OLG Frankfurt zum nackten Vermieter als Mietminderungsgrund

Das OLG Frankfurt hat mit Urteil vom 18.04.2023, Az. 2 U 43/22 ausgeführt, daß in dem Fall, in dem sich der Vermieter unbekleidet auf dem Grundstück sonnt, hierdurch die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache nicht beeinträchtigt wird, wenn keine gezielte Einwirkung beabsichtigt ist.

Grundsätzlich sind ästhetische oder sittlich als anstößig empfundene Einwirkungen auf ein Grundstück keine, gegebenenfalls einen Abwehranspruch nach § 906 BGB auslösende, ideelle Einwirkung, denen der Eigentümer des Grundstücks mit einem Unterlassungsanspruch begegnen kann und die, falls sie den Tatbestand des § 906 BGB erfüllten, demzufolge auch als Beeinträchtigung des Gebrauchs der Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1 S. 1 BGB in Betracht kommen.

Die Begrenzung der im § 906 BGB genannten Einwirkungen ist aus den vom Gesetz angeführten Beispielen und aus der Formulierung „ähnliche Einwirkungen“ zu entnehmen. Danach sind unter Einwirkungen zunächst nur sinnlich wahrnehmbare, wenn auch unwägbare Einwirkungen zu verstehen, die entweder auf das Grundstück und die dort befindlichen Sachen schädigend einwirken, oder auf dem Grundstück sich aufhaltende Personen derart belästigen, dass ihr gesundheitliches Wohlbefinden gestört oder ein körperliches Unbehagen bei ihnen hervorgerufen wird (so das Reichgericht für eine dem Hause der damaligen Klägerin zugewandten Seite eines Umkleideraums in einem Freibad (RG, Urt. v. 08.04.1911, Az.: V 328/10, RGZ 76, S. 130 ff. (131/132))

Von diesem Begriff der Einwirkung geht der Senat mit dem BGH (vgl. BGH, Urt. v. 07.03.1969, V ZR 169/65, BGHZ 51, S. 396-400, Rn. 6) ebenfalls aus. Er entspricht der ständigen Rechtsprechung des Reichsgerichts (RG, Urt. v. 27.02.1902, Az.: V 403/01, RGZ 50, S. 225 ff. (228); RG, Urt. v. 09.04.1904, Az. V 15/04, RGZ 57, S. 239 f. (240); RG, Urt. v. 08.04.1911, Az.: V 328/10, RGZ 76, S. 130 ff (131/132) und einer in der Literatur verbreiteten Auffassung (vgl. z. B. Staudinger/Seufert, BGB 11. Aufl. § 906 Rn. 12 und Staudinger/Roth, BGB (2022), § 906, Rn. 130), MünchKomm/Brückner, BGB, 8. Aufl. 2020, Rn. 58). Danach liegt in der Regel eine Einwirkung nicht vor.

Auch unter Berücksichtigung der in der Rechtsprechung des BGH zum allgemeinen Persönlichkeitsrecht entwickelten Grundsätze, welches begrenzt ist auf den unantastbaren persönlichen Bereich des Einzelnen, der sich in die Gemeinschaft einzufügen und auf die Rechte und Interessen anderer Rücksicht zu nehmen hat (BGH, Urt. v. 18.03.1959, Az. IV ZR 182/58, BGHZ 30, S. 7 ff, (11)), verletzt ein nur das ästhetische Empfinden eines anderen verletzender Anblick, dessen Darbietung sich nicht gezielt gegen den andern richtet, dessen Persönlichkeitsrecht i.d.R. ebenfalls nicht und führen nicht zu einem Abwehrecht des Eigentümers (BGH, Urt. v. 15.05.1970, Az.: V ZR 20/68, BGHZ 54, S. 56 ff.). Ebenso wenig sind die Abwehrrechte des Eigentümers durch die Grundsätze zum allgemeinen Persönlichkeitsrecht in der Weise erweitert worden, dass sie sich auch auf die Unterbindung eines solche Eindrücke verursachenden Verhaltens des Nachbarn erstreckten.

