Ihr-Recht-Blog

13. Januar 2021

BGH zu den Anforderungen an eine formell ordnungsgemäße Mieterhöhung

Der BGH hat mit Urteil vom 16.12.2020, Az. VIII ZR 108/20 einmal mehr darauf abgestellt, dass es für eine formell ordnungsgemäße Mieterhöhung erforderlich ist, dass der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen die begehrte erhöhte Miete betragsmäßig entnehmen kann und dass die Mieterhöhung durch nähere Hinweise auf die ortsübliche Vergleichsmiete – etwa durch Bezugnahme auf einen Mietspiegel – begründet wird.

Die gemäß § 558a BGB erforderliche Begründung des Mieterhöhungsbegehrens soll dem Mieter die Möglichkeit geben, dessen sachliche Berechtigung – zumindest im Ansatz – zu überprüfen, um überflüssige Prozesse zu vermeiden. Deshalb muss das Mieterhöhungsverlangen dem Mieter konkrete Hinweise zur sachlichen Berechtigung des Begehrens geben, damit der Mieter es innerhalb der Überlegungsfrist zumindest im Ansatz überprüfen und sich darüber schlüssig werden kann, ob er seine Zustimmung ohne eine gerichtliche Auseinandersetzung mit dem Vermieter erteilt (Senatsurteile vom 29. April 2020, Az. VIII ZR 355/18, NJW 2020, 1947 Rn. 48; vom 18. Dezember 2019, Az. VIII ZR 236/18, NZM 2020, 459 Rn. 15; vom 12. Dezember 2007, Az. VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573 Rn. 12, st. Rspr.).

Allerdings, so der BGH weiter, bedarf es Angaben dazu, ob in der Grundmiete einzelne nicht gesondert umlegbare Betriebskosten enthalten sind, nicht in jedem Fall. Denn nach der Rechtsprechung des Senats (Senatsurteil vom 10. Oktober 2007, Az. VIII ZR 331/06, NJW 2008, 848 Rn. 11) bedarf es einer solchen Herausrechnung der in der Grundmiete etwa enthaltenen Betriebskosten nicht, wenn auch die begehrte erhöhte (Teilinklusiv-)Miete die (anhand reiner Nettomieten) ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt. Einer Herausrechnung des etwa in der Grundmiete enthaltenen Betriebskostenanteils bedarf es vielmehr nur dann, wenn eine begehrte erhöhte Teilinklusivmiete höher liegt als die in dem Mieterhöhungsschreiben genannte, auf reinen Nettomieten basierende ortsübliche Vergleichsmiete.

In einem solchen Fall kann der Mieter nämlich die Berechtigung des Mieterhöhungsbegehrens insoweit nicht überprüfen, als es die genannte ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt. Deshalb ist es in derartigen Fällen erforderlich, dass der Vermieter in seinem Mieterhöhungsschreiben Angaben zur Höhe der in der Miete enthaltenen Betriebskosten macht. Diese kann er dann entweder von der Teilinklusivmiete abziehen und die so "bereinigte" Miete der im Mietspiegel ausgewiesenen ortsüblichen Vergleichsmiete gegenüberstellen oder alternativ die Mietspiegelmiete um den Betriebskostenanteil erhöhen und den so ermittelten Betrag der vereinbarten Teilinklusivmiete gegenüberstellen (vgl. Senatsurteil vom 26. Oktober 2005, Az. VIII ZR 41/05, NZM 2006, 101 Rn. 13; vom 20. Januar 2020, Az. VIII ZR 141/09, NJW-RR 2010, 735 Rn. 13 f.).

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