VGH Bayern zur Rückbauverpflichtung eines rechtswidrig erweiterten Wochenendhauses

Es gibt keine Vermutung dahingehend, dass ein Baubestand der seit langen Jahren vorhanden ist, bei seiner Errichtung oder während irgendeiner Zeitspanne seines Bestehens einmal materiell legal war. Bloßer Zeitablauf hindert die Behörde nicht, auch nach Jahren gegen den rechtswidrigen Baubestand einzuschreiten. Dem Ermessen bei Erlass einer Beseitigungsanordnung ist dabei die Tendenz eigen, die im öffentlichen Interesse an der Wiederherstellung baurechtmäßiger Zustände grundsätzlich gebotene Pflicht zum Einschreiten zu verwirklichen. Dabei ist es Sinn und Zweck der Beseitigungsanordnung, als bauaufsichtliche Maßnahme die tatsächlichen Verhältnisse mit den öffentlich-rechtlichen Anforderungen in Einklang zu bringen. Die Behörde muss dabei keine zivilrechtlichen Ansprüche zwischen den beteiligten Nachbarn prüfen und berücksichtigen.

Hierauf hat der VGH Bayern mit Beschluss vom 26.09.2017, Az. 9 ZB 16.852 hingewiesen und die Abweisung der Klage einer Hauseigentümerin gegen eine Anordnung zum Rückbau eines Anbaus an ihr bestehendes Wochenendhaus damit bestätigt.

Das Landratsamt hatte die Klägerin mit Bescheid vom 26. Juni 2015 verpflichtet, den Anbau an ihr bestehendes Wochenendhaus an der Ostseite ihres Gebäudes auf das ursprünglich genehmigte Maß zurückzubauen, so dass der entsprechende Grenzabstand von 3,80 m (nördliche Hauskante) bis 3,0 m (südliche Hauskante) wiederhergestellt wird. Die Klage der Klägerin vor dem Verwaltungsgericht Würzburg wurde abgewiesen. Der Antrag auf Zulassung der Berufung blieb ohne Erfolg.

Soweit sich die Klägerin darauf berufen hat, der Bauzustand bestehe bereits seit dem Jahr 1984, ist dies nach Ansicht des VGH unerheblich, weil damit keine formelle oder materielle Legalität des zur Beseitigung anstehenden Anbaus zu irgendeinem Zeitpunkt dargelegt wird. Eine Vermutung dahin, dass ein seit langen Jahren vorhandener Baubestand bei seiner Errichtung oder während irgendeiner Zeitspanne seines Bestehens einmal materiell legal war, besteht nicht. Zudem entspricht es ständiger Rechtsprechung, dass der bloße Zeitablauf allein die Bauaufsichtsbehörden nicht hindert, gegen einen auch seit langen Jahren bestehenden rechtswidrigen Baubestand einzuschreiten (vgl. BayVGH, Beschluss vom 04.10.2016 – 9 ZB 14.2173). Der Vortrag der Klägerin, die beigeladenen Nachbarn seien bis zum Jahr 2012 mit dem Anbau einverstanden gewesen, verhilft dem Antrag ebenfalls nicht zum Erfolg. Denn hieraus ergibt sich für die Erstreckung der Abstandsfläche auf das Nachbargrundstück weder eine rechtliche oder tatsächliche Sicherung, dass diese nicht überbaut werden, noch liegt hierin eine schriftliche Zustimmung der Nachbarn gegenüber der Bauaufsichtsbehörde nach Art. 6 Abs. 2 Satz 3 BayBO, so der Senat.

