BGH zu den Anforderungen an das Mieterhöhungsverlangen bei qualifiziertem Mietspiegel

Der BGH hat sich mit Urteil vom 07.07.2021, Az. VIII ZR 167/2 mit den formellen Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558a BGB, das zur Begründung auf einen Mietspiegel (hier: Nürnberger Mietspiegel 2018) Bezug nimmt, auseinandergesetzt (im Anschluss an Senatsurteil, IMR 2008, 75).

Demnach muss der vom Vermieter zur Begründung seines Erhöhungsverlangens herangezogene Mietspiegel jenem Schreiben nicht beigefügt werden, wenn es sich um einen – etwa durch Veröffentlichung im Amtsblatt – allgemein zugänglichen Mietspiegel handelt (Senatsurteil vom 12. Dezember 2007 – VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573 Rn. 15), was auch dann zu bejahen ist, wenn der Mietspiegel gegen eine geringe Schutzgebühr (etwa 3 Euro) von privaten Vereinigungen an jedermann abgegeben wird (Senatsurteil vom 30. September 2009 – VIII ZR 276/08, NJW 2010, 225 Rn. 10 f.; Senatsbeschlüsse vom 28. April 2009 – VIII ZB 7/08, NJW-RR 2009, 1021 Rn. 6; vom 31. August 2010 – VIII ZR 231/09, WuM 2010, 693 Rn. 2) oder der Vermieter dem Mieter eine – wohnortnahe – Einsichtsmöglichkeit anbietet (vgl. Senatsurteil vom 11. März 2009 – VIII ZR 74/08, NJW 2009, 1667 Rn. 9). Denn in einem solchen Fall ist es dem Mieter zumutbar, zur Überprüfung des Mieterhöhungsverlangens auf den ihm – wenngleich unter gewissen Mühen und/oder nur gegen einen geringfügigen Kostenaufwand – zugänglichen Mietspiegel zuzugreifen (Senatsurteile vom 11. März 2009 – VIII ZR 74/08, aaO; vom 30. September 2009 – VIII ZR 276/08, aaO Rn. 11).

Auch die sich aus dem Mietspiegel ergebende Mietpreisspanne muss der Vermieter zur Erfüllung der formellen Voraussetzungen des § 558a BGB nicht in jedem Fall angeben. Als entbehrlich hat der Senat diese Angabe ausdrücklich angesehen, wenn der Vermieter, der sein Erhöhungsverlangen auf einen Mietspiegel stützt, der in Form von Tabellenfeldern für Wohnungen einer bestimmten Kategorie jeweils eine bestimmte Mietpreisspanne ausweist, das seiner Auffassung nach einschlägige Mietspiegelfeld mitteilt. Denn in diesem Fall kann der Mieter die maßgebliche Mietpreisspanne dem betreffenden Mietspiegel ohne weiteres entnehmen (Senatsurteil vom 12. Dezember 2007 – VIII ZR 11/07, aaO Rn. 16 [unter Aufgabe der strengeren Rechtsprechung des Senats im Urteil vom 12. November 2003 – VIII ZR 52/03, NJW 2004, 1379 unter II 2 b]).

Der Erfüllung der formellen Voraussetzungen nach § 558a BGB steht schließlich nicht der Umstand entgegen, dass die Klägerin in dem seitens des BGH entschiedenen Verfahrens gemäß ihrem Erhöhungsverlangen die auf der Grundlage der Wohnfläche zu bestimmende Basismiete insofern fehlerhaft ermittelt hat, als sie anstelle des in der Tabelle 1 des Mietspiegels für eine – wie hier – 80 m² große Wohnung ausgewiesenen Quadratmeterpreises von 7,80 Euro einen Quadratmeterpreis von 8,01 Euro zugrunde gelegt hat, was – rein rechnerisch – zu einer fehlerhaften Angabe (des Mittelwerts) der ortsüblichen Vergleichsmiete geführt hat.

