Ihr-Recht-Blog

29. August 2018

OLG München zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den Erstverwalter

Eine von einem Bauträger in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Erwerbsvertrags verwendete Klausel, die die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen vom Bauträger bestimmbaren Erstverwalter ermöglicht, ist unwirksam (BGH, IBR 2013, 686 = IMR 2013, 471). Daran ändert sich auch dadurch nichts, dass zur Abnahme ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger hinzuzuziehen ist.

Hierauf hat das OLG München mit Beschluss vom 09.04.2018, Az. 13 U 4710/16 hingewiesen.

In dem seitens des OLG München entschiedenen Sachverhalt hatte sich der Verkäufer hinsichtlich geltend gemachter Mängel am Gemeinschaftseigentum auf die Abnahme desselben durch den Verwalter bezogen und davon ausgehend auf die Verjährung der geltend gemachten Ansprüche berufen.  Der Senat hat dagegen darauf abgestellt, daß mangels wirksamer Abnahme des Gemeinschaftseigentums die Verjährungsfrist für Mängelrechte noch nicht gem. § 634 a Abs. 3 BGB zu laufen begann. Er hat im Anschluss an die Rechtsprechung des BGH eine Vertragsklausel, wonach der Verkäufer den Erstverwalter bestelle und dieser zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums ermächtigt sei, als unwirksam angesehen.  Als teilender Eigentümer (vgl. hier Ziffer I.3 des notariellen Kaufvertrags, Anlage A 2) habe der Bauträger nämlich die Möglichkeit, den ersten Verwalter bereits in der Teilungserklärung zu bestellen (BGH a.a.O. m. zahlr. w.N. zu § 26 WEG a.F. und § 26 WEG n.F.). Dabei könne der Bauträger einen Erstverwalter bestellen, der mit ihm wirtschaftlich oder rechtlich verbunden ist. Das begründe im Hinblick auf die Abnahme für die Erwerber die Gefahr, dass ein solcher Verwalter die Voraussetzungen der Abnahmefähigkeit des Gemeinschaftseigentums nicht neutral prüfe, sondern zu Gunsten des Bauträgers verfahre, wodurch dieser entscheidenden Einfluss auf die Abnahme nehmen könnte.

22. August 2018

BGH: Schönheitsreparaturen und Renovierungsvereinbarung zwischen Mieter und Vormieter

Eine formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebener Wohnung ist auch bei Abschluss einer "Renovierungsvereinbarung" zwischen Mieter und Vormieter unwirksam.

Insoweit hat der BGH mit Urteil vom 22.08.2018, Az. VIII ZR 277/16 seine bisherige Rechtsprechung, wonach die formularvertragliche Überwälzung der nach der gesetzlichen Regelung (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen im Falle einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht standhält, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt, der ihn so stellt, als habe der Vermieter ihm eine renovierte Wohnung überlassen, bestätigt und ergänzt (vgl. etwa Urteil vom 18. März 2015, Az. VIII ZR 185/14).

Nach Ansicht des BGH verpflichtet eine solche Vornahmeklausel den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und führt dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste, als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat.

Diese Grundsätze bleiben auch dann anwendbar, wenn der betreffende Mieter sich wie hier durch zweiseitige Vereinbarung gegenüber seinem Vormieter zur Vornahme von Renovierungsarbeiten in der Mietwohnung verpflichtet hat. Denn eine derartige Vereinbarung ist in ihren Wirkungen von vornherein auf die sie treffenden Parteien, also den Mieter und den Vormieter, beschränkt. Sie vermag deshalb keinen Einfluss auf die Wirksamkeit der im Mietvertrag zwischen Vermieter und neuem Mieter enthaltenen Verpflichtungen zu nehmen; insbesondere nicht dergestalt, dass der Vermieter so gestellt würde, als hätte er dem neuen Mieter eine renovierte Wohnung übergeben, so der BGH.

20. August 2018

OLG Düsseldorf zur Haftung für unrichtige Angaben in Vergabeunterlagen

Vergabeunterlagen müssen klar und verständlich sein. Aus den Vergabeunterlagen muss für Bieter oder Bewerber eindeutig und unmissverständlich hervorgehen, was von ihnen verlangt wird.

Die Frage, welcher Erklärungswert den Vergabeunterlagen zukommt, ist nach den für die Auslegung von Willenserklärungen geltenden Grundsätzen zu entscheiden. Dabei ist im Rahmen einer normativen Auslegung auf den objektiven Empfängerhorizont der potentiellen Bieter bzw. Bewerber abzustellen. Entscheidend ist die Verständnismöglichkeit aus der Perspektive eines verständigen und mit der ausgeschriebenen Leistung vertrauten Unternehmens, das über das für eine Angebotsabgabe oder die Abgabe eines Teilnahmeantrags erforderliche Fachwissen verfügt. Wie Mitbieter oder -bewerber die Vergabeunterlagen verstanden haben, kann für die normativ zu bestimmende Verständnismöglichkeit des durchschnittlichen Bieters bzw. Bewerbers von indizieller Bedeutung sein.

