OLG Düsseldorf zur Nachforschungspflicht von Erben beim Immobilienverkauf

Fällt eine Immobilie in einen Nachlass und wird durch die Erben verkauft, so sind an sie keine höheren Anforderungen zu stellen als an andere Verkäufer. Sie haben keine gesonderte Nachforschungs- oder Erkundungspflicht. Für sie gilt, was für andere Verkäufer von Immobilienobjekten auch gilt: Kennen sie einen Mangel oder halten einen solchen für möglich, müssen die den potentiellen Käufer unterrichten. Bleibt ihnen leichtfertig oder grob fahrlässig ein Mangel verborgen, haften sie bei zulässig ausgeschlossener Gewährleistung nicht (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 15.03.2019, Az. 24 U 124/17).

Das OLG hat darauf hingewiesen, daß die Erben keine Erkundungspflicht bezüglich des Objekts hatten, in dem sie seit Jahren selbst nicht mehr gewohnt haben und demgemäß nicht nach etwaigen verborgenen Mängeln suchen mussten. Ihre Angabe, dass ihnen versteckte Mängel nicht bekannt sind, ist ihnen deshalb nicht zu widerlegen und sie haben damit auch keine Angaben "ins Blaue hinein" gemacht.

Ein arglistiges Verschweigen ist nur gegeben, wenn der Verkäufer den Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält und zugleich weiß oder doch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte (vgl. BGH, Urteil vom 12. April 2013, a.a.O. Rz. 12; Urteil vom 7. März 2003 – V ZR 437/01). In der Entscheidung vom 12. April 2013 hat der BGH nochmals klargestellt, dass es für die Feststellung der Arglist nicht ausreicht, wenn sich dem Verkäufer das Vorliegen aufklärungspflichtiger Tatsachen hätte aufdrängen müssen, weil dann die Arglist vom Vorsatz abgekoppelt und der Sache nach durch leichtfertige oder grob fahrlässige Unkenntnis ersetzt würde (vgl. BGH, a.a.O., Rz. 13).

Testament: Vorsicht bei Verwendung von Kürzeln!

Eine kürzlich veröffentlichte Entscheidung des OLG Celle gibt Veranlassung, auf die Problematik der Verwendung von Kürzeln und Abkürzungen bei der Abfassung eines Testamentes hinzuweisen.

Im entschiedenen Fall hatte die Erblasserin vor ihrem Tod eigenhändig ein Testament verfasst und unterschrieben , in welchem sie einen Vermächtnisnehmer bezüglich ihres «Hausstands» einsetzte. Unterhalb der Unterschrift fügte sie einen weiteren Satz hinzu, worin sie dem Vermächtnisnehmer «mein Konto» zukommen ließ. Darunter setzte sie handschriftlich die Abkürzung «D.O.».

Das Oberlandesgericht Celle erklärte diese weitere Verfügung für nichtig. Nach dem BGB muss eine letztwillige Verfügung eigenhändig geschrieben und unterschrieben sein. Die Unterschrift soll den Vor- und Nachnamen des Erblassers enthalten. Eine Unterschrift in anderer Weise reicht aus, wenn an der Urheberschaft und Ernstlichkeit keine Zweifel bestehen. Diese Voraussetzungen sah das Gericht in der Abkürzung "D.O." nicht erfüllt. Hiernach biete "D.O." auch dann keinen Hinweis auf die Urheberschaft der Erblasserin, selbst wenn man darin eine Abkürzung für "Die Obengenannte" verstehen könnte. Eine solche Bezugnahme erlaube für sich genommen jedoch nicht die Identifikation der Erblasserin (OLG Celle, Urteil vom 22.09.2011 – Az. 6 U 117/10).

Von daher kam es bereits nicht mehr darauf an, daß das Gericht die Angabe “mein Konto” als ebenfalls zu unbestimmt ansah, da die Erblasserin 2 Bankkonten unterhielt.

Doch auch eine vollständig geleistete Unterschrift kann unzureichend sein, wenn sie sich nicht an der richtigen Stelle des Testaments befindet. Bereits im Jahr 2000 hat das Oberlandesgericht Hamm entschieden, daß “Oberschriften” oder “Nebenschriften” nicht ausreichen (OLG Hamm, Beschluss vom 27.06.2000,
Az. 15 W 13/00).  Ausnahmen kämen allenfalls in Betracht, wenn die Unterschrift auf den verschlossenen Testamentsumschlag angebracht sei oder sie über den Text geleistet worden sei, weil unter oder neben dem Text für eine Unterschrift nicht genügend Platz zur Verfügung gestanden habe.