BGH: Farbe und Farbstabilität als Baumangel

Ein Werk ist mangelhaft, wenn es die vereinbarte Beschaffenheit nicht hat. Unter der Beschaffenheit des Werks sind insbesondere alle dem Werk unmittelbar und jedenfalls für eine gewisse Zeit anhaftenden physischen Merkmale zu verstehen. Zur vereinbarten Beschaffenheit gehören alle Eigenschaften des Werks, die nach der Vereinbarung der Parteien den vertraglich geschuldeten Erfolg herbeiführen sollen. Gegenstand einer Beschaffenheitsvereinbarung kann auch die Farbe eines Anstrichs sowie die Farbstabilität für einen bestimmten Zeitraum sein. Der Besteller darf mangels Erörterung des Vergilbungsrisikos vor oder bei Vertragsschluss die berechtigte Erwartung hegen, dass der nach der Besichtigung der Probefläche festgelegte Weißanstrich nicht bereits nach weniger als einem Jahr mehr als nur unwesentlich vergilbt. Hierauf hat der BGH mit Urteil vom 31.08.2017, Az. VII ZR 5/17 hingewiesen.

In dem seitens des BGH entschiedenen Sachverhalt beabsichtigte der Beklagte, in der Produktionshalle einer Großbäckerei Malerarbeiten vornehmen zu lassen. Die Klägerin legte dort eine ca. 20 qm große Probefläche an, wobei sie diese Fläche reinigte, vorbereitete und strich. Nach dieser Behandlung sah die Probefläche schneeweiß aus. Nach Besichtigung der Probefläche erteilte der Beklagte der Klägerin den Auftrag bezüglich der Malerarbeiten in dieser Produktionshalle.

Die Arbeiten wurden zunächst bis April 2012 bei laufendem Betrieb der Bäckerei teilweise ausgeführt. Es kam zu Differenzen zwischen den Parteien und zu einer Arbeitspause bis zum Dezember 2012. Bei Wiederaufnahme der Arbeiten Anfang Dezember 2012 rügte der Beklagte einen bereits vergilbten und fleckigen Zustand der bearbeiteten Flächen. Die Parteien hoben das Vertragsverhältnis vor Fertigstellung aller Leistungen einvernehmlich auf. Der Beklagte verweigerte die Abnahme der klägerischen Werkleistung wegen der Vergilbung und begehrt Mangelbeseitigung.

Das Landgericht hatte die auf Zahlung restlichen Werklohns sowie auf Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten gerichtete Klage als derzeit unbegründet abgewiesen (LG Göttingen, Urteil vom 24.09.2015; Az. 8 O 235/13). Auf die Berufung der Klägerin hat das Berufungsgericht das Urteil des Landgerichts teilweise abgeändert und die Restwerklohnklage dem Grunde nach für gerechtfertigt erachtet (OLG Braunschweig, Urteil vom 08.12.2016, Az. 8 U 111/15). Die Revision hat das Berufungsgericht nicht zugelassen. Der Senat hat auf die Beschwerde des Beklagten die Revision zugelassen, soweit zum Nachteil des Beklagten entschieden worden ist.

Nach Ansicht des Berufungsgerichts ergebe sich aus Auslegung des Werkvertrages, welche Beschaffenheit eines Werks die Parteien vereinbart haben. Zur vereinbarten Beschaffenheit im Sinne des § 633 Abs. 2 Satz 1 BGB gehörten alle Eigenschaften des Werks, die nach der Vereinbarung der Parteien den vertraglich geschuldeten Erfolg herbeiführen sollen. Im Streitfall entspreche das Werk der Klägerin der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit. Es sei funktionstauglich.
Die Ausführung der Arbeiten durch die Klägerin sei nach den anerkannten Regeln der Technik erfolgt. Hinweise auf Ausführungsfehler hätten sich nach dem Ergebnis der ergänzenden Anhörung des Sachverständigen nicht ergeben, so das OLG. Die eingeschränkte Farbstabilität der verwendeten Farben stelle keinen zur Abnahmeverweigerung berechtigenden Mangel dar. Die von der Klägerin eingesetzten Farben seien für den Einsatz in einer Großbäckerei nicht ungeeignet. Eine dauerhafte Farbstabilität sei bei weißen und hochweißen Farbtönen nach den ergänzenden Ausführungen des Sachverständigen ### im Termin der mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht nicht realisierbar. Der Sachverständige habe unter anderem ausgeführt, dass es für die Vergilbung und den Vergilbungsgrad, insbesondere für Anstriche in Großbäckereien, keine technischen Regelwerke gebe; der Vergilbungsprozess hänge unter anderem von den Einsatzbedingungen der Farben ab. Auch eine Verkehrsüblichkeit gebe es insoweit nicht.

