeweiligen Einzelfall die Einbau- und Wartungspflicht erfüllt und der Nachweis darüber geführt ist. Wie ein solcher Nachweis aussehen soll, ist zudem unklar. Das kann zu Lücken in der Gebäudesicherheit führen. Aber auch in kleineren Gemeinschaften ist das den Wohnungseigentümern eingeräumte Ermessen nicht überschritten, wenn die Gemeinschaft den praktikabelsten und sichersten Weg zur Erfüllung der Pflicht zum Einbau und zur Wartung von Rauchwarnmeldern wählt. Demgegenüber ist die finanzielle Mehrbelastung des Wohnungseigentümers, der seine Wohnung bereits mit Rauchwarnmeldern ausgestattet hat, gering.

6. Dezember 2018

BGH: Keine Mietminderung bei Schimmelpilzgefahr!

Allein schon die Gefahr von Schimmelbildung rechtfertigt noch keine Mietkürzung. Entsprechend hat dies der BGH mit Urteilen vom 5. Dezember 2018, Az. VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18 entschieden und darauf hingewiesen, dass Wärmebrücken in den Außenwänden nicht als Sachmangel einer Mietwohnung anzusehen sind, wenn dieser Zustand mit den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen in Einklang steht.

In beiden Verfahren hatte das Berufungsgericht (Vorinstanzen: VIII ZR 271/17: Amtsgericht Reinbek, Urteil vom 7. April 2017, Az. 13 C 682/14 sowie Landgericht Lübeck,  Urteil vom 17. November 2017, Az. 14 S 107/17; VIII ZR 67/18: Amtsgericht Reinbek, Urteil vom 23. Dezember 2016, Az. 17 C 288/15 sowie Landgericht Lübeck, Urteil vom 15. Februar 2018; Az. 14 S 14/17) eine Minderung der jeweiligen Bruttomiete festgestellt und im Verfahren VIII ZR 271/17 die Beklagte überdies zur Zahlung eines Kostenvorschusses in Höhe von 12.000 € zur Anbringung einer Innendämmung verurteilt. Dies hat es jeweils (unter anderem) maßgeblich auf die Erwägung gestützt, dass in den Wohnungen in den Wintermonaten aufgrund von Wärmebrücken in den Außenwänden eine "Gefahr der Schimmelpilzbildung" bestehe. Zwar hätten die Wohnungen zur Zeit ihrer Errichtung den geltenden Bauvorschriften und DIN-Vorgaben sowie den damaligen Regeln der Baukunst entsprochen. Nach der Verkehrsanschauung dürfe ein Mieter allerdings auch ohne besondere vertragliche Vereinbarung stets einen "Mindeststandard zeitgemäßen Wohnens" erwarten, der heutigen Maßstäben gerecht werde. Auf Grundlage der heute gültigen DIN-Vorschriften ergebe sich angesichts der Wärmebrücken in beiden Wohnungen jedoch ein konkretes Risiko der Schimmelpilzbildung, welches die Mieter allein mit "alltagsüblichem Lüftungs- und Heizverhalten" nicht verhindern könnten. Denn von einem Mieter könne nicht verlangt werden, dass er ein Schlafzimmer auf mehr als 16 Grad und die übrigen Zimmer auf mehr als 20 Grad beheize oder darauf verzichte, seine Möbel ohne Abstand an den Außenwänden aufzustellen. Auch ein sogenanntes Querlüften ("Durchzug") könne dem Mieter nicht abverlangt werden; vielmehr sei lediglich ein zweimaliges Stoßlüften von bis zu zehn Minuten pro Tag zumutbar.

