Ihr-Recht-Blog

31. Januar 2018

LG Berlin zur Mietminderung bei Baulärm in der Nachbarschaft

Filed under: Mietrecht — Schlagwörter: , , , , , , , , , , — ihrrecht @ 10:19

Nach Ansicht des LG Berlin (Urteil vom  07.06.2017, Az. 18 S 211/16) rechtfertigt eine in unmittelbarer Nachbarschaft zur Mietwohnung betriebene Großbaustelle (hier: Gebäudekomplex über mehrere Grundstücke mit 217 Wohnungen, 1 KiTa und 164 Tiefgaragenplätze) wegen der typischerweise mit solchen Baumaßnahmen verbundenen Lärm- und Schmutzimmissionen jedenfalls dann eine Mietminderung in Höhe von 15%, wenn sich allein die Baumaßnahmen im Außenbereich über einen Zeitraum von mehr als sechs Monaten hinziehen.

Das Gericht bezeichnet in diesem Zusammenhang die Bolzplatzentscheidung des BGH (BGH, Urteil vom 29.02.2015, Az. VIII ZR 197/14, BGHZ 205, 177 ff und IMR 2015, 310) als nicht überzeugend. Denn den Wohnungsmieter nach dem Maßstab des § 906 BGB an der Situationsgebundenheit des Grundstücks teilhaben zu lassen, überzeugt nur auf den ersten Blick. Der anzuwendende Maßstab des § 906 BGB führt nämlich nicht nur zu einer "Teilhabe" des Mieters, sondern weist das Risiko einer vom Vermieter in seiner Eigenschaft als Eigentümer hinzunehmenden Wohnwertverschlechterung während der Laufzeit des Mietverhältnisses allein dem Mieter zu. Grundsätzlich sind nachträgliche Veränderungen des Nutzens der Mietsache aber allein der Risikosphäre des Vermieters zuzuordnen, der gemäß § 536a Abs. 1 BGB sogar verschuldensunabhängig wegen bei Mietvertragsschluss vorhandener Mängel der Mietsache auf Schadenersatz haftet und nach § 536 BGB selbst dann eine Minderung hinzunehmen hat, wenn er den Mangel gar nicht beseitigen kann, so das LG Berlin. Jedenfalls dann, wenn der Vermieter von den bevorstehenden Baumaßnahmen weiß und dies dem neu in die Stadt ziehenden Mieter nicht mitteilt, kann sich der Vermieter nach der dort vertretenen Ansicht auf die Bolzplatzentscheidung nicht berufen.

Das Minderungsrecht des Mieters davon abhängen zu machen, ob der Vermieter von dem störenden Dritten Unterlassung oder Ausgleich der Nutzungsbeeinträchtigungen verlangen kann, erscheint dem Landgericht Berlin  deswegen nicht überzeugend, weil die nach der Rechtsprechung des V. Zivilsenats des BGH im Verhältnis der Eigentümer benachbarter Grundstücke zu berücksichtigenden Interessen mit denen der Mietvertragsparteien nicht korrelieren.

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24. Januar 2018

BGH einmal mehr zur Symptomtheorie bei Mängeln

Der BGH hat in einer aktuellen Entscheidung noch einmal seine Rechtsprechung zur Symptomtheorie bei Werkmängeln bekräftigt und ausgeführt, daß ein Besteller den Anforderungen an ein hinreichend bestimmtes Mangelbeseitigungsverlangen genügt, wenn er die Erscheinungen, die er auf vertragswidrige Abweichungen zurückführt, hinlänglich deutlich beschreibt. Er ist nicht gehalten, die Mangelursachen im Einzelnen zu bezeichnen, so der BGH  mit Beschluss vom 14.12.2017,  Az. VII ZR 217/15.