Der BGH hat dargelegt, daß eine Beschaffenheitsvereinbarung ausdrücklich oder durch schlüssiges Verhaften getroffen werden kann (vgl. BGH, Urteil vom 09. Juli 2002 – X ZR 242/99, NZBau 2002, 611, 612). Ob die Parteien eines Werkvertrags eine Beschaffenheitsvereinbarung getroffen und welche Beschaffenheit sie gegebenenfalls vereinbart haben, ist durch Auslegung des Werkvertrags zu ermitteln (vgl. BGH, Urteil vom 08. Mai 2014 – VII ZR 203/11, BGHZ 201, 148 Rz. 14 m.w.N.).
Die Auslegung von Willenserklärungen ist grundsätzlich Angelegenheit des Tatrichters. Eine revisionsrechtliche Überprüfung findet allerdings dahin statt, ob Verstöße gegen gesetzliche Auslegungsregeln, anerkannte Auslegungsgrundsätze, sonstige Erfahrungssätze oder Denkgesetze vorliegen oder ob die Auslegung auf Verfahrensfehlern beruht (BGH, Urteil vom 22. Dezember 2011 – VII ZR 67/11, BGHZ 192, 172 Rz. 12 m.w.N.). Zu den anerkannten Auslegungsgrundsätzen zählt der Grundsatz der beiderseits interessengerechten Vertragsauslegung (vgl. BGH, Urteil vom 05. März 2015 – IX ZR 133/14, BGHZ 204, 231 Rz. 21; Versäumnisurteil vom 22. Januar 2015 – VII ZR 87/14, NJW 2015, 1107 Rz. 14).

Unter Berücksichtigung dieser Maßstäbe hält die vom Berufungsgericht vorgenommene Auslegung des Werkvertrags der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand, so der BGH. Das Auslegungsergebnis des Berufungsgerichts, wonach hinsichtlich der Farbstabilität des Weißanstrichs keine (konkludente) Beschaffenheitsvereinbarung zu Stande gekommen ist, beruht auf einem Verstoß gegen den Grundsatz der beiderseits interessengerechten Vertragsauslegung. Bei der Auslegung im Hinblick auf eine etwaige Beschaffenheitsvereinbarung ist die berechtigte Erwartung des Bestellers an die Werkleistung von Bedeutung (vgl. BGH, Urteil vom 26. April 2007 – VII ZR 210/05, BauR 2007, 1407, 1409 = NZBau 2007, 507 Rz. 23). Der Beklagte durfte mangels Erörterung des Vergilbungsrisikos vor oder bei Vertragsschluss und mangels besonderen Fachwissens zu dieser Problematik angesichts der beträchtlichen Kosten der Malerarbeiten die berechtigte Erwartung hegen, dass der nach der Besichtigung der Probefläche festgelegte Weißanstrich – übliche Reinigung vorausgesetzt – nicht bereits nach weniger als einem Jahr mehr als nur unwesentlich vergilben würde. Diesen für eine beiderseits interessengerechte Vertragsauslegung bedeutsamen Gesichtspunkt habe das Berufungsgericht nach Ansicht des BGH nicht hinreichend gewürdigt.

BGH zur Informationspflicht der Makler zum Energieverbrauch

Immobilienmakler dürfen in ihren Anzeigen Informationen aus einem vorhandenen Energieausweis nicht verschweigen. Das entschied der Bundesgerichtshof (BGH) am Donnerstag in drei Verfahren um Abmahnungen gegen Makler aus Nordrhein-Westfalen und Bayern durch die Deutschen Umwelthilfe (BGH, Urteile vom 5. Oktober 2017, Az. I ZR 229/16, I ZR 232/16, I ZR 4/17 )

In den drei Verfahren hatte sich diese gegen Zeitungsanzeigen von Immobilienmaklern, die sie wegen Fehlens von Angaben, die im Energieausweis enthalten sind, für unzulässig hält, gewandt.

