OLG Düsseldorf zur Darlegung des Stundenaufwandes

Das OLG Düsseldorf hat mit Beschluss vom 19.09.2022, Az. 22 U 304/21 ausgeführt, dass zur schlüssigen Darlegung seines Vergütungsanspruchs der Unternehmer im Fall der Abrechnung nach Stundenlohn lediglich die Anzahl der geleisteten Stunden darlegen muss. Nachweise wie etwa Rapportzettel sind keine Voraussetzung der schlüssigen Darlegung, auch ist keine Differenzierung erforderlich, welche Arbeitsstunden für welche Tätigkeiten an welchen Tagen angefallen sind.

Der Besteller darf im Regelfall ohne nähere Darlegung bestreiten, dass die abgerechneten Stunden tatsächlich angefallen sind und muss nicht zu den aus seiner Sicht geleisteten Stunden vortragen. Etwas anderes gilt, wenn der Besteller Kenntnis darüber hat, welche Stunden angefallen sind.

Für den Einwand, dass in Relation zu dem vereinbarten Werkerfolg ein überhöhter zeitlicher Aufwand betrieben worden ist, ist der Besteller allerdings darlegungs- und beweispflichtig, so das OLG.

OLG München zur Bauhandwerkersicherheit bei Nachträgen

Der Auftragnehmer eines Bauvertrags kann vom Auftraggeber die Stellung einer Bauhandwerkersicherheit verlangen, welche auch streitige Zusatzaufträge/Nachträge umfasst, wenn die Auftragserteilung und die Höhe des Vergütungsanspruch einschließlich Nachträgen vom Auftragnehmer schlüssig dargelegt wird.

Für ein schlüssiges Vorbringen nach § 650 f BGB genügt neben der schlüssigen Darlegung eines Vergütungsanspruchs die pauschale, durchaus auch vorbeugende Behauptung, dass das Vorliegen von Mängeln streitig ist und jedenfalls keine unstreitigen und bei der Berechnung des zu sichernden Vergütungsanspruchs zu berücksichtigenden Mängel vorliegen.

Entsprechend wurde dies aktuell vom OLG München mit Beschluss vom 04.02.2022, Az. 9 U 5469/21 Bau entschieden.

Die Anforderung einer Bauhandwerkersicherheit ist nicht treuwidrig bzw. rechtsmissbräuchlich, wenn nicht zugleich der Werklohn klageweise geltend gemacht wird. Es steht dem Auftragnehmer frei, ob er den Werklohn gleichzeitig mit der Sicherheit oder gesondert oder überhaupt nicht einklagt, so das OLG weiter.

OLG Düsseldorf zum Wohnungserwerb mit Renovierungsverpflichtung

Ein Wohnungserwerb mit Renovierungsverpflichtung ist kein Bauträgervertrag, so das OLG Düsseldorf mit Urteil vom 29.11.2022, Az. 24 U 49/21.

Nur wenn sich der Veräußerer einer Immobilie zu Bauleistungen verpflichtet, die insgesamt nach Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten vergleichbar sind, haftet er nicht nur für die ausgeführten Umbauarbeiten, sondern auch für die in diesem Bereich vorhandene Altbausubstanz nach den Gewährleistungsregeln des Werkvertragsrechts, so das OLG Düsseldorf im Anschluss an BGH, IBR 2007, 429; OLG München, IBR 2022, 575

Bei einer Renovierungsverpflichtung oder bei einer sonstigen Umbauverpflichtung, die nicht den Umfang eines Bauvertrags erfüllt, ist § 650u BGB demzufolge nicht anwendbar; auf derartige Verträge ist vielmehr neben dem Kaufrecht das Werkvertragsrecht anzuwenden: Das gilt etwa, wenn sich die baulichen Verpflichtungen nach Art und Umfang in Maßnahmen erschöpfen, die einer (aufwändigen) Renovierung – im Gegensatz zu einer „Kernsanierung“ – entsprechen, so das OLG weiter.

KG Berlin zum vorbestraften Architekten

Das KG hat sich mit Urteil vom 13.01.2023, Az. 21 U 50/22 mit den Voraussetzungen auseinandergesetzt, unter denen ein Architekt oder Ingenieur bei Verhandlungen über den Abschluss eines Architektenvertrags die einschlägige Vorstrafe einer Person ungefragt offenbaren muss, die mit maßgeblichem Einfluss an der Vertragserfüllung mitwirken soll.

