Ihr-Recht-Blog

4. Mai 2022

OLG Köln zur Abdichtung eines Fertighauses

Eine Abdichtung der Außenwände eines Hauses gegen Bodenfeuchte und nicht-stauendes Sickerwasser ist mangelhaft, wenn aufgrund der gegebenen Bodenverhältnisse mit drückendem Wasser gerechnet werden muss. Das gilt auch dann, wenn nach der von einem Fertig- bzw. Massivhausanbieter aufgestellten Leistungsbeschreibung eine weitergehende Abdichtung nicht vorgesehen und der Einbau einer eventuell erforderlichen Drainage Bauherrenleistung ist.

Das OLG Köln hat mit seinem Urteil vom 02.03.2022, Az. 11 U 44/21 der regelmäßig versuchten Freizeichnung der Massivhausanbieter für die entsprechend erforderlichen Maßnahmen somit eine klare Absage erteilt.

Der Fertig- bzw. Massivhausanbieter wird in diesem Fall nur dann von seiner Gewährleistung frei, wenn er den Besteller nach Klärung der örtlichen Bodenverhältnisse unmissverständlich auf das Erfordernis einer Drainage für das konkrete Bauvorhaben und die Risiken einer nicht den Anforderungen entsprechenden Abdichtung hinweist. Der allgemeine Hinweis in einem mehrseitigen Nachtrag zur Bau- und Leistungsbeschreibung, dass die standardmäßige Abdichtung dem Lastfall „nicht stauendes Sickerwasser“ entspricht, ohne Einbau der Drainage überwiegend der Lastfall „aufstauendes Sickerwasser“ auftritt und der Einbau einer Drainage nach DIN 4109 in Bauherreneigenleistung dringend erforderlich ist, genügt nicht.

Hat allerdings nach dem Vertrag über die Erstellung eines Fertig- bzw. Massivhauses der Besteller ein Bodengutachten beizubringen, muss er sich gem. §§ 254, 278 BGB eventuelle Fehler des Bodengutachtens (falsche bzw. widersprüchliche Bewertung des Lastfalls) als Mitverschulden anrechnen lassen, so das OLG.

12. April 2022

OLG München: Keine Gewährleitungsansprüche vor der Abnahme!

Voraussetzung für den Übergang vom Herstellungsanspruch zu Gewährleistungsansprüchen ist die Abnahme der Bauleistung. Vor der Abnahme können grundsätzlich keine Gewährleistungsansprüche geltend gemacht werden, so das OLG München mit Urteil vom 22.03.2022, Az. 28 U 3194/21 Bau.

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann zwar die Herstellungsansprüche der Erwerber an sich ziehen, sie ist aber nicht befugt, die Abnahme der Werkleistung zu erklären, so das OLG weiter.

Erklärt der Prozessbevollmächtigte des Auftraggebers in der mündlichen Verhandlung die Abnahme, ohne eine Vollmachtsurkunde vorzulegen, und wird die Abnahmeerklärung vom Prozessbevollmächtigten des Auftragnehmers aus diesem Grund unverzüglich zurückgewiesen, ist keine wirksame Abnahme erfolgt.

Haben die Parteien eines Bauvertrags die Möglichkeit von Teilabnahmen nicht vereinbart, ist der Auftraggeber nicht berechtigt, das Werk gegen den Willen des Auftragnehmers in Teilen abzunehmen.

9. März 2022

OLG Düsseldorf: Barzahlung und Schwarzarbeit

Ein gewichtiges Indiz für eine Schwarzgeldabrede sind ohne Quittung erfolgte Barzahlungen, folgert das OLG Düsseldorf mit Urteil vom 14.01.2021, Az. 5 U 18/20. Die Schwarzgeldabrede führt zur Nichtigkeit des geschlossenen Bauvertrags und u. a. dazu, dass der Auftraggeber geleistete Abschlagszahlungen nicht zurückfordern und keine Gewährleistungsansprüche geltend machen kann.

Dabei ist ein Verstoß gegen die Vorschriften des Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetzes wie jeder Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot iSd § 134 BGB von Amts wegen zu berücksichtigen, so das OLG weiter. Die Berufung einer Partei hierauf bedarf es nicht (Schleswig-Holsteinisches OLG, Beschluss vom 20.12.2016, Az. 7 U 49/16, BauR 2017, 1039; OLG Düsseldorf, NJW 2020, 1746).

