Ihr-Recht-Blog

9. Juni 2011

Aktuell: BGH erleichtert Kündigung bei Verkauf!

Filed under: Mietrecht, Zivilrecht/Verfahrensrecht — Schlagwörter: , , , , , — ihrrecht @ 09:34

Der BGH ist mit seiner Entscheidung vom 08.06.2011, Az VIII ZR 226/09 von seiner bislang relativ restriktiven Haltung bei der Frage, wann einem Mieter wegen mangelnder wirtschaftlicher Verwertung des Mietobjekts gekündigt werden kann, abgegangen. Zwar können Hauseigentümer ihre Mieter  gemäß § 573 BGB kündigen, wenn sie durch "die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung ihres Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden" würden. In der Praxis bereitet die Durchsetzung einer solchen Kündigung allerdings im Regelfall erhebliche Probleme. So hat der BGH noch im Jahr 2009 noch auf die Sozialpflichtigkeit des Eigentums bei Verwertungskündigungen verwiesen und festgestellt: „Das Eigentum gewährt dem Vermieter vor diesem Hintergrund keinen Anspruch auf Gewinnoptimierung oder auf Einräumung der Nutzungsmöglichkeiten, die den größtmöglichen wirtschaftlichen Vorteil versprechen.“ (BGH, Urteil vom 28.01.2009 – VIII ZR 8/08).

Nunmehr hat der BGH ausgeführt, anders als das Berufungsgericht im entschiedenen Fall gemeint habe, kann ein erheblicher Nachteil nicht schon deshalb verneint werden, weil die Kläger das Grundstück als Erben bereits im vermieteten und unrentablen Zustand erworben haben und seit dem tatsächlichen Eintritt der Kläger in das Mietverhältnis bei Beendigung der staatlichen Verwaltung keine wesentliche Verschlechterung eingetreten ist. Dies liefe darauf hinaus, die Eigentümer ehemals staatlich verwalteter Wohnungen an den bei Aufhebung der Verwaltung gegebenen Zuständen auch nach deren Beendigung festzuhalten und ihnen zuzumuten, dauerhaft Verluste ohne eine Verwertungsmöglichkeit hinzunehmen; dies ist mit dem Eigentumsgrundrecht (Art. 14 Abs. 1 GG) unvereinbar.

Der Senat hat die Sache daher an das Berufungsgericht zurückverwiesen,welches zu der von den Klägern behaupteten Unrentabilität des Grundstücks, zur Höhe des Mindererlöses bei einem Verkauf im vermieteten Zustand beziehungsweise zur Unverkäuflichkeit im vermieteten Zustand und gegebenenfalls zu den von der Mieterin geltend gemachten Härtegründen die erforderlichen Feststellungen zu treffen haben wird.

Ob die Kläger im vorliegenden Fall letztendlich Erfolg haben werden, ist zweifelhaft. Die betroffene Mieterin ist 90 Jahre alt und lebt seit 1953 in der Wohnung. Die Kündigung wird somit aller Voraussicht nach an den Härtegründen scheitern…

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