Aktuell: BGH: Zur Bauhandwerkersicherungshypothek bei Verkauf des Grundstücks!

Der Unternehmer hat im Regelfall keinen Anspruch auf Eintragung einer Baunhandwerkersicherungshypothek für seine offenstehenden Forderungen gegen denjigen, der das Grundstück vom Besteller kauft. Er wird durch § 648 Abs. 1 Satz 1 BGB grundsätzlich nicht davor geschützt, dass der Besteller das Grundstück veräußert, auf dem der Unternehmer die nach dem Vertrag geschuldete Bauleistung zu erbringen hat (BGH, Urteil vom 18.12.2014, Az. VII ZR 139/13).

In dem seitens des BGH entschiedenen Fall  hatte die Klägerin Leistungen im Auftrag des Bestellers erbracht, die hierauf fußenden Rechnungen wurden jedoch nur teilweise beglichen. Mit notariell beurkundeten Verträgen veräußerte der Besteller – eine GmbH- die Eigentumswohnungen an den Beklagten – den alleinigen Geschäftsführer der GmbH – gegen Zahlung eines Kaufpreises in Höhe von 349.000 €, zu dessen Erfüllung der Beklagte  Darlehensverbindlichkeiten des Bestellers in dieser Höhe übernahm, die zur Finanzierung des Bauvorhabens aufgenommen worden waren. Der Beklagte  wurde als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.

Das Landgericht Köln hat den Beklagten mit Urteil vom 06.06.2012, Az. 4 O 22/12 mit Ausnahme der geforderten vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten antragsgemäß verurteilt. Die Berufung der Beklagten hat das OLG Köln  durch Beschluss vom 30.04.2013, Az. 11 U 126/12 gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückgewiesen. Die Revision des Beklagten hatte Erfolg.

Der Beklagte brauche sich nicht so behandeln zu lassen, als wäre er Besteller der Werkleistungen der Klägerin, so der BGH. Die Voraussetzungen, unter denen nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs eine Durchbrechung des Grundsatzes der Personenidentität von Besteller und Eigentümer in Betracht kommt (vgl. BGH, Urteil vom 22. Oktober 1987 – VII ZR 12/87, BGHZ 102, 95, 102 ff.), liegen nicht vor. Der Bundesgerichtshof hat eine Durchbrechung dieses Grundsatzes lediglich bei einer Fallgestaltung anerkannt, in der der Besteller bei Auftragserteilung nicht zugleich der Eigentümer des von der Werkleistung betroffenen Grundstücks war. Ein solcher Fall steht nicht in Rede. Die nach § 648 Abs. 1 Satz 1 BGB grundsätzlich zu fordernde Personenidentität zwischen Besteller und Grundstückseigentümer war zunächst gegeben. Der Besteller, der den Auftrag an die Klägerin erteilt hatte, war ursprünglich Eigentümer des Grundstücks, auf dem die Werkleistungen ausgeführt werden sollten. Der Klägerin stand daher ursprünglich gegen diesen gemäß § 648 Abs. 1 Satz 1 BGB ein Anspruch auf Einräumung einer Sicherungshypothek für ihre Forderungen aus dem Bauvertrag zu.

Der Unternehmer werde durch § 648 Abs. 1 Satz 1 BGB grundsätzlich nicht davor geschützt, dass der Besteller das Grundstück veräußert, auf dem der Unternehmer die nach dem Vertrag geschuldete Bauleistung zu erbringen hat. Daran kann der Besteller aus unterschiedlichen Gründen ein berechtigtes Interesse haben, insbesondere wenn die Veräußerung des Grundstücks der Verwertung der von ihm im Hinblick auf das Grundstück getätigten Investitionen dient. Ein berechtigtes Interesse an der Veräußerung des Grundstücks kann auch dann nicht von vornherein verneint werden, wenn der als GmbH verfasste Besteller das Grundstück im Wege eines Insichgeschäfts an ihren alleinigen Geschäftsführer veräußert, der zugleich der alleinige Vorstand des einzigen Gesellschafters ist.

Im Hinblick auf die letztgenannte besondere Konstellation verwies der BGH das Verfahren jedoch zur weiteren Aufklärung zurück. Er brauche  nicht abschließend zu entscheiden, ob und in welchen Fällen der Unternehmer ausnahmsweise den Erwerber des Grundstücks, auf dem die Bauleistungen ausgeführt worden sind, wegen seiner Forderung aus dem Vertrag mit dem Besteller auf Einräumung einer Sicherungshypothek in Anspruch nehmen kann. Ein solcher Ausnahmefall kann beispielsweise zu bejahen sein, wenn im Verhältnis zum Erwerber die Voraussetzungen des § 826 BGB vorliegen, etwa wenn dieser das Grundstück in dolosem Zusammenwirken mit dem Besteller oder in Kenntnis einer Gläubigerbenachteiligungsabsicht des Bestellers erwirbt. In Betracht komme möglicherweise auch eine Inanspruchnahme des Beklagten als Geschäftsführer des Bestellers nach § 311 Abs. 3 BGB. Das Berufungsgericht habe – von seinem rechtlichen Ausgangspunkt folgerichtig – bislang keine Feststellungen dazu getroffen, ob die Voraussetzungen eines Ausnahmefalles im vorliegenden Fall gegeben sind.  Diese sind nunmehr nachzuholen.

Aktuell: BGH setzt Grenzwerte der nicht geringen Menge für einige synthetische Cannabinoide fest

Das Landgericht Landshut hatte den Angeklagten u.a. wegen mehrerer Betäubungsmitteldelikte mit Urteil vom 11. Januar 2013, Az. 6 KLs 57 Js 10932/09  zu einer Gesamtfreiheitsstrafe von zwei Jahren verurteilt und deren Vollstreckung zur Bewährung ausgesetzt.

Nach den Feststellungen des Landgerichts vertrieb der Angeklagte über einen Internethandel im In- und Ausland angekaufte Kräutermischungen, die synthetische Cannabinoide, namentlich die Wirkstoffe JWH-018, JWH-073, CP 47,497 und CP 47,497-C8-Homologes, enthielten. Dem Angeklagten war dabei bekannt, dass die Kräutermischungen zum Konsum durch Rauchen bestimmt waren und eine bewusstseinsverändernde Wirkung haben, sofern sie synthetische Cannabinoide enthielten. In mehreren Fällen der Einfuhr lag die Gesamtwirkstoffmenge an JWH-018 jeweils erheblich über dem vom sachverständig beratenen Landgericht als Grenzwert der nicht geringen Menge angenommen Wert von 1,75 g.

Der 1. Strafsenat des Bundesgerichtshofs hat im Verfahren über die Revisionen des Angeklagten und der Staatsanwaltschaft nach Anhörung von zwei Sachverständigen nunmehr den Grenzwert der nicht geringen Menge für die synthetischen Cannabinoide JWH-018 und CP 47,497-C8-Homologes auf eine Wirkstoffmenge von 2 g festgesetzt. Für die Wirkstoffe JWH-073 und CP 47,497 hält der Senat den Grenzwert der nicht geringen Menge jedenfalls bei einer Wirkstoffmenge von 6 g für erreicht. Diese Festsetzung wird den derzeitigen wissenschaftlichen Erkenntnissen zum Gefährdungspotential der Wirkstoffe im Vergleich zu Cannabis, für das der Grenzwert der nicht geringen Menge von der Rechtsprechung bei 7,5 g Tetrahydrocannabinol (THC) angenommen wird, gerecht, so der BGH mit Urteil vom 14. Januar 2015, Az. 1 StR 302/13.

Auf Grundlage der rechtsfehlerfrei festgestellten Wirkstoffmenge JWH-018 hat der BGH die Schuldsprüche wegen unerlaubter Einfuhr von Betäubungsmitteln in nicht geringer Menge in Tateinheit mit unerlaubtem Handeltreiben mit Betäubungsmitteln in nicht geringer Menge bestätigt, auf die Revision des Angeklagten jedoch im Hinblick auf die vom Landgericht vorgenommene abweichende Festsetzung der nicht geringen Menge den Ausspruch über die jeweiligen Einzelstrafen und die Gesamtstrafe aufgehoben. Auf die Revision der Staatsanwaltschaft wurden teilweise die Schuldsprüche wegen (versuchten) unerlaubten Handeltreibens mit Betäubungsmitteln aufgehoben, da das Landgericht keine Feststellungen zur Menge des in den Kräutermischungen enthaltenen Wirkstoffs CP 47,497-C8-Homologes getroffen hatte.

OLG Düsseldorf: Zum Umfang des Mängelbeseitigungskostenvorschusses bei Einbehalt von Werklohn

Ein Vorschussanspruch des Auftraggebers für die Kosten der Mängelbeseitigung besteht nämlich von vorneherein nur insoweit, als er nicht restlichen Werklohn im Hinblick auf vorhandene Mängel zurückbehalten hat bzw. darf und diesen zur Mängelbeseitigung verwenden kann bzw. darf (§ 242 BGB, vgl. BGH, Urteil vom 20.01.2000, VII ZR 224/98, NJW 2000, 1403; dort Rn 49; OLG Hamm, Urteil vom 03.12.1997, 12 U 125/97, NJW-RR 1998, 885, dort Rn 15 mwN; OLG Oldenburg, Urteil vom 02.02.1994, 2 U 216/93, NJW-RR 1994, 529, dort Rn 2 ff.; Werner/Pastor, Der Bauprozess, 14. Auflage 2013, Rn 2116 mwN in Fn 223; Vygen/Joussen, Bauvertragsrecht nach VOB und BGB, Rn 1384; Kniffka u.a., ibr-online-Kommentar, Stand 02/2012, § 637, Rn 57 mwN).

Hierauf hat das OLG Düsseldorf mit jetzt veröffentlichtem Urteil vom 13.02.2014, Az. 22 U 82/13 hingewiesen.

Nach der Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 25.09.2008, VII ZR 204/07, BauR 2008, 2041; BGH, Urteil vom 20.02.1986, VII ZR 318/84, BauR 1986, 345; BGH, Urteil vom 18.03.1976, VII ZR 41/74, BGHZ 66, 138) enthält das Urteil, mit dem der Auftraggeber einen Vorschuss auf die Mängelbeseitigungskosten zugesprochen erhält, regelmäßig zugleich (stillschweigend) die Feststellung, dass der Auftragnehmer zur Tragung der gesamten Mängelbeseitigungskosten verpflichtet ist. Der Auftragnehmer muss daher von vorneherein auch etwaige – den bereits gezahlten Vorschuss übersteigende – höhere Selbstvornahmekosten tragen. Die Vorschussklage umfasst daher immer den Vorschussanspruch "in der Höhe, in der zur Beseitigung des Mangels erforderlich ist", d.h. umfasst ohne weiteres (insbesondere ohne zusätzlichen Feststellungstenor) von vorneherein die sich bei späterer Abrechnung tatsächlich notwendigen Kosten für die Selbstvornahme der Beseitigung der im Urteil bezeichneten Mängel. Eines zusätzlichen Feststellungsantrages bzw. -tenors bedarf es nach dieser Rechtsprechung des BGH dementsprechend nicht; er ist vielmehr regelmäßig überflüssig, so das OLG weiter.