2. März 2022

OLG Celle zur Ermittlung der finanziellen Belange des Auftraggebers durch den Architekten

Der Architekt hat bereits im Rahmen der Grundlagenermittlung die Kostenvorstellungen des Bauherrn zu erfragen. Unterlässt der Architekt dies und plant im Rahmen seiner weiteren Leistungen ein Bauvorhaben, das die Kostenvorstellungen des Bauherrn bei weitem übersteigt, kann dieser einen Schadensersatzanspruch gegen den Architekten haben, der einem Vergütungsanspruch in gleicher Höhe gegenübersteht. (OLG Celle, Urteil vom 26.01.2022, Az. 14 U 116/2).

Der Architekt ist im Laufe des Planungsprozesses gehalten, Zweifel über den Grenzbereich der vom Auftraggeber noch hingenommenen Herstellungskosten auszuräumen (vgl. Wirth, in: Korbion/Mantscheff/Vygen, HOAI, 9. Aufl. 2016, Einführung Rn. 522 ff.) und verpflichtet, die Planungsvorgaben des Auftraggebers zu den Herstellungskosten des Bauwerks zu beachten, so das OLG Celle weiter. Dabei muss er nicht nur genau vereinbarte Baukostenobergrenzen einhalten (vgl. dazu BGH, Urteil vom 23. Januar 2003 – VII ZR 362/01; Urteil vom 13. Februar 2003 – VII ZR 395/01). Vielmehr ist er auch verpflichtet, die ihm bekannten Kostenvorstellungen des Auftraggebers bei seiner Planung zu berücksichtigen (BGH, Urteil vom 24. Juni 1999 – VII ZR 196/98). Solche Kostenvorstellungen muss er grundsätzlich im Rahmen der Grundlagenermittlung erfragen. Denn der Architekt ist bereits in diesem Planungsstadium gehalten, den wirtschaftlichen Rahmen für ein Bauvorhaben abzustecken (BGH, Urteil vom 11. November 2004 – VII ZR 128/03; Urteil vom 17. Januar 1991 – VII ZR 47/90). Insbesondere bei einem privaten Auftraggeber, dessen wirtschaftliche Verhältnisse nicht offen liegen und der die ihm aufgrund seiner Bauvorstellungen entstehenden Kosten regelmäßig schlecht einschätzen kann, ist eine gründliche Aufklärung notwendig (BGH, Urteil vom 21. März 2013 – VII ZR 230/11). Kommt der Architekt dieser (Neben-)Pflicht nicht nach, ist ihm eine Pflichtverletzung anzulasten, die eine Schadensersatzforderung begründen kann.

Der Auftraggeber hat – zumindest in der seitens des OLG Celle zugrundegelegten Konstellation – keinen Schadensersatzanspruch auf Freistellung von dem Honoraranspruch des Architekten in Bezug auf das Honorar für die erbrachten (Grund-)Leistungen im Bereich der Grundlagenermittlung und Vorplanung (Leistungsphasen 1 und 2).

Denn der Architekt kann nur dann überhaupt feststellen, ob eine Baukostenobergrenze eingehalten werden kann, wenn er zunächst zumindest eine Grundlagenermittlung und eine Vorplanung (Leistungsphasen 1 und 2, § 34 HOAI) vornimmt und diese mit dem Auftraggeber abstimmt. Dem Architekten sind dabei diejenigen Arbeiten, die bis zur Herbeiführung der Entscheidungsreife bezüglich der Durchführung des Bauvorhabens geleistet worden sind, auch dann zu vergüten, wenn sich herausstellt, dass mit der bis dahin ins Auge gefassten Planung der avisierte oder ggf. auch schon vereinbarte Kostenrahmen nicht eingehalten werden kann (vgl. Senat, Urteil vom 07. Januar 2009 – 14 U 115/08 mwN).

Es kann insoweit nicht von einer pflichtwidrigen Kostenüberschreitung gesprochen werden, wenn der Architekt nach Beendigung der Vorplanung feststellt, dass die vereinbarten Planungsziele nicht miteinander vereinbar sind, also objektiv ein Zielkonflikt im Sinne einer unmöglichen Leistungserbringung vorliegt (Werner, in: Werner/Pastor, Der Bauprozess, 17. Aufl. 2020, Rn. 2273 mwN zur Rspr.). Diese Feststellung trifft der Architekt erst im Lauf der Vorplanung (Leistungsphase 2). Erst jetzt kann er seinen Auftraggeber belastbar darüber informieren, dass die angedachten Baukosten nicht mit der gewünschten Planung übereinzubringen sind, um dem Auftraggeber die Möglichkeit zu geben, über das weitere Vorgehen zu entscheiden.

