OLG Frankfurt zur Nutzungsausfallentschädigung bei Baumängeln

Auch aus einem vertraglichen Schadensersatzanspruch im Zusammenhang mit Bauverträgen kann eine Nutzungsausfallentschädigung beansprucht werden, wenn eine Wohnung oder ein Haus wegen Bauverzögerung oder wegen Mängeln nicht benutzt werden kann. Die Nichtbenutzbarkeit einzelner Räume oder der Terrasse stellt hingegen einen im Werkvertragsrecht regelmäßig nicht ersatzfähigen immateriellen Schaden dar. Hierauf hat das OLG Frankfurt mit Urteil vom 11.11.2016, Az. 4 U 3/11 hingewiesen. Die gegen das Urteil eingelegte Nichtzulassungsbeschwerde wurde nunmehr zurückgenommen.

Vorliegend beanspruchten die Kläger eine Entschädigung für eine eingeschränkte Nutzbarkeit ihrer bewohnten Erdgeschosswohnung, die sie mit 10 % des Wohnwerts bewerten. Bei nur teilweisem, eingeschränktem Nutzungsentgang ist die Rechtsprechung zurückhaltend. Für die Nichtbenutzbarkeit einzelner Räume oder der Terrasse wird eine Entschädigung überwiegend abgelehnt (vgl. Werner/Pastor, Der Bauprozess, 15. Aufl., Rz. 2219 f.). Für die Ersatzfähigkeit komme es darauf an, ob eine fühlbare, vermögensschadensgleiche Gebrauchsbeeinträchtigung anzunehmen ist. Andernfalls ist lediglich ein im Werkvertragsrecht nicht ersatzfähiger immateriellen Schaden (§ 253 BGB) anzunehmen, so der Senat.

BGH zu Bearbeitungsgebühren bei Darlehensverträgen mit Unternehmern

Nachdem der BGH in zwei Urteilen vom 13. Mai 2014 (XI ZR 405/12, BGHZ 201, 168 und XI ZR 170/13, WM 2014, 1325; siehe auch zu Bauspardarlehen Senatsurteil vom 8. November 2016 – XI ZR 552/15, WM 2017, 87 Rn. 11 ff.) entschieden hat, dass eine in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Kreditinstituts für den Abschluss von Privatkreditverträgen enthaltene Bestimmung über die Erhebung eines einmaligen Bearbeitungsentgelts nach § 307 Abs. 3 Satz 1 BGB der richterlichen Inhaltskontrolle unterliegt und im Verkehr mit Verbrauchern gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam ist, hat er nunmehr mit Urteil vom 04.07.2017, Az. XI ZR 233/16 diese Rechtsprechung auch auf Darlehensverträge mit Unternehmern erweitert, soweit es sich um Kontokorrentkredite handelt.

§ 307 Abs. 3 Satz 1 BGB, so der BGH,  beschränkt die Inhaltskontrolle auf solche Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. Hierunter fallen zwar weder Bestimmungen über den Preis der vertraglichen Hauptleistung noch Klauseln über das Entgelt für eine rechtlich nicht geregelte zusätzlich angebotene Sonderleistung. Preisnebenabreden, die keine echte (Gegen-)Leistung zum Gegenstand haben, sondern mit denen der Klauselverwender allgemeine Betriebskosten, Aufwand für die Erfüllung gesetzlich oder nebenvertraglich begründeter eigener Pflichten oder für sonstige Tätigkeiten auf den Kunden abwälzt, die der Verwender im eigenen Interesse erbringt, sind hingegen der Inhaltskontrolle unterworfen (st. Rspr., Senatsurteile vom 21. April 2009 – XI ZR 78/08, BGHZ 180, 257 Rn. 16 und vom 13. Mai 2014 – XI ZR 405/12, BGHZ 201, 168 Rn. 24, jeweils mwN).

Ob eine Klausel nach diesen Grundsätzen eine kontrollfähige Preisnebenabrede oder eine kontrollfreie Preisabrede enthält, ist durch Auslegung zu ermitteln. Diese hat sich nach dem objektiven Inhalt und typischen Sinn der in Rede stehenden Klausel einheitlich danach zu richten, wie ihr Wortlaut von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der regelmäßig beteiligten Verkehrskreise verstanden wird (Senatsurteil vom 13. Mai 2014 – XI ZR 405/12, BGHZ 201, 168 Rn. 25 mwN).

Nach diesen Maßstäben habe das Berufungsgericht (OLG Hamburg, Urteil vom 27.04.2016, Az. 13 U 2/16) die von der Beklagten verwendete Klausel, die der Senat selbstständig auslegen kann (vgl. Senatsurteil vom 13. Mai 2014 – XI ZR 405/12, BGHZ 201, 168 Rn. 26), zu Recht als kontrollfähige Preisnebenabrede eingeordnet.

