Ihr-Recht-Blog

2. Dezember 2020

BGH zur Mängelbeschreibung durch den Auftraggeber

Bei Mängelansprüchen genügt der Auftraggeber den Anforderungen an ein hinreichend bestimmtes Mangelbeseitigungsverlangen wie auch an eine schlüssige Darlegung eines Mangels im Prozess, wenn er die Erscheinungen, die er auf vertragswidrige Abweichungen zurückführt, hinlänglich deutlich beschreibt. Er ist nicht gehalten, die Mangelursachen im Einzelnen zu bezeichnen (sog. Symptomtheorie).

in dem dieser Entscheidung des BGH vom 04.11.2020 zugrundliegenden Sachverhalt trug der Auftraggeber vor, dass "das Brüstungsblech auf der rechten Mauer der Tiefgaragenzufahrt ein Gefälle in die falsche Richtung habe, was zu Hinterfeuchtungen und Putzabsprengungen führe",; er verwies ergänzend auf näher bezeichnete Bilder in dem Gutachten eines Privatsachverständigen. Damit hatte er den von ihm behaupteten Mangel "falsches Gefälle der Blechabdeckung" einschließlich der hierdurch verursachten nachteiligen Folgen hinreichend deutlich beschrieben, so der BGH. Weitere Angaben dazu, welcher Art das Gefälle sei und wie es bei fachgerechter Ausführung konkret sein müsste, sind nach dieser Ansicht für die schlüssige Darlegung des Mangels ebensowenig erforderlich, wie dessen Erkennbarkeit für das Gericht auf den in Bezug genommenen Bildern.

Der BGH verwies in diesem Zusammenhang noch einmal auf seine ständige Rechtsprechung, wonach ein Sachvortrag schlüssig ist, wenn der Anspruchsteller Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet sind, das geltend gemachte Recht als in seiner Person entstanden erscheinen zu lassen (vgl. z.B. BGH, Beschluss vom 16. November 2016 – VII ZR 314/13 Rn. 22, BauR 2017, 206; Beschluss vom 6. Februar 2014 – VII ZR 160/12 Rn. 12, NZBau 2014, 221). Bei Mängelansprüchen genügt der Besteller den Anforderungen an ein hinreichend bestimmtes Mangelbeseitigungsverlangen wie auch an eine schlüssige Darlegung eines Mangels im Prozess, wenn er die Erscheinungen, die er auf vertragswidrige Abweichungen zurückführt, hinlänglich deutlich beschreibt. Er ist nicht gehalten, die Mangelursachen im Einzelnen zu bezeichnen (sogenannte Symptomtheorie, st. Rspr.; vgl. z.B. BGH, Beschluss vom 24. August 2016 – VII ZR 41/14 Rn. 22 m.w.N., BauR 2017, 106 = NZBau 2016, 746; Urteil vom 21. Dezember 2000 – VII ZR 192/98, BauR 2001, 630 = NZBau 2001, 195).

25. November 2020

OVG Nordrhein-Westfalen zur Löschung eines Architekten aus der Architektenliste

Ein Architekt ist aus der Architektenliste zu löschen, wenn nach der Eintragung Tatsachen eintreten oder bekannt werden, aus denen sich ergibt, dass er die für die Wahrnehmung der Berufsaufgaben erforderliche Zuverlässigkeit nicht mehr besitzt. Das ist regelmäßig dann anzunehmen, wenn ein Architekt überschuldet ist und über kein tragfähiges Sanierungskonzept verfügt, das den Schluss auf einen baldigen Schuldenabbau rechtfertigt. Ein erfolgsversprechendes Sanierungskonzept liegt etwa dann vor, wenn ein verbindlicher und von den Gläubigern akzeptierter Tilgungsplan existiert, dem konkrete Ratenzahlungen und insbesondere das Ende der Rückführung der gesamten Rückstände zu entnehmen sind, der Architekt vereinbarten Ratenzahlungen nachkommt und währenddessen keine Vollstreckungsmaßnahmen gegen ihn eingeleitet werden können.