Gemessen daran hat der Architekt in diesem Stadium der Planung keine Pflichtverletzung begangen. Anders als in Bezug auf die Entwurfsplanung (Leistungsphase 3) liegt hinsichtlich der vorangehenden Leistungen der Grundlagenermittlung und Vorplanung, die primär dazu dienen, die Aufgabenstellung, den gesamten Leistungsbedarf und Zielvorstellungen zu klären, Entscheidungshilfen zu formulieren und eine Kostenschätzung vorzulegen (vgl. dazu die Leistungsschritte für die Grundleistungen in den Leistungsphasen 1 und 2 gem. Anlage 10.1 zu § 34 Abs. 1 HOAI) keine Unbrauchbarkeit der Leistungen vor; deren Verwertung war für den Auftraggeber auch nicht unzumutbar. Denn ihm war nach seinem Vortrag daran gelegen, Klarheit über die Möglichkeiten einer weitergehenden Nutzung seines Gebäudes zu erhalten, die eine Aufstockung des bestehenden Gebäudes und einen Umbau des Restaurants beinhalten sollte. Der Architekt sollte zunächst die grundsätzliche Möglichkeit von Bauvorhaben auf dem Grundstück des Auftraggebers prüfen („es ging darum zu prüfen, ob überhaupt etwas planbar ist“, so das OLG im Protokoll vom 14.12.2021, Seite 2).

9. Februar 2022

OLG Köln: Vorbehaltlose Abnahme und Mangelfolgeschaden

Das OLG Köln hat mit Beschluss vom 01.12.2021, Az. 16 U 115/21 darauf hingewiesen, dass die Abnahme des Werks ohne Mängelvorbehalt nur die in § 640 Abs. 3 BGB genannten Rechte, dagegen nicht die Ansprüche des Werkbestellers auf Schadensersatz wegen ihm entstandener Mangel- oder Mangelfolgeschäden ausschließt.

Diese Auffassung entspreche der herrschenden Ansicht, so das OLG Köln unter Hinweis auf BGH, Urt. v. 12.05.1980 – VII ZR 228/79 = BGHZ 77, 134 ff.; OLG Köln, Urt. v. 14.02.2006 – 3 U 41/05; Busch in MüKo, BGB, 8. Aufl. 2020, § 640 Rz. 39 f.; Voit in BeckOK, BGB, Stand 1,5,2020, § 640 Rz. 45; Kögl in BeckOGK, BGB, Stand 15.08.2021, § 640, Rz. 223; Erman/Rodemann, BGB, 16. Aufl., § 640 Rz. 15; Palandt/Retzlaff, BGB, 80. Aufl., § 640 Rz. 22; Genius in JurisPK-BGB, 9. Aufl., 2020, § 640, Rz. 60; Pause/Vogel in Kniffka, Bauvertragsrecht, 3. Aufl. 2018, § 640 BGB, Rz. 88; Jansen NZBau 2016, 688; Schwenker NJW 2016, 1747; Schmitt JR 2019, 1 ff.; anders OLG Schleswig Urt. v. 18.12.2015 – 1 U 125/14 = NZBau 2016, 298, Rz. 50 f. = NJW 2016, 1744; Buchwitz NJW 2017, 1777).

Dem schließe sich der Senat aus folgenden Gründen an:

Der Wortlaut des § 640 Abs. 3 BGB ist eindeutig, wenn es dort heißt, dass dem Besteller bei einer Werkabnahme in Kenntnis von Mängeln, „die in § 634 Nr. 1 bis 3 bezeichneten Rechte nur zu[stehen], wenn er sich seine Rechte … vorbehält“. Der in § 634 Nr. 4 BGB geregelte Schadensersatzanspruch ist also ausdrücklich von einem Verlust ausgenommen.