Dem ist der BGH entgegengetreten und hat darauf hingewiesen,  dass ein Mangel, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert und deshalb dem Mieter (unter anderem) ein Recht zur Mietminderung (§ 536 Abs. 1 BGB) sowie einen Anspruch auf Mangelbeseitigung (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) gewährt, eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand voraussetze. Ohne besondere Vereinbarung der Mietvertragsparteien kann der Mieter dabei nach der Verkehrsauffassung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist. Gibt es zu bestimmten Anforderungen technische Normen, ist jedenfalls deren Einhaltung geschuldet. Dabei ist nach gefestigter Senatsrechtsprechung grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen. Diesem Maßstab entsprechen die Wohnungen der Kläger jedoch, so dass ein Sachmangel nicht vorliegt. Denn in den Jahren 1968 bzw. 1971 bestand noch keine Verpflichtung, Gebäude mit einer Wärmedämmung auszustatten und war demgemäß das Vorhandensein von Wärmebrücken allgemein üblicher Bauzustand.

Die gegenteilige Rechtsauffassung des Berufungsgerichts, das einen Mangel der Mietsache aus vermeintlichen Höchstwerten zumutbarer Lüftungsintervalle und von ihm aufgestellter "Grundsätze zeitgemäßen Wohnens" hergeleitet hat, hat der BGH als mit geltendem Recht nicht vereinbar angesehen. Sie lässt sich auch nicht unter Rückgriff auf eine Senatsentscheidung begründen, die in einem speziellem Fall zu den Anforderungen an die Elektroinstallation einer Wohnung ergangen ist (vgl. Senatsurteil vom 26. Juli 2004 – VIII ZR 281/03, NJW 2004, 3174) und die darauf abstellt, dass nach der Verkehrsanschauung auch in einer Altbauwohnung ein Mindeststandard der Elektroinstallation erwartet werden kann, die den gleichzeitigen Betrieb von zwei Elektrogeräten ermöglicht. Auf die Beschaffenheit der Wohnung bezüglich der Wärmedämmung ist diese Entscheidung nicht übertragbar.

Die Berufung des Landgerichts auf Erfordernisse "zeitgemäßen Wohnens" rechtfertigt es insbesondere nicht, die geschuldete Beschaffenheit einer Mietwohnung hinsichtlich der Wärmedämmung nicht nach den oben genannten Maßstäben, sondern – unter einseitiger Berücksichtigung von Mieterinteressen – allein danach zu bestimmen, was der Mieter unter Zugrundelegung heutiger Bauvorschriften erwarten dürfe und ihm an Lüftungs- und Heizverhalten nach einem abstrakt-generellen Maßstab zuzumuten sei. Letztlich läuft die Argumentation des Berufungsgerichts darauf hinaus, einen anderen als den im geltendem Recht vorgesehenen Mangelbegriff zu schaffen und auf diesem Wege auch für eine nicht sanierte oder eine nicht grundlegend modernisierte Altbauwohnung und unabhängig von entsprechenden konkreten Vereinbarungen der Mietvertragsparteien einen Neubaustandard zugrunde zu legen. Dies ist ersichtlich rechtsfehlerhaft.

Auch trifft die Annahme des Berufungsgerichts nicht zu, das den Klägern zur Vermeidung von Schimmelpilzbildung abzuverlangende Lüftungsverhalten sei für einen Mieter unzumutbar. Das einem Mieter zuzumutende Wohnverhalten, insbesondere bezüglich der Lüftung der Wohnräume, ist jeweils unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls zu bestimmen. Vorliegend ist der gerichtliche Sachverständige zu dem Ergebnis gekommen, dass ein täglich zweimaliges Stoßlüften von rund 15 Minuten beziehungsweise ein täglich dreimaliges Stoßlüften von rund 10 Minuten ausreiche, um eine Schimmelpilzbildung an den Außenwänden zu vermeiden und sich im Falle von "Querlüften" (gleichzeitiges Öffnen mehrerer Fenster) die erforderliche Lüftungszeit auf ein Drittel der angegebenen Zeiten reduziere. Dafür, dass ein solches Lüftungsverhalten generell unzumutbar sei, sieht der BGH keine Anhaltspunkte.

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