Hierauf hat das OVG Nordrhein-Westfalen mit Beschluss vom 30.06.2020, Az. 4 B 673/19 hingewiesen und die Beschwerde eines Architektengegen die Versagung vorläufigen Rechtsschutzes durch den Beschluss des Verwaltungsgerichts Minden vom 10.05.2019 zurückgewiesen. Dieser hatte sich gegen einen Löschungsbeschluss wegen Überschuldung gewandt und beantragt, die aufschiebende Wirkung seiner gegen den Beschluss erhobenen Klage im Wege des Eilverfahrens wiederherzustellen.

Mit der Löschung aus der Architektenliste verliert der Architekt das Recht, die Berufungsbezeichnung "Architekt" weiterhin zu führen. Gleichzeitig verliert er seine Bauvorlageberechtigung. Die hierin liegenden erheblichen Beeinträchtigungen, die es dem Betroffenen natürlich zu dem erschweren, seine Finanzen wieder zu ordnen, stellen nach herrschender Rechtsprechung auch unter Verhältnismäßigkeitgesichtspunkten keinen Hinderungsgrund für eine Löschung dar. Hier wird seitens der Rechtsprechung auch darauf verwiesen, dass der Betroffene ja durchaus seinen Beruf grundsätzlich weiter ausüben könne, eben aber nicht mehr unter Bezeichnung Architekt und nicht mehr mit Bauvorlageberechtigung.

17. November 2020

OLG Dresden zur Hemmung der Verjährung bei Verhandlungen über Nachträge

Der BGH hat mit Nichtzulassungsbeschluss vom 02.07.2020, Az. VII ZR 36/19 die Nichtzulassungsbeschwerde gegen ein Urteil des OLG Dresden vom 30.01.2019, Az. 12 U 961/18 zurückgewiesen, mit welchem sich das OLG Dresden mit der Hemmung der Verjährung bei Verhandlungen über Nachträge auseinandergesetzt hat.

Das OLG hatte darauf hingewiesen, dass die Frage, welche Ansprüche von einer die Verjährung hemmenden Verhandlung umfasst sind, durch den Gegenstand der Verhandlung bestimmt wird. Sie erstreckt sich im Zweifel auf alle Ansprüche, die der im Streit befindliche Lebenssachverhalt hervorbringt. Die Verjährungshemmung wirkt ausnahmsweise nicht für einen abtrennbaren Teil des gesamten Anspruchs, wenn die Parteien ersichtlich nur über einen anderen Teil verhandelt haben. Beantragt der Auftragnehmer die Durchführung eines Schlichtungsverfahrens nach § 18 Abs. 2 VOB/B und bezeichnet er darin zwei bestimmte Nachträge als Streitgegenstand des Verfahrens, wird nur die Verjährung des Vergütungsanspruchs für diese Nachträge gehemmt.

In dem der Entscheidung zugrundeliegenden Sachverhalt hatte die Klägerin im Auftrag der Beklagten Rohbauarbeiten am Bauvorhaben Neubau Landesamt für Umwelt, Landwirtschaft und Geologie in X. durchgeführt und unter dem 09.02.2012  die Klägerin Schlussrechnung gelegt und hierbei und unter Berücksichtigung geleisteter Abschlagszahlungen einen restlichen Zahlungsanspruch von 820.239,38 EUR ermittelt. Gegenstand der Schlussrechnung waren auch zwei Nachträge über insgesamt 614.335,98 EUR, die zum einen Mehrkosten wegen einer Bindefristverlängerung (2. Nachtrag über 364.524,78 EUR netto) sowie zum anderen Mehrkosten wegen Bauzeitverschiebungen (4. Nachtrag über 249.811,20 EUR netto) betrafen. Die Vergütung beider Nachträge lehnte der S. (im Folgenden S.) für den Beklagten ab und ermittelte – unter Berücksichtigung weiterer Kürzungen – in seiner Schlussrechnungsprüfung vom 26.03.2012 noch einen restlichen Zahlungsanspruch der Klägerin von 23.122,71 EUR.

Mit Schreiben vom 19.10.2012 beantragte die Klägerin die Durchführung eines Schlichtungsverfahrens nach § 18 Abs. 2 VOB/B und bezeichnete darin die Nachträge Nr. 2 und 4 als Streitgegenstand dieses Verfahrens. Mit Bescheid vom 16.05.2014 lehnte die Beklagte die diesbezüglichen Ansprüche der Klägerin ab. Diese legte hiergegen unter dem 09.07.2014 Einspruch ein.

