Ihr-Recht-Blog

20. März 2014

BGH: Mieterhöhung durch Grundstückskäufer

Der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat mit Urteil vom 19.03.2014 entschieden, dass der Käufer einer vermieteten Wohnung vom Verkäufer ermächtigt werden kann, schon vor der Eigentumsumschreibung im Grundbuch und des damit verbundenen Eintritts des Käufers in die Vermieterstellung im eigenen Namen Rechtshandlungen gegenüber dem Mieter vorzunehmen, ohne dass es einer Offenlegung der Ermächtigung bedarf (BGH, Urteil vom 19. März 2014 , Az. VIII ZR 203/13).

Im entschiedenen Fall war im notariellen Vertrags zwischen Verkäufer und  Käufer bestimmt, dass der Käufer zu diesem Zeitpunkt mit allen Rechten und Pflichten in den Mietvertrag eintritt. Ferner war vorgesehen, dass der Käufer bevollmächtigt ist, ab sofort bis zum Eigentumsvollzug im Grundbuch gegenüber dem Mieter sämtliche mietrechtlichen Erklärungen abzugeben und gegebenenfalls im eigenen Namen entsprechende Prozesse zu führen.

Die Mieterin begehrte in der Folgezeit die Rückzahlung von an den Käufer gezahlten Mietzinses.  Sie meinte, der Käufer habe seine Vermieterstellung in diesem Zeitraum nur "vorgespiegelt", weil die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erst am 4. Mai 2010 erfolgt sei. Klage, Berufung und Revision des Mieters blieben erfolglos. Der BGH erachtete die entsprechende Klausel im notariellen Kaufvertrag als wirksam.

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12. März 2014

BGH: Bauhandwerkersicherung nach Kündigung des Bauvertrages

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 06.03.2014, Az. VII ZR 349/12 entschieden, dass der Unternehmer auch nach einer Kündigung des Bauvertrags gemäß § 648a Abs. 1 BGB eine Sicherheit für die noch nicht bezahlte Vergütung verlangen kann. Der Unternehmer kann jedoch keine Sicherheit mehr in Höhe der ursprünglich vereinbarten Vergütung fordern, sondern muss die ihm nach Kündigung regelmäßig geringere Vergütung schlüssig berechnen. Einwendungen des Bestellers gegen diese schlüssige Berechnung der Vergütung, die den Rechtsstreit verzögern würden, sind nicht zugelassen, da ansonsten der Unternehmer nicht effektiv geschützt wäre, weil er während des Rechtsstreits ohne Sicherung wäre. Der Besteller hat es trotz der damit verbundenen Nachteile hinzunehmen, dass möglicherweise eine Übersicherung stattfindet, so der BGH.

Bedeutung hat diese Rechtsprechung insbesondere für die Fälle, in denen die Parteien darüber streiten, ob eine außerordentliche Kündigung des Bestellers aus vom Unternehmer zu vertretenden Gründen, wie z.B. Verzögerung oder Schlechtleistung, vorliegt. Sind die zu einer außerordentliche Kündigung berechtigenden Gründe streitig und würde die Aufklärung den Rechtsstreit verzögern, so ist von einer freien Kündigung auszugehen. Damit kann der Unternehmer regelmäßig eine höhere Sicherheit verlangen, weil er dann auch eine Sicherung der Vergütung für nicht erbrachte Leistungen und nicht nur für die erbrachten Leistungen beanspruchen kann, § 649 Satz 2 BGB. Der Unternehmer hat seinen Vergütungsanspruch gemäß § 649 Satz 2 BGB schlüssig darzulegen und dabei die Vergütung für die erbrachten Leistungen und für die nicht erbrachten Leistungen abzurechnen.

6. März 2014

BGH: Verlust des Schlüssels? Kein Vorschuss für Austausch der Schließanlage!

Filed under: Mietrecht — Schlagwörter: , , , , , , , — ihrrecht @ 11:26

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 05.03.2014 entschieden, dass die Schadensersatzpflicht des Mieters, der einen zu einer Schließanlage gehörenden Schlüssel verloren hat, auch die Kosten des Austausches der Schließanlage umfassen kann, wenn der Austausch wegen bestehender Missbrauchsgefahr aus Sicherheitsgründen erforderlich ist. Ein Vermögensschaden liegt insoweit aber erst vor, wenn die Schließanlage tatsächlich ausgetauscht worden ist (BGH, Urteil vom 05.03.2014, VIII ZR 205/13).

Das Vorschussbegehren der Wohnungseigentümergemeinschaft, welche einen Kostenvoranschlag für den Austausch der Schließanlage vorgelegt und angekündigt hatte, nach Eingang der Vorschusszahlung den Austausch vornehmen zu wollen, hat der BGH zurückgewiesen.

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