Ihr-Recht-Blog

17. November 2011

Aktuell: OLG Celle: Zum Streitwert einer Auflassungsklage (mit Rechtsprechungsübersicht)

Im Rahmen von Auseinandersetzungen zwischen Bauträgern und Käufern stellt sich immer wieder die Problematik, daß teilweise jahrelang über Restkaufpreisforderungen – bevorzugt betroffen ist die letzte bzw. vorletzte Rate – und Mängelansprüche des Käufers gestritten wird und der Bauträger vor Zahlung des vollen Kaufpreises die Auflassung und damit die Eintragung des Käufers im Grundbuch verweigert. Oftmals haben jedoch die Käufer z. B. aufgrund ihrer Finanzierung ein gesteigertes Interesse daran, zeitnah im Grundbuch eingetragen zu werden, auch wenn das Objekt bereits bezogen ist; dieses Interesse stellt durchaus ein Druckmittel zugunsten des Bauträgers dar.

Dem Käufer steht die Möglichkeit offen, eine sogenannte Auflassungsklage zu erheben, um seine Eintragung im Grundbuch zu bewirken. Bezüglich des Streitwertes einer Klage auf Auflassung und dem hieraus resultierenden Kostenrisiko ist die Rechtsprechung jedoch uneinheitlich. Der BGH hat diese Frage in seinem Beschluss vom 6. 12. 2001 – VII ZR 420/00, in welchem über eine Klage auf Zustimmung zur Auflassung entschieden wurde, ausdrücklich offengelassen.

Das OLG Celle vertritt insoweit in ständiger Rechtsprechung die käuferfreundliche Ansicht, daß sich der Streitwert einer nur auf Auflassung und nicht zugleich auch auf Übergabe gerichteten Klage mit einem Bruchteil des Verkehrswerts des Grundstücks (i. d. R. 20 %) bemisst (OLG Celle, Beschl. v. 21.08.2002 4 W 162/02 unter Hinweis auf die Begründung dieser Rechtsprechung im Beschluss vom 05.05.1997 4 W 86/97).

Andere Oberlandesgerichte vertreten entweder die Position, der Streitwert bestimme sich anhand des vollen objektiven Verkehrswertes ( so OLG Köln, Beschl. v. 20.09.2004 – 19 U 214; OLG Hamm, Beschl. v. 16.07.2002 – 21 W 1/02; OLG Stuttgart, Beschl. v. 31.01.2002 – 2 W 3/02; OLG München, Beschl. v. 10.03.1997 – 28 W 2542/96; OLG Jena, Beschl. v. 30.07.1998 – 7 W 217/98) oder dass allein der noch ausstehende Restkaufpreis maßgeblich sei (so OLG Nürnberg, Beschl. v. 08.12.2010 – 2 W 2145/10; OLG Stuttgart, Beschl. v. 23.09.2009 – 8 W 392/09; KG, Beschl. v. 23.08.2002 -12 W 202/02; OLG Schleswig, Beschl. v. 09.11.2004 – 4 W 70/04; OLG Frankfurt, Beschl. v. 11.10.1995 – 23 W 14/95; OLG Köln, Beschl. v. 08.10.2003 – 19 W 52/03; OLG Stuttgart, Beschl. v. 21.01.2004 – 12 W 14/04).

Das OLG Celle hat sich nunmehr der letztgenannten Ansicht (“Restkaufpreis”) angeschlossen (OLG Celle, Urteil vom 02.11.2011 – 14 U 52/11).

Die pauschale Ansetzung eines Streitwertes in Höhe des gesamten Wertes der Immobilie samt dem damit verbundenen Kostenrisiko könne derart abschreckend wirken, dass das in einem Fall , in dem nur noch ein geringer Kaufpreis aussteht, geeignet sei, die Käufer von der gerichtlichen Geltendmachung ihrer Rechte abzuhalten, so das Gericht. Wenn die Frage, ob jemand eine Umschreibung des Grundbuchs durchsetzen kann, nur noch davon abhängt, ob der ausstehende Restkaufpreis entgegen gehalten werden kann, dann erscheine es sachgerecht, nur auf diesen Restkaufpreis abzustellen. Inhaltlich sei kein Unterschied zu dem vom BGH entschiedenen Fall zu erkennen.

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