Mit Schreiben vom 10.02.2017 bat die Klägerin die Beklagte um Auszahlung des unstreitigen Schlussrechnungsguthabens i.H.v. 23.122,71 EUR. Diese lehnte eine Zahlung mit Schreiben vom 02.03.2017 unter Hinweis auf zwischenzeitlich eingetretene Verjährung ab.

Auch nach Ansicht des OLG Dresden wurde die Verjährung dieses (Teil-)Anspruchs  nicht gemäß § 203 BGB, § 18 Abs. 2 Ziffer 2 VOB/B durch die Verhandlung über die  Nachträge gehemmt.

Die Hemmung der von § 203 BGB erfassten Ansprüche wird durch den Gegenstand der Verhandlungen bestimmt. Sie erstreckt sich im Zweifel auf alle Ansprüche, die der im Streit befindliche Lebenssachverhalt hervorbringt (BGH, Urteil vom 05.06.2014 – VII ZR 285/12; MüKo-Grothe, BGB, 8. Aufl., zu § 203 Rn. 7; Schmidt-Räntsch in Erman, BGB, 15. Aufl., zu § 203 Rn. 7). Dabei wirkt allerdings nach einhelliger Auffassung die Verjährungshemmung ausnahmsweise nicht für einen abtrennbaren Teil des gesamten Anspruchs, wenn die Parteien ersichtlich nur über einen anderen Teil verhandelt haben. An eine solche Beschränkung sind strenge Anforderungen zu stellen, sie muss sich aus dem Willen der Verhandlungsparteien eindeutig ergeben (BGH, aaO.; BGH, Urteil vom 19.11.1997 – IV ZR 357/96; MüKo-Grothe, aaO.; Schmidt-Räntsch in Erman, aaaO.). Für den Gläubiger muss insoweit zweifelsfrei feststehen, dass ein Teil der Forderungen nicht Gegenstand der Verhandlungen ist – sei es, weil der Schuldner hinsichtlich eines bestimmten Forderungsteils jegliche Zahlungen endgültig ablehnt (vgl. MüKo-Grothe, aaO.), sei es, weil ein bestimmter Teil zwischen den Parteien offensichtlich außer Streit steht.

Nach diesen Grundsätzen ist vorliegend davon auszugehen, dass sich die Verhandlungen der Parteien – ebenso wie das Schlichtungsverfahren nach § 18 Abs. 2 VOB/B – ausschließlich auf den Vergütungsanspruch der Klägerin für die in Streit stehenden Nachträge und damit auf die Frage bezogen, ob der Klägerin aus ihrer Schlussrechnung ein über den von der Beklagten anerkannten Saldo hinausgehender Zahlungsanspruch zustehe, so das OLG.

Diese Beschränkung ergibt sich nach Ansicht des Senats eindeutig aus dem urkundlich belegten Verhandlungsablauf. So habe die Klägerin selbst in ihrem Antrag vom 19.10.2014 ausschließlich die Nachträge Nr. 2 und Nr. 4 als Streitgegenstand des Schlichtungsverfahrens bezeichnet und auch der Bescheid der Beklagten vom 16.05.2014 bezieht sich nur hierauf. Dass der vorliegend streitgegenständliche Schlussrechnungssaldo zu keinem Zeitpunkt Gegenstand des Verfahrens nach § 18 Abs. 2 VOB/B war und bis 2017 auch ansonsten in keiner Weise von den Parteien erörtert wurde, ist unstreitig. Für derartige Erklärungen bestand – wie beide Parteien im Laufe des Rechtsstreits wiederholt bestätigt haben – auch keinerlei Anlass, weil der sich aus dem anerkannten Teil der Schlussrechnung ergebende Zahlungsanspruch von der Beklagten in keiner Weise in Frage gestellt wurde. Damit konnte dieser unstreitige Anspruch entsprechend verjähren.

11. November 2020

OLG Schleswig: Einstellung der Leistungen durch Auftragnehmer bei Veränderungen der bereits erbrachten Bauleistung durch Auftraggeber

Das OLG Schleswig hat sich mit Urteil vom 04.09.2020, Az. 1 U 48/18 mit einem der Fälle befasst, in denen der Auftraggeber einer Werkleistung vor Abschluss der Arbeiten durch den Auftragnehmer und Abnahme der Werkleistung Veränderungen an den Bauleistungen vornimmt.

