Ihr-Recht-Blog

29. November 2018

BGH nimmt zeitliche Einschränkung der Rechtsprechung zu fiktiven Mängelbeseitigungskosten vor

Die neue Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach im Verhältnis vom Besteller zum Architekten/Ingenieur hinsichtlich der von diesem zu vertretenden Planungs- oder Überwachungsfehler, die sich im Bauwerk bereits verwirklicht haben, der Schadensersatzanspruch nicht in Höhe der fiktiven Kosten für die Beseitigung der Mängel am Bauwerk zu bemessen ist, findet auf vor dem 01.01.2002 geschlossene Verträge keine Anwendung.

Entsprechend hat der BGH nunmehr mit Urteil vom 27.09.2018, Az. VII ZR 45/17 eine zeitliche Einschränkung seiner mit  Urteil vom 22. Februar 2018, Az. VII ZR 46/17 (BauR 2018, 815 = NZBau 2018, 201) eingeführten neuen Rechtsprechung vorgenommen (Siehe auch Urteil des BGH vom 21.06.2018, Az. VII ZR 173/16).

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26. November 2018

Aktuell: BGH: Kündigungsschutzklausel als Vertrag zugunsten Dritter

Eine in einem Kaufvertrag enthaltene Kündigungsschutzklausel eines kommunalen Wohnungsträgers bei Immobilienveräußerung begründet eigene (Schutz-)Rechte des Mieters. Dies hat de BGH mit Urteil vom 14. November 2018, Az. VIII ZR 109/18 entschieden.

In dem der Entscheidung des BGH zugrundeliegenden Sachverhalt sind die Beklagten seit 1981 Mieter einer in einem Siedlungshaus gelegenen Wohnung in Bochum. Im Jahr 2012 erwarben die Kläger das Hausgrundstück von der Stadt Bochum und traten dadurch in den Mietvertrag ein. Die Klägerin zu 2 bewohnt inzwischen die andere Wohnung des Siedlungshauses. Bezüglich der von den Beklagten gemieteten Wohnung enthielt der Kaufvertrag dabei die folgende Regelung, welche die Stadt nach Behauptung der Kläger bei einer Vielzahl weiterer Immobilienveräußerungen verwendet habe:

"Die Mieter haben ein lebenslanges Wohnrecht. Der Käufer übernimmt das bestehende Mietverhältnis. Er darf insbesondere keine Kündigung wegen Eigenbedarfs oder wegen der Behinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung aussprechen. Möglich ist lediglich eine Kündigung wegen der erheblichen Verletzung der dem Mieter obliegenden vertraglichen Verpflichtungen […] Für den Fall, dass der Käufer ohne Zustimmung des Verkäufers oder ohne Vorliegen eines außerordentlichen Kündigungsgrundes das Mietverhältnis kündigt, ist der Verkäufer berechtigt, das Kaufgrundstück lasten- und schuldenfrei wiederzukaufen."

Im Jahr 2015 kündigten die Kläger das Mietverhältnis nach § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB, der eine erleichterte Kündigung der Vermieters vorsieht, wenn dieser in einem Gebäude mit – wie hier – nicht mehr als zwei Wohnungen selbst wohnt. Die auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gerichtete Klage hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt (Amtsgericht Bochum, Urteil vom 13. September 2017, Az. 47 C 291/14; Landgericht Bochum, Urteil vom 3. April 2018, Az. I-9 S 80/17).

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat die vom Landgericht zugelassene Revision zurückgewiesen und entschieden, dass es sich bei den im Kaufvertrag enthaltenen Bestimmungen zum lebenslangen Wohnrecht der Mieter um einen echten Vertrag zugunsten Dritter (§ 328 BGB) handele, der dem Mieter der betreffenden Wohnung eigene Rechte gegenüber dem Käufer als neuem Vermieter einräumt und vorliegend die von den Klägern ausgesprochene Kündigung ausschließt.

