BGH: Schallschutz in Mietwohnungen

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat  mit Urteil vom 05.06.2013, Az. VIII ZR 287/12 seine Rechtsprechung fortgeführt, wonach – bei Fehlen einer vertraglichen Abrede – eine Mietwohnung in einem älteren Gebäude in schallschutztechnischer Hinsicht keinen Mangel aufweist, sofern der Tritt- und der Luftschallschutz den zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Normen entsprechen (vgl. Senatsurteile vom 6. Oktober 2004 – VIII ZR 355/03, aaO; vom 17. Juni 2009 – VIII ZR 131/08, aaO Rn. 12).

Im entschiedenen Fall ließ der Vermieter im Jahr 2003 in der über der Wohnung des Klägers gelegenen Dachgeschosswohnung Bauarbeiten durchführen, wodurch nunmehr zwei Wohnungen entstanden. Auf einer Fläche von 21 m² wurde der Estrich entfernt und erneuert. Auf zwei anderen Flächen (von 96 m² und von 59 m²) wurde der Estrich lediglich abgeschliffen und verspachtelt, um die Verlegung eines neuen Bodenbelags zu ermöglichen. Das Gebäude selbst war im Krieg zerstört und 1952 wieder aufgebaut worden.

Der Mieter beanstandete im Jahr 2007 neben anderen Mängeln eine unzureichende Schallisolierung seiner Wohnung zu den Dachgeschosswohnungen und zahlte in der Folge die Miete mit einem Minderungsvorbehalt von insoweit 20 %. Er ist der Ansicht, dass die Schallisolierung weder dem im Jahr 1952 noch dem im Jahr 2003 geltenden Stand der Technik entspreche.

Der Mieter hatte den Vermieter – wegen des nicht ausreichenden Schallschutzes – auf Rückzahlung von 20 % der von ihm für den Zeitraum von September 2007 bis April 2009 gezahlten Bruttomiete in Anspruch genommen. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung des beklagten Vermieters zurückgewiesen. Dessen Revision hatte Erfolg.

Nach Ansicht des BGH rechtfertigt der Umstand, dass der Vermieter den Estrich abgeschliffen und verspachtelt und ihn auf 12 % der Gesamtfläche entfernt und erneuert hat, es nicht, auf die zur Zeit der Durchführung dieser Arbeiten geltenden DIN-Normen abzustellen. Denn diese Maßnahme ist von der Intensität des Eingriffs in die Gebäudesubstanz her mit einem Neubau oder einer grundlegenden Veränderung des Gebäudes nicht vergleichbar. Der Mieter kann daher nicht erwarten, dass die Maßnahme so ausgeführt wird, dass der Schallschutz anschließend den höheren Anforderungen der zur Zeit der Durchführung der Arbeiten geltenden DIN-Normen genügt.

Der Tritt- und der Luftschallschutz der Wohnung sind daher als ausreichend und damit als vertragsgemäß zu bewerten, so der BGH.

OLG Koblenz: “Baubeginn in ca. 4 Wochen” kein verbindlicher Vertragstermin!

Vereinbaren die Parteien im Bauvertrag, dass die Arbeiten "ab sofort innerhalb von 90 Arbeitstagen" auszuführen sind, und sollen die Arbeiten "in ca. vier Wochen" beginnen, genügt dies nicht für eine kalendermäßige Bestimmtheit des Arbeitsbeginns (OLG Koblenz,  Urteil vom 23.04.2013 – 3 U 838/12 unter Bezugnahme auf BGH, Urteil vom 13.12.2001 – VII ZR 432/00).

Nach Ansicht des Senats haben sich die Parteien mit Verwendung der o. g. Klausel nicht einvernehmlich auf ein bestimmtes Datum festgelegt. Vielmehr lasse die Vertragswendung "in ca. vier Wochen" die gebotene kalendermäßige Fixierung vermissen. Sie bringe nämlich zum Ausdruck, dass es sich nur um eine ungefähre Zeitangabe handle, die der Schuldner zumindest in einem gewissen Umfang überschreiten dürfe, ohne in Verzug zu geraten, so das OLG.

Soll die Leistungszeit vertraglich vereinbart werden, so muss dies durch die Angabe eines bestimmten Kalendertags geschehen.