Ihr-Recht-Blog

24. April 2018

OLG Schleswig zur Haftung des Architekten für Schwarzarbeit

Bezahlt der Bauherr Bauhelfer "schwarz", stehen ihm gegen die Bauhelfer keine Erfüllungs-, Schadenersatz- oder Gewährleistungsansprüche zu. Hat der Architekt von der illegalen Beschäftigung der Bauhelfer keine Kenntnis, kann ihn der Bauherr nicht auf  Schadensersatz in Anspruch nehmen (OLG Schleswig, Urteil vom 22.03.2018, Az. 7 U 48/16).

Das OLG Schleswig hat in seiner Entscheidung noch einmal betont, dass den Bauherren gegen die Bauhelfer, die sie mit 10,00 Euro/h in bar entlohnt und ohne die erforderlichen Meldungen an die Bauberufsgenossenschaft und Abführung der erforderlichen Beiträge an die Sozialversicherung beschäftigt hatten, weder vertragliche Erfüllungs- noch Schadenersatz- oder Gewährleistungsansprüche zustanden (vgl. OLG Schleswig, Urteil vom 16.08.2013, Az. 1 U 24/13; BGH Urteil vom 10.04.2014,  Az. VII ZR 241/13, NJW 2014, 1805 – 1807). Der Schwarzarbeiter und derjenige, der Schwarzarbeiter beschäftigt, verdienen nach dem Zweck des SchwarzArbG keinen Schutz., so das OLG. Die jeweiligen Dienstverträge mit den Bauhelfern sind wegen Verstoßes gegen § 1 Abs. 2 Nr. 1, SchwarzArbG nach § 134 BGB nichtig.

Unterstellt, so der Senat, der beklagte Architekt habe von der illegalen Beschäftigung der Bauhelfer nichts gewusst, könnte es gemäß § 242 BGB eine unzulässige Rechtsausübung darstellen, wenn die klagenden Bauherren nunmehr Gewährleistungs-/Schadensersatzansprüche gegen den insoweit gutgläubigen, baubegleitenden Architekten geltend machen. Dies wäre wohl mit dem generalpräventiven Zweck des Schwarzarbeitsverbots nicht vereinbar.

17. April 2018

OLG Koblenz zur Formbedürftigkeit eines Vertragsstrafeversprechens bei Nichterwerb einer Immobilie

Schließen die Mietvertragsparteien eine Vereinbarung bzw. Kaufabsichtserklärung, in der sich der Mieter eines Wohnhauses verpflichtet, unter Anrechnung der Nettomiete die Immobilie unter bestimmten Bedingungen zu einem festen Kaufpreis zu erwerben und im Falle des Nichtzustandekommens des Kaufvertrags als Schadensersatz eine Vertragsstrafe zu zahlen, begründet diese Klausel im Falle des Nichtzustandekommens des Kaufvertrags keinen Anspruch auf Zahlung einer Vertragsstrafe, weil die Formerfordernisse der notariellen Urkunde gemäß § 311b BGB nicht eingehalten sind.

Hierauf hat das OLG Koblenz mit Beschluss vom 24.10.2017, Az. 10 U 1249/16 abgestellt.

In dem der Entscheidung des OLG Koblenz zugrundeliegendem Sachverhalt war der dortige Kläger Eigentümer eines Grundstückes, das die Beklagten mit schriftlichem Mietvertrag vom 15.09.2015 anmieteten. Der Kläger gestattete den Beklagten die Vornahme näher bezeichneter Arbeiten im Objekt. Der Mietvertrag enthält darüber hinaus die Klausel: "Im Januar 2016 wird ein Notarvertrag über den Kauf der Immobilie beauftragt. Der Kaufpreis beträgt 165.000,- Euro. Zahlung und Hausübergabe spätestens zum 01.10.2016. Die bis dahin gezahlte Nettomiete von monatlich 750,- Euro wird auf den Kaufpreis angerechnet. Die Partei, die, gleich aus welchen Gründen, den Kaufvertrag nicht unterzeichnet, macht sich gegenüber ihrem Vertragspartner schadenersatzpflichtig. Die Höhe des Schadenersatzes wird mit 10.000,- Euro vereinbart."

