Aktuell: Zwangsräumung und ständig neue “Untermieter”

Um zu verhindern, dass die Räumung trotz entsprechender Titelumschreibungen (§ 727 ZPO) mittels immer neuer "Untermieter" immer wieder vereitelt wird, kann der Vermieter eine strafbewehrte einstweilige Verfügung beantragen, mit der dem vormaligen Mieter die Gebrauchsüberlassungen an Dritte untersagt wird. Diesem Vorgehen kann auch nicht die Möglichkeit eines Klauselumschreibungsverfahrens entgegengehalten werden.

Entsprechend hat das OLG München mit Beschluss vom 04.09.2017, Az. 7 W 1375/17  der Beschluss des Landgerichts München 1 vom 3.8.2017 (Az.: 15 HK O 11406/17) aufgehoben und  der Antragsgegnerin im Wege der einstweiligen Verfügung untersagt, über – näher bezeichnete Räumlichkeiten einen Unter- oder Weiter- oder sonstigen Miet- oder Pachtvertrag zu schließen und/oder den Besitz oder Gebrauch dieser Räumlichkeiten und sonstigen Sachen Dritten zu überlassen. Der Antragsgegnerin wurde ferner für jeden Fall der Zuwiderhandlung gegen die vorstehende Verpflichtung bzw. Untersagung ein Ordnungsgeld von bis zu 250.000,- Euro und für den Fall, dass dieses nicht beigetrieben werden kann, die Ordnungshaft (zu vollstrecken gegen den Geschäftsführer der Antragsgegnerin) oder die Ordnungshaft von bis zu sechs Monaten (zu vollstrecken gegen den Geschäftsführer der Antragsgegnerin) angedroht.

Die Antragstellerin ist Erbbauberechtigte an dem Grundstück ### in München. Über die Räume auf diesem Grundstück bestand ein gewerbliches Mietverhältnis zwischen den Parteien; die Antragsgegnerin betrieb in diesen Räumen das Restaurant "###". Durch das im Tenor genannte vorläufig vollstreckbare Endurteil des Landgerichts München I wurde die Beklagte zur Räumung der Mieträume verurteilt; die Berufung hiergegen ist beim erkennenden Senat anhängig. Ein Vollstreckungsversuch der Antragstellerin nach Leistung der von dem genannten Urteil festgesetzten Sicherheit scheiterte daran, dass nach Mitteilung der zuständigen Gerichtsvollzieherin die streitgegenständlichen Räume an einen Herrn ### runtervermietet sind.

Fristlose Kündigung oder Abmahnung bei airbnb-Vermietung?

Es besteht nach Ansicht des Landgerichts Amberg ein grundsätzliches Abmahnungserfordernis bei unerlaubter Untervermietung der Mieträume über airbnb.com an Gäste für Urlaubsaufenthalte. Bei der Prüfung der Entbehrlichkeit der Abmahnung ist vorrangig auf die vertraglichen Abreden abzustellen. Aber auch im Übrigen ist keine solche schwere Pflichtverletzung gegeben, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses trotz Abmahnung unzumutbar wäre.

Dies hat das Landgericht Amberg mit Urteil vom 09.08.2017, Az. 24 S 299/17 ausgeführt und das entgegenstehende Urteil der Vorinstanz aufgehoben.

Die Abmahnung vor Ausspruch der außerordentlichen Kündigung war nach Ansicht der Kammer nicht ausnahmsweise entbehrlich. Dies ist nach § 543 Abs. 3 S. 2 BGB der Fall, wenn eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht (Nr. 1) bzw. die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist (Nr. 2).

Eine Entbehrlichkeit der Abmahnung nach § 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 1 BGB ist nicht gegeben. In Bezug auf den vertragswidrigen Gebrauch ist eine Abmahnung entbehrlich, wenn sie ungeeignet ist, eine künftige Pflichtverletzung des Mieters zu unterbinden, wenn sie keine Vertrauensgrundlage herstellen kann oder den Mieter nicht zu einem vertragsgemäßen Verhalten bewegen würde (Palandt/Weidenkaff, 76. Aufl., 2017, § 543 Rn. 48). All dies ist nicht der Fall. Durch den Ausspruch einer Abmahnung kann dem Mieter der entgegenstehende Wille des Vermieters deutlich vor Augen geführt werden, woraufhin dieser von der weiteren Untervermietung Abstand nehmen kann. Durch eine Abstandnahme von einer weiteren Vermietung kann auch wieder eine Vertrauensbasis geschaffen werden.