Kommen nach einer Auslegung mehrere Verständnismöglichkeiten in Betracht oder können Unklarheiten oder Widersprüche nicht aufgelöst werden, geht dies zu Lasten des öffentlichen Auftraggebers.

Hierauf hat das OLG Düsseldorf mit Beschluss vom 28.03.2018, Az. Verg 52/17 hingewiesen und die sofortige Beschwerde der Antragstellerin gegen den Beschluss der 1. Vergabekammer des Bundes vom 25. Oktober 2017 (Az. VK 1-119/17) zurückgewiesen.

2. August 2018

OLG Frankfurt zu den Voraussetzungen des Schadensersatzanspruches des Unternehmers wegen Behinderung

Macht der Auftragnehmer Schadensersatz wegen eines gestörten Bauablaufs geltend, hat er die Behinderungen und die sich daraus ergebenden Störungen möglichst konkret darzulegen. Hierfür ist in der Regel eine bauablaufbezogene Darstellung der jeweiligen Behinderungen unumgänglich. Eine abstrakte Schadensberechnung genügt den Anforderungen an die Darlegung eines kausalen Schadens nicht. Der Auftragnehmer muss vielmehr eine vergleichende Gegenüberstellung der erwarteten und der tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben über den gesamten Zeitraum bis zur Beendigung des verzögerten Auftrags erstellen.

Der BGH hat mit Beschluss vom 08.11.2017, Az. VII ZR 237/15  die gegen das entsprechende Urteil des OLG Frankfurt vom 25.09.2015, Az. 4 U 268/14 gerichtete Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen.

Das OLG Frankfurt hat ausgeführt, dass es zur Darstellung eines Verzögerungsschadens nicht genügt, die Verzögerung, Stillstandzeiten und die Vorhaltekosten vorzutragen. Vielmehr muss konkret dargetan werden, welche Differenz sich bei einem Vergleich zwischen einem ungestörten und dem verzögerten Bauablauf ergibt (vgl. KG Berlin vom 28.05.2013, Az. 7 U 12/12). Daran fehlt es im vorliegenden Fall. Die Klägerin habe nicht substantiiert vorgetragen, ob und mit welchen zusätzlichen Kräften und Material sie die von der Beklagten beauftragten Zusatzaufträge, die über einem Drittel des ursprünglichen Auftragsvolumen entsprochen haben, ausgeführt haben will.

Die von der Klägerin vorgenommene abstrakte Schadensberechnung anhand der allgemeinen Geschäftskosten und Baustellengemeinkosten für die verlängerte Bauzeit genügt nach Ansicht des OLG den Anforderungen an die Darstellung eines kausalen Schadens nicht. Eine pauschale und abstrakte Berechnung ohne jeglichen Bezug zu den tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben in dem gesamten Zeitraum zwischen dem ursprünglich geplanten und vereinbarten Beginn der Arbeiten bis zu deren tatsächlicher Beendigung ermöglicht keinen Vergleich der Vermögenslage der Klägerin ohne und mit Bauzeitverschiebung. Zur Darstellung eines Verzögerungsschadens genügt es nicht, die Verzögerung, Stillstandzeiten und die Vorhaltekosten vorzutragen. Vielmehr muss konkret dargetan werden, welche Differenz sich bei einem Vergleich zwischen einem ungestörten und dem verzögerten Bauablauf ergibt. Wenn Arbeitskräfte und/oder -maschinen usw. wegen des verzögerten Baubeginns unbeschäftigt gewesen wären oder zusätzliche Kosten durch Mehraufwand entstanden wären, läge ein "Schaden" im Sinne von § 6 Abs. 6 VOB/B vor bzw. eine Grundlage für die Bemessung einer angemessenen Entschädigung. Da dies aber nach dem unstreitigen Sachverhalt nicht der Fall war, sondern die Klägerin nur Gemeinkosten beansprucht, muss sie darlegen, aus welchen Gründen diese nicht – statt in der Kalkulation der vorgesehenen, aber verschobenen Leistungen für die Beklagte – in den tatsächlich in diesem "Verzögerungszeitraum" ausgeführten Werkleistungen für andere Auftraggeber oder sonstigen Ersatzmaßnahmen kalkulatorisch enthalten waren. Sie muss also eine Art Bilanz erstellen für den gesamten Zeitraum (ursprünglich geplanter Beginn bis tatsächliche Beendigung) einmal unter Zugrundelegung der ursprünglichen Planung und einmal unter Darlegung des tatsächlichen Verlaufs. Wenn sie beispielsweise einen anderen Auftrag, den sie für die Zeit nach dem geplanten Ende des Vertrages mit der Beklagten hätte vorziehen können, der ansonsten erst im Anschluss hätte abgearbeitet werden können, wäre ihr überhaupt kein Schaden erstanden und könnte sie auch keine (angemessene) Entschädigung verlangen, so der Senat.

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