Schon der Wortlaut der Regelung, in der von einem bestehenden lebenslangen Wohnrecht der Mieter und einer Übernahme dieses Mietverhältnisses durch den Käufer die Rede ist, bringt hinreichend deutlich zum Ausdruck, dass den Mietern hiermit eine (eigene) gesicherte Rechtsposition auch gegenüber dem Käufer als neuem Vermieter eingeräumt wird. Ihren bisherigen Wohnraum sollen sie lediglich bei selbst zu vertretender (erheblicher) Verletzung ihrer Mieterpflichten verlieren können. Für diese naheliegende Auslegung der vertraglichen Regelungen sprechen zusätzlich auch die hohe Schutzbedürftigkeit der Beklagten als langjährige Mieter und die Verantwortung der Stadt Bochum als kommunaler Eigentümer und Veräußerer. Darüber hinaus unterstreicht das für den Fall einer unberechtigten Vermieterkündigung vereinbarte Wiederkaufsrecht der Stadt, dass diese mit den vertraglichen Regelungen erkennbar einen möglichst umfassenden Schutz der Mieter herbeiführen wollte. Vom vereinbarten Kündigungsausschluss mit umfasst ist dabei ohne weiteres auch die vorliegend von den Klägern ausgesprochene erleichterte Vermieterkündigung nach § 573a BGB, die (ebenso wie die ausdrücklich genannten Kündigungen wegen Eigenbedarfs oder wirtschaftlicher Verwertung) ebenfalls eine Pflichtverletzung oder ein Verschulden auf Mieterseite nicht voraussetzt.

Für den Fall, dass es sich (wie die Kläger behaupten) bei den streitbefangenen Bestimmungen aufgrund der Verwendung seitens der Stadt Bochum in einer Vielzahl von Immobilienkaufverträgen für ähnliche Siedlungshäuser um von ihr vorformulierte Allgemeine Geschäftsbedingungen handeln sollte, gilt nichts anderes. Die vorliegend verwendeten kaufvertraglichen Bestimmungen, mit denen das Recht der Erwerber zur ordentlichen Kündigung für die Lebensdauer der aktuellen Mieter eingeschränkt wird, benachteiligen den Käufer einer entsprechenden Immobilie nicht unangemessen im Sinne von § 307 Abs. 1 und 2 BGB, sondern stellen vielmehr eine inhaltlich ausgewogene Regelung für den Verkauf eines im kommunalen Eigentum stehenden, von langjährigen Mietern bewohnten Siedlungshauses dar, so der BGH

13. November 2018

LG Dresden setzt Klage auf Architektenhonorar wegen Vertragsverletzungsverfahrens aus

Nach Ansicht des LG Dresden ist eine Architektenhonorarklage ist aufgrund des von der Europäischen Kommission gegen die Bundesrepublik Deutschland eingeleiteten Vertragsverletzungsverfahrens Rs. C-377/17 auszusetzen (LG Dresden, Beschluss vom 08.02.2018, Az. 6 O 1751/15).

Die entgegengesetzte Meinung hat das OLG Naumburg mit Urteil vom Urteil vom 13.04.2017, Az. 1 U 48/11vertreten.

In dem dem Beschluss des LG Dresden zugrundeliegendem Sachverhalt hatte sich die Auftraggeberin gegen die Geltendmachung einer Architektenhonorarrechnung durch die Klägerin auf eine Pauschalabrede hinsichtlich des Honorars berufen. Nach der Rechtsprechung des BGH, der die Kammer ausdrücklich folgt, ist auch unter wertenden Gesichtspunkten i.S.d. §§ 138, 242 Bürgerliches Gesetzbuch (nachfolgend nur: BGB) nicht von einer Schutzwürdigkeit der Beklagten auszugehen, nach denen die Mindestsätze unterschreitende Pauschalpreisvereinbarungen auch dann Bestand haben, wenn der Auftraggeber schutzwürdig ist, weil er von seinen gesamten Lebensumständen her die Vorschriften der HOAI hinsichtlich des Verbots der Unterschreitung der Mindestsätze weder kannte noch kennen musste, sich vielmehr auf den auch insoweit sachkundigen Architekten und/oder Ingenieur verlässt, der bereit ist, eine die Mindestsätze unterschreitende Pauschalpreisvereinbarung abzuschließen, ohne seinen Vertragspartner über diese Unzulässigkeit zu informieren (vgl. BGH, Urteil vom 27.10.2011, Az.: VII ZR 163/10). Vorliegend ist der Geschäftsführer der Beklagten ein in Immobiliensachen, auch in Bezug auf Baumaßnahmen, die Architekten- und Ingenieurleistungen erfordern, sehr erfahrener Geschäftsführer. Nach § 166 Abs. 1 BGB kommt es auf die Person des Vertreters, hier des Geschäftsführers, an. Das Gericht ist nach dem klägerischen Sachvortrag, der allein in der Bewertung beklagtenseits bestritten wird, mit der Klägerin der Auffassung, dass eine Schutzwürdigkeit der Beklagten hinsichtlich der gesetzeswidrigen Vereinbarung einer die Mindestsätze unterschreitenden Pauschalpreisabrede nicht gegeben ist.