BGH: Kein Insichprozess des Erben!

Wird die Partei eines Rechtsstreits Alleinerbin ihres Gegners, endet das Verfahren wegen des Verbots des Insichprozesses in der Hauptsache. Auch eine Kostenentscheidung nach § 91a ZPO kommt in diesem Fall grundsätzlich nicht in Betracht. Dies hat der BGH mit Beschluss vom 16.12.2010, Az. Xa ZR 81/09 entschieden und damit seinen Beschluss vom 15. April 1999, V ZR 311/97, NJW-RR 1999, 1152 bestätigt.

Im Ausgangsfall hat der inzwischen verstorbene Kläger die Antragstellerin, seine Tochter, auf Herausgabe einer Vollmachtsurkunde sowie mehrerer Goldmünzen in Anspruch genommen. Im Berufungsverfahren hat sich der Antragsgegner, der Bruder der Antragstellerin, aufgrund einer ihm erteilten Vorsorgevollmacht vom 17. Mai 2004, deren Echtheit die Antragstellerin bestritten hat, als Vertreter des Klägers am Rechtsstreit beteiligt. Vor der Entscheidung über die Nichtzulassungsbeschwerde ist der Kläger verstorben. Seine Alleinerbin ist die Antragstellerin. Diese beantragt nunmehr, dem Antragsgegner die Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen. Der Antrag blieb ohne Erfolg.

Der BGH hat zur Begründung ausgeführt, , daß das Verfahren wegen des Verbots des Insichprozesses in der Hauptsache endet, wenn die Partei eines Rechtsstreits wie hier Alleinerbin ihres einzigen Gegners wird. Auch eine Kostenentscheidung nach § 91a ZPO komme dann grundsätzlich nicht in Betracht (BGH, Beschluss vom 15. April 1999 – V ZR 311/97, NJW-RR 1999, 1152).

Es bedürfe auch keiner Entscheidung darüber, ob der Erblasser zum Zeitpunkt der Vollmachtserteilung noch geschäftsfähig war. Selbst wenn die Vollmacht unwirksam wäre, bestehen keine hinreichenden Anhaltspunkte für die Annahme, dass der Antragsgegner in dem vom BGH entschieden Fall die Unwirksamkeit kannte.

EU: Änderungen im Erbrecht geplant!

Die EU-Kommission plant Änderungen im Erbrecht herbeizuführen, die in zahlreichen Fällen auch deutsche Erblasser betreffen können – und zwar in Fällen mit Auslandsberührung.

Bislang vererben Deutsch nach deutschem Recht; dies betrifft z. B. auch die Auslandsimmobilie in Spanien. Geplant ist, daß das Recht des letzten gewöhnlichen Aufenthaltes entscheidend sein soll. Dies wäre dann z. B. bei einem in Spanien seinen Lebensabend verbringenden Deutschen spanisches Recht, und dies wäre dann nicht nur bezüglich der spanischen Immobilie, sondern auf den gesamt Nachlass, auch wenn er sich in Deutschland befinden sollte, anzuwenden. Im spanischen Recht ist das gesetzliche Erbrecht des überlebenden Ehegatten allerdings wesentlich schwächer ausgestaltet als nach deutschem Recht. Der überlebende Ehegatte erhält nach spanischem Recht nur ein Nießbrauchsrecht an einer von weiteren Erben abhängigen Quote am Nachlass; auch durch ein Testament kann beim Vorhandensein von Kindern allenfalls 1/3 des Nachlasses dem Ehegatten zugewandt werden.

In diesen Fällen stünde ein Ehegatte wesentlich schlechter da als beim derzeitigen Rechtszustand; nach deutschem Recht kann ein Ehegatte bekanntlich als Alleinerbe eingesetzt werden.

Die Lösung: der derzeitige Vorschlag der Kommission lässt dem Erblasser die Möglichkeit offen, in seinem Testament das anwendbare Recht zu wählen, allerdings beschränkt auf sein Heimatland. Dies sollte nicht nur bei künftigen Testamenten berücksichtigt werden; auch bereits errichtete Testamente des betroffenen Personenkreises sind unbedingt zu überarbeiten und zu ergänzen, will man die oben aufgezeigten Konsequenzen ausschließen.