Das OLG Schleswig hat darauf hingewiesen, dass es bei einem Werkvertrag Sache des Unternehmers ist, mit welchen Mitteln er den vertraglich geschuldeten Erfolg herbeiführt, also das geschuldete Bauwerk herstellt. Sofern nicht der Bauherr die hierfür zu verwendenden Gegenstände stellt, verbleiben die Bauteile zunächst im Eigentum des Unternehmers, bis er sie spätestens bei Abnahme des Gesamtwerks an den Besteller übereignet.

Der Besteller ist nicht befugt, ohne Zustimmung des Unternehmers oder eine ausdrückliche vertragliche Vereinbarung wesentliche Änderungen an einzelnen Gegenständen oder dem Gesamtwerk vorzunehmen.

Letztendlich darf der Unternehmer die weitere Erstellung eines Werks verweigern, wenn der Besteller vor Abnahme wesentliche Veränderungen an Bauteilen vornimmt. Ein gegebenenfalls zuvor bestehender Verzug endet hierdurch, so das OLG.

4. November 2020

BGH: Auch im Verhältnis zum Architekten kein Schadensersatz in Höhe der fiktiven Mängelbeseitigungskosten

Auch im Verhältnis zum Architekten scheidet hinsichtlich der von ihm zu vertretenden Planungs- oder Überwachungsfehler, die sich im Bauwerk bereits verwirklicht haben, ein Zahlungsanspruch in Höhe der fiktiven Mängelbeseitigungskosten betreffend das Bauwerk aus (Bestätigung von BGH, IBR 2018, 208). Aufgrund dessen kommt auch eine auf dieser Schadensbemessung beruhende Kürzung unter dem Gesichtspunkt von Sowieso-Kosten nicht in Betracht.

Der BGH hat mit Urteil vom 24.09.2020, Az. VII ZR 91/18 die Entscheidung des OLG Hamm vom 02.03.2018, Az. 12 U 113/16, mit welcher ein Architekt zur Zahlung eines Schadensersatzes bemessen an fiktiven Mängelbeseitigungskosten wegen Planungsfehlern hinsichtlich Flachdächer verurteilt worden war, aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen, um die Höhe des von der Klägerin geltend gemachten Schadensersatzanspruchs wegen der Mängel der Flachdächer neu festzustellen und zu bemessen. Hierzu muss die Klägerin zunächst auf der Grundlage der Rechtsauffassung des Senats Gelegenheit bekommen, ihren Schaden anderweitig darzulegen und zu beziffern. Sodann wird das Berufungsgericht nach Anhörung der Parteien Feststellungen zur Schadenshöhe neu zu treffen haben, so der BGH.

28. Oktober 2020

OLG Saarbrücken zur Beratungspflicht eines Fertighausherstellers

Ein Vertrag über die Herstellung und Lieferung eines Fertighauses ist ein Werkvertrag (Anschluss an BGH, NJW 1983, 1489). Verpflichtet sich der Unternehmer dazu, das Fertighaus nach den anerkannten Regeln der Technik zu errichten, schuldet er einen üblichen Qualitäts- und Komfortstandard. Wird ein üblicher Qualitäts- und Komfortstandard geschuldet, muss sich das einzuhaltende Schalldämm-Maß an dieser Vereinbarung orientieren. Anhaltspunkte können sich aus den Regelwerken der Schallschutzstufen II und III der VDI-Richtlinie 4100 aus dem Jahre 1994 oder aus dem Beiblatt 2 zur DIN 4109 ergeben (Anschluss an BGH, IBR IBR 2007, 473). Ein Fertighaushersteller muss sich im Rahmen der Vertragsverhandlungen mit dem Bauherrn ausführlich mit den schallschutztechnischen Anforderungen an das Bauwerk auseinandersetzen. Unterlässt er dies, liegt ein gravierender Planungsfehler vor.

Hierauf hat das OLG Saarbrücken unter Bezugnahme auf die zitierte Rechtsprechung des BGH mit Urteil vom 30.07.2020, Az. 4 U 11/14 hingewiesen.

