Ihr-Recht-Blog

29. Juli 2020

OLG Hamm zur Verjährung des Anspruches auf Gesamtschuldnerausgleich

Das OLG Hamm hat mit Urteil vom 08.07.2020, Az. 12 U 74/19dass die für den Verjährungsbeginn erforderliche Kenntnis aller Umstände, die einen Ausgleichsanspruch nach § 426 Abs. 1 BGB begründen, voraussetzt, dass der Ausgleichsberechtigte Kenntnis beziehungsweise grob fahrlässige Unkenntnis von den Umständen hat, die einen Anspruch des Gläubigers gegen den Ausgleichsverpflichteten begründen, von denjenigen, die einen Anspruch des Gläubigers gegen ihn selbst begründen, von denjenigen, die das Gesamtschuldverhältnis begründen, und schließlich von den Umständen, die im Innenverhältnis eine Ausgleichspflicht begründen (vgl. BGH, IBR 2009, 591).

Die Rüge von Mangelsymptomen allein begründet nicht die grob fahrlässige Unkenntnis eines Baubeteiligten von den eine Haftung begründenden Tatsachen. Dazu ist auch die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis von der Mangelursache erforderlich. Erst wenn bei einem Baubeteiligten die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis von den Mangelursachen vorliegt, kann dieser erkennen, ob er selbst für den Mangel haftet und/oder ein anderer Baubeteiligter, so das OLG Hamm. Der Umfang der Prüfungspflicht hängt von den Umständen des Einzelfalles ab. Es kommt auf das von dem Unternehmer zu erwartende Fachwissen, die sonstigen Umstände der Vorgaben und Vorleistungen und die Möglichkeiten zur Untersuchung an. Bei einem Unternehmer werden die zur Herstellung des Werkes erforderlichen Kenntnisse und Fertigkeiten vorausgesetzt. Er muss für das dazu nötige Wissen und Können einstehen. Der Umstand, dass eine Fachplanung vorliegt, entlastet als solcher nicht. Das gilt auch für Anordnungen einer sachkundigen Bauleitung. Diese Anordnungen entbinden den Auftragnehmer nicht von einer eigenen Prüfung (Jurgeleit in: Kniffka/Koeble/Jurgeleit/Sacher, Kompendium des Baurechts, 5. Auflage, 5. Teil Rn. 65).

Grob fahrlässig handelt dann der Gläubiger, wenn seine Unkenntnis darauf beruht, dass er die im Verkehr erforderliche Sorgfalt in ungewöhnlich grobem Maße verletzt und auch ganz naheliegende Überlegungen nicht angestellt hat oder das nicht beachtet hat, was jedem hätte einleuchten müssen, wie etwa dann, wenn sich dem Gläubiger die den Anspruch begründenden Umstände förmlich aufgedrängt haben und er leicht zugängliche Informationsquellen nicht genutzt hat. Ihm muss persönlich ein schwerer Obliegenheitsverstoß in eigenen Angelegenheiten der Anspruchsverfolgung vorgeworfen werden können. Dabei bezieht sich das Wissenselement auf Tatsachen, auf alle Merkmale der Anspruchsgrundlage und bei der Verschuldenshaftung auf das Vertretenmüssen des Schuldners, wobei es auf eine zutreffende rechtliche Würdigung nicht ankommt. Ausreichend ist es, wenn dem Gläubiger aufgrund der ihm grob fahrlässig unbekannt gebliebenen Tatsachen zugemutet werden könnte, zur Durchsetzung seines Anspruchs gegen eine bestimmte Person eine aussichtsreiche, wenn auch nicht risikolose Klage – sei es auch in Form einer Feststellungsklage – zu erheben. Dabei besteht keine generelle Obliegenheit, im Interesse des Schädigers an einem möglichst frühen Beginn der Verjährungsfrist Initiative zur Klärung von Schadenshergang und der Person des Schädigers zu entfalten. (Ellenberger in: Palandt, BGB, 79. Auflage, § 199 Rn. 39)

23. Juli 2020

BVerfG: Einstweilige Verfügung und prozessuale Waffengleichheit

Der Grundsatz der prozessualen Waffengleichheit gebietet im Verfahren der einstweiligen Verfügung eine Einbeziehung der Gegenseite. Das gilt auch dann, wenn eine Verfügung wegen besonderer Dringlichkeit ohne mündliche Verhandlung ergehen darf. Hierauf hat das BVerfG mit Beschluss vom 17.06.2020, Az. 1 BvR 1380/20 noch einmal unter Bezugnahme auf den Beschluss der 3. Kammer des Ersten Senats vom 30. 09. 2018, Az. 1 BvR 1783/17 hingewiesen.