Die beklagten Immobilienmakler boten in Tageszeitungen Wohnimmobilien zur Miete oder zum Kauf an. In den Anzeigen fehlten Angaben zur Art des Energieausweises, zum wesentlichen Energieträger für die Heizung des Wohngebäudes, zum Baujahr des Wohngebäudes oder zur Energieeffizienzklasse.

Die Klägerin sieht darin einen Verstoß gegen § 16a der Energieeinsparverordnung (EnEV). Sie hat von den Beklagten verlangt, es zu unterlassen, Anzeigen für die Vermietung oder den Verkauf von Immobilien, für die ein Energieausweis vorliegt, ohne die in § 16a EnEV vorgesehenen Pflichtangaben zu veröffentlichen.

Das Landgericht Münster ( Urteil vom 25. November 2015, Az. 021 O 87/15) hat die Beklagte antragsgemäß verurteilt; die Landgerichte Bielefeld (Urteil vom 6. Oktober 2015, Az. 12 O 60/15) und München II (Urteil vom 3. Dezember 2015, Az. 2 HK O 3089/15)  haben die Klage abgewiesen. In zweiter Instanz waren alle Klagen erfolgreich (OLG Hamm,  Urteile vom 4. August 2016, Az. I-4 U 137/15 und vom 30. August 2016, Az. I-4 U 8/16  sowie OLG München, Urteil vom 8. Dezember 2016, Az. 6 U 4725/15). Der Bundesgerichtshof hat in zwei Verfahren die Revisionen der beklagten Immobilienmakler zurückgewiesen, im dritten Verfahren hat er die Entscheidung aufgehoben und die Sache zurückverwiesen, weil eine Beweisaufnahme dazu erforderlich ist, ob bei Schaltung der Anzeige ein Energieausweis vorlag.

Nach Ansicht des BGH  steht der Klägerin allerdings kein Unterlassungsanspruch nach § 3a UWG wegen eines Verstoßes gegen § 16a EnEV zu. Die Vorschrift verpflichtet Verkäufer und Vermieter vor dem Verkauf und der Vermietung einer Immobilie in einer Immobilienanzeige in kommerziellen Medien zu Angaben über den Energieverbrauch, wenn zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vorliegt. Der Immobilienmakler ist nicht Adressat dieser Informationspflicht. Ein anderes Verständnis ergibt sich weder aus den Gesetzesmaterialen noch bei gebotener richtlinienkonformer Auslegung. Zwar sieht Art. 12 Abs. 4 der Richtlinie 2010/31/EU über die Gesamtenergieeffizenz von Gebäuden Informationspflichten vor, die auch den Immobilienmakler nicht ausnehmen. Eine entsprechende Verpflichtung kann durch § 16a EnEV entgegen dem klaren Wortlaut der Vorschrift aber nicht durch eine richtlinienkonforme Auslegung begründet werden.

Die Klägerin kann die Beklagten jedoch unter dem Gesichtspunkt einer Irreführung der Verbraucher durch Vorenthalten wesentlicher Informationen nach § 5a Abs. 2 UWG mit Erfolg in Anspruch nehmen. Gemäß § 5a Abs. 4 UWG gelten als wesentlich Informationen, die dem Verbraucher auf Grund unionsrechtlicher Verordnungen oder nach Rechtsvorschriften zur Umsetzung unionsrechtlicher Richtlinien für kommerzielle Kommunikation einschließlich Werbung und Marketing nicht vorenthalten werden dürfen. Aus Art. 12 der Richtlinie 2010/31/EU folgt die Verpflichtung des Immobilienmaklers, notwendige Angaben zum Energieverbrauch in der Anzeige aufzunehmen. Zu den wesentlichen Informationen, die angeführt werden müssen, rechnen die Art des Energieausweises, der wesentliche Energieträger, das Baujahr des Wohngebäudes, die Energieeffizienzklasse und der Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs, so der BGH.