Hinsichtlich des geschuldeten Schallschutzes hat sich das OLG Saarbrücken in seiner Entscheidung auf die Rechtsprechung des BGH gestützt, wonach bezüglich des Schallschutzes keine verbindliche Regelung in einer DIN existiert. Die DIN 4109 ist veraltet (vgl. Kniffka/Koeble, aaO., 11. Teil, Rdn. 323). Daher ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs im Einzelfall durch Auslegung des Vertrags zu ermitteln, welcher Luftschallschutz geschuldet ist (vgl. BGH, Urt. v. 14.06.2007, Az. VII ZR 45/06, BGHZ 172, 346 – 360; BGH, Urt. v. 05.06.2009, Az VII ZR 54/07, BGHZ 181, 225 – 233; Kniffka/Koeble, aaO., 11. Teil, Rdn. 323). Soweit  keine konkreten Gesichtspunkte für ein bestimmtes Schalldämmmaß vorhanden sind, ist ein üblicher Qualitäts- und Komfortstandard geschuldet (vgl. BGH, Urt. v. 14.06.2007 – VII ZR 45/06, BGHZ 172, 346 – 360; BGH, Urt. v. 05.06.2009 – VII ZR 54/07, BGHZ 181, 225 – 233; Kniffka/Koeble, aa0., 11. Teil, Rdn. 323).

Dabei sind die Mindestwerte der DIN 4109 nicht (allein) heranzuziehen, da diese lediglich Mindestanforderungen zur Vermeidung unzumutbarer Belästigungen regeln. Anhaltspunkte können sich dagegen aus den Regelwerken der Schallschutzstufen II und III der VDI-Richtlinie 4100 aus dem Jahr 1994 oder aus dem Beiblatt 2 zur DIN 4109 ergeben (vgl. BGH, Urt. v. 14.06.2007 – VII ZR 45/06, BGHZ 172, 346 – 360; BGH; Urt. v. 05.09.2009 – VII ZR 54/07, BGHZ 181, 225 – 233; Kniffka/Koeble, aaO., 11. Teil, Rdn. 323). Will der Unternehmer von einem üblichen Qualitäts- und Komfortstandard abweichen, dann muss er darauf hinweisen und über die Folgen einer solchen Bauweise für die Wohnqualität aufklären, wofür der Verweis auf "Schalldämmung nach DIN 4109" nicht genügt (vgl. BGH, Urt. v. 04.06.2009, Az. VII ZR 54/07, BGHZ 181, 225 – 233; Kniffka/Koeble, aaO., 11. Teil, Rdn. 323).

Was ein für das konkrete Objekt üblicher Qualitäts- und Komfortstandard ist, ist durch die Hinzuziehung eines Sachverständigen zu klären (vgl. Kniffka/Koeble, aaO., 11. Teil, Rdn. 323 u. w. N.). Insbesondere betrifft dies die Frage, ob bestimmte Mindestwerte strengere Regeln als die in der DIN 4109 niedergelegten nahelegen (vgl. Kniffka/Koeble, aaO., 11. Teil, Rdn. 323 m. w. N.).

22. Oktober 2020

BGH zur Abrechnung auf Neuwagenbasis

Wird ein neues Auto bei einem Unfall erheblich beschädigt, kann der Geschädigte den vollen Kaufpreis geltend machen, allerdings nur, wenn er sich auch tatsächlich einen gleichwertigen Neuwagen angeschafft hat. Anders sei eine Entschädigung, die den Reparaturaufwand übersteige, nicht zu rechtfertigen, hat der BGH mit Urteil vom 29.09.2020, Az. VI ZR 271/19 entschieden.

In dem der Entscheidung des BGH zugrundeliegenden Sachverhalt nimmt der Kläger die Beklagten auf Schadensersatz aus einem Verkehrsunfall vom 14. November 2017 in Anspruch, für den die Beklagten unstreitig dem Grunde nach voll einstandspflichtig sind. Der Kilometerstand des von dem Kläger für einen Kaufpreis in Höhe von 37.181 € neu erworbenen, am 25. Oktober 2017 erstmals zugelassenen und bei dem Unfall beschädigten Fahrzeugs Mazda CX-5 betrug am Unfalltag 571 Kilometer. Der Kläger holte ein Gutachten der DEKRA ein, das Reparaturkosten von 5.287,43 € brutto und eine Wertminderung von 1.000 € ausweist. Mit seiner Klage begehrt der Kläger die Zahlung von 37.923,32 € nebst Zinsen (Kosten für einen Neuwagen in Höhe von 37.181 €, Sachverständigenkosten in Höhe von 712,32 € und eine Kostenpauschale in Höhe von 30 €).