So hatte das Reichsgericht bereits im Jahre 1904 in den „Belästigungen der Nachbarn durch das unzüchtige Treiben in einem Grundstücke keine Einwirkung im Sinne des § 906 BGB gefunden“ (so wörtlich: RG, Urt. v. 09.04.1904, Az. V 15/04, RGZ 57, S. 239 f. (240))

Ausnahmen sind allerdings bei gezielten Einwirkungen denkbar, die sittenwidrigen und schädigenden Charakter haben. Errichtet jemand bspw. auf seinem Grundstück an der Grenze zum Nachbargrundstück einen Galgen, an dem er eine Puppe mit der Aufschrift „Ich bin ein Drecksack“ befestigt, so kann der Nachbar die Beseitigung dieser Anlage verlangen, wenn der Galgen aus der Sicht eines neutralen Beobachters mit erkennbarer Zielrichtung auf den Nachbarn gerichtet ist (so LG Limburg a. d. Lahn, Urt. v. 19.02.1986, Az. 3 S 262/85).

Der Vermieter hatte anlässlich des Ortstermins, den die Stelle, an der er sich vollständig unbekleidet auf eine Liege gelegt hatte, im Hof markiert. Von der der Straße … abgewandten Rückseite des Hauses konnte man allerdings durch einen Blick aus dem Fenster diesen Ort nicht sehen. Von Nebenstraße aus war dieser Ort ebenfalls nicht einzusehen, weil ein hölzerner Unterstand dem Liegeplatz Sichtschutz gibt. Man musste das Fenster aufmachen und sich weit aus dem Fenster herausbeugen, um überhaupt eine sich dort befindliche Person und die Stelle in das Blickfeld zu bekommen, die hart an der Hausmauer lag. Hinzukommt, dass bei einem Fenster, das Blickfeld durch ein unter dem Fenster befindliches Vordach weiter eingeschränkt war. Auch aus den anderen Fenstern von der Rückseite des Hauses, konnte man den Ort nicht sehen.

Damit scheidet ein eine gezielte Einwirkung aus. Eine Beeinträchtigung dadurch, dass man den gegebenenfalls nackt sonnenden Kläger im Hof oder im Garten nur dann sieht, wenn man sich weit aus dem Fenster herausbeugt, ist nicht gegeben und rechtfertigt auch keine Mietminderung, so das OLG.

So weit im Termin streitig geworden ist, ob der Vermieter sich, falls er sich zum Sonnenbaden in den Hof begeben wollte, zu diesem Zweck unbekleidet und damit ein sich zufällig zu diesem Zeitpunkt auf der Treppe befindlichen Bewohner oder Besucher mit seiner Nacktheit konfrontierend durch das Treppenhaus gelaufen ist, ist dies nicht bewiesen. Der Vermieter hatte in seiner Anhörung glaubhaft bekundet, dass er, wenn er sich zum Sonnenbad nach draußen habe begeben wollen, hierbei stets einen Bademantel getragen, diesen erst unmittelbar vor der Sonnenliege ausgezogen und sich dann nackt auf die Liege gelegt habe. Oft habe dabei im Bereich der Liege auch noch einen Sonnenschirm gestanden.

Damit ist nicht bewiesen, dass der Vermieter, um die Geschäftsführerin der Mieterin mit seiner Nacktheit zu konfrontieren, unbekleidet auf dem Grundstück herumgelaufen ist.

Das Auftreten des Vermieters im Bademantel im Treppenhaus ist dem gegenüber nicht als entsprechende unzulässige und damit einen Mietmangel rechtfertigende Beeinträchtigung zu werten, so das OLG weiter.

