Ihr-Recht-Blog

27. November 2019

BGH: wenigermiete.de verstößt nicht gegen Rechtsdienstleistungsgesetz

Das Geschäftsmodell des Inkassodienstleisters “wenigermiete.de” ist nach Ansicht des BGH – noch – von der Befugnis gedeckt, Inkassodienstleistungen gemäß § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG – nämlich Forderungen einzuziehen (BGH, Urteil vom 27. November 2019, Az. VIII ZR 285/18 ).

Dies folgt nach Ansicht des BGH in erster Linie bereits aus dem – eher weiten – Verständnis des Begriffs der Inkassodienstleistung, von dem der Gesetzgeber im Rahmen des Rechtsdienstleistungsgesetzes – in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG, NJW 2002, 1190; BVerfG, NJW-RR 2004, 1570) – ausgegangen ist.

Im vorliegenden Fall stellt die Klägerin ("Lexfox"), eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung mit Sitz in Berlin, die beim Kammergericht Berlin als Rechtsdienstleisterin für Inkassodienstleistungen registriert ist (§ 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG), auf der von ihr betriebenen Internetseite http://www.wenigermiete.de einen für Besucher kostenlos nutzbaren "Online-Rechner" ("Mietpreisrechner") zur Verfügung. Sie wirbt unter anderem damit, Rechte von Wohnraummietern aus der Mietpreisbremse "ohne Kostenrisiko" durchzusetzen; eine Vergütung in Höhe eines Drittels "der ersparten Jahresmiete" verlange sie nur im Falle des Erfolges.

Ein Wohnungsmieter aus Berlin beauftragte die Klägerin mit der Geltendmachung und Durchsetzung seiner Forderungen und etwaiger Feststellungsbegehren im Zusammenhang mit der "Mietpreisbremse" (§ 556d BGB) und trat seine diesbezüglichen Forderungen an die Klägerin ab. Anschließend machte die Klägerin – nach vorherigem Auskunftsverlangen und Rüge gemäß § 556g Abs. 2 BGB – gegen die beklagte Wohnungsgesellschaft Ansprüche auf Rückzahlung überhöhter Miete sowie auf Zahlung von Rechtsverfolgungskosten geltend.

Die Klage hatte vor dem Berufungsgericht keinen Erfolg (Landgericht Berlin – Urteil vom 28. August 2018, Az. 63 S 1/18).

Wie der Bundesgerichtshof heute entschieden hat, lässt sich – entgegen der von einem Teil der Instanzgerichte und der Literatur vertretenen Auffassung – eine Überschreitung der Inkassobefugnis der Klägerin auch nicht aus dem Gesichtspunkt möglicher Wertungswidersprüche zu den in einem vergleichbaren Fall für Rechtsanwälte geltenden – strengeren – berufsrechtlichen Vorschriften herleiten. Zwar wäre es einem Rechtsanwalt, der anstelle der Klägerin für den Mieter tätig geworden wäre, berufsrechtlich grundsätzlich weder gestattet, mit seinem Mandanten ein Erfolgshonorar zu vereinbaren (§ 49b Abs. 2 Satz 1 BRAO, § 4a RVG), noch dem Mandanten im Falle einer Erfolglosigkeit der Inkassotätigkeit eine Kostenübernahme zuzusagen (§ 49b Abs. 2 Satz 2 BRAO. Hierin kann jedoch angesichts der für die Tätigkeit eines registrierten Inkassodienstleisters geltenden besonderen kosten- und vergütungsrechtlichen Vorschriften (§ 4 Abs. 1, 2 des Einführungsgesetzes zum Rechtsdienstleistungsgesetz – RDGEG) ein Wertungswiderspruch, der Anlass und Berechtigung zu einer engeren Sichtweise hinsichtlich des Umfangs der Inkassodienstleistungsbefugnis geben könnte, nicht gesehen werden.

Die gegenteilige Auffassung verkennt, dass es sich bei den registrierten Inkassodienstleistern – im Gegensatz zu Rechtsanwälten – nicht um Organe der Rechtspflege handelt und der Gesetzgeber des Rechtsdienstleistungsgesetzes davon abgesehen hat, die registrierten Personen (§ 10 Abs. 1 Satz 1 RDG), insbesondere die Inkassodienstleister, als einen rechtsanwaltsähnlichen Rechtsdienstleistungsberuf unterhalb der Rechtsanwaltschaft einzurichten und/oder die für Rechtsanwälte geltenden strengen berufsrechtlichen Pflichten und Aufsichtsmaßnahmen uneingeschränkt auf diese Personen zu übertragen.