Das Landgericht hat der Klage in Höhe von 37.918,32 € nebst Zinsen stattgegeben und sie im Übrigen wegen eines Teilbetrags der Kostenpauschale abgewiesen. Das Oberlandesgericht hat dagegen das Urteil auf die Berufung der Beklagten abgeändert und die Beklagten als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 6.180,54 € (Reparaturkosten netto in Höhe von 4.443,22 €, Sachverständigenkosten in Höhe von 712,32 €, Wertminderung in Höhe von 1.000 € sowie Kostenpauschale in Höhe von 25 €) nebst Zinsen zu zahlen. Die Revision des Klägers blieb erfolglos.

In zutreffender Anwendung der Senatsrechtsprechung geht das Oberlandesgericht davon aus, dass der Eigentümer eines fabrikneuen Fahrzeugs mit einer Laufleistung von nicht mehr als 1.000 km im Falle dessen – hier mangels Feststellungen des Berufungsgerichts zugunsten der Revision zu unterstellender – erheblicher Beschädigung (nur dann) berechtigt ist, Ersatz der Kosten für die Beschaffung eines Neufahrzeugs zu verlangen, wenn er ein gleichwertiges Ersatzfahrzeug erworben hat, so der BGH.

Allerdings ist die mit dem erhöhten Schadensausgleich einhergehende Anhebung der "Opfergrenze" des Schädigers allein zum Schutz des besonderen Interesses des Geschädigten am Eigentum und an der Nutzung eines Neufahrzeugs gerechtfertigt. Dies gilt aber nur dann, wenn der Geschädigte im konkreten Einzelfall tatsächlich ein solches Interesse hat und dieses durch den Kauf eines Neufahrzeugs nachweist. Nur in diesem Fall ist die Zuerkennung einer den Reparaturaufwand (zuzüglich des merkantilen Minderwerts) übersteigenden und damit an sich unwirtschaftlichen Neupreisentschädigung mit dem Wirtschaftlichkeitsgebot und dem Bereicherungsverbot zu vereinbaren (Senat, Urteil vom 9. Juni 2009, Az. VI ZR 110/08, BGHZ 181, 242 Rn. 26).

Schließlich greift auch die Rüge der Revision, das Berufungsgericht habe übersehen, dass der Geschädigte einen Neuwagenkauf nachholen könne und deshalb die Klage nur derzeit unbegründet sei, nicht durch. Das Berufungsgericht hat darauf abgestellt, dass der Kläger keinen Neuwagen gekauft hat und es damit an einer Anspruchsvoraussetzung für die Kostenerstattung fehle. Mit der Frage, wie zu entscheiden ist, wenn der Kläger einen Neuwagen kauft, hat sich das Berufungsgericht nicht befasst. Ein solcher neuer Sachverhalt wird von der Rechtskraft der klageabweisenden Entscheidung nicht erfasst (vgl. Senat, Urteil vom 9. Juni 2009, Az. VI ZR 110/08, BGHZ 181, 242 Rn. 27).

19. Oktober 2020

OLG Dresden zur Schlussrechnungsreife nach Kündigung des Bauvertrages

Nach Kündigung des Bauvertrags kann der Auftragnehmer nicht mehr aus der Abschlagsrechnung vorgehen, sondern muss eine prüffähige Schlussrechnung vorlegen. Das gilt auch dann, wenn die Schlussrechnungsreife durch Kündigung erst nach Klageerhebung, die auf eine Abschlagsrechnung gestützt war, eingetreten ist.

Dies hat das OLG Dresden mit Urteil vom 27.02.2018, Az. 6 U 1246/17 ausgeführt, der BGH hat nunmehr mit Beschluss vom 12.08.2020, Az. VII ZR 59/18 die seitens des Auftragnehmers eingelegte Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen.

8. Oktober 2020

Wohnungseigentümergemeinschaft: Vergleichsangebote bei Sanierung erforderlich!

Ein Beschluss der Wohnungseigentümer über die Vergabe von größeren Aufträgen zur Durchführung von Erhaltungsarbeiten verstößt regelmäßig gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn zuvor nicht mehrere (in der Regel mindestens drei) Vergleichsangebote eingeholt worden sind.