Erweisen sich allerdings die nationalen Regelungen als unionsrechtswidrig, wäre die Klage ohne weiteres abzuweisen, soweit mehr als die vereinbarte Pauschale verlangt wird, so das LG Dresden. Da die Europäische Kommission autochthoner Interpret der europäischen Gesetzgebung im materiellen Sinne ist und die Bundesrepublik Deutschland vor dem EuGH verklagt hat mit dem Antrag festzustellen, dass die Bundesrepublik Deutschland insofern gegen ihre Verpflichtungen aus Art. 15 Abs. 1 und 2 g) und Abs. 3 der Richtlinie 2006/123/EG und aus Art 49 AEUV verstoßen hat, indem sie verbindliche Honorare für Architekten und Ingenieure nach Maßgabe der HOAI aufrechterhalten hat (EuGH Rechtssache C-377/17), muss das vorlegende Gericht in Betracht ziehen, dass die für die Entscheidung des vorliegenden Rechtsstreits maßgeblichen Vorschriften der HOAI unionsrechtswidrig sind und wegen des Vorrangs des Europäischen Rechts nicht anzuwenden sind.
Soweit in der obergerichtlichen nationalen Rechtsprechung bisher eine Vorlage mit der Begründung nicht vorgenommen worden ist, es gäbe zwingende Gründe des allgemeinen Interesses i.S.d. Art. 15 Abs. 3 b) der Richtlinie 2006/123/EG, die für die Mindesthonorarregelungen sprächen, folgt das Gericht dem nicht, denn diese Einschätzung beruht auf einer rein nationalen Betrachtungsweise und hat nicht den allein maßgeblichen unionsrechtlichen Auslegungsmaßstab im Blick (vgl. OLG Stuttgart, Urteil vom 10.02.2005, Az. 13 U 147/04; OLG Naumburg, Urteil vom 13.04.2017, Az. 1 U 48/11).

6. November 2018

OLG München zum Zurückbehaltungsrecht bei getrennten Werkverträgen

Beauftragt der Auftraggeber den Auftragnehmer bei einem Bauvorhaben mit unterschiedlichen Verträgen mit verschiedenen Bauleistungen (Fassadenarbeiten sowie Putz- und Spachtelarbeiten), handelt es sich um zwei gesonderte Leistungskomplexe. Sind die Verträge über verschiedene Bauleistungen nicht miteinander verknüpft, berechtigen Mängel bei einem Gewerk (hier: bei den Fassadenarbeiten) den Auftraggeber nicht dazu, ein Zurückbehaltungsrecht gegen die Vergütung des anderen Gewerks (hier: den Putz- und Spachtelarbeiten) geltend zu machen.

Der BGH hat nunmehr mit Beschluss vom 25.04.2018 , Az. VII ZR 28/16 die gegen den entsprechenden Beschluss des OLG München vom 01.12.2015, Az. 28 U 2481/15 Bau gerichtete Nichtzulassungsbeschwerde zurück gewiesen.

Das OLG München hatte dazu ausgeführt, dass allein der Umstand, dass es sich um dasselbe Bauvorhaben handelt, hier nicht für die Begründung der Konnexität, welche ein Zurückbehaltungsrecht wegen Mängeln bei getrennte Werkverträgen begründen könne, genüge. Die Grenze bei der Bestimmung eines einheitlichen Lebensverhältnisses ist dort zu ziehen, wo es nicht mehr treuwidrig wäre, den einen Anspruch ohne den anderen zuzulassen. (vgl. z.B. Staudinger, Kommentar zum BGB, 2014 juris, § 273, Rdn. 38). Der Komplex "Fassadenarbeiten" und die übrigen Arbeiten stehen trotz des Umstandes, dass es sich um Arbeiten bei dem selben Anwesen ("### Str.") handelt, nicht in einer so engen Verbindung, dass die Geltendmachung eines Vergütungsanspruchs bzgl. der anderen Arbeiten wegen Mängeln bei den Fassadenarbeiten treuwidrig wäre. Würde man bei diesen und ggf. weiteren völlig selbständigen Bauverträgen allein deshalb Konnexität annehmen, weil es sich um dasselbe Anwesen handelt, auf dem die Arbeiten vorgenommen werden, würde das dazu führen, dass der vorleistungspflichtige Unternehmer wegen Mängeln an nur einem Gewerk seine gesamte Vergütung für alle mangelfrei erbrachten Gewerke nicht verlangen könnte. Dies gebietet der Grundsatz von Treu und Glauben, der dem § 273 BGB zugrunde liegt, nach Auffassung des Senats hier nicht, wenn nicht noch weitere Umstände hinzutreten (wie z.B. das Vorliegen einer ständigen Geschäftsbeziehung, was hier aber nicht der Fall war).

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