Die Klägerin und die Beklagte haben am 27. September 2007 einen notariellen Erwerbsvertrag mit Errichtung einer Hotel- und Gewerbeanlage mit vier Gewerbeeinheiten auf dem Grundstück F.-Allee in B. geschlossen. Die Klägerin verlangt mit der Klage einen Kostenvorschuss für den Austausch von Kondensatoren in 140 Klimaanlagen der Hotelzimmer in Höhe von 8.000 Euro und für den Austausch von Akkumulatoren in den Sicherheitsleuchten in Höhe von 1.659 Euro. Sie macht für den Austausch von Lüftungsmotoren in 56 Klimaanlagen die Erstattung von Ersatzvornahmekosten in Höhe von 21.347,23 Euro geltend und verlangt die Beseitigung von Feuchtigkeitserscheinungen in den Räumen des Fitnesscenters im 1. Obergeschoss im Bereich des Durchgangs zum Hotel und in den Lagerräumen eines Supermarkts im Erdgeschoss. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen und die Revision nicht zugelassen. Hiergegen richtet sich die Nichtzulassungsbeschwerde der Klägerin, mit der sie nach Zulassung der Revision ihre Klageansprüche weiterverfolgen will.

Die Nichtzulassungsbeschwerde hatte Erfolg. Das Berufungsgericht hatte – soweit hier von Bedeutung – ausgeführt, der Vortrag der Klägerin, die Klimaanlagen würden in sämtlichen Zimmern keine ausreichende Lüftungs- und Kühlleistung erbringen und regelmäßig ausfallen, sei unsubstantiiert. Sie habe nicht vorgetragen, auf welche Weise der angebliche Ausfall einzelner Klimaanlagen habe behoben werden können. Dass die Klimaanlagen in sämtlichen Zimmern dauerhaft ausfielen und eine Klimatisierung nicht mehr möglich sei, behaupte die Klägerin nicht.

Dem folgte der BGH nicht. Stellt wie hier ein Privatgutachter bei 14 von 15 untersuchten Motoren Mängel an den Kondensatoren fest, wird der Mangel durch das Vorbringen des Bestellers, sämtliche Klimaanlagen aller Hotelzimmer seien von einem Systemmangel betroffen, ausreichend beschrieben. Die lediglich stichprobenartige Überprüfung der Klimaanlagen durch den Privatgutachter steht dem nicht entgegen, so der BGH.

Im Übrigen könne das Vorbringen der Klägerin nicht deshalb als unschlüssig angesehen werden, weil sie nicht zu den Mangelursachen vorgetragen habe. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs genügt der Besteller den Anforderungen an ein hinreichend bestimmtes Mangelbeseitigungsverlangen wie auch an eine schlüssige Darlegung eines Mangels im Prozess, wenn er die Erscheinungen, die er auf vertragswidrige Abweichungen zurückführt, hinlänglich deutlich beschreibt. Er ist nicht gehalten, die Mangelursachen im Einzelnen zu bezeichnen (sogenannte Symptomtheorie, st. Rspr., vgl. z.B. BGH, Beschluss vom 24. August 2016 – VII ZR 41/14, BauR 2017, 106 Rn. 22 m.w.N. = NZBau 2016, 746; Urteil vom 21. Dezember 2000 – VII ZR 192/98, BauR 2001, 630 = NZBau 2001, 195).

16. Januar 2018

Finanzgericht Köln zur Verwendung fortlaufender Rechnungsnummern

Nach Ansicht des Finanzgerichtes Köln ist ein Steuerpflichtiger im Rahmen der Erstellung seiner Einkommenssteuererklärung zwar verpflichtet, Betriebseinnahmen und -ausgaben in der EÜR einzeln aufzuführen und dem Finanzamt auf Verlangen erläutern, damit die Vollständigkeit und Richtigkeit seiner Angaben nachgeprüft werden kann. Allerdings, betonte das FG, bestehe danach keine Pflicht, Rechnungsnummern nach einem bestimmten lückenlosen numerischen System zu vergeben. Aus den allgemeinen Ordnungsvorschriften des § 146 Abgabenordnung (AO) sei schon gar keine konkrete Pflicht zur Vergabe einer Rechnungsnummer abzuleiten (Finanzgericht Köln, Urt. v. 07.12.2017, Az. 15 K 1122/16).