OLG Saarbrücken zu den AGB eines Maklervertrages

Das OLG Saarbrücken hat mit Urteil vom 29.03.2023, Az. 5 U 72/22 ausgeführt, dass eine Regelung in den AGB eines Makler-Alleinauftrags, wonach der bereits durch die schriftliche Vereinbarung oder die Inanspruchnahme der Tätigkeit zu Stande gekommene Vertrag eine Laufzeit von 12 Monaten „ab Online-Schaltung der Immobilie auf unserer Homepage und im Internet“ haben und sich sodann mangels Kündigung jeweils um einen weiteren Monat verlängern soll, wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam ist, weil sie den Beginn der 12-Monats-Frist, vor deren Ablauf eine ordentliche Kündigung ausgeschlossen ist, unabhängig vom Vertragsbeginn und der damit einhergehenden Bindung des Kunden in das freie Belieben des Maklers stellt und überdies von Voraussetzungen abhängig macht, die für den Kunden nicht zu beeinflussen sind

Das OLG Saarbrücken sieht eine solche Regelung auch deshalb als intransparent an, weil sie vordergründig auf die Vertragslaufzeit von „12 Monaten ab Online-Schaltung“ abstellt und sich nur in der Zusammenschau mit den weiteren Regelungen ergibt, dass der Kunde eine Bindung bereits mit Abschluss des Vertrags eingeht und der Makler es in der Hand hat, über den Beginn der 12-Monats-Frist selbst zu bestimmen.

Mit ihrer am 5. April 2022 zum Landgericht Saarbrücken erhobenen Klage hatte die Klägerin (wörtlich) die Feststellung begehrt, dass ein von den Parteien geschlossener Maklervertrag von ihr wirksam gekündigt worden sei und dass die Beklagte keinen Anspruch auf eine von ihr geforderte Abstandszahlung in Höhe von 71.043,- Euro habe. Die Klägerin hatte sich nach dem Tode ihres Ehemannes zum Verkauf des Anwesens H. in M. entschlossen und zu diesem Zweck der Beklagten einen „qualifizierten Alleinauftrag“ erteilt, den diese mit Schreiben vom 11. November 2021 unter Beifügung ihrer Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) „bestätigt“ hatte (Bl. 8 ff. GA); in den AGB der Beklagten (Bl. 12 GA) hieß es u.a.:

„1. Der Maklervertrag zwischen dem Kunden und uns kommt entweder durch schriftliche Vereinbarung oder durch die Inanspruchnahme unserer Maklertätigkeit auf der Grundlage bzw. in Kenntnis der für die erfolgreiche Vermittlungs-/Nachweistätigkeit anfallenden Provisionsforderung zustande. Ergibt sich nicht aus den Umständen oder abweichenden Vereinbarungen etwas anders, hat der Vertrag eine Laufzeit von mindestens 12 Monaten ab Online-Schaltung und wird individuell im Maklervertrag eingesetzt. Der Vertrag verlängert sich jeweils automatisch um einen weiteren Monat, wenn nicht eine Vertragspartei mit einer Frist von einem Monat vor Vertragsende gekündigt hat.

2. Der Kunde ist nicht berechtigt, während der Laufzeit des Maklervertrages mit uns andere Makler mit Vermittlungs- und/oder Nachweistätigkeiten betreffend das Vertragsobjekt zu beauftragen. Bei schuldhaftem Verstoß gegen diese Regelung haftet der Kunde uns für die hierdurch entstehenden Schäden.

[…]

6. Kennt der Kunde bei Abschluss des Maklervertrages die Vertragsgelegenheit betreffend das angebotene Vertragsobjekt sowie die Vertragsbereitschaft des anderen Vertragsteils des Hauptvertrages (Vorkenntnis), oder erlangt er diese Kenntnis während der Laufzeit des Maklervertrages von dritter Seite, so hat er uns dies unverzüglich mitzuteilen.“

Der Senat sah in den Klauseln zur Laufzeit des Vertrages mit der Folge, dass während dieses Zeitraumes eine ordentliche Kündigung ausgeschlossen sein soll, eine unangemessene Benachteiligung der Klägerin im Sinne des § 307 Abs. 1 BGB, weil diese Regelungen dahin ausgelegt werden können, dass sie den Beginn der 12-Monats-Frist, vor deren Ablauf eine ordentliche Kündigung nicht in Betracht kommt, unabhängig vom davor liegenden Vertragsbeginn und der damit einhergehenden Bindung des Kunden in das freie Belieben der Beklagten stellen und überdies von Voraussetzungen abhängig machen, die für die Klägerin nicht zu beeinflussen sind. Das führt zur Unwirksamkeit der Laufzeitklausel mit der Folge, dass das Vertragsverhältnis von der Klägerin nach allgemeinen Grundsätzen jederzeit beendet werden konnte und die unter Wahrung einer Monatsfrist am 27. Januar 2022 erklärte Kündigung zum 28. Februar 2022 wirksam gewesen ist:

BGH zur Erforderlichkeit des Zustellungsdatums auf der Zustellungsurkunde

Der BGH hat mit Urteil vom 15.03.2023, Az. VIII ZR 99/22 ausgeführt, daß es sich bei der Verpflichtung des Zustellers gem. § 180 Satz 3 ZPO, das Datum der Zustellung auf dem Umschlag des zuzustellenden Schriftstücks zu vermerken, um eine zwingende Zustellungsvorschrift i.S.d. § 189 ZPO handelt mit der Folge, dass das Schriftstück bei einer Verletzung dieser Vorschrift erst mit dem tatsächlichen Zugang als zugestellt gilt (im Anschluss an BGH, IBR 2022, 547).

In dem der Entscheidung zugrundeliegenden Sachverhalt nimmt der Kläger den Beklagten auf Erstattung von Stromkosten in Anspruch. Das Amtsgericht hat den Beklagten durch Versäumnisurteil im schriftlichen Vorverfahren antragsgemäß verurteilt. Die Zustellung dieser Entscheidung an den Beklagten erfolgte am 7. Oktober 2021 durch Einlegen in den zur Wohnung des Beklagten gehörenden Briefkasten. Die zur Gerichtsakte gelangte Zustellungsurkunde enthält die Bemerkung, dass der Tag der Zustellung durch den Zusteller auf dem Umschlag des zuzustellenden Schriftstücks vermerkt wurde.

Mit am 22. Oktober 2021, einem Freitag, beim Amtsgericht eingegangenem anwaltlichen Schriftsatz hat der Beklagte Einspruch gegen das Versäumnisurteil eingelegt. Nachdem ihn das Amtsgericht auf die Nichteinhaltung der zweiwöchigen Einspruchsfrist hingewiesen hatte, hat der Beklagte vorgetragen, den Brief mit dem Versäumnisurteil erst am 8. Oktober 2021 aus dem Briefkasten entnommen zu haben. Auf dem Umschlag sei das Zustellungsdatum nicht vermerkt gewesen.

Der BGH hat das Verfahren zur weiteren Aufklärung des Sachverhaltes zurückverwiesen und ausdrücklich darauf hingewiesen, daß den Kläger die Darlegungs- und Beweislast für eine noch am 7. Oktober 2021 erfolgte tatsächliche Kenntnisnahme des Beklagten von dem Versäumnisurteil im Sinne des § 189 ZPO trifft (vgl. MünchKommZPO/Häublein/Müller, 6. Aufl., § 189 Rn. 20; Stein/Jonas/Roth, ZPO, 23. Aufl., § 189 Rn. 17; jeweils mwN) und es insoweit nicht genügt, den unter Beweis gestellten Vortrag des Beklagten, er habe den Brief erst am 8. Oktober 2021 aus dem Briefkasten genommen, lediglich zu bestreiten.

OVG Nordrhein-Westfalen zur Löschung des überschuldeten Architekten aus der Architektenliste

Das OVG Nordrhein-Westfalen hat mit Beschluss vom 14.04.2023, Az. 4 B 866/21 entschieden, dass die Eintragung eines Architekten aus der Architektenliste ist u. a. dann zu löschen ist, wenn nach der Eintragung Tatsachen eintreten oder bekannt werden, aus denen sich ergibt, dass er die für die Wahrnehmung der Berufsaufgaben erforderliche Zuverlässigkeit nicht mehr besitzt. Das ist regelmäßig dann anzunehmen, wenn ein Architekt überschuldet ist und über kein tragfähiges Sanierungskonzept verfügt, das den Schluss auf einen baldigen Schuldenabbau rechtfertigt.