Dementsprechend hat der Gesetzgeber, wie sich insbesondere aus den Vorschriften des § 4 Abs. 1, 2 RDGEG und den hierauf bezogenen Ausführungen in den Gesetzesmaterialien ergibt, die registrierten Inkassodienstleister von den für Rechtsanwälte geltenden Verbotsnormen bezüglich der Vereinbarung eines Erfolgshonorars sowie einer Kostenübernahme ausgenommen. Auch in der Rechtsprechung ist bereits seit langem – schon vor dem Inkrafttreten des Rechtsdienstleistungsgesetzes – anerkannt, dass ein Inkassounternehmen – wie in der Praxis auch üblich – mit seinem Kunden ein Erfolgshonorar vereinbaren darf.

Da der Klägerin somit vorliegend ein Verstoß gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz nicht zur Last fiel, war die zwischen dem Mieter und der Klägerin vereinbarte Abtretung wirksam. Der Bundesgerichtshof hat deshalb das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zurückverwiesen, damit die bisher nicht getroffenen Feststellungen zum Bestehen der mit der Klage geltend gemachten Ansprüche nachgeholt werden können.

9. Oktober 2019

BGH zum Prüfungsumfang der Berufungsinstanz

Das Berufungsgericht hat die erstinstanzliche Überzeugungsbildung nicht nur auf Rechtsfehler zu überprüfen. Zweifel im Sinne von § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO liegen schon dann vor, wenn aus der für das Berufungsgericht gebotenen Sicht eine gewisse – nicht notwendig überwiegende – Wahrscheinlichkeit dafür besteht, dass im Fall der Beweiserhebung die erstinstanzliche Feststellung keinen Bestand haben wird, sich also deren Unrichtigkeit herausstellt. Bei der Berufungsinstanz handelt es sich um eine zweite – wenn auch eingeschränkte – Tatsacheninstanz, deren Aufgabe in der Gewinnung einer fehlerfreien und überzeugenden und damit richtigen Entscheidung des Einzelfalls besteht. Hierauf hat der BGH mit Beschluss vom 04.09.2019, Az. VII ZR 69/17  im Anschluss an BGH, IBR 2018, 482 hingewiesen; Siehe insoweit auch Beschluss vom 11.10.2016 – VIII ZR 300/15, NJW-RR 2017, 75 = IBRRS 2016, 2977 = IMRRS 2016, 1751; Urteil vom 29.06.2016 – VIII ZR 191/15, NJW 2016, 3015 = IBRRS 2016, 2089 = IMRRS 2016, 1268.

Nach § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO ist das Berufungsgericht grundsätzlich an die Tatsachenfeststellungen des ersten Rechtszuges gebunden, so der BGH. Diese Bindung entfällt aber, wenn konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit entscheidungserheblicher Feststellungen begründen und deshalb eine erneute Feststellung gebieten (§ 529 Abs. 1 Nr. 1 Halbs. 2 ZPO). Konkrete Anhaltspunkte in diesem Sinne sind alle objektivierbaren rechtlichen oder tatsächlichen Einwände gegen die erstinstanzlichen Feststellungen. Derartige konkrete Anhaltspunkte können sich unter anderem aus dem Vortrag der Parteien, vorbehaltlich der Anwendung von Präklusionsvorschriften auch aus dem Vortrag der Parteien in der Berufungsinstanz ergeben. Zweifel im Sinne von § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO liegen schon dann vor, wenn aus der für das Berufungsgericht gebotenen Sicht eine gewisse – nicht notwendig überwiegende – Wahrscheinlichkeit dafür besteht, dass im Fall der Beweiserhebung die erstinstanzliche Feststellung keinen Bestand haben wird, sich also deren Unrichtigkeit herausstellt (BGH, Beschluss vom 21. März 2018 – VII ZR 170/17 Rn. 15 m.w.N., BauR 2018, 1162 = NZBau 2018, 349). Bei der Berufungsinstanz handelt es sich daher um eine zweite – wenn auch eingeschränkte – Tatsacheninstanz, deren Aufgabe in der Gewinnung einer fehlerfreien und überzeugenden und damit richtigen Entscheidung des Einzelfalls besteht (BGH, Urteil vom 29. Juni 2016 – VIII ZR 191/15 Rn. 26, NJW 2016, 3015). Daher hat das Berufungsgericht die erstinstanzliche Überzeugungsbildung nicht nur auf Rechtsfehler zu überprüfen (BGH, Beschluss vom 11. Oktober 2016 – VIII ZR 300/15 Rn. 24, NJW-RR 2017, 75).