Die Beklagten kündigten den Mietvertrag, der Kaufvertrag kam nicht zustande. Der Kläger begehrt Zahlung von 10.000,- Euro aufgrund der Vereinbarung vom 15.09.2015 und unter dem Gesichtspunkt des Schadenersatzes wegen des Zustandes des Objektes bei Rückgabe an ihn. Das Landgericht hat mit dem angefochtenen Urteil seine Klage abgewiesen (LG Koblenz, Urteil vom 20.09.2016, Az. 1 O 153/16). Das OLG Koblenz hat die Berufung zurückgewiesen.

Der Senat weist in seiner Entscheidung darauf hin, dass die vorbezeichnete Klausel nicht den Formerfordernissen des § 311 b Abs. 1 S. 1 BGB entspricht. Danach bedarf ein Vertrag, durch den sich der der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einen Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung. Formbedürftig ist eine Vereinbarung, die für denn den Fall der Nichtveräußerung oder des Nichterwerbs des Eigentums an einem Grundstück ins Gewicht fallende wirtschaftliche Nachteile vorsehen und dadurch einen Zwang zur Veräußerung oder zum Erwerb desselben begründen. Das gilt auch für das Vertragstrafversprechen (BGH, Urteil vom 06.12.1979 – VII ZR 313/78 – BGHZ 76, 43 = NJW 1980, 829 f.; Urteil vom 19.09.1989 – XI ZR 10/89 – NJW 1990, 391; Urteil vom 25.01.2008 – V ZR 118/07 – NJW -RR 2008, 824; Urteil vom 12.07.1984 – IX ZR 127/83 – VersR 1984, 947; Palandt-Grüneberg, BGB, 76. Auflage 2017, BGB § 311 b Rn. 13 m. w. N.). Sämtliche Abreden sind formbedürftig, aus denen sich nach dem Willen der Parteien das schuldrechtliche Geschäft zusammensetzt, also sämtliche Gegenstände, die ein Teil zum Vertragsinhalt erheben möchte, wenn der andere dies erkennt und hinnimmt (BGH, Urteil vom 19.11.1982 – V ZR 161/81 – BGHZ 85, 315, 317 = NJW 1983, 563 f.; BeckOK BGB, Bamberger/Roth-Gehrlein, BGB, 42. Edition, § 311 b Rn. 20).

Zutreffend lege das Landgericht dar, dass es sich der vereinbarten Schadensersatzregelung um ein Vertragsstrafeversprechen handele, für den Fall, dass eine der Parteien den vorgesehenen über den Verkauf der Immobilie nicht unterzeichne. Die Vereinbarung ist unstreitig nicht notariell beurkundet worden. Die Androhung einer Zahlungspflicht für den Fall des Nichtzustandekommens eines notariellen Kaufvertrages ist ein wirtschaftlicher Nachteil, der geeignet ist, Druck auf die Beklagten auszuüben, den beabsichtigten Kaufvertrag abzuschließen, so das OLG.

10. April 2018

Aktuell: Bemessung der Grundsteuer ist verfassungswidrig!

Das Bundesverfassungsgericht hat mit heutigem Urteil vom 10.04.2018 die bisherige Basis für die Bemessung der Grundsteuer als verfassungswidrig erklärt (BverfG, Urteil vom 10.04.2018, 1 BvL 11/14).

Dem Gesetzgeber wurde aufgegeben, bis Ende 2019 eine gesetzliche Neuregelung zu schaffen.

Das Bundesverfassungsgericht wies unter anderem darauf hin, daß die seit über 50 Jahren nicht mehr angepassten Einheitswerte “völlig überholt” seien und zu ”gravierenden Ungleichbehandlungen” der Immobilieneigentümer führten.

