Auf ein gutes neues Jahr 2021!

Wir bedanken uns bei unseren Lesern und wünschen ihnen sowie unseren Mandanten, Mitarbeitern, Freunden und Kollegen ein friedliches, gesundes und erfolgreiches Jahr 2021!

BGH zum Einsichtsrecht in die Zahlungsbelege der Nebenkostenabrechnungen

Bei Nebenkostenabrechnungen hat der Mieter ein Einsichtsrecht nicht nur in die der Abrechnung zugrundeliegenden Rechnungen, sondern auch in die entsprechenden Zahlungsbelege.

Denn mit Hilfe dieser Belege könne der Mieter die Berechtigung der Beträge überprüfen, die er zahlen soll, heißt es in einem am Montag veröffentlichten Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, Urt. v. 09.12.2020, Az. VIII ZR 118/19). Denn nur so könne der Mieter überprüfen, ob die in Rechnung gestellten Beträge berechtigt seien. Aus Rechnungen allein sei nicht ersichtlich, ob es möglicherweise Preisnachlässe für den Vermieter gegeben habe.

Dazu müsse der Mieter auch kein besonderes Interesse darlegen. Das  allgemeine Kontrollinteresse umfasse auch die Aufdeckung möglicher bloßer Versehen, so der BGH.

BGH zu Schadensersatzansprüchen des Mieters nach Auszug aus der Mietwohnung aufgrund pflichtwidrigen Verhaltens des Vermieters

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 9. Dezember 2020 in den Verfahren Az. VIII ZR 238/18 und Az. VIII ZR 371/18 entschieden, dass ein Mieter, der infolge einer Pflichtverletzung des Vermieters aus der Wohnung auszieht und keine neue Wohnung anmietet, sondern Wohnungs- oder Hauseigentum erwirbt, die zum Zwecke des Eigentumserwerbs angefallenen Maklerkosten nicht als Schadensersatz vom Vermieter ersetzt verlangen kann.

Der BGH hat darauf hingewiesen, dass der Erwerb von Eigentum an einer Wohnung beziehungsweise einem Hausanwesen vorliegend noch eine adäquat kausale Reaktion des Mieters auf eine (unterstellte) Pflichtverletzung des Vermieters darstellt, denn es lag nicht außerhalb des zu erwartenden Verlaufs der Dinge, dass die Mieter den notwendigen Wohnungswechsel zum Anlass nahmen, ihre Wohnbedürfnisse künftig nicht in angemieteten, sondern eigenen Räumlichkeiten zu befriedigen und zu dessen Erwerb einen Makler einschalten.

Jedoch sind die im Zuge des Eigentumserwerbs aufgewandten Maklerkosten nicht mehr vom Schutzzweck der jeweils verletzten Vertragspflicht umfasst. Denn eine vertragliche Haftung – hier der jeweiligen Vermieter – besteht nur für diejenigen äquivalenten und adäquaten Schadensfolgen, zu deren Abwendung die verletzte Vertragspflicht übernommen wurde. Der Schaden muss in einem inneren Zusammenhang mit dem (verletzten) Gebrauchserhaltungsinteresse des Mieters stehen, was bezüglich der Maklerkosten nicht der Fall ist.

Denn die Mieter haben mithilfe des Maklers nicht lediglich ihren Besitzverlust (an der bisherigen Wohnung) ausgeglichen, sondern im Vergleich zu ihrer bisherigen Stellung eine hiervon zu unterscheidende (Rechts-)Stellung als Eigentümer eingenommen. Der (bisherige) Mieter unterliegt als (späterer) Eigentümer hinsichtlich der Wohnungsnutzung keinen vertraglichen Bindungen mehr. Sein Besitzrecht an der Wohnung ist nicht mehr wie zuvor ein abgeleitetes, sondern ein ihm originär zustehendes Recht, das ihm grundsätzlich eine uneingeschränkte und eigenverantwortliche Nutzungs- und Verfügungsbefugnis (§ 903 BGB) gibt.

Zudem ist dieses (Nutzungs-)Recht nicht zeitlich begrenzt. Demgegenüber gehört es zum Wesen des Mietvertrags, dass dem Mieter (lediglich) ein Anspruch auf Gebrauchsüberlassung auf Zeit zusteht. Diese zeitliche Begrenzung ist auch zu berücksichtigen, wenn es um die Bestimmung der Ersatzfähigkeit von Schäden des Mieters in Fällen wie den vorliegenden geht. Durch den Abschluss des Mietvertrags hatte der Mieter sein Interesse an der Erlangung eines zeitlich begrenzten Gebrauchsrechts gezeigt. Erwirbt er eine Wohnung beziehungsweise ein Hausanwesen zu Eigentum verfolgt er bezüglich der Deckung seines Wohnbedarfs andere Interessen als bisher.