17. September 2019

OLG Brandenburg zur Verjährung von Ansprüchen aus einem mangelhaften Sachverständigengutachten

Ein Gutachten, das eine Überwachungsleistung im Rahmen eines in der Errichtung befindlichen Einfamilienhauses beinhaltet und dazu dienen soll, ein mangelfreies Gesamtwerk zu errichten, unterfällt dem § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB, sodass eine Verjährungsfrist von fünf Jahren ab Abnahme der Werkleistung gilt.

Hierauf hat das OLG Brandenburg mit Urteil vom 19.07.2019, Az. 7 U 164/18 abgestellt.

Bautechnische Gutachten können jedoch auch sog. "feststellende Gutachten" sein. Solche Gutachten, die erstellt werden z. B. als Entscheidungsgrundlage für den Erwerb einer Immobilie oder zur Bestimmung ihres Werts, unterfallen der Verjährungsfrist des § 634a Abs. 1 Nr. 3 BGB, sodass die Regelverjährungsfrist der §§ 195, 199 Abs. 1 BGB Anwendung findet, so das OLG.

11. September 2019

BGH zur Übermittlung eines fristgebundenen Schriftsatzes per Telefax

Scheitert die Übermittlung eines fristgebundenen Schriftsatzes an der temporären Belegung oder Störung des Faxgeräts des Gerichts, darf ein Anwalt die Übermittlungsversuche nicht ohne Weiteres mehrere Stunden vor Ablauf der Frist einstellen. Dies hat der Bundesgerichtshof  in einem am Dienstag veröffentlichen Beschluss entschieden (Beschluss vom 20.08.2019, Az. VIII ZB 19/18) und damit die Beschwerde gegen einen Beschluss des Landgerichts Paderborn, mit welchem ein Wiedereinsetzungsantrag abgelehnt wurde, zurückgewiesen.

Ein Rechtsanwalt hatte am Tage des Fristablaufs von 15.43 Uhr bis ca. 20.00 Uhr erfolglos versucht, per Telefax einen fristgebundenen Schriftsatz an das Landgericht Paderborn zu übermitteln. Am nächsten Tag begehrte er dann Wiedereinsetzung in den vorigen Stand. Die vorgelegten Sendungsprotokolle gaben in dem Zeitraum 54 erfolglose Übermittlungsversuche wieder, das Faxgerät zeigte die Rückmeldung “besetzt”. Der Rechtsanwalt unternahm nach ca. 20.00 Uhr keine Übersendungversuche mehr vor.

Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs dürfe die Übermittlung eines fristgebundenen Schriftsatzes nicht vorschnell abgebrochen werden, wenn eine Übersendung zunächst insbesondere wegen einer Belegung des Empfangsgeräts mit anderweitigen Sendungen nicht gelingt. Hiermit müsse der Rechtsanwalt, der sich für eine Übermittlung per Telefax entschieden hat, stets rechnen. Er müsse daher von vornherein eine gewisse Zeitreserve einzuplanen. Belastbare Anhaltspunkte dafür, dass weitere Übermittlungsversuche nach 20.00 Uhr von vornherein aussichtslos gewesen wären, hätten sich aus der Fehlermeldung "Empfangsgerät belegt" gerade nicht ergeben, so der BGH. Vielmehr habe die Vermutung nahe gelegen, dass es sich bei dem Zeitraum, in dem es der Anwalt versuchte, um die besonders frequentierten Zeiten am Nachmittag und am frühen Abend handelt. Weitere Übermittlungsversuche in den späteren Abendstunden seien nicht von vornherein aussichtslos oder unzumutbar gewesen. Tatsächlich sei auch zuletzt um 20.48 Uhr ein Faxschreiben eingegangen.

6. August 2019

BFH: beA und Wiedereinsetzung

Wird ein aus dem besonderen elektronischen Anwaltspostfach (beA) versandter fristwahrender Schriftsatz von dem justizinternen Server nicht weitergeleitet, weil die Dateibezeichnung unzulässige Zeichen enthält, kann Wiedereinsetzung in den vorigen Stand von Amts wegen gewährt werden. Dies hat der Bundesfinanzhof (BFH) mit Beschluss vom 5. Juni 2019, Az. IX B 121/18 entschieden.