Denn hierbei handelt es sich um einen inhaltlichen Fehler, der die Wahrung der Förmlichkeiten des Erhöhungsverlangens nach § 558a BGB nicht berührt (vgl. Senatsurteile vom 11. März 2009 – VIII ZR 316/07, WuM 2009, 239 Rn. 8; vom 3. Juli 2013 – VIII ZR 263/12, NZM 2012, 612 Rn. 24; Senatsbeschluss vom 26. April 2016 – VIII ZR 54/15, NJW 2016, 2565 Rn. 5). Das betrifft nicht nur etwaige Fehler bei der Einordnung in Kategorien, die eine Bewertung der Wohnung voraussetzen – wie etwa die Einstufung der Wohnlage in die Kategorien einfach, mittel oder gut -, sondern auch sonstige Fehler, die dem Vermieter bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete unter Anwendung des einschlägigen Mietspiegels unterlaufen können, sei es, dass er von falschen Tatsachen (z.B. betreffend Baujahr, Ausstattung oder Wohnfläche) ausgeht oder dass er den Mietspiegel auf die zutreffenden Tatsachen – wie hier – fehlerhaft anwendet , so der BGH.

OLG Oldenburg zum Kostenerstattungsanspruch des Nebenintervenienten

Haben die Parteien eines Rechtsstreits in einem Prozessvergleich vereinbart, dass die Beklagte die Gerichtskosten der Berufungsinstanz trägt und werden die außergerichtlichen Kosten der Berufungsinstanz und des Vergleichs gegeneinander aufgehoben, haben die Parteien ihre im Berufungsverfahren entstandenen Kosten jeweils selbst zu tragen (OLG Oldenburg, Beschluss vom 16.08.2021; Az. 6 U 331/20).

Das führt dazu, dass ein Nebenintervenientin keinen Anspruch auf Kostenerstattung hat. Dem Nebenintervenienten steht nur bei hälftiger Kostenteilung ein titulierter Kostenerstattungsanspruch zu (sog. Kostenparallelität); ansonsten muss er die ihm entstandenen Kosten in vollem Umfang selbst tragen.

Die Parteien des der Entscheidung des OLG Oldenburg zugrundeliegenden Rechtsstreits hatten in der Berufungsinstanz einen Prozessvergleich geschlossen, der durch den Senat gemäß § 278 Abs. 6 ZPO festgestellt wurde. Die Nebenintervenientin war an dem Vergleichsabschluss nicht unmittelbar beteiligt. Nach dem Inhalt des Vergleichs sollte es hinsichtlich der Kosten der Nebenintervention bei der Kostenentscheidung aus dem am 24.11.2020 verkündeten Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Osnabrück verbleiben. Der Urteilstenor des landgerichtlichen Urteils sieht vor, dass die Beklagten die außergerichtlichen Kosten der Nebenintervenienten zu tragen hat.
Eine Regelung hinsichtlich der Kostentragungspflicht in Bezug auf die Nebenintervenientin haben die Parteien für die zweite Instanz nicht getroffen. In dem Vergleichstext ist lediglich festgehalten, dass die Beklagte die Gerichtskosten der Berufungsinstanz trägt, hinsichtlich der außergerichtlichen Kosten der Parteien in der Berufungsinstanz unter Einschluss des Vergleichs wurde geregelt, dass diese Kosten gegeneinander aufgehoben werden.

Wird der Nebenintervenient am Vergleich nicht beteiligt, dann beeinträchtigt das nicht den Erstattungsanspruch des Nebenintervenienten, und zwar unabhängig davon, ob die Hauptparteien ihn übersehen oder bewusst ausgeklammert haben. Denn der Kostenerstattungsanspruch ergibt sich unmittelbar aus dem Gesetz (§ 101 Abs. 1 ZPO) und unterliegt deshalb nicht der Disposition der Hauptparteien. Das Übergehen des Kostenerstattungsanspruchs des Nebenintervenienten besagt nur, dass insoweit zwischen den Hauptparteien keine vergleichsweise Einigung zustande gekommen ist, der Vergleich mithin den Kostenerstattungsanspruch des Nebenintervenienten nicht tituliert. Im Ergebnis steht dem Nebenintervenienten aber ein Kostenanspruch zu, der dem entspricht, den die von ihm unterstützte Partei gegen ihren Gegner hat (Zöller-Herget, ZPO, 33 Auflage, § 101 Rn 8 mit weiteren Nachweisen aus der obergerichtlichen Rechtsprechung).