Im Verfahren VIII ZR 371/18 hat der Bundesgerichtshof das Verfahren an das Berufungsgericht allerdings zurückverwiesen, damit geprüft werden kann, ob dem Mieter ein Anspruch auf Ersatz der weiter geltend gemachten Kündigungsfolgeschäden in Form der Umzugskosten, der Mehrkosten für die Übergangsunterkunft sowie der Kosten für den Aus- und Umbau der Einbauküche zusteht.

Im Gegensatz zu den Maklerkosten für den Eigentumserwerb stehen diese Schäden noch in dem gebotenen inneren Zusammenhang zur Vertragspflichtverletzung des Vermieters. Der Umstand, dass der Mieter sich entschließt, seinen künftigen Wohnbedarf nicht mehr mittels der Anmietung von Räumlichkeiten zu decken, sondern Eigentum zu erwerben, hat bezüglich dieser Schadenspositionen, die anders als die Maklerkosten, bereits in dem durch die Pflichtverletzung des Vermieters herbeigeführten Wohnungsverlust angelegt sind, keinen Einfluss auf die grundsätzliche Erstattungsfähigkeit. Sofern daher die Pflichtverletzung für die Kündigung kausal geworden ist (was das Berufungsgericht bisher offengelassen hat), kann die grundsätzliche Ersatzfähigkeit der Kosten für den Umzug und eine Übergangsunterkunft nicht verneint werden.

LG Stuttgart zur Zahlung der Geschäftsraummiete während coronabedingter Schließung

Das Landgericht Stuttgart hat mit Urteil vom 19.11.2020, Az. 11 O 215/20 ausgeführt, dass coronabedingte hoheitliche Maßnahmen (hier: Schließung von Verkaufsstellen des Einzelhandels) nicht an die konkrete Beschaffenheit der Mietsache selbst anknüpfen, sondern allgemein an die Nutzungsart sowie den Umstand, dass in den betroffenen Flächen Publikumsverkehr stattfindet und dadurch Infektionen begünstigt werden, so dass kein Mietmangel vorliegt.

Ein Sachmangel im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, sei dann gegeben, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand abweicht. Der vertraglich geschuldete Zustand bestimmt sich in erster Linie nach den Beschaffenheitsvereinbarungen der Mietvertragsparteien, die auch durch schlüssiges Verhalten (konkludent) getroffen werden können. Gegenstand einer Beschaffenheitsvereinbarung können dabei auch Umstände sein, die von außen auf die Mietsache unmittelbar einwirken (sog. Umweltfehler), wie etwa Immissionen, denen die Mietsache ausgesetzt ist. Soweit Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nach der Verkehrsanschauung bestimmt (BGH, Urteil vom 19.12.2012, VIII ZR 152/12). Auch öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse und -beschränkungen können die Tauglichkeit zu dem vertragsgemäßen Gebrauch mindern und damit einen Sachmangel darstellen. Insbesondere bei der Vermietung von Gewerberäumen können privat- oder öffentlich-rechtliche Hindernisse zu einem Mangel führen. Voraussetzung ist aber, dass die Beschränkungen der konkret vermieteten Sache ihre Ursache gerade in deren Beschaffenheit und Beziehung zur Umwelt haben und nicht in den persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters (BGH, Urteil vom 02.03.1994, XII ZR 175/92, Rn. 10; Urteil vom 13.07.2011, XII ZR 189/09 – Rauchverbot; Eisenschmid in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Auflage 2019, § 536 Rn. 78, m.w.N.). Durch hoheitliche Maßnahmen bewirkte Gebrauchsbeschränkungen können deshalb nur dann einen Mangel begründen, wenn sie unmittelbar mit der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage der konkreten Mietsache in Zusammenhang stehen; Maßnahmen, die nur den geschäftlichen Erfolg des Mieters beeinträchtigen, fallen in dessen Risikobereich. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB verpflichtet den Vermieter nur, die Mietsache in einem Zustand zu erhalten, der dem Mieter die vertraglich vorgesehene Nutzung ermöglicht, das Verwendungsrisiko trägt hingegen der Mieter allein (LG Heidelberg, Urteil vom 30.07.2020, 5 O 66/20; Sittner, Mietrechtspraxis unter Covid-19, NJW 2020, 1169, 1171).