Nach Ansicht des KG ist in Verhandlungen über den Abschluss eines Architektenvertrags die frühere Verurteilung des Architekten zu einer mehrjährigen Freiheitsstrafe wegen Bestechlichkeit jedenfalls dann eine einschlägige Vorstrafe, wenn Leistungen der Leistungsphasen 7 und 8 gemäß HOAI Gegenstand des Architektenvertrags sein sollen.

In dem der Entscheidung zugrundeliegenden Sachverhalt verpflichtete sich die X GmbH unter anderem zur Mitwirkung bei der Abwehr von Nachtragsangeboten, zur Mitwirkung bei der Prüfung der Rechnungen der ausführenden Bauunternehmen und zur Vorbereitung der Abnahme.

Angesichts dieser Aufgabenstellung ist nach Ansicht des KG die Vorstrafe von dem bei der X GmbH beschäftigten Herrn G, die seine Bestechlichkeit bei der Rechnungs- bzw. Nachtragsprüfung zugunsten eines von ihm zu überwachenden Bauunternehmens betrifft, für die streitgegenständlichen Verträge unmittelbar einschlägig.

Die Aufklärungspflicht der X-GmbH hinsichtlich der Vorstrafe des Herrn G entfällt nicht deshalb, weil sie gemäß § 53 Abs. 1 BZRG nicht mehr zu offenbaren gewesen wäre (vgl. oben bb) (4)). Die Voraussetzungen dieser Regelung sind nicht erfüllt. Insbesondere war die Verurteilung weiter gemäß § 53 Abs. 1 Nr. 1, 34 Abs. 1 Nr. 3 BZRG in ein Führungszeugnis aufzunehmen; Herr G verbüßte im Zeitpunkt der Vertragsverhandlungen noch die gegen ihn verhängte Freiheitsstrafe im offenen Vollzug.

Von daher konnte die Auftraggeberin den Vertrag anfechten, nachdem sie von der Vorstrafe des Herrn G. erfuhr. Herr G war zwar nicht selbst Vertragspartei, aber er hatte – auch und gerade aus Sicht der Auftraggeberin – maßgeblichen Einfluss auf die Erfüllung des Vertrags durch die Klägerin. Er hatte die Verträge unstreitig auf Seiten der Klägerin ausgehandelt und war auf deren Seite für ihre Durchführung hauptverantwortlich. Dies hat die Auftraggeberin so vorgetragen, die X-GmbH hat demgegenüber ausdrücklich eingeräumt, dass Herr G die „Abwicklung“ der Verträge „koordiniert“ habe. Außerdem ist er in den Überwachungsverträgen der X GmbH ausdrücklich als Projektverantwortlicher genannt. Schließlich ist er Alleingesellschafter der X GmbH und kann als solcher bzw. über die alleinige Geschäftsführerin, seine Mutter, Einfluss auf die Geschäftstätigkeit nehmen.

BGH zur Gesamtschuldnerschaft zwischen bauleitendem Architekten und Bauunternehmer

Der BGH hat mit aktuellem Urteil vom 01.12.2022, Az. VII ZR 90/22 darauf hingewiesen, dass ein Gesamtschuldnerausgleichsanspruch des Architekten gegen den bauausführenden Unternehmer mangels Gesamtschuldverhältnisses nicht besteht, wenn dem Besteller einerseits ein Schadensersatzanspruch nach § 634 Nr. 4 BGB gegen den Architekten wegen Verletzung der vertraglich vereinbarten Objektbegehungspflicht zusteht und ihm andererseits Mängelansprüche gegen den bauausführenden Unternehmer wegen diesem zuzurechnender Mängel des Bauwerks zustehen.

Voraussetzung einer gesamtschuldnerischen Haftung ist, so der BGH, dass zwischen den Haftenden aufgrund der Gleichstufigkeit der Verpflichtungen eine Tilgungsgemeinschaft besteht. Sie fehlt, wenn der Leistungszweck der einen gegenüber der anderen Verpflichtung nachrangig ist (vgl. BGH, Urteil vom 27. Oktober 2020 – XI ZR 429/19 Rn. 18, NJW 2021, 550; BAG, Urteil vom 13. Juli 2021 – 3 AZR 298/20, NZA 2022, 193, Rn. 22; jeweils m.w.N.).

Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze sind die Voraussetzungen eines Gesamtschuldverhältnisses nicht erfüllt. Soweit der Bauherrin einerseits gegen den Architekten ein Schadensersatzanspruch wegen Verletzung der vertraglichen Objektbegehungspflicht zusteht und ihr andererseits Mängelansprüche gegen den Bauunternehmer wegen diesem zuzurechnender Mängel des Bauwerks zustehen, fehlt es mangels Gleichstufigkeit der Verpflichtungen an einer Tilgungsgemeinschaft.

OLG Düsseldorf zur Anmeldung von Bedenken durch den Unternehmer

Auch das OLG Düsseldorf hat sich mit einer aktuellen Entscheidung vom 02.12.2022, Az. 22 U 113/22 noch einmal mit der ordnungsgemäßen Anmeldung von Bedenken durch den Unternehmer auseinandergesetzt (siehe insoweit auch die hier unter dem 15.12.2022 besprochene Entscheidung des OLG Düsseldorf vom 13.05.2022)

Demnach ist ein Bedenkenhinweis nicht deshalb entbehrlich, weil die Besteller ein professionelles Bauunternehmen ist oder es bei anderen Bauvorhaben in der Vergangenheit zu ähnlichen Mangelsymptomen gekommen ist. Auch gegenüber professionellen Bestellern besteht eine Bedenkenhinweispflicht. Ein zur Haftungsbefreiung führender Bedenkenhinweis – der bei BGB-Verträgen nicht zwingend in Schriftform zu erteilen ist – setzt voraus, dass der Besteller ausreichend gewarnt wird. Die nachteiligen Folgen und die sich daraus ergebenden Gefahren der unzureichenden Vorgaben müssen konkret dargelegt werden, damit dem Besteller die Tragweite der Nichtbefolgung klar wird. Allgemeine und vage Hinweise genügen nicht.

Auch wenn ein Vertreter des Bestellers für die Entgegennahme von Bedenkenanzeigen bevollmächtigt ist, geht die Bedenkenanzeige nicht dem Besteller zu, wenn der Vertreter für den Mangel verantwortlich ist oder sich den Bedenken verschließt.

Das OLG hat noch einmal ausdrücklich darauf hingewiesen, dass ein Werk auch dann mangelhaft ist, wenn die Ursachen des Mangels in der Sphäre des Auftraggebers – etwa einer fehlerhaften Planung – begründet sind. Der Unternehmer ist aber von der Haftung für Mängel befreit, wenn er seine Bedenkenhinweispflicht erfüllt hat.

OLG Braunschweig zur Verjährungsfrist bei Bauüberwachungsfehlern

Das OLG Braunschweig hat sich mit Beschluss vom 01.04.2022, Az. 8 U 96/20 mit der Verjährungsfrist bei Bauüberwachungsfehlern auseinandergesetzt und auf die immer wiederkehrende Problematik der Verjährungshemmung durch ein selbständiges Beweisverfahren hingewiesen.

Mängelansprüche des Auftraggebers wegen Bauüberwachungsfehlern des Architekten unterliegen demnach grundsätzlich der fünfjährigen Verjährungsfrist. Maßgebender Zeitpunkt für den Beginn der Verjährung ist der Zeitpunkt der Abnahme der Architektenleistung.

Einer (Teil-)Abnahme der bis Leistungsphase 8 erbrachten Leistungen steht nicht entgegen, dass auch die Leistungsphase 8 beauftragt worden ist.

Leitet der Architekt ein selbständiges Beweisverfahren ein, um die Mangelfreiheit seiner Leistung aufklären zu lassen und Mängelansprüche des Auftraggebers abzuwehren, wird dadurch die Verjährung der Mängelansprüche des Auftraggebers nicht gehemmt.

OLG Düsseldorf zum Bedenkenhinweis

Das OLG Düsseldorf hat mit Urteil vom 13.05.2022, Az. 22 U 140/21 darauf hingewiesen, dass der Bedenkenhinweis des Unternehmers an den Besteller selbst gerichtet werden muss. Zwar kann im Einzelfall auch ein Mitarbeiter oder ein Bauleiter des Bestellers für einen Bedenkenhinweis empfangsbevollmächtigt sein. Wenn dieser sich jedoch dem Bedenkenhinweis verschließt, müssen die Bedenken an den Besteller selbst gerichtet werden, so das OLG.

