Ihr-Recht-Blog

16. Oktober 2013

BGH: Mietvertragliche Kündigungsbeschränkungen binden auch Erwerber!

Der Erwerber von vermietetem Wohnraum tritt gemäß § 566 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) an die Stelle des bisherigen Vermieters in die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag ein. Er muss sich daher auch an Kündigungsbeschränkungen halten, die in dem Mietvertrag vereinbart wurden, so der Bundesgerichtshof  mit Urteil vom 16.10.2013, Az. VIII ZR 57/13.

Im vom BGH entschiedenen Fall mietete der Mieter eine Wohnung im zweiten Obergeschoss eines Mehrfamilienhauses in Berlin. Bei Vertragsschluss befanden sich in dem Gebäude drei einzeln vermietete Wohnungen. In § 4 des auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Mietvertrags heißt es unter anderem:

"Die Vermieterin wird das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen. Sie kann jedoch in besonderen Ausnahmefällen das Mietverhältnis schriftlich unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen, wenn wichtige berechtigte Interessen der [Vermieterin] eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen. Die fristlose Kündigung richtet sich nach den gesetzlichen Vorschriften…"

Im Juli 2006 verkaufte die ursprüngliche Vermieterin das Gebäude. Der notarielle Kaufvertrag enthielt eine an spätere Erwerber weiterzugebende Mieterschutzbestimmung, die eine Kündigung wegen Eigenbedarfs und die Verwertungskündigung ausschloss. Der Weiterverkauf an die jetzigen Kläger im Jahr 2009 durch den Zwischenerwerber erfolgte ohne die Mieterschutzbestimmung. Die jetzigen Kläger legten die beiden Wohnungen im Erdgeschoss und ersten Obergeschoss zusammen und bewohnen sie seitdem.

Die Kläger kündigten das Mietverhältnis mit Schreiben vom 2. November 2009 zum 31. Juli 2010, da sie die Wohnung der Schwester der Klägerin überlassen wollten. Am 30. Juni 2010 kündigten sie nochmals vorsorglich wegen Eigenbedarfs und stützten die Kündigung hilfsweise auf § 573a BGB, also das erleichterte Kündigungsrecht für Vermieter, die selbst im vermieteten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen leben .

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass eine Kündigung nach § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB durch die im Mietvertrag enthaltene Kündigungsbeschränkung ausgeschlossen sei. Gemäß § 566 Abs. 1 BGB trete der Erwerber vermieteten Wohnraums anstelle des Vermieters in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein. Dies gelte auch für die Kündigungsbeschränkung.

Da das Berufungsgericht allerdings über die – nicht generell von der Kündigungsbeschränkung erfasste – Eigenbedarfskündigung noch nicht entschieden hatte, war das Berufungsurteil aufzuheben und der Rechtsstreit zur neuen Verhandlung und Entscheidung an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückzuverweisen.

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