3. April 2018

OLG Frankfurt: Zulassungspflichtiges Handwerk ohne Eintrag in die Handwerksrolle ist Schwarzarbeit!

Übernimmt ein Handwerker Arbeiten eines zulassungspflichtigen Handwerks, ohne in die Handwerksrolle eingetragen zu sein, stellt dies Schwarzarbeit dar, was zur Nichtigkeit des geschlossenen Bauvertrags führt. Dies hat das OLG Frankfurt mit Urteil vom 24.05.2017, Az. 4 U 269/15 ausgeführt und die Zahlungsklage eines Handwerkers auf Werklohn für im Jahr 2010 beauftragte und erbrachte Maler-, Tapezier-, Trockenbau-, Fliesenleger-, Fußboden- und Rohbauarbeiten an dem Anwesen ### 34 in Bad Camberg, das im Eigentum der Beklagten steht, abgewiesen.

Das Gericht hat den zwischen den Parteien geschlossene Vertrag als nach §§ 134 BGB, 1 Abs. 2 Nr. 5 SchwarzArbG nichtig angesehen.
Der Vertrag hatte unstreitig Werkleistungen eines zulassungspflichtigen Handwerks zum Gegenstand, welche die klagende GbR übernahm, ohne bereits in die Handwerksrolle eingetragen zu sein. Dies stellt Schwarzarbeit i.S. des § 1 Abs. 2 des SchwarzArbG dar. Diese soll nach § 1 Abs. 1 des Gesetzes, wo der Gesetzeszweck ausdrücklich definiert wird, generell verhindert werden. Vor diesem Hintergrund ist die vom Landgericht als Vorinstanz (LG Limbur, Urteil vom 11.11.2015, Az. 4 O 350/10) zitierte, zu einer früheren Rechtslage ergangene Entscheidung des Bundesgerichtshofs nicht mehr einschlägig. In seiner neuesten zu §§ 1 Abs. 2 SchwarzArbG, 134 BGB ergangenen Entscheidung vom 16.03.2017 (VII ZR 197/16) führt der Bundesgerichtshof unter Bezugnahme auf die Gesetzesmaterialien aus, dass es Ziel des im Jahr 2004 reformierten Gesetzes sei, Schwarzarbeit im Sinne der Legaldefinition des § 1 Abs. 2 schlechthin zu verbieten und vor allem jeglichen Leistungsaustausch zwischen den "Vertragspartnern" im Interesse der wirtschaftlichen Ordnung und zur Verhinderung oder zumindest zur Einschränkung von Wettbewerbsverzerrungen zu unterbinden (BGH, a.a.O., Rn. 15, 18 und 21). Zwar betrifft dieses Urteil eine auf eine Steuerhinterziehung abzielende Schwarzarbeit i.S. von § 1 Abs. 2 Nr. 2 SchwarzArbG und keinen Verstoß i.S. von § 1 Abs. 2 Nr. 5 SchwarzArbG. Doch kann dies hinsichtlich einer Nichtigkeit der Abrede nach § 134 BGB entgegen der von der Klägerin im Schriftsatz vom 09.05.2017 vertretenen Rechtsauffassung nicht erheblich sein. Auch wenn die die Ausübung eines zulassungspflichtigen Handwerks ohne Eintragung in die Handwerksrolle nur eine Ordnungswidrigkeit nach § 117 HandwO darstellt, während die Steuerhinterziehung in § 370 AO als Straftat sanktioniert ist, werden doch in § 1 Abs. 2 SchwarzArbG beide Verstöße als im Hinblick auf den in § 1 Abs. 1 SchwarzArbG definierten Gesetzeszweck gleichgewichtig behandelt. Daher kann im Hinblick auf eine Nichtigkeit nach § 134 BGB für einen Verstoß i.S. von § 1 Abs. 2 Nr. 5 SchwarzArbG nichts anderes gelten als für einen Verstoß i.S. von § 1 Abs. 2 Nr. 2 SchwarzArbG, so das OLG.

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