Diese Fassung des § 640 Abs. 3 BGB entspreche auch dem Willen des Gesetzgebers. Während bezüglich der Vorgängerregelung des § 640 Abs. 2 BGB a.F. noch im Streit stand, ob die dort enthaltene Verweisung unter Ausschluss des in § 635 BGB a.F. geregelten Schadensersatzanspruches auf einem Redaktionsversehen beruhte, ist ein solches nach der Neufassung der Regelung in § 640 Abs. 3 BGB im Rahmen der Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes vom 26.11.2001 auszuschließen, da der genannte Streit zu diesem Zeitpunkt bekannt war und der Gesetzgeber den Fortbestand des Schadensersatzanspruches nach § 634 Nr. 4 BGB somit in seinen Willen aufgenommen hat (vgl. Busch in MüKo, a.a.O., Rz. 40)

Die in § 640 Abs. 3 BGB statuierte Unterscheidung zwischen den verschuldensunabhängigen Rechten nach § 634 Nr. 1 bis 3 BGB und dem verschuldensabhängigen Schadensersatzanspruch nach § 634 Nr. 4 BGB ist auch – dies gerade entgegen der Wertung des OLG Schleswig (Urt. v. 18.12.2015 – 1 U 125/14 = NZBau 2016, 298, Rz. 50 f. = NJW 2016, 1744) – interessengerecht, denn es besteht kein Anlass, den Unternehmer im Fall einer rügelosen Abnahme auch von den Folgen schuldhafter Vertragsverletzung freizustellen (BGH, Urt. v. 12.05.1980, a.a.O., Rz. 12).

11. Januar 2022

OLG Hamburg zu den „üblichen“ Raumtemperaturen

Das OLG Hamburg hat sich mit Urteil vom 30.12.2020, Az. 4 U 21/20 mit der Frage auseinandergesetzt, welche Raumtemperaturen in einer neu zu errichtenden Wohnung erreicht werden müssen. Der BGH hat nunmehr mit Beschluss vom 9.08.2021, Az. VII ZR 77/21 die gegen das Urteil des OLG Hamburg eingelegte Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen.

Nach der jetzt rechtskräftigen Entscheidung des OLG Hamburg besteht ein Anspruch auf eine bestimmte Heizleistung nur, wenn dies gesondert vereinbart ist. Werden bestimmte Temperaturen in den technischen Anschlussbedingungen zum Wärmelieferungsvertrag genannt, begründet dies allein keine Beschaffenheitsvereinbarung für die zu errichtende Wohnung.

Wird keine gesonderte Vereinbarung über die Heizleistung getroffen, ist für den üblichen Gebrauch einer Wohnung von einer erreichbaren Raumtemperatur von 20°C für Wohnräume und 24°C für das Bad auszugehen.

Das Gericht hat sich auf den Anhang D der EN 12831:2003(D) bezogen und sich insoweit auf ein eingeholtes Sachverständigengutachten gestützt. Den von den Käufern behaupteten Anspruch, dass sich die Wohnräume (mit Ausnahme des Bades) jederzeit auf 22°C Raumtemperatur erwärmen lassen müssten, hat das Gericht zurückgewiesen. Ein Anspruch auf eine bestimmte Heizleistung unabhängig davon, ob die vereinbarten oder üblichen Raumtemperaturen erreicht werden oder nicht, besteht nur, wenn dies gesondert vereinbart ist. Das ist nach dem zwischen den Parteien geschlossenen Kaufvertrag nicht der Fall, so das OLG.

14. Dezember 2021

Zur Haftung des Grundstückskäufers für Grundsteuerschulden

Die Grundsteuerschuld stellt eine öffentliche Last dar, die als dingliche Haftung nicht im Grundbuch erscheint. Hierauf hat das VG Bayreuth in einem aktuellen Beschluss einmal mehr hingewiesen. Der Steuergläubiger (vorliegend die Gemeinde) ist auch nicht verpflichtet, den Erwerber eines Grundstücks von Amts wegen über Grundsteuerrückstände des Voreigentümer zu unterrichten (BVerwG, Urteil vom 13.02.1987, Az. 8 C 25/85).

Und letztendlich haftet ein Grundstückseigentümer dinglich für die Grundsteuer des Voreigentümers, wenn der Steueranspruch festgesetzt, fällig und vollstreckbar ist (VG Bayreuth, Beschluss vom 30.08.2021, Az. B 4 S 21.641)

Der (neue) Grundstückseigentümer ist also, nach Geltendmachung der Duldungsverpflichtung (vgl. § 77 Abs. 2, § 191 Abs. 1 AO), Vollstreckungsschuldner, ohne die Steuer zu schulden. Seine Haftung erstreckt sich aber nur auf das belastete Grundstück. Er kann durch Zahlung der rückständigen Grundschulden die Vollstreckung abwenden (§ 48 Abs. 1 AO). Anhaltspunkte für einen Verstoß gegen Treu und Glauben oder eine Verwirkung sind nicht ersichtlich.