Auch eine Entbehrlichkeit nach § 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 2 BGB liegt nicht vor. Ein besonderer Grund für die sofortige Kündigung erfordert, dass ein Erfolg einer Abmahnung nach Abwägung der beiderseitigen Interessen die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung nicht entfallen lassen würde, z.B. wegen der Schwere der Pflichtverletzung (Palandt/Weidenkaff, 76. Aufl., 2017, § 543 Rn. 49). Eine solche Ausnahme ist nur dann anzunehmen, wenn über die unberechtigte Gebrauchsüberlassung hinaus weitere Umstände hinzutreten, die den Vertrags verstoß als besonders schwerwiegend erscheinen lassen. Der ungenehmigten Drittüberlassung des Wohnraumes über airbnb kommt erst durch die Missachtung einer vorherigen Abmahnung das erforderliche Gewicht zu. So kann ein besonderer Umstand die fortgesetzte unberechtigte Untervermietung trotz eines bereits laufenden Räumungsverfahrens sein. Weiter kann besonderer Umstand sein, dass mit der unberechtigten Untervermietung besondere Abnutzungserscheinungen in der streitgegenständlichen Wohnung einhergegangen wären (zum Ganzen, auch zum grundsätzlichen Erfordernis einer Abmahnung vor Kündigung bei einer unbefugten entgeltlichen Gebrauchsüberlassung einer Vermieter über airbnb angebotenen Mietwohnung an Touristen, vgl. LG Berlin, Beschluss vom 27.07.2016, IBRR 2016, 2130). Derartige besondere Umstände sind vorliegend nicht gegeben. Es handelte sich hier lediglich um drei Gebrauchsüberlassungen, die allesamt vor Erhalt der Kündigung erfolgten. Dass der Zustand der Wohnung hierunter besonders gelitten hätte, ist weder vorgetragen noch ersichtlich. Auch die Motivation des Beklagten, hierüber einen Teil seiner Mietkosten zu decken, wiegt angesichts der geringen Anzahl an Untervermietungen nicht besonders schwer, so die Kammer.

BGH: Witterung und Mehrvergütungsansprüche des Auftragnehmers

Es ist vorbehaltlich abweichender Vereinbarungen keine dem Auftraggeber obliegende erforderliche Mitwirkungshandlung im Sinne des § 642 BGB, während der Dauer des Herstellungsprozesses außergewöhnlich ungünstige Witterungseinflüsse auf das Baugrundstück in Form von Frost, Eis und Schnee, mit denen nicht gerechnet werden musste, abzuwehren.

Hierauf hat der BGH mit Urteil vom 20.04.2017, Az.  VII ZR 194/13 hingewiesen.

Die Klägerin hatte von der Beklagten Zahlung in Höhe von 95.438,67 € brutto wegen witterungsbedingter Unterbrechung der Bauausführung bei der Errichtung einer Autobahnbrücke begehrt.

Zwar ergebe sich aus dem Umstand, dass die Parteien als herzustellendes Werk die Errichtung einer Autobahnbrücke vereinbart haben, im Wege der Auslegung gem. §§ 133, 157 BGB, dass die Beklagte als erforderliche Mitwirkungshandlung der Klägerin das betreffende Baugrundstück während des Herstellungsprozesses für die Erbringung der vereinbarten Leistungen zur Verfügung zu stellen hatte. Hieraus ergebe sich ferner, dass die Beklagte grundsätzlich auch gehalten war, das Baugrundstück in einer Weise zur Verfügung zu stellen, dass die Klägerin die von ihr geschuldeten Leistungen erbringen konnte, mithin etwa erforderliche Vorarbeiten, die nicht von der Klägerin zu leisten waren, rechtzeitig durchgeführt wurden. Indes kann dem Vertrag nicht entnommen werden, dass es der Beklagten oblag, für die Dauer des Herstellungsprozesses die nach den Feststellungen des Berufungsgerichts zugrunde zu legenden äußeren Einwirkungen in Form von Frost, Eis und Schnee auf das zur Verfügung gestellte Baugrundstück abzuwehren. Dies gilt ungeachtet des Umstandes, dass die Verhinderung dieser Einwirkungen für eine Fortführung der Bauausführung erforderlich gewesen wäre. Eine ausdrückliche Regelung zu einer derartigen Mitwirkungshandlung haben die Parteien nicht getroffen. Sie kann dem Vertrag unter Berücksichtigung des Verständnisses einer redlichen Partei auch nicht konkludent entnommen werden. Bei Frost, Eis und Schnee handelt es sich um Umstände, die von keiner Partei beeinflusst werden können. Darüber hinaus ist es auch tatsächlich oder zumindest mit wirtschaftlich vernünftigen Mitteln nicht möglich, diese Einwirkungen auf das Baugrundstück durch Schutzmaßnahmen in einer Weise auszuschließen, dass die Erbringung der anstehenden Leistungen der Klägerin möglich gewesen wäre. Vor diesem Hintergrund verbietet sich die Annahme, eine hierauf gerichtete Mitwirkungshandlung der Beklagten ergebe sich im Wege der Auslegung auch ohne ausdrückliche Regelung konkludent aus dem Vertrag, so der BGH.