Der Bedenkenhinweis muss dabei inhaltlich hinreichend bestimmt sein. Dem Besteller müssen die nachteiligen Folgen und die sich daraus ergebenden Gefahren der unzureichenden Werkausführung konkret dargelegt werden.

Der Unternehmer haftet selbst dann für einen Mangel, wenn dieser auf die vom Besteller erstellte Leistungsbeschreibung oder auf eine Anordnung des Bestellers zurückzuführen ist. Etwas anders gilt nur dann, wenn der Unternehmer ordnungsgemäß Bedenken angemeldet hat.

BGH: Auch die Mindestsätze der HOAI 1996/2002 sind zwischen Privaten verbindlich!

Der BGH hat seine Rechtsprechung zur Anwendbarkeit der HOAI zwischen Privaten nach seiner Entscheidung zur HOAI 2013 (Beschluss vom 14.05.2020, Az. VII ZR 174/19) nunmehr mit aktuellem Urteil vom 03.11.2022, Az. VII ZR 724/21 konsequenterweise auch auf die HOAI 1996/2002 ausgedehnt. Entsprechend findet auch insoweit das Mindestsatzrecht der HOAI regelmäßig Anwendung.

Der BGH hierzu:

Aus dem Unionsrecht folgt keine Verpflichtung, das gegen Art. 15 Abs. 1, 2 g und Abs. 3 der Richtlinie 2006/123/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 12.12.2006 über Dienstleistungen im Binnenmarkt verstoßende verbindliche Mindestsatzrecht der HOAI (1996/2002) im Rahmen eines Rechtsstreits, in dem sich ausschließlich Privatpersonen gegenüberstehen, unangewendet zu lassen (im Anschluss an EuGH, IBR 2022, 74 – Thelen Technopark Berlin, und BGH, IBR 2020, 352, 353).

§ 4 HOAI (1996/2002) kann nicht richtlinienkonform dahin ausgelegt werden, dass die Mindestsätze der HOAI im Verhältnis zwischen Privatpersonen grundsätzlich nicht mehr verbindlich sind und daher einer die Mindestsätze unterschreitenden Honorarvereinbarung nicht entgegenstehen.

Die Bestimmungen des Vertrags über die Arbeitsweise der Europäischen Union (AEUV) über die Niederlassungsfreiheit, den freien Dienstleistungsverkehr und den freien Kapitalverkehr finden auf einen Sachverhalt, dessen Merkmale nicht über die Grenzen eines Mitgliedstaates hinausweisen, grundsätzlich keine Anwendung und führen daher in einem solchen Fall nicht zu der Verpflichtung, das verbindliche Mindestsatzrecht der HOAI unangewendet zu lassen (im Anschluss an EuGH, IBR 2022, 74 – Thelen Technopark Berlin; Urteil vom 27.10.2022 – Rs. C-544/21, IBRRS 2022, 3359; BGH, IBR 2020, 352, 353).

OLH Hamburg zur Honorarvereinbarung unter den Mindestsätzen der HOAI

Der BGH bleibt seiner nunmehr eingeschlagenen Linie zur Honorarvereinbarung unter den Mindestsätzen treu und hat mit Beschluss vom 05.10.2022, Az. VII ZR 92/17 die Nichtzulassungsbeschwerde gegen das Urteil des OLG Hamburg vom 24.03.2017, Az. 6 U 119/16, in welchem das OLG Hamburg die Mindestsätze der HOAI 2013 als zwischen Privaten verbindlich angesehen hat, zurückgewiesen.

Die Mindestsätze, so das OLG, können durch schriftliche Vereinbarung nur in Ausnahmefällen unterschritten werden.

Ein Ausnahmefall kann vorliegen, wenn die vom Architekten oder Ingenieur geschuldete Leistung nur einen besonders geringen Aufwand erfordert oder bei engen Beziehungen rechtlicher, wirtschaftlicher, sozialer oder persönlicher Art sowie sonstigen besonderen Umständen gegeben sein (hier verneint).

Die Geltendmachung der Mindestsätze der HOAI 2013 kann ausgeschlossen sein, wenn der Auftraggeber auf die Wirksamkeit der Honorarvereinbarung vertrauen durfte und ihm die Zahlung des Differenzbetrags zwischen dem vereinbarten Honorar und den Mindestsätzen nicht zugemutet werden kann (hier ebenfalls verneint).