Gemessen hieran ist vorliegend kein Sachmangel gegeben. Die hoheitlichen Maßnahmen (hier: Schließung von Verkaufsstellen des Einzelhandels) knüpfen nicht an die konkrete Beschaffenheit der Mietsache selbst an, sondern allgemein an die Nutzungsart sowie den Umstand, dass in den betroffenen Flächen Publikumsverkehr stattfindet und dadurch Infektionen begünstigt werden (vgl. LG Heidelberg, a.a.O., Rn. 35; LG Zweibrücken, Urteil vom 11.11.2020, HK O 17/20).

Daran ändere auch die Tatsache nichts, dass die streitgegenständlichen Räumlichkeiten nach dem Inhalt des Mietvertrages (§ 1a; Anlage K 1) zur Nutzung als Einzelhandelsgeschäft für den Verkauf und die Lagerung von Textilien und Waren des täglichen Ge- und Verbrauchs vermietet worden sind. Die Mietsache als solche ist zu diesem Zweck vielmehr weiterhin in gleicher Weise geeignet wie vor den hoheitlichen Maßnahmen. Untersagt ist lediglich deren Betrieb und zwar losgelöst von Fragen der Beschaffenheit oder Lage der Mietsache. Dieser Umstand fällt jedoch in den Risikobereich des Mieters (vgl. LG Heidelberg, a.a.O.; LG Zweibrücken, a.a.O., Rn. 44; Sittner, Mietrechtspraxis unter Covid-19, NJW 2020, 1169, 1171).

BGH zur Mängelbeschreibung durch den Auftraggeber

Bei Mängelansprüchen genügt der Auftraggeber den Anforderungen an ein hinreichend bestimmtes Mangelbeseitigungsverlangen wie auch an eine schlüssige Darlegung eines Mangels im Prozess, wenn er die Erscheinungen, die er auf vertragswidrige Abweichungen zurückführt, hinlänglich deutlich beschreibt. Er ist nicht gehalten, die Mangelursachen im Einzelnen zu bezeichnen (sog. Symptomtheorie).

in dem dieser Entscheidung des BGH vom 04.11.2020 zugrundliegenden Sachverhalt trug der Auftraggeber vor, dass "das Brüstungsblech auf der rechten Mauer der Tiefgaragenzufahrt ein Gefälle in die falsche Richtung habe, was zu Hinterfeuchtungen und Putzabsprengungen führe",; er verwies ergänzend auf näher bezeichnete Bilder in dem Gutachten eines Privatsachverständigen. Damit hatte er den von ihm behaupteten Mangel "falsches Gefälle der Blechabdeckung" einschließlich der hierdurch verursachten nachteiligen Folgen hinreichend deutlich beschrieben, so der BGH. Weitere Angaben dazu, welcher Art das Gefälle sei und wie es bei fachgerechter Ausführung konkret sein müsste, sind nach dieser Ansicht für die schlüssige Darlegung des Mangels ebensowenig erforderlich, wie dessen Erkennbarkeit für das Gericht auf den in Bezug genommenen Bildern.

Der BGH verwies in diesem Zusammenhang noch einmal auf seine ständige Rechtsprechung, wonach ein Sachvortrag schlüssig ist, wenn der Anspruchsteller Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet sind, das geltend gemachte Recht als in seiner Person entstanden erscheinen zu lassen (vgl. z.B. BGH, Beschluss vom 16. November 2016 – VII ZR 314/13 Rn. 22, BauR 2017, 206; Beschluss vom 6. Februar 2014 – VII ZR 160/12 Rn. 12, NZBau 2014, 221). Bei Mängelansprüchen genügt der Besteller den Anforderungen an ein hinreichend bestimmtes Mangelbeseitigungsverlangen wie auch an eine schlüssige Darlegung eines Mangels im Prozess, wenn er die Erscheinungen, die er auf vertragswidrige Abweichungen zurückführt, hinlänglich deutlich beschreibt. Er ist nicht gehalten, die Mangelursachen im Einzelnen zu bezeichnen (sogenannte Symptomtheorie, st. Rspr.; vgl. z.B. BGH, Beschluss vom 24. August 2016 – VII ZR 41/14 Rn. 22 m.w.N., BauR 2017, 106 = NZBau 2016, 746; Urteil vom 21. Dezember 2000 – VII ZR 192/98, BauR 2001, 630 = NZBau 2001, 195).