Dies gilt auch dann, wenn die Sanierung etappenweise erfolgt. Hier kann nicht einfach das Unternehmer der vorangegangenen Arbeiten erneut beauftragt werden, vielmehr muss jede Etappe neu vergeben werden mit entsprechenden Vergleichsangeboten.

Hierauf hat das AG Charlottenburg mit Urteil vom 13.03.2020, Az. 73 C 82/19 hingewiesen.

Hierbei müssen die Angebote vergleichbar sein, d.h. die angebotenen Leistungen dürfen sich nicht unterscheiden. Die Wohnungseigentümer sind über sämtliche relevanten Umstände aufzuklären. Dadurch soll gewährleistet werden, dass technische Lösungen gewählt werden, die eine dauerhafte Beseitigung von Mängeln und Schäden versprechen, dass aber auch auf Wirtschaftlichkeit geachtet wird und keine finanziell nachteiligen Beschlüsse gefasst werden (LG Berlin, Urt. v. 2.2.2018 – 85 S 98/16 WEG; Bärmann/Merle, WEG, 14. Auf,, § 21 Rdnr. 31 mit umfangreichen Nachweisen zur Rechtsprechung).

30. September 2020

BGH: Eigenbedarf auch für getrennt lebende Ehegatten!

Filed under: Mietrecht — Schlagwörter: , , , , , , , , , , , — ihrrecht @ 06:37

Ehegatten gehören auch dann derselben Familie im Sinne des § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB an, wenn sie getrennt leben oder geschieden sind.  Dies hat der BGH mit Urteil vom  02.09.2020, Az. VIII ZR 35/19 in Fortführung des Senatsurteils vom 27.01.2010, Az. VIII ZR 159/09) entschieden.

Als Anknüpfungspunkt dafür, wie weit der Kreis der Familienangehörigen in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zu ziehen ist, hatte der Senat zuvor bereits in seinem Urteil vom 27. Januar 2010 (VIII ZR 159/09, BGHZ 184, 138 Rn. 22) die Wertungen der Regelungen über ein Zeugnisverweigerungsrecht aus persönlichen Gründen herangezogen. Diese konkretisieren mit Rücksicht auf eine typisierte persönliche Nähebeziehung den Kreis privilegierter Familienangehöriger, und zwar unabhängig davon, ob tatsächlich eine persönliche Bindung besteht (vgl. Senatsurteil vom 27. Januar 2010 – VIII ZR 159/09, aaO).

Damit sind diejenigen Personen, denen das Prozessrecht ein Zeugnisverweigerungsrecht aus persönlichen Gründen gewährt, unabhängig vom Vorliegen eines konkreten, tatsächlichen Näheverhältnisses Familienangehörige gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB (Senatsurteil vom 27. Januar 2010 – VIII ZR 159/09, aaO), zu deren Gunsten eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen werden kann. Hierunter fallen Ehegatten auch dann, wenn sie getrennt leben, ein Scheidungsantrag bereits eingereicht oder die Scheidung vollzogen ist. Denn gemäß § 383 Abs. 1 Nr. 2 ZPO (ebenso nach § 52 Abs. 1 Nr. 2 StPO) ist ein Ehegatte selbst dann zur Verweigerung des Zeugnisses berechtigt, wenn die Ehe nicht mehr besteht.

Für den Begriff des Familienangehörigen gemäß § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB gilt dasselbe; auch insoweit ist der Ehegatte unabhängig vom Fortbestand der Ehe Familienangehöriger, so dass die Sperrfrist bei Erwerb durch Ehegatten oder geschiedene Ehegatten nicht eingreift.

Entgegen der von der Revision – auch in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat – vertretenen Auffassung führt auch der Umstand, dass nicht beide Kläger, sondern lediglich die Klägerin zu 2 (mit weiteren Familienangehörigen) in das den Beklagten überlassene Haus einziehen wollen, nicht zur Anwendbarkeit der dreijährigen Sperrfrist.

Denn § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB setzt nicht voraus, dass die Erwerber, die zu derselben Familie gehören, den zur Eigennutzung erworbenen vermieteten Wohnraum auch gemeinsam nutzen möchten. Eine solche Einschränkung findet bereits im Wortlaut des Gesetzes keine Stütze. Denn danach ist Anknüpfungspunkt allein der gemeinsame Erwerb, nicht eine beabsichtigte gemeinschaftliche Nutzung.

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