Gemäß § 101 Abs. 1 ZPO sind die durch eine Nebenintervention verursachten Kosten dem Gegner der Hauptpartei aufzuerlegen, soweit er nach den Vorschriften der §§ 91 bis 98 ZPO die Kosten des Rechtsstreits zu tragen hat. Soweit dies nicht der Fall ist, sind diese dem Nebenintervenienten aufzuerlegen. Der sich hieraus ergebende Grundsatz der Kostenparallelität führt dazu, dass der Kostenerstattungsanspruch des Nebenintervenienten inhaltlich dem Kostenerstattungsanspruch entspricht, den die von ihm unterstützte Hauptpartei gegen den Gegner hat (BGH NJW 2011, 3721; NJW-RR 2007, 1577; NJW 2003, 1948; OLG Koblenz NJW-RR 2015, 191). Dies gilt nicht nur für richterliche Kostenentscheidungen, sondern, wie sich aus der Bezugnahme des § 101 Abs. 1 ZPO auf § 98 ZPO ergibt, auch bei Vereinbarungen der Parteien nur über die Verteilung der sie betreffenden Prozesskosten in einem Vergleich, den sie ohne Beteiligung des Nebenintervenienten geschlossen haben. Eine solche Vereinbarung ist gemäß §§ 101 Abs. 1, 98 ZPO maßgeblich auch für die Verteilung der durch die Nebenintervention verursachten Kosten (BGH NJW-RR 2005, 1159).

Die Regelung in § 101 Abs. 1 ZPO i.V.m. § 98 Abs. 1 ZPO ist zwingend Sie lässt eine anderweitige Verteilung der Interventionskosten nach billigem Ermessen nicht zu, so das OLG Oldenburg.

BGH zur Erstattungsfähigkeit der Rechtsanwaltskosten im obligatorischen Güteverfahren

Üblicherweise gehören Kosten, die bei der Vorbereitung eines Rechtsstreits entstehen, zu den erstattungsfähigen Kosten im Sinne des § 91 Abs. 1 ZPO.

Der BGH hatte allerdings bereits mit Beschluss vom 15.1.2019, Az II ZB 12/17 entschieden, dass Rechtsanwaltskosten, welche in freiwilligen Güteverfahren entstehen, nicht erstattungsfähig sind.

Bislang war umstritten, ob dies auch für das obligatorische Güteverfahren, welches viele Bundesländer in bestimmten Fallkonstellationen, wie z. B. beim Nachbarrechtsstreit vorsehen,  gilt.

Der BGH hat nunmehr mit Beschluss vom 24.6.2021, Az. V ZB 22/20 entschieden, dass auch diese Kosten nicht erstattungsfähig seien, denn auch das obligatorische Güteverfahren diene nicht der Vorbereitung eines Rechtsstreits, sondern vielmehr der Vermeidung eines solchen.

Zudem sei das Verfahren vor der Gütestelle einfach strukturiert und ohne erhebliche Förmlichkeiten ausgestaltet. Es könne von den Parteien in aller Regel persönlich in zumutbarer Weise bewältigt werden, so der BGH.

LSG Berlin-Brandenburg: Subunternehmer und Scheinselbständigkeit

Bei als Subunternehmern beauftragten Bauhilfskräften handelt es sich um Scheinselbständige, wenn, mangels schriftlicher Verträge und aussagekräftiger Rechnungen, diesen ein konkret von ihnen zu erbringendes Werk nicht zugeordnet werden kann (LSG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 25.06.2021, Az. L 28 BA 122/18).