Testament nur beim Notar? Falsch!!

Notare respektive ihre Interessenvertretungen werben derzeit vor dem Hintergrund der Änderungen im Erbrecht wieder verstärkt mit der Errichtung von Testamenten vor dem Notar. Dabei kann bei einem rechtsunkundigen Leser der Eindruck entstehen, die Errichtung eines Testamentes sei nur bei einem Notar wirksam und möglich.

Dieser Eindruck ist falsch!

Gemäß § 2247 BGB kann der Erblasser ein Testament durch eine eigenhändig geschriebene und unterschriebene Erklärung unterrichten. Über den Inhalt des Testamentes und seine Konsequenzen kann sie ein entsprechend qualifizierter Rechtsanwalt beraten. Die Hinzuziehung eines Notars ist hierbei nicht erforderlich!

Das ändert sich im Erbrecht ab 01.01.2010!

Die Reformierung erbrechtlicher Paragraphen des BGB ab 01.01.2010 bringt im Wesentlichen folgende Änderung (siehe auch Bundestagsdrucksache 16/8954):

1.) Pflichtteilsergänzungsansprüche

Nach derzeitigem Recht kann der Pflichtteilsberechtigte in Höhe seiner Quote einen Anteil an dem Wert der Schenkung beanspruchen, welche der Verstorbene in den letzten 10 Jahren vor seinem Tod gemacht hat, wobei die Schenkungen in voller Höhe anzusetzen sind.

Das ab dem 01.01.2010 geltende Recht sieht eine so genannte Pro-Rata-Regelung vor, d. h., die Schenkung findet für die Berechnung des Ergänzungsanspruchs immer weniger Berücksichtigung, je länger sie zeitlich zurückliegt, und zwar zu einem Zehntel pro Jahr. So wird eine Schenkung im ersten Jahr vor dem Erbfall noch voll in die Berechung einbezogen, im zweiten Jahr nur noch zu 9/10, im dritten Jahr zu 8/10 usw.

2.) Pflichtteilentziehung

Der ohnehin in den letzten Jahrzehnten nicht mehr praxisrelevante Entziehungsgrund „ehrloser und unsittlicher Lebenswandel“ entfällt, die verbleibenden Gründe gelten in gleichem Umfange für alle Pflichtteilsberechtigten.

3.)  Duldung der Auszahlung des Pflichtteils

Die bisherige Voraussetzung für eine Stundung in Form einer „ungewöhnlichen Härte“ wird erleichtert, da nunmehr nur noch eine „unbillige Härte“ vorliegen muss. Die Stundung gilt nunmehr nicht nur, wie bisher, für Pflichtteilsberechtigte Erben, sondern ist, soweit die Voraussetzungen vorliegen, für sämtliche Erben durchsetzbar.

Es bleibt abzuwarten, wie die Rechtssprechung den Begriff der „unbilligen Härte“ in derartigen Zusammenhängen ausfüllt, zumal das Interesse des Pflichtteilsberechtigten hierbei „angemessen zu berücksichtigen“ ist.

4.)  Änderung der Verjährungsfrist

Die Verjährung der erbrechtlichen Ansprüche an die Verjährungsvorschriften des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes werden angepasst. Somit ist von einer Regelverjährung von 3 Jahren auszugehen, nur in Ausnahmefällen, wie z. B. dem Herausgabeanspruch gegen den Erbschaftsbesitzer oder den Vorerben bleibt die lange Verjährungsfrist von 30 Jahren erhalten.

5.)  Berücksichtigung des Pflegeaufwandes

Die Voraussetzung, dass ein Kind, welches den Verstorbenen gepflegt hat, wegen der Pflege auf eigenes berufliches Einkommen verzichtet hat, entfällt. Nunmehr können auch Erben, welche den Verstorbenen gepflegt und daneben weiter gearbeitet haben, einen entsprechenden Anspruch gegen die Miterben geltend machen. In der Praxis wird sich wenig ändern, die Problematik des Nachweises der Höhe des Pflegeaufwandes und des hieraus resultierenden Anspruches bleibt erhalten.