Die mit dem streitgegenständlichen Bearbeitungsentgelt bezahlten Leistungen werden in dem Darlehensvertrag nicht genannt. Nach der verwendeten Bezeichnung "Bearbeitungsgebühr für das Darlehen" handelt es sich um Entgelt für die Bearbeitung des Darlehensantrages einschließlich der Vorbereitung des Vertragsschlusses sowie für Verwaltungsaufwand der Beklagten bei Kreditbearbeitung und -auszahlung (vgl. dazu Senatsurteile vom 13. Mai 2014 – XI ZR 170/13, WM 2014, 1325 Rn. 36 ff. und XI ZR 405/12, BGHZ 201, 168 Rn. 28 f.). Für die stattdessen von der beklagten Bank vertretene Auffassung, mit der Gebühr werde außergewöhnlicher Aufwand bei der Bonitätsprüfung und der Beratung des Klägers als unternehmerisch tätigen Projektentwickler abgegolten, enthält der Wortlaut der Klausel aus Sicht eines verständigen und redlichen Vertragspartners keinen Anhaltspunkt. Nichts anderes gilt für die in der Revisionserwiderung von der Beklagten aufgestellte Behauptung, die Gebühr stehe in Zusammenhang mit der besonderen Vertragsgestaltung, die dem Kläger alternativ die Inanspruchnahme eines Kontokorrentkredits oder von Termingeldern ermögliche. Aus der maßgeblichen Sicht eines verständigen und redlichen Vertragspartners weist die Bezeichnung "Bearbeitungsgebühr für das Darlehen" auch keinen Bezug zu dieser konkreten Ausgestaltung des vorliegenden Darlehens auf.

Ein solches Bearbeitungsentgelt ist auch bei Unternehmerdarlehen nicht als kontrollfreie Preishauptabrede anzusehen.

Die damit als Preisnebenabrede einzuordnende Klausel hält entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts (OLG Hamburg, s. o.) der Inhaltskontrolle nicht stand. Die Klausel ist unwirksam, weil die Erhebung eines laufzeitunabhängigen Entgelts auch für die Bearbeitung eines Unternehmerdarlehens mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung unvereinbar ist und die Kunden der Beklagten entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt, so der BGH.

OLG München zur Hemmung der Verjährung von Ansprüchen gegen Architekten

Ein zwischen dem Auftraggeber und dem Architekten bzw. dessen Versicherung im Zusammenhang mit Schadensersatzforderungen wegen Baumängeln geführter Schriftverkehr führt noch nicht ohne Weiteres zur Hemmung der Verjährung. Erforderlich hierfür ist, dass der Architekt und/oder seine Versicherung beim Auftraggeber den Eindruck erwecken, sie würden sich weiter um die Mängel kümmern oder eine eigene Verantwortlichkeit bzw. Haftung weiter prüfen. Eine angekündigte Tätigkeit aus Kulanz ohne Anerkennung einer Rechtspflicht stellt keine verjährungshemmende Verhandlung dar.

Hierauf hat das OLG München mit Gerichtlichem Hinweis vom 04.08.2014, Az. 28 U 1200/14 abgestellt, der BGH hat mit Beschluss vom 20.04.2017, Az. VII ZR 264/14 die hiergegen erhobene Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen.

OLG Dresden zu den Überwachungspflichten eines Architekten

Bei der Ausführung von Dach- und Dachdeckerarbeiten, insbesondere bei den damit in Zusammenhang stehenden Abdichtungs- und Isolierungsarbeiten, handelt es sich um schwierige und gefahrenträchtige Arbeiten, die erfahrungsgemäß ein hohes Mängelrisiko aufweisen und die daher der erhöhten Aufmerksamkeit und intensiven Wahrnehmung der Bauaufsicht durch den bauüberwachenden Architekten bedürfen (Siehe auch (BGH, Urteil vom 06.07.2000, Az. VII ZR 82/98 – BauR 2000, 1513; OLG Celle, Urteil vom 18.10.2006, Az. 7 U 69/06 – BauR 2007, 1602; KG, Urteil vom 11.11.1999, Az. 4 U 5624/98 – BauR 2000, 347; Werner/Pastor, a.a.O., Rn. 2016 f.).

Hierauf hat das OLG Dresden mit Beschluss vom 28.07.2016, Az. 10 U 1106/14 hingewiesen, der BGH hat nunmehr mit Beschluss vom 21.06.2017, Az. VII ZR 214/16 die Nichtzulassungsbeschwerde des beklagten Architekten zurückgewiesen.

In Anbetracht der Art und Schwere sowie des Ausmaßes der Ausführungsfehler wurde vorliegend angenommen, dass  diese bei ordnungsgemäßer Sichtkontrolle durch den beklagten Architekten bzw. den von ihm eingesetzten Bauleiter – einen Dipl.-Ing. – typischerweise hätten erkannt werden können und müssen. Daher spricht der Beweis des ersten Anscheins für eine Überwachungspflichtverletzung des Beklagten (siehe BGH, Urteil vom 16.05.2002 – VII ZR 81/00 – BauR 2002, 1423; BGH, Urteil vom 26.04.1973 – VII ZR 85/71 – BB 1973, 1191). In einem solchen Fall braucht der Bauherr nicht anzugeben, inwieweit es der Architekt im einzelnen an der erforderlichen Überwachung hat fehlen lassen. Vielmehr ist es Sache des Architekten, den Beweis des ersten Anscheins dadurch auszuräumen, dass er seinerseits darlegt, was er oder sein Erfüllungsgehilfe an Überwachungsmaßnahmen geleistet hat. Dazu genügt nicht die bloße Behauptung, er habe die Arbeiten selbst oder durch seinen Bauleiter überwachen lassen. Vielmehr muss er, um den Anscheinsbeweis zu erschüttern, substantiiert vortragen, wie er die von ihm geschuldete Bauaufsicht wahrgenommen hat, so das OLG.