Ausnahmsweise kommt eine andere Beurteilung auch ohne Sanierungskonzept in Betracht, wenn trotz Überschuldung im Einzelfall keine Gefahren für diejenigen Personen bestehen, die Architektenleistungen in Anspruch nehmen möchten. Die Annahme einer solchen Sondersituation setzt zumindest voraus, dass ein überschuldeter Architekt, um die Löschung aus der Architektenliste zu vermeiden, seine selbstständige Tätigkeit vollständig und nachhaltig aufgibt, nur noch als angestellter Architekt auftritt und mit seinem Arbeitgeber rechtlich abgesicherte Maßnahmen verabredet hat, die eine Gefährdung der Auftraggeber effektiv verhindern, so das OVG. Allein die Aufgabe der Selbstständigkeit und die Aufnahme einer Tätigkeit als angestellter Architekt schließen die Gefährdung schon deshalb nicht aus, weil der Antragsteller bei Fortbestand seiner Erlaubnis jederzeit die Möglichkeit hat, wieder selbstständig auf eigene Rechnung tätig zu werden, ohne dass dies von der Architektenkammer oder von seinem Arbeitgeber ohne Weiteres kontrolliert werden kann (vgl. bezogen auf Rechtsanwälte BGH, Beschluss vom 18.10.2004 – AnwZ (B) 43/03 -; siehe zur Art und Eignung solcher einzelfallbezogener Maßnahmen bei auch gewerblich tätigen Steuerberatern z. B. OVG NRW, Urteil vom 15.5.2017 – 4 A 2197/13 -).

Zur Rückforderung von Mieten durch Mieter im Sozialleistungsbezug

Jegliche Forderung eines Beziehers von Sozialleistungen aus einem Mietverhältnis, die während des Bezugs von Sozialleistungen fällig wird, geht nach § 33 Abs. 1 SGB II auf den zuständigen Leistungsträger über, soweit sie im Falle ihrer pünktlichen Erfüllung gemäß § 22 Abs. 3 SGB II den Leistungsbezug des Folgemonats gemindert hätte. Für einen im Leistungsbezug stehenden Mieter bedeutet dies, dass er Ansprüche auf Rückzahlung rechtsgrundlos geleisteter Miete – beispielsweise wegen unter Verstoß gegen die „Mietpreisbremse“ nach §§ 556d ff. BGB überhöhter Mietforderungen oder wegen Eintritt eines Mangels, der nach § 536 BGB zur Minderung der Miete führt – nur dann im eigenen Namen geltend machen kann, wenn ihm der Leistungsträger die Forderungen nach § 33 Abs. 4 SGB II rücküberträgt.

Entsprechend hat das LG Berlin mit Urteil vom 19.04.202, Az. 64 S 190/21 (im Anschluss an LG Hamburg, Urteil vom 31.03.2022 – 333 S 17/21, und LG Hamburg, Urteil vom 31.05.2016 – 316 S 81/15, IMRRS 2016, 1287 = GE 2016, 917 ff.) die Klage eines Mieters auf anteilige Rückzahlung der im Zeitraum September 2018 bis Juni 2020 geleisteten Miete zurückgewiesen.

Der Kläger machte geltend, die Miete sei sittenwidrig überhöht gewesen, er beruft sich außerdem auf einen Verstoß gegen die „Mietpreisbremse“ gemäß §§ 556d ff. BGB und meint, die Miete sei im Zeitraum 15. September 2019 bis 23. März 2020 wegen eines Wasserschadens vollständig auf null gemindert gewesen. Die Mietzahlungen für den Kläger und seinen damaligen Mitmieter wurden ganz überwiegend durch das zuständige Jobcenter erbracht; die Beklagte meinte deshalb, dass die geltend gemachten Zahlungsansprüche nicht dem Kläger zustünden, sondern gemäß § 33 Abs. 1 SGB II auf das Jobcenter übergegangen seien.

Das LG Berlin hat sich der Meinung der Beklagten angeschlossen, jedoch die Revision gegen das Urteil zum BGH zugelassen.