8. November 2021

OLG Celle zur Umdeutung eines Rücktrittes vom Verbraucherbauvertrag in eine freie Kündigung

Das OLG Celle hat sich mit Urteil vom 03.11.2021, Az. 14 U 73/21 mit der Frage befasst, ob eine Rücktritt vom Verbraucherbauvertrag in eine freie Kündigung umzudeuten ist und diese Frage für den Regelfall verneint.

Wenn eine von dem Bauunternehmer gestellte vertragliche Rücktrittsklausel dem Auftraggeber die Möglichkeit des Rücktritts unter den Voraussetzungen einräumt, dass dieser dem Bauunternehmer nachweist, entsprechend dem zwischen ihnen geschlossenen Bauwerkvertrag, ein Angebot in gleicher Ausführung, in gleicher Qualität und mit den gleichen Sicherheitsleistungen in der Bundesrepublik Deutschland zu einem günstigeren Preis von einem anderen Anbieter erhalten zu haben, genügt zur wirksamen Ausübung dieses Rücktrittsrechts die schlichte Vorlage eines solchen Angebots, aus dem diese Kriterien zu entnehmen sind. Eines – ggf. sogar sachverständigen – Nachweises einer inhaltlichen Identität oder Vergleichbarkeit der Bauwerkverträge durch den Auftraggeber bedarf es nicht, wenn dies der Klausel nicht klar zu entnehmen ist und daher mehrere Verständnismöglichkeiten in Betracht kommen. Eine solche Unsicherheit geht zu Lasten des Verwenders.

Mit einer Auslegung bzw. Umdeutung einer Rücktrittserklärung von einem Verbraucherbauwerkvertrag in eine freie Kündigung mit den für den Besteller weitreichenden ungünstigen Folgen aus § 648 Satz 2 BGB (§ 649 BGB a.F.), dass der Besteller dem Unternehmer auch die nicht erbrachte Leistung vergüten muss und zugleich den Erfüllungsanspruch verliert, ist Zurückhaltung geboten. Mit Blick auf die unterschiedlichen Rechtsfolgen von Rücktritt und freier Kündigung ist sie in aller Regel nicht vereinbar (Anschluss an OLG München, Hinweisverfügung vom 19.02.2018 – 28 U 3641/17 Bau, IBRRS 2019, 0485).

14. Oktober 2021

OLG Schleswig zur Ausgestaltung des Notwegerechts

Bei einer Mehrheit von denkbaren Notwegen i.S.v. § 917 BGB wird den Berechtigten nicht das Recht eingeräumt, einen für sie bequemen Wegverlauf zu wählen. Das Notwegerecht entsteht in seiner konkreten gesetzlichen Ausgestaltung mit dem Vorliegen von dessen Voraussetzungen (OLG Schleswig, Urteil vom 30.09.2021 – 11 U 18/21).

Im Rahmen der Ausübung eines Notwegerechts ist der Verlauf zu wählen, der für den Duldungspflichtigen die geringstmögliche Belastung darstellt, so das OLG weiter. Die inhaltliche Beschränkung des Eigentumsrechts des Nachbarn kann nur so weit reichen, wie sie zur Behebung der Notlage des gefangenen Grundstücks erforderlich ist. Im Rahmen der Abwägung ist dabei auf objektive Gesichtspunkte, wie etwa Nutzungsart und Zuschnitt der Grundstücke abzustellen (vgl. BGH V ZR 47/17 Rn. 11). 

11. Oktober 2021

OLG München zum Organigramm als Vollmachtsnachweis im Bauvertragsrecht

Auch bei einem Vertrag mit einer juristischen Person des öffentlichen Rechts sind die zivilrechtlichen Wirksamkeitsvoraussetzungen zu beachten, z. B. die Vollmacht des Unterzeichners. Der Hinweis auf ein im Internet eingestelltes Organigramm ist kein ausreichender Nachweis einer Vollmacht und ersetzt die Vorlage einer Vollmachtsurkunde nicht. Die bloße Stellung als Abteilungsleiter – und sei es auch als Leiter der Rechtsabteilung – ist kein sicherer Hinweis auf eine bestehende zivilrechtliche Vollmacht für das Aussprechen der Kündigung eines Bauvertrags, so das OLG München mit Urteil vom 11.05.202, Az. 9 U 4822/20 Bau.

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