BGH: Schlemmerblock und Vertragsstrafe

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 31. August 2017, Az. VII ZR 308/16 entschieden, dass in Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Herausgebers des Gutscheinheftes „Schlemmerblock“ eine Vertragsstrafe von 2.500 € für jeden vorsätzlichen Vertragsverstoß des Gastwirts nicht wirksam vereinbart werden kann.

In dem entschiedenen Sachverhalt  hat die Klägerin gegenüber dem Beklagten die Zahlung einer Vertragsstrafe in Höhe von 2.500 € geltend gemacht. Sie ist Herausgeberin des Gutscheinheftes „Schlemmerblock“ und bietet Gastwirten aus der Region an, darin zweiseitige Anzeigen zu veröffentlichen. Die Gastwirte verpflichten sich im Gegenzug dazu, den Erwerbern eines „Schlemmerblocks“ bei Vorlage der mit den Anzeigen verbundenen Gutscheine und Abnahme von zwei Hauptgerichten das günstigere Hauptgericht kostenlos zu gewähren.

Zur Sicherung ihres Geschäftsmodells enthalten die Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin eine Vertragsstrafenklausel. Danach verpflichtet sich der Gastwirt, bei einem vorsätzlichen Verstoß gegen seine vertraglich übernommenen Pflichten eine Vertragsstrafe in Höhe von 2.500 € für jeden Fall der Zuwiderhandlung an die Klägerin zu zahlen, jedoch maximal einen Gesamtbetrag von 15.000 €.

Der Beklagte, der eine Gaststätte betreibt, schloss mit der Klägerin einen solchen Vertrag über die Aufnahme in den „Schlemmerblock“ für das Jahr 2015. Anfang des Jahres 2015 beschwerten sich mehrere Erwerber eines „Schlemmerblocks“ bei der Klägerin über die Nichteinlösung von Gutscheinen. Auf Anfrage der Klägerin erklärte der Beklagte, er serviere als kostenloses Essen nur kleinere Portionen, das Rumpsteak gehöre nicht zu den Hauptgerichten und künftig wolle er überhaupt keine „Schlemmerblock“-Gutscheine mehr einlösen.

Während die Vorinstanzen die Auffassung vertraten, die vereinbarte Vertragsstrafe in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen sei nicht unangemessen hoch und das Funktionieren des Geschäftsmodells der Klägerin hänge von dem vertragstreuen Verhalten eines jeden hieran teilnehmenden Gastwirts ab  und damit die Klage zusprachen (AG Worms, Urteil vom 5. Februar 2016, Az. 9 C 88/15; LG Mainz, Urteil vom 15. November 2016, Az. 6 S 16/16), hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin enthaltene Vereinbarung einer Vertragsstrafe von 2.500 € für jeden vorsätzlichen Vertragsverstoß des Beklagten gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam ist. Eine solche Vereinbarung, die ohne Differenzierung nach dem Gewicht der Vertragsverstöße einen pauschalen Betrag von 2.500 € vorsieht, benachteiligt den Vertragspartner entgegen Treu und Glauben unangemessen, weil die Vertragsstrafe angesichts des typischerweise geringsten Vertragsverstoßes unverhältnismäßig hoch ist. Denn sie gilt auch für einmalige kleinere Verstöße gegen weniger gewichtige Vertragspflichten, etwa das Angebot von nur sieben Hauptgerichten statt der vereinbarten mindestens acht, das Angebot einer kleineren Portion, die unberechtigte Herausnahme eines einzelnen Hauptgerichts oder unfreundlicherer Service, die sich auf das Geschäftsmodell der Klägerin nicht in gleicher Weise negativ auswirken wie die Verweigerung der Einlösung von Gutscheinen, so der BGH.