Das LSG hat in diesem Zusammenhang auf die Rechtsprechung des Bundessozialgerichts hingewiesen, dass bestimmte berufliche Tätigkeiten sowohl in abhängiger Beschäftigung als auch im Rahmen einer Selbstständigkeit wahrgenommen werden können und dass es für die Zuordnung insoweit auf die Gesamtschau der jeweiligen Umstände des Einzelfalls ankommt (vgl. BSG, Urteil vom Urteil vom 18. November 2015 – B 12 KR 16/13 R – "Rackjobbing" m.w.N.). Ohne Belang ist, mit welchem "Etikett" die am Vertragsverhältnis Beteiligten eine Tätigkeit versehen. Die für das Sozialversicherungsrecht maßgebende Abgrenzung von Versicherungspflicht auslösender Beschäftigung einerseits und Selbstständigkeit andererseits erfolgt vielmehr – wie dargelegt – anhand abstrakter Merkmale und auf Grundlage der konkreten Ausgestaltung einer Tätigkeit im Einzelfall und nicht etwa anhand von Berufs- bzw. Tätigkeitskatalogen (BSG a.a.O.). Fehlen zwingende gesetzliche Rahmenvorgaben und kann die zu prüfende sowohl in der Form einer Beschäftigung als auch in der einer selbständigen Tätigkeit erbracht werden, kommt, so die ständige höchstrichterliche Rechtsprechung, die auch der Senat seiner Entscheidung zugrunde legt, den vertraglichen Vereinbarungen keine allein ausschlaggebende, aber eine gewichtige Rolle zu. Denn die Vertragsparteien haben es zwar nicht in der Hand, die kraft öffentlichen Rechts angeordnete Sozialversicherungspflicht durch bloße übereinstimmende Willenserklärung auszuschließen. Dem Willen der Vertragsparteien, keine sozialversicherungspflichtige Beschäftigung begründen zu wollen, kommt aber indizielle Bedeutung zu, wenn dieser Wille den festgestellten sonstigen tatsächlichen Verhältnissen nicht offensichtlich widerspricht und er durch weitere Aspekte gestützt wird bzw. die übrigen Umstände gleichermaßen für Selbständigkeit wie für eine abhängige Beschäftigung sprechen (vgl. BSG, Urteil vom 14. März 2018 – B 12 R 3/17 R – m.w.N. ). Insofern ist auch die Ernsthaftigkeit der dokumentierten Vereinbarungen zu prüfen und auszuschließen, dass es sich hierbei um einen "Etikettenschwindel" handelt. Dieser kann als Scheingeschäft i.S.d. § 117 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) zur Nichtigkeit dieser Vereinbarung und der Notwendigkeit führen, den Inhalt eines hierdurch verdeckten Rechtsgeschäfts festzustellen. Erst auf der Grundlage der so getroffenen Feststellungen über den (wahren) Inhalt der Vereinbarungen ist eine wertende Zuordnung des Rechtsverhältnisses zum Typus der Beschäftigung oder selbständigen Tätigkeit vorzunehmen und in einem weiteren Schritt zu prüfen, ob besondere Umstände vorliegen, die eine hiervon abweichende Beurteilung notwendig machen (vgl. BSG, Urteile vom 7. Juni 2019 – B 12 R 6/18 R – ; vom 4. September 2018 – B 12 KR 11/17 R – m.w.N. <Fachärztin für Kinder- und Jugendpsychiatrie sowie Psychotherapie> und vom 14. März 2018 – B 12 KR 3/17 – <Opernchorsänger>).

Das LSG hat auch darauf hingewiesen, daß die objektive Beweislast für das Bestehen einer abhängigen Beschäftigung dem Träger der Sozialversicherung obliegt. Es ist auch nicht in einem etwaigen Zweifelsfall wegen des starken Gewichts der Sozialversicherung eher eine abhängige als eine selbständige, unternehmerische Tätigkeit anzunehmen. Hierfür fehlt es an einer gesetzlichen Grundlage (vgl. BSG, Urteil vom 24. Oktober 1978 – 12 RK 58/76 -). Der mit der Feststellung von Sozialversicherungspflicht und der daraus folgenden Beitragspflicht einhergehende Eingriff jedenfalls in das Grundrecht auf allgemeine Handlungsfreiheit (Art. 2 Abs. 1 Grundgesetz; vgl. BSG, Urteil vom 7. Juni 2019 – B 12- R 6/18 R – ; BVerfG, Beschluss vom 18. Februar 1998 – 1 BvR 1318/86 u.a. – m.w.N.; BVerfG, Beschluss vom 9. Dezember 2003 – 1 BvR 558/99 -) ist nur zu rechtfertigen, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen für die Einbeziehung in die Sozialversicherung erfüllt sind. Daher muss der abhängige Charakter der Tätigkeit und damit die Sozialversicherungspflicht positiv festgestellt werden können, so der Senat.