In dem seitens des BFH entschiedenen Fall nutzte der Prozessbevollmächtigte für die Versendung der Begründung einer Nichtzulassungsbeschwerde die von der Bundesrechtsanwaltskammer zur Verfügung gestellte Webanwendung für das beA. Zur Bezeichnung der Datei verwendete der Prozessbevollmächtigte unzulässige Umlaute und Sonderzeichen. Daher wurde die Nachricht auf einem justizinternen Server angehalten, in einen Bereich für Nachrichten mit unzulässigen Dateibezeichnungen verschoben und nicht an den BFH weitergeleitet. Auf diesen Server hatten weder der Bevollmächtigte noch der BFH Zugriff. Die für die Versendung genutzte beA-Anwendung wies den Prozessbevollmächtigten weder auf die unzulässige Dateibezeichnung noch auf den nicht erfolgten Zugang hin. Statt dessen erhielt er die Mitteilung, die Nachricht sei erfolgreich versandt worden und dem Empfänger zugegangen. Nachdem der Prozessbevollmächtigte seitens des BFH auf die Fristversäumung hingewiesen wurde, versandte er die Beschwerdebegründung erneut.

Der BFH hat mit seinem Beschluss Wiedereinsetzung in den vorigen Stand von Amts wegen gewährt, da die Fristversäumung unverschuldet war. Der Prozessbevollmächtigte habe die Beschwerdebegründung rechtzeitig versandt. Für ihn sei nicht erkennbar gewesen, dass die Nachricht in der Folge der unzulässigen Dateibezeichnung nicht zugegangen war. Zwar werde in Erläuterungen zum beA darauf hingewiesen, dass Umlaute und Sonderzeichen in Dateibezeichnungen zu vermeiden seien. Es werde aber nicht eindeutig erläutert, welche Folgen dies habe.

Quelle:

Bundesfinanzhof
Pressestelle      Tel. (089) 9231-400
Pressereferent  Tel. (089) 9231-300

2. Juli 2019

BGH zum Zustandekommen eines Anwaltsvertrages, wenn eine Deckungszusage des Rechtsschutzversicherers eingeholt werden soll.

Ein Anwaltsvertrag setzt übereinstimmende, auf den Abschluss eines entsprechenden Vertrages gerichtete Willenserklärungen der Vertragsparteien
voraus. Die Erklärungen können auch in schlüssigem Verhalten der Vertragsparteien enthalten sein, wenn das Verhalten des anderen Teils von dem
Rechtsanwalt bei Anwendung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt nach Treu und Glauben als eine auf den Abschluss eines Anwaltsvertrags gerichtete Willenserklärung
aufzufassen war und sein nachfolgendes Verhalten als Annahme des Auftrags gedeutet werden durfte. Dabei sind im Interesse der Rechtssicherheit
strenge Anforderungen an einen Vertragsschluss durch schlüssiges Verhalten zu stellen (BGH, Urteil vom  14.02.2019, Az. IX ZR 203/18 unter Hinweis auf Urteil vom 10. 01.2019, Az. IX ZR 89/18, WM 2019, 728 Rn. 12 mwN).

Wenn zwischen Rechtsanwalt und – potentiellem – Mandanten abgesprochen ist, dass erst die Deckungszusage der Rechtsschutzversicherung eingeholt werden soll, braucht der Anwalt noch nicht mit der Arbeit beginnen. Wird der Rechtsanwalt gleichwohl tätig, löst das keinen Gebührenanspruch gegen den Mandanten aus (BGH, Urteil vom 14.02.2019, Az. IX ZR 203/18).

In dem seitens des BGH entschiedenen Sachverhalt hatte sich der Rechtsanwalt mit einem Schreiben u. a. folgenden Inhaltes an den Mandanten gewandt:

“Wir bitten Sie daher, die beigefügte Vollmacht unterschrieben im Original alsbald zurückzusenden. Nach Einholung der entsprechenden Deckungszusage
Ihrer Rechtsschutzversicherung werden wir Ihre Ansprüche gegen die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft wegen Beihilfe zum Betrug geltend machen. Die
Stellung der Deckungsanfrage erfolgt wie bisher durch unsere Kanzlei. Sollten sich bei der Einholung von Kostenschutz Probleme ergeben, werden wir Rücksprache
mit Ihnen nehmen."

