Ihr-Recht-Blog

29. August 2018

OLG München zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den Erstverwalter

Eine von einem Bauträger in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Erwerbsvertrags verwendete Klausel, die die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen vom Bauträger bestimmbaren Erstverwalter ermöglicht, ist unwirksam (BGH, IBR 2013, 686 = IMR 2013, 471). Daran ändert sich auch dadurch nichts, dass zur Abnahme ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger hinzuzuziehen ist.

Hierauf hat das OLG München mit Beschluss vom 09.04.2018, Az. 13 U 4710/16 hingewiesen.

In dem seitens des OLG München entschiedenen Sachverhalt hatte sich der Verkäufer hinsichtlich geltend gemachter Mängel am Gemeinschaftseigentum auf die Abnahme desselben durch den Verwalter bezogen und davon ausgehend auf die Verjährung der geltend gemachten Ansprüche berufen.  Der Senat hat dagegen darauf abgestellt, daß mangels wirksamer Abnahme des Gemeinschaftseigentums die Verjährungsfrist für Mängelrechte noch nicht gem. § 634 a Abs. 3 BGB zu laufen begann. Er hat im Anschluss an die Rechtsprechung des BGH eine Vertragsklausel, wonach der Verkäufer den Erstverwalter bestelle und dieser zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums ermächtigt sei, als unwirksam angesehen.  Als teilender Eigentümer (vgl. hier Ziffer I.3 des notariellen Kaufvertrags, Anlage A 2) habe der Bauträger nämlich die Möglichkeit, den ersten Verwalter bereits in der Teilungserklärung zu bestellen (BGH a.a.O. m. zahlr. w.N. zu § 26 WEG a.F. und § 26 WEG n.F.). Dabei könne der Bauträger einen Erstverwalter bestellen, der mit ihm wirtschaftlich oder rechtlich verbunden ist. Das begründe im Hinblick auf die Abnahme für die Erwerber die Gefahr, dass ein solcher Verwalter die Voraussetzungen der Abnahmefähigkeit des Gemeinschaftseigentums nicht neutral prüfe, sondern zu Gunsten des Bauträgers verfahre, wodurch dieser entscheidenden Einfluss auf die Abnahme nehmen könnte.

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