Eine solche Einbeziehung der Gegenseite durch das Gericht selbst ist nur entbehrlich, wenn die vorprozessuale Abmahnung und der bei Gericht eingereichte Antrag identisch sind und die Erwiderung der Gegenseite dem bei Gericht eingereichten Antrag beigefügt ist. Ist erkennbar eine solche Identität nicht gegeben, etwa weil der bei Gericht eingereichte Antrag auf die Erwiderung der Gegenseite inhaltlich eingeht und repliziert, muss das Gericht den Antrag zu Gehör der Gegenseite bringen, so der Senat.

In dem der Entscheidung des BVerfG zugrundeliegenden Sachverhalt mahnte der Betroffene die Beschwerdeführerin am 11.05.2020  mit einem fünfzehnseitigen anwaltlichen Schreiben ab. Am Abend desselben Tages wies die Beschwerdeführerin das Unterlassungsbegehren zurück, wobei sie ihre Anhaltspunkte für die von ihr in einem Zeitungsartikel geäußerten Vorwürfe darlegte und sich auf beigefügte Anlagen berief, unter anderem eine Europäische Ermittlungsanfrage und ein internes Recherchepapier mit einer Zusammenstellung diverser Zeugenaussagen.

Am Morgen des 12.05.2020 stellte der Betroffene Eilrechtschutzantrag beim Landgericht B. Die sechsundzwanzigseitige Antragsschrift war gegenüber der Abmahnung ausgebaut, reagierte auf die Argumente der Abmahnungserwiderung, ergänzte zwei eidesstattliche Versicherungen des Betroffenen, wonach er die im Zeitungsartikel geäußerten Verdächtigungen und deren behauptete Tatsachenumstände leugne, und rügte erstmals eine verspätete und teilweise unzureichende Konfrontation vor Veröffentlichung des Artikels. Nach Abruf des Schutzschriftregisters gegen Mittag erließ das Landgericht B. noch am selben Tag die beantragte Unterlassungsverfügung ohne Begründung.

Nach Ansicht des BVerfG war durch den Erlass der einstweiligen Verfügung ohne vorherige Anhörung der Beschwerdeführerin durch das Gericht vorliegend die Gleichwertigkeit ihrer prozessualen Stellung gegenüber dem Verfahrensgegner nicht mehr gewährleistet. Zwar hatte der Antragsteller die Beschwerdeführerin außerprozessual abgemahnt und diese darauf erwidert. Der gerichtliche Antragsschriftsatz ging jedoch ausdrücklich auf Einwände ein, die der Justiziar der Beschwerdeführerin in seinem Erwiderungsschreiben geäußert hatte. Bereits daraus ergab sich, dass das Gericht im Sinne gleichwertiger Äußerungs- und Verteidigungsmöglichkeiten der Beschwerdeführerin – gegebenenfalls auch fernmündlich oder per E-Mail – Gelegenheit hätte geben müssen, die Replik der Gegenseite zumindest zur Kenntnis zu nehmen, um ihrerseits zu erwidern. Hinzu kommt, dass die Antragsbegründung – auch unabhängig von den naturgemäß unterschiedlichen Anforderungen an ein anwaltliches Schreiben im Vergleich zu einem Verfahrensschriftsatz – umfassender und differenzierter war als das Abmahnschreiben und mehrere neue Gesichtspunkte enthielt. Insbesondere wird im gerichtlichen Antragsschriftsatz erstmals ausdrücklich die Tatsachengrundlage der im Artikel geschilderten Vorwürfe vom Betroffenen selbst bestritten, während das Abmahnschreiben noch in erster Linie auf deren Nichterweislichkeit anhand der Aktenlage abstellt. Die gebotene Kongruenz des der Entscheidung zugrundeliegenden Antrags zur vorprozessualen Abmahnung war damit ersichtlich nicht gegeben, so der Senat.

16. Juli 2020

OLG Köln zur Haftung des Vermieters bei verbotener Eigenmacht

Das OLG Köln hat sich mit Urteil vom 28.05.2020, Az. 21 U 53/19 mit der Haftung des Vermieters, der ohne entsprechenden gerichtlichen Titel eine Wohnung in Besitz nimmt und ausräumt befasst. Eine solche Vorgehensweise stellt nach dieser Entscheidung zumindest jedenfalls solange, wie der Mieter seinen an der Wohnung bestehenden Besitz nicht erkennbar aufgegeben hat, eine verbotene Eigenmacht und zugleich eine unerlaubte Selbsthilfe dar, für deren Folgen der Vermieter verschuldensunabhängig haftet (so auch bereits BGH, Urteil vom 14. Juli 2010, Az. VIII ZR 45/09).

Dabei kann der Vermieter sich nicht darauf berufen, sich über die Voraussetzungen und den Umfang seines Selbsthilferechts geirrt zu haben.

Er hat daher, wenn er sich bei Beendigung des Vertragsverhältnisses eigenmächtig in den Besitz der Gegenstände des Nutzers bringt, eine zumindest nachvertragliche Obhutspflicht im Sinne von § 241 Abs. 2 BGB. Diese hat nicht nur zur Folge, dass er die nachweislich in Obhut genommenen Gegenstände vollständig und unbeschädigt herauszugeben hat. Kann er die Sachen nicht oder nur in einem schlechteren Zustand herausgegeben, hat er sich darüber hinaus – wie § 280 Abs. 1 S. 2 BGB zeigt – zu entlasten, so dass ihn und nicht den Mieter insoweit die Darlegungs- und Beweislast trifft (BGH, Urteil vom 14. Juli 2010, Az. VIII ZR 45/09).

Die Umkehr der Darlegungs- und Beweislast zu Lasten des Vermieters erstreckt sich zugleich auf den Bestand, den Zustand und die wertbildenden Merkmale der Gegenstände, die er durch verbotene Eigenmacht in Besitz genommen hat.

Schon bei der Inbesitznahme hat der Vermieter die Pflicht, ein aussagekräftiges Verzeichnis der verwahrten Gegenstände aufzustellen und deren Wert schätzen zu lassen, um dem Mieter eine Sicherung seiner Ansprüche zu ermöglichen, so das OLG.

8. Juli 2020

BGH zu Ansprüchen des Mieters einer unrenoviert überlassenen Wohnung auf Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Vermieter

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 8. Juli 2020 in zwei Verfahren (Az. VIII ZR 163/18 und Az. VIII ZR 270/18) entschieden, dass ein Mieter, dem eine unrenovierte Wohnung als vertragsgemäß überlassen wurde und auf den die Schönheitsreparaturen nicht wirksam abgewälzt wurden, vom Vermieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen verlangen kann, wenn eine wesentliche Verschlechterung des Dekorationszustandes eingetreten ist. Allerdings hat er sich in diesem Fall nach Treu und Glauben an den hierfür anfallenden Kosten (regelmäßig zur Hälfte) zu beteiligen, weil die Ausführung der Schönheitsreparaturen zu einer Verbesserung des vertragsgemäßen (unrenovierten) Dekorationszustands der Wohnung bei Mietbeginn führt.

In dem Verfahren Az. VIII ZR 163/18 mieteten die Kläger im Jahr 2002 von der beklagten Vermieterin eine bei Überlassung unrenovierte Wohnung in Berlin. Da sich aus ihrer Sicht der Zustand der Wohnungsdekoration zwischenzeitlich verschlechtert habe, forderten sie die Beklagte im März 2016 vergeblich auf, Tapezier- und Anstricharbeiten gemäß einem beigefügten Kostenvoranschlag ausführen zu lassen. Die auf Zahlung eines entsprechenden Vorschusses in Höhe von (zuletzt) 7.312,78 € gerichtete Klage hatte in den Vorinstanzen keinen Erfolg.

In dem Verfahren VIII ZR 270/18 begehrt der Mieter die Verurteilung der Vermieterin zur Vornahme konkret bezeichneter Schönheitsreparaturen. Die Wohnung war ihm bei Mietbeginn im Jahr 1992 von der Rechtsvorgängerin der Vermieterin unrenoviert überlassen worden. Im Dezember 2015 forderte er die Vermieterin vergeblich auf, die aus seiner Sicht zur Beseitigung des mangelhaften Renovierungszustands erforderlichen Malerarbeiten in der Wohnung auszuführen. Die Klage hatte in den Vorinstanzen Erfolg.

Der Bundesgerichtshof hat in beiden Fällen das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Zwar sind die Berufungskammern in beiden Fällen zutreffend davon ausgegangen, dass die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf die Mieter im Formularmietvertrag unwirksam ist, da diesen jeweils eine unrenovierte Wohnung überlassen und ihnen hierfür kein angemessener finanzieller Ausgleich gezahlt wurde. Der Bundesgerichtshof hat damit seine Rechtsprechung bestätigt, wonach in diesen Fällen an die Stelle der unwirksamen Schönheitsreparaturklausel die gesetzlich (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) normierte Erhaltungspflicht des Vermieters tritt (vgl. Senatsurteile vom 18. März 2015, Az. VIII ZR 185/14, Rn. 15, 35; vom 22. August 2018, Az. VIII ZR 277/16, Rn. 20).

Für eine von der Vermieterseite befürwortete ergänzende Vertragsauslegung – die ohnehin nicht zu dem – einseitig an den Interessen des Vermieters orientierten – Ergebnis führen könnte, dass dem Mieter die Ausführung von Arbeiten auf eigene Kosten freistehe, der Vermieter Schönheitsreparaturen unter keinen Umständen auszuführen habe, ist deshalb kein Raum. Ebenso wenig kann – anders als einige Literaturstimmen und das Berufungsgericht im Verfahren VIII ZR 270/18 meinen – der unwirksamen Formularklausel der Inhalt beigemessen werden, der Vermieter müsse sich spiegelbildlich an der dort vorgesehenen (frischen) Renovierung festhalten lassen und deshalb treffe ihn – ohne Rücksicht auf den (vertragsgemäßen) unrenovierten Zustand bei Mietbeginn – eine uneingeschränkte Renovierungspflicht.

Ausgangspunkt der den Vermieter treffenden Erhaltungspflicht ist grundsätzlich der Zustand der Wohnung im Zeitpunkt ihrer Überlassung an die jeweiligen Mieter, vorliegend nach der Verkehrsanschauung mithin der unrenovierte Zustand, in dem sie sie die Wohnung besichtigt und angemietet haben, ohne dass Vereinbarungen über vom Vermieter noch auszuführende Arbeiten getroffen wurden.

Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts im Verfahren VIII ZR 163/18 führt das aber nicht dazu, dass Instandhaltungsansprüche der Mieter unabhängig von dem weiteren Verschleiß der Dekoration von vornherein auszuscheiden hätten. Vielmehr trifft den Vermieter eine Instandhaltungspflicht, wenn sich der anfängliche Dekorationszustand wesentlich verschlechtert hat – was nach langem Zeitablauf seit Mietbeginn (hier: 14 bzw. 25 Jahre) naheliegt.

Allerdings ist die Wiederherstellung des (vertragsgemäßen) Anfangszustandes in der Regel nicht praktikabel, zumindest aber wirtschaftlich nicht sinnvoll und liegt auch nicht im Interesse vernünftiger Mietvertragsparteien. Vielmehr ist allein eine Durchführung von Schönheitsreparaturen sach- und interessengerecht, durch die der Vermieter die Wohnung in einen frisch renovierten Zustand versetzt. Da hierdurch auch die Gebrauchsspuren aus der Zeit vor dem gegenwärtigen Mietverhältnis beseitigt werden und der Mieter nach Durchführung der Schönheitsreparaturen eine Wohnung mit einem besserem als dem vertragsgemäßen Zustand bei Mietbeginn erhält, gebietet es der Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB), die jeweiligen Interessen der Vertragspartner in einen angemessenen Ausgleich zu bringen.

Vor diesem Hintergrund hat der BGH entschieden, dass der Mieter in derartigen Fällen zwar einerseits vom Vermieter eine "frische" Renovierung verlangen kann, sich aber andererseits in angemessenem Umfang an den dafür erforderlichen Kosten zu beteiligen hat. Soweit nicht Besonderheiten vorliegen, wird dies regelmäßig eine hälftige Kostenbeteiligung bedeuten.

Begehrt der Mieter (wie im Verfahren VIII ZR 270/18) die Vornahme der Schönheitsreparaturen durch den Vermieter, so kann dieser die Kostenbeteiligung des Mieters nach Art eines Zurückbehaltungsrechts einwenden. Verlangt der Mieter von dem mit der Durchführung der Arbeiten in Verzug geratenen Vermieter die Zahlung eines Kostenvorschusses (wie im Verfahren VIII ZR 163/18), führt die angemessene Kostenbeteiligung zu einem entsprechenden Abzug von den voraussichtlichen Kosten, so der BGH.

Beide Verfahren sind vom BGH an das jeweilige Berufungsgericht zurückverwiesen worden, da noch weitere Feststellungen zu treffen sind und den Parteien Gelegenheit zur Ergänzung ihres Sachvortrags und Anpassung ihrer Anträge zu geben ist.

3. Juli 2020

BGH zum Anspruch auf Lärmschutz bei Auswechslung des Teppichbodens durch Fliesen

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 26. Juni 2020, Az. V ZR 173/19 entschieden, dass ein Wohnungseigentümer von einem anderen Wohnungseigentümer, der in seiner Wohnung den Bodenbelag ausgetauscht hat (Fliesen statt Teppichboden), die Einhaltung der schallschutztechnischen Mindestanforderungen nach der DIN 4109 auch dann verlangen kann, wenn die Trittschalldämmung des Gemeinschaftseigentums mangelhaft ist und ohne diesen Mangel der Trittschall den schallschutztechnischen Mindestanforderungen entspräche.

Die Parteien des der Entscheidung des BGH zugrundeliegenden Verfahrens sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Wohnung des Klägers befindet sich im zweiten Obergeschoss des 1962 errichteten Hauses, die Wohnung des Beklagten in dem darüber liegenden Dachgeschoss. Dieses war 1995 zu Wohnraum ausgebaut und mit Teppichboden ausgestattet worden. 2008 ließ der Beklagte den Teppichboden durch Fliesen ersetzen. Der Kläger macht geltend, seitdem komme es in seiner Wohnung zu unzumutbaren Lärmbelästigungen durch Trittschall. Ein im Jahr 2013 von der Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft in Auftrag gegebenes Gutachten ergab, dass die Trittschalldämmung der Wohnungstrenndecke mit dem Fliesenbelag nicht den schallschutztechnischen Mindestanforderungen entspricht.

Mit der Klage verlangt der Kläger von dem Beklagten, wieder Teppichboden oder einen in der Trittschalldämmung gleichwertigen Bodenbelag mit einem Trittschallverbesserungsmaß von mindestens 15 dB zu verlegen, hilfsweise durch geeignete Maßnahmen einen Normtrittschallpegel des Fußbodens von = 53 dB herzustellen.

Der im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander zu gewährende Schallschutz richtet sich nach der DIN 4109, wenn ein vorhandener Bodenbelag durch einen anderen ersetzt und dabei nicht in den unter dem Belag befindlichen Estrich und die Geschossdecke eingegriffen wird. Das gilt grundsätzlich auch dann, wenn die Trittschalldämmung des Gemeinschaftseigentums mangelhaft ist und der Trittschall ohne diesen Mangel den schallschutztechnischen Mindestanforderungen entspräche. Zwar muss der Schallschutz in erster Linie durch die im Gemeinschaftseigentum stehenden Bauteile gewährleistet werden, insbesondere durch die Art und den Aufbau der Geschossdecke und des Estrichs. Daraus folgt aber nur, dass das mittels der im Gemeinschaftseigentum stehenden Bauteile bislang erreichte Schallschutzniveau bei Eingriffen in das Gemeinschaftseigentum im Prinzip erhalten bleiben muss und jedenfalls nicht signifikant verschlechtert werden darf. Das ändert nichts daran, dass der Wohnungseigentümer nach § 14 Nr. 1 WEG gehalten ist, insbesondere bei der Änderung des Bodenbelags darauf zu achten, dass die durch die DIN 4109 vorgegebenen schallschutztechnischen Mindestanforderungen eingehalten werden.

Anders kann es sein, wenn bei einer mangelhaften Trittschalldämmung des Gemeinschaftseigentums der Wohnungseigentümer keine zumutbare Abhilfemöglichkeit hat. Solange er aber mit zumutbaren Maßnahmen an seinem Sondereigentum die Mindestanforderungen an den Trittschallschutz einhalten kann, wie etwa durch die Verlegung eines schalldämpfenden Teppichbodens oder die Anbringung eines zusätzlichen Bodenbelags, kann der andere Wohnungseigentümer gemäß § 1004 BGB und § 15 Abs. 3 WEG i.V.m. § 14 Nr. 1 WEG von ihm die Beseitigung der Beeinträchtigungen seines Wohneigentums verlangen., so der BGH.

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