Der BGH sah daher in der Unterzeichnung und Rücksendung der Vollmacht noch nicht den Abschluss eines Anwaltsvertrages. In der Folge kam es zu Problemen bei der Einholung der Deckungszusage, welche die Rechtschutzversicherung letztendlich verneinte. Der BGH sah damit die von der Anwaltskanzlei selbst genannte Bedingung zum Abschluss  des  Anwaltsvertrages als nicht eingetreten an.

13. Juni 2019

BGH zur Einreichung eines Schriftsatzes per Mail

Eine im Original unterzeichnete Beschwerdebegründungsschrift, die eingescannt und im Anhang einer elektronischen Nachricht als PDF-Datei übermittelt wird, ist erst dann in schriftlicher Form bei Gericht eingereicht, sobald bei dem Gericht, dessen Beschluss angefochten wird, ein Ausdruck der den vollständigen Schriftsatz enthaltenden PDF-Datei vorliegt (im Anschluss an Senatsbeschluss vom 18.03.2015 – XII ZB 424/14 – FamRZ 2015, 919 = IBRRS 2015, 1625).

Die zur Übersendung einer Telekopie ergangene Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass eine einzuhaltende Frist bereits durch den vollständigen Empfang der gesendeten Signale vom Telefax des Gerichts gewahrt ist, kann nicht auf die Übermittlung einer E-Mail mit einem eingescannten Schriftsatz, die die Voraussetzungen für ein elektronisches Dokument nach § 130a ZPO nicht erfüllt, übertragen werden.*)

Der BGH  hat mit entsprechendem Beschluss vom 08.05.2019, Az. XII ZB 8/19 einmal mehr der einfachen Übersendung von Schriftsätzen per Mail an das Gericht eine Absage erteilt.

Grundsätzlich, so der BGH, können nach § 113 Abs. 1 Satz 2 FamFG i.V.m § 130 a Abs. 1 ZPO in Familienstreitsachen die Beteiligten Anträge und Erklärungen als elektronisches Dokument übermitteln. Dies gilt auch für die nach § 117 Abs. 1 Satz 1 FamFG erforderliche Beschwerdebegründung. Formgerecht eingereicht ist ein elektronisches Dokument jedoch nur, wenn es die in § 130 a Abs. 2 bis 4 ZPO aufgestellten Voraussetzungen erfüllt. Danach muss das elektronische Dokument für die Bearbeitung durch das Gericht geeignet sein (§ 130 a Abs. 2 Satz 1 ZPO). Anstelle der vom Urheber unterzeichneten Urkunde muss das elektronische Dokument entweder mit einer qualifizierten elektronischen Signatur versehen oder von der verantwortenden Person signiert und auf einem sicheren Übermittlungsweg eingereicht worden sein (§ 130 a Abs. 3 ZPO).

30. April 2019

BGH zur Interessenkollision in Bauprozessen.

Ein Rechtsanwalt vertritt in der Regel widerstreitende Interessen, wenn er in dem zwischen dem Bauherrn und dem Bauunternehmer wegen eines Schadensfalls geführten selbständigen Beweisverfahren das unbeschränkte Mandat zur Vertretung mehrerer als Streithelfer beigetretener Sonderfachleute übernimmt, die teils mit der Planung, teils mit der Bauüberwachung beauftragt wurden.

Hierauf hat der BGH mit Urteil vom 10.01.2019, Az. IX ZR 89/18 hingewiesen. Der BGH hat weiter ausgeführt, daß ein Rechtsanwalt mit der Vertretung mehrerer Gesamtschuldner ebenfalls gegen das Verbot der Vertretung widerstreitender Interessen verstößt, wenn das Mandat nicht auf die Abwehr des Anspruchs im gemeinsamen Interesse der Gesamtschuldner beschränkt ist und nach den konkreten Umständen des Falles ein Interessenkonflikt tatsächlich auftritt.

In dem seitens des BGH vorliegend entschiedenen Sachverhalt folgte daraus, daß der BGH den Anwaltsvertrag als nichtig ansah. Ist ein Anwaltsvertrag nichtig, weil der Rechtsanwalt mit dem Abschluss des Vertrags gegen das Verbot verstößt, widerstreitende Interessen zu vertreten, ist ein Bereicherungsanspruch für Leistungen des Rechtsanwalts ausgeschlossen, wenn der Anwalt vorsätzlich gegen das Verbot verstoßen oder sich der Einsicht in das Verbotswidrige seines Handelns leichtfertig verschlossen hat (Anschluss an BGH, NJW 2011, 373  – BGH 21.10.2010 – IX ZR 48/10), so der BGH.

