Ihr-Recht-Blog

6. Februar 2017

BGH: Höhe der Nutzungsentschädigung bei verspäteter Rückgabe der Mietwohnung

Mieter, die ihre Wohnung trotz wirksamer Kündigung nicht räumen, müssen mit hohen Nachzahlungen rechnen – auch dann, wenn sie die vertraglich vereinbarte Miete bereits weiterzahlen. Der Vermieter darf für die Dauer der Vorenthaltung der Wohnung die ortsübliche Miete verlangen, soweit diese die vereinbarte Miete übersteigt. Entsprechend hat der BGH mit am 03.02.2017 veröffentlichten Urteil vom Urteil vom 18.01.2017, Az. VIII ZR 17/16 entschieden, daß die für vergleichbare Sachen ortsübliche Miete, die der Vermieter gemäß § 546a Abs. 1 Alt. 2 BGB für die Dauer der Vorenthaltung der Mietsache verlangen kann, wenn der Mieter diese nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt, bei beendeten Wohnraummietverträgen nicht nach Maßgabe der auf laufende Mietverhältnisse zugeschnittenen Regelung über Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB), sondern anhand der bei Neuabschluss eines Mietvertrages über die Wohnung ortsüblichen Miete (Marktmiete) zu bestimmen ist.

Der BGH hat damit die Revision der beklagten Mieter gegen das Urteil des Landgerichts München I – 15. Zivilkammer – vom 27. Januar 2016, Az. 15 S 8361/15 zurückgewiesen, mit welchem den Mietern, die nach Kündigung wegen Eigenbedarf des Vermieters noch ca. 1,5 Jahre im Haus wohnen blieben und die Miete inkl. Nebenkosten in Höhe von 1050,00 € monatlich weiterzahlten, nach Einholung eines Sachverständigengutachtens zur ortsüblichen Miete eine Nachzahlung von rund 7000,00 € auferlegt hatte.

Der BGH hat damit einer im mietrechtlichen Schrifttum verbreiteten Auffassung, wonach sich die für vergleichbare Sachen ortsübliche Miete im Sinne von § 546a Abs. 1 Alt. 2 BGB bei der Beendigung von Wohnraummietverhältnissen nicht nach der ortsüblichen Neuvertragsmiete bestimme, sondern vielmehr gemäß § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB der dort vorgegebene vierjährige Bezugszeitraum zu berücksichtigen sei, eine Absage erteilt.

Gemäß § 546a Abs. 1 Alt. 2 BGB kann der Vermieter bei verspäteter Rückgabe der Mietsache als Entschädigung die für vergleichbare Sachen ortsübliche Miete verlangen. Die in § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB vorgesehene Berücksichtigung der in der Gemeinde in den letzten vier Jahren vereinbarten oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, geänderten Bestandsmieten, sehe bereits der Wortlaut des § 546a Abs. 1 Alt. 2 BGB nicht vor. Zudem besteht der Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung bereits nach dem Gesetzeswortlaut unabhängig davon, ob der Vermieter die Mietsache nach ihrer Rückgabe erneut vermieten oder sie – wie in dem hier gegebenen Fall der Eigenbedarfskündigung – selbst nutzen will, so der BGH.

Mit Recht habe das Berufungsgericht des Weiteren auf die Gesetzessystematik abgestellt. Anders als § 546a BGB, der Teil der für alle Mietverhältnisse geltenden allgemeinen gesetzlichen Bestimmungen des Mietrechts ist und deshalb nicht nur für Wohnraummietverhältnisse gilt, sind die Bestimmungen der §§ 558 ff. BGB über die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete auf (laufende) Mietverhältnisse über Wohnraum zugeschnitten.

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