Der Kläger führt ein Veranstaltungsunternehmen, die gewünschte Veranstaltung kann dabei vom Kunden auf seiner Website gebucht werden. Sodann wird automatisch eine Buchungsbestätigung und eine Rechnung erzeugt und an den Kunden versandt. Diese enthalten Buchungsnummern, die durch eine Kombination aus Veranstaltungsnummer, Geburtsdatum des Kunden und Rechnungsdatum erzeugt werden. Jede Buchungsnummer wird nur einmalig vergeben, es besteht aber zwischen ihnen kein numerischer Fortlauf. Das Finanzamt sah bei Vorlage der jährlichen EÜR darin einen schwerwiegenden Mangel der Gewinnermittlung. Aus diesem Grund schlug das Finanzamt auf den ausgewiesenen Gewinn noch einen "Unsicherheitszuschlag" drauf, was die Steuerlast in der Einkommenssteuer für den Unternehmer für beide Streitjahre um jeweils 4.000 Euro erhöhte. Dabei verwies man auch auf die einschlägige Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH), in der regelmäßig eine geordnete und chronologische Dokumentation bei Geldeingängen gefordert und Gewinnaufschläge bei Verstößen mitunter für rechtens erklärt hatten (siehe u. a. BFH, Urt. v. 15.04.1999, Az.: IV R 68/98).

Das FG Köln änderte aus den genannten Gründen die umstrittenen Einkommensteuerbescheide zugunsten des klagenden Unternehmers entsprechend ab, ließ allerdings die Revision zum BFH zu. Problematisch könnte das Rechnungssystem für den Unternehmer bei der Umsatzsteuererkärung werden, da gemäß § 14 Abs. 4 Nr. 4 UStG eine fortlaufende Rechnungsnummer zu vergeben ist.

11. Januar 2018

BGH zur Mietänderungserklärung bei der Indexmiete

Eine Mietänderungserklärung bei der Indexmiete erfordert gemäß § 557b Abs. 3 Satz 1, 2 BGB nicht die Angabe der prozentualen Veränderung der Indexdaten. Hierauf hat der BGH mit jetzt veröffentlichtem Urteil vom 25.11.2017, Az. VIII ZR 291/16 hingewiesen.

In dem dieser Entscheidung zugrundeliegenden Sachverhalt war der Kläger vom 1. August 2006 bis zum 16. Januar 2015 Mieter einer Wohnung der Beklagten. Die Kaltmiete betrug ursprünglich monatlich 655 € zuzüglich 30 € für Garage und Stellplatz. Ferner enthielt der Mietvertrag zur Höhe der Miete folgende Bestimmung:

"Die Parteien vereinbaren, dass der Mietzins durch den vom statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex für Deutschland bestimmt wird. Zur Anpassung des Mietzinses bedarf es einer Erklärung in Textform, wobei die Änderung des Preisindexes sowie die geänderte Miete oder die Erhöhung betragsmäßig in Geld anzugeben ist."

Mit Schreiben vom 25. Oktober 2013 erhöhten die Beklagten die Kaltmiete ab Dezember 2013 um 85 €. Zur Begründung führten sie aus:
"Der maßgebliche Verbraucherpreisindex ist seit August 2006 von 94,2 Punkten auf 106,1 Punkte (Stand September 2013) gestiegen. […] Dies nehmen wir zum Anlass, die bisherige Miete von 690,00 € um (abgerundet) 85,00 € auf 775,00 € zu erhöhen. […]"

Der Kläger zahlte die Erhöhungsbeträge in der Folgezeit nicht. Bei Mietende zahlten die Beklagten deshalb einen Kautionsbetrag von 1.104,15 € nicht aus.

Die Vorinstanzen sprachen dem Kläger den Kautionsrückzahlungsanspruch zu. Entgegen der dort vertretenen Auffassung erfordert nach Ansicht des BGH ein wirksames Mieterhöhungsbegehren bei der Indexmiete nicht, dass der Vermieter über den eindeutigen und abschließenden Wortlaut des § 557b Abs. 3 BGB hinaus – zusätzlich angibt, welche prozentuale Veränderung sich aus den im Erhöhungsschreiben mitgeteilten Indexdaten ergibt (ebenso Staudinger/ J.Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 557b Rn. 26; Both in Herrlein/ Kandelhard, Mietrecht, 4. Aufl., § 557b Rn. 36; vgl. auch MünchKomm-BGB/Artz, 7. Aufl., § 557b Rn. 9; Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 557b Rn. 25; aA ohne nähere Begründung Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 13. Aufl., § 557b Rn. 42; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. IV 38).