15. April 2019

BGH zum Verbot der Vermietung an Feriengäste in einer WEG

Ein Verbot der kurzzeitigen Vermietung von Eigentumswohnungen ist nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer möglich.

Hierauf hat de BGH mit Urteil vom 12. April 2019, Az. V ZR 112/18 abgestellt.

In dem der Entscheidung des BGH zugrundliegendem Sachverhalt bilden die Parteien eine Wohnungseigentümergemeinschaft mit acht Wohnungen. Die Klägerin ist Eigentümerin einer der Wohnungen, die Beklagten sind die übrigen Wohnungseigentümer. Die Teilungserklärung enthält eine Regelung, wonach den Wohnungseigentümern auch die kurzzeitige Vermietung ihrer Wohnungen (z.B. an Feriengäste) gestattet ist. Eine sogenannte Öffnungsklausel sieht vor, dass die Teilungserklärung mit einer Mehrheit von 75 % aller Miteigentumsanteile geändert werden kann. Mit einer solchen Mehrheit beschlossen die Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung vom 29. März 2017, die Teilungserklärung dahingehend zu ändern, dass die Überlassung einer Wohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste, vor Ort befristet Tätige oder andere Mieter mit Unterkunftsbedürfnissen von kurzer Dauer sowie eine Nutzung als Werkswohnung nicht mehr zulässig ist.

Auf die unter Wahrung der Fristen des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG erhobene Beschlussmängelklage der Klägerin hat das Amtsgericht die Nichtigkeit des Beschlusses festgestellt (AG Papenburg, Urteil vom 26. Oktober 2017, Az. 20 C 216/17). Nachdem die Berufung der übrigen Wohnungseigentümer erfolglos blieb (LG Aurich, Urteil vom 6. April 2018, Az. 4 S 201/17 , wollten sie mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision weiterhin die Abweisung der Klage erreichen. Die Revision blieb ebenfalls ohne Erfolg.

Der BGH hat darauf hingewiesen, dass nach der bislang geltenden Gemeinschaftsordnung die kurzzeitige Vermietung zulässig war. Dienen Einheiten – wie hier – zu Wohnzwecken, ist dies nämlich als Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter anzusehen. Die zulässige Wohnnutzung umfasst, wie der Bundesgerichtshof schon im Jahr 2010 entschieden hat, auch die Vermietung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste; diese Vermietungsformen waren hier bislang sogar ausdrücklich erlaubt.

Im Ausgangspunkt erlaubt es die allgemeine Öffnungsklausel den Wohnungseigentümern zwar, solche Vereinbarungen mit qualifizierter Mehrheit zu ändern. Zum Schutz der Minderheit sind dabei aber bestimmte fundamentale inhaltliche Schranken zu beachten. Das gilt unter anderem für Beschlussgegenstände, die zwar verzichtbare, aber "mehrheitsfeste" Rechte der Sondereigentümer betreffen. Zu diesen "mehrheitsfesten" Rechten eines Sondereigentümers gehört die Zweckbestimmung seines Wohnungs- oder Teileigentums. Diese gibt vor, wie die Einheit zulässigerweise genutzt werden darf; deshalb hat sie aus Sicht des Sondereigentümers entscheidenden Einfluss auf den Wert seiner Einheit. Wird sie geändert oder eingeschränkt, betrifft dies die Nutzung des Sondereigentums in substanzieller Weise. Derartige Eingriffe bedürfen jedenfalls der Zustimmung des Eigentümers der Einheit, deren Zweckbestimmung geändert werden soll. Dies ergibt sich aus einer verfassungskonformen Auslegung der allgemeinen Öffnungsklausel, die dem Umstand Rechnung trägt, dass das Sondereigentum als echtes Eigentum im Sinne von § 903 BGB und Art. 14 GG ausgestaltet ist. Beispielsweise berechtigt eine solche Klausel nicht dazu, eine als Gaststätte dienende Teileigentumseinheit ohne Zustimmung des Teileigentümers mit der Zweckbestimmung Büro zu versehen, weