BGH: Keine Anpassung der Vorauszahlungen bei Fehlern in der Nebenkostenabrechnung!

Der BGH hat mit Urteilen vom 15.05.2012, Az. VIII ZR 245/11 und Az. VIII ZR 246/11 die von ihm bislang vertretene Ansicht, für eine Anpassung der Vorauszahlungen genüge eine formell ordnungsgemäße Abrechnung, damit ohne aufwendige Streitigkeiten über die Richtigkeit der Abrechnung alsbald Klarheit über die Höhe der Vorauszahlungen erzielt werden könne, ausdrücklich aufgegeben.

Nach der jetzt vertretenen Ansicht ist der Vermieter nach einer Nebenkostenabrechnung nur dann zur Anpassung von Vorauszahlungen gemäß § 560 Abs. 4 BGB nur  berechtigt, als sie auf einer inhaltlich korrekten Abrechnung beruht.

Der BGH begründet dies mit dem mit der Anpassung der Vorauszahlungen verfolgten Zweck, die Vorauszahlungen möglichst realistisch nach dem voraussichtlichen Abrechnungsergebnis für die nächste Abrechnungsperiode zu bemessen. Vielmehr würde eine solche Verfahrensweise, so der BGH, dem Vermieter die Möglichkeit eröffnen, aufgrund einer fehlerhaften Abrechnung Vorauszahlungen in einer Höhe zu erheben, die ihm bei korrekter Abrechnung nicht zustünden. Hinzu komme, dass der Vermieter zur Erteilung einer korrekten Abrechnung verpflichtet sei und es nicht hingenommen werden könne, dass eine Vertragspartei aus der Verletzung eigener Vertragspflichten Vorteile zieht. Diese könnten in Fällen wie den vom BGH entschiedenen, in denen sich aus den Erhöhungen der Vorauszahlungen ein Mietrückstand in kündigungsrelevanter Höhe aufbaute, sogar darin liegen, dass der Vermieter das Mietverhältnis wegen Mietrückständen beenden könne, die alleine darauf beruhten, dass er pflichtwidrig eine fehlerhafte Abrechnung erteilt habe, die den Mieter unberechtigt mit zu hohen Betriebskosten belaste.

Bauträger: Beschränkung der Haftung auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit bei Verzug unwirksam!

Die termingerechte Herstellung eines Wohnhauses oder einer Wohnung gehört zu den wesentlichen Pflichten eines Bauträgers. Die Haftung für die Erfüllung wesentlicher Vertragspflichten selbst bei einfacher Fahrlässigkeit darf daher nicht formularmäßig ausgeschlossen werden. Die Haftung für Verzugsschäden kann in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Bauträgers deshalb nicht auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt werden. Und wer als Bauträger einen bestimmten Fertigstellungstermin zusagt, hat geeignete Vorkehrungen zu treffen, damit der versprochene Termin eingehalten wird.

Hierauf  hat das OLG München mit dem jetzt veröffentlichten Urteil vom 15.11.2011, Az.13 U 15/11 ausdrücklich hingewiesen.

Das OLG München hat insoweit die zu entsprechenden Klauseln im KFZ-Handel ergangene Entscheidung des BGH NJW 1994, 1060 auf Bauträgerverträge übertragen und dies damit begründet, daß  kein sachlicher Grund bestehe, die dort behandelte fristgemäße Lieferung eines Kraftfahrzeuges nicht auch auf die Herstellung einer Immobilie anzuwenden. Denn der Erwerber einer Wohnung muss unter Umständen seine bisherige Wohnung fristgemäß räumen, sich ein Darlehen bereit stellen lassen und den Umzug auf einen bestimmten Zeitpunkt fixieren. Demgegenüber kann allgemein ein Bauträger durch einen knapp oder unrealistisch festgelegten Fertigstellungstermin leichter Verträge mit Interessenten akquirieren und geht gleichzeitig bei Beschränkung der Haftung auf den Nutzungsausfall, der in den Kaufpreis eingerechnet werden kann, ein überschaubares Risiko ein.

Und auch bezüglich des Verschuldens des Bauträgers an der Fertigstellung hat das OLG München eine verbraucherfreundliche Position eingenommen.

Wer als Bauträger einen bestimmten Fertigstellungstermin zusage, habe Vorkehrungen zu treffen, dass der versprochene Termin eingehalten werde, insbesondere durch genügend große Zeitpuffer, die Spielraum zur Behebung unvorhergesehener Hemmnisse belassen. Es sei auch nicht verständlich, warum anstelle des im entschiedenen Fall insolventen Generalunternehmers in überschaubarer Zeit kein Nachfolger gefunden werden konnte. Überhaupt kein Entschuldigungsgrund seien die "technisch komplexen Bauabläufe"  oder angeblich unzuverlässige Einzelunternehmer, die an Stelle des Generalunternehmers eingesetzt wurden.

Aktuell: Bauvertrag: Schadensersatz statt Leistung umfasst auch Rechtsanwaltskosten!

Macht der Auftraggeber wegen Mängeln Schadensersatz statt der Leistung geltend, umfasst der zu leistende Schadensersatz auch die Kosten der Rechtsverfolgung, die dadurch entstanden sind, dass der Auftraggeber einen Rechtsanwalt beauftragt hat, den Mangelbeseitigungsanspruch außergerichtlich zu verfolgen und durchzusetzen. Dies hat das OLG Hamm mit Urteil vom 08.03.2012, Az. 24 U 148/10 entschieden.

Das OLG Hamm hat weiter darauf abgestellt, daß maßgeblich für die Berechnung der Geschäftsgebühr der Gegenstandswert des dem Rechtsanwalt erteilten Auftrages sei. Da im entschiedenen Fall der Rechtsanwalt des Klägers die Beklagte zunächst zur Mängelbeseitigung aufgefordert hat, ist der volle Wert der Nachbesserung anzusetzen. Dieser Wert bemisst sich nach den für die Mängelbeseitigung aufzuwendenden Kosten (Zöller/Herget, ZPO, 29. Auflage 2012, § 3 Rn. 16: Werkvertrag). Ob bei der Bemessung dieser Kosten auf Grundlage der neueren Entscheidung des VII. Zivilsenates des Bundesgerichtshofes vom 22.07.2010 (BGH, NJW 2010, 3085) die an dritte Unternehmer zu zahlende Mehrwertsteuer unberücksichtigt zu lassen ist, kann hier dahinstehen. Dafür könne sprechen, dass der Kläger zunächst die Beklagte selbst auf Mängelbeseitigung in Anspruch genommen hat und der nachfolgend geltend gemachte Schadensersatzanspruch statt der Leistung bereits vom Klageauftrag umfasst war. Das OLG Hamm hält es jedoch in Fällen, bei denen die Geschäftsgebühr wie hier vor der Entscheidung des VII. Zivilsenats vom 22.07.2010 angefallen ist, unabhängig von dieser Frage für gerechtfertigt, den Gegenstandswert nach den Mängelbeseitigungskosten einschließlich Mehrwertsteuer zu berechnen, weil deren Einbeziehung in das Forderungsbegehren unter Berücksichtigung der damaligen Umstände kein Mitverschulden begründen kann. Denn es ist zu berücksichtigen, dass bis zur Klärung der Rechtsfrage durch den Bundesgerichtshof die wohl überwiegende Zahl der Oberlandesgerichte eine Kürzung der Mehrwertsteuer wegen der Unanwendbarkeit des § 249 Abs. 2 S. 2 BGB abgelehnt habe (z. B.. OLG Brandenburg, IBR 2006, 136; OLG Stuttgart, BauR 2008, 2056; OLG Düsseldorf, BauR 2010, 102). Auch der Bundesgerichtshof hatte vor der genannten Entscheidung vom 22.07.2010 die zu zahlende Mehrwertsteuer ohne Einschränkungen den erforderlichen Kosten der ordnungsgemäßen Mängelbeseitigung hinzugerechnet (vgl. VII. Zivilsenat, Urt. vom 18.01.1990, BauR 1990, 360).