Etwas anderes ergibt sich, so der BGH, auch nicht aus dem Sinn und Zweck der Regelung. Es liegt vielmehr – auch für den durchschnittlichen Mieter – auf der Hand, dass sich eine Indexmiete im gleichen Verhältnis ändert wie der Index. Die gegenteilige Auffassung des Berufungsgerichts liefe darauf hinaus, dass der Vermieter dem Mieter einzelne (einfache) Rechenschritte "vorzurechnen" hätte. Dafür gibt das Gesetz keine Grundlage. Im Gegenteil hat der Gesetzgeber im Rahmen der Mietrechtsreformgesetze bei der Indexmiete eine Erweiterung der schon nach der Vorgängerregelung (§ 10a Abs. 3 MHG) erforderlichen Angaben – aus Gründen der Rechtssicherheit – nur insoweit für erforderlich gehalten, als über die eingetretene Indexänderung hinaus nunmehr auch die geänderte Miete oder der Erhöhungsbetrag angegeben werden muss (vgl. BT- Drucks. 14/4553 S. 53). Dem wird das Mieterhöhungsverlangen der Beklagten aber gerecht.

Damit hob der BGH die Urteile der Vorinstanzen auf und wies die Klage auf Rückzahlung der Kaution ab.

3. Januar 2018

LAG Hessen zum heimlichen Mitschnitt eines Personalgespräches

Einem Arbeitnehmer, der ein Personalgespräch heimlich mit seinem Smartphone aufnimmt, kann fristlos gekündigt werden. Das entschied das Hessische Landesarbeitsgericht (LAG) in einem am 02.01.2018 veröffentlichten vom 23.08.2017, Az. 6 Sa 137/17.

Der betreffende Mitarbeiter hatte zuvor einen Teil seiner Kollegen in einer Mail an Vorgesetzte als «Low Performer» und «faule Mistkäfer» bezeichnet. Er wurde deshalb zunächst abgemahnt und einige Monate später zu einem Personalgespräch geladen.

Das Personalgespräch zeichnete der Mitarbeiter heimlich mit der Aufnahmefunktion seines Smartphones auf. Von dem heimlichen Mitschnitt erfuhr der Arbeitgeber einige Monate nach dem Gespräch und kündigte fristlos. Im anschließenden Kündigungsrechtsstreit berief sich der Mann darauf, nicht gewusst zu haben, dass eine solche Ton-Aufnahme verboten war. Außerdem habe sein Smartphone während des Gesprächs offen auf dem Tisch gelegen.

Dieser Argumentation folgten weder das Arbeitsgericht Frankfurt im erstinstanzlichen Verfahren (Urteil vom 22.11.2016, Az. 18 Ca 4002/16) noch das LAG Hessen in der Berufungsinstanz. Das heimliche Mitschneiden des Personalgesprächs verletze das allgemeine Persönlichkeitsrecht der Gesprächsteilnehmer nach Art. 2 Abs. 1 und Art. 1 Abs. 2 Grundgesetz. Dieses gewährleiste das Recht auf Wahrung der Unbefangenheit des gesprochenen Wortes und damit auch, selbst zu bestimmen, ob Erklärungen nur den Gesprächspartnern, einem bestimmten Kreis oder der Öffentlichkeit zugänglich gemacht werden sollten, so das LAG.

Dies überwiege auch die lange Betriebszugehörigkeit des Mannes von 25 Jahren. Er hätte darauf hinweisen müssen, dass die Aufnahmefunktion aktiviert war. Zudem sei das Arbeitsverhältnis bereits durch die Email beeinträchtigt gewesen, mit der der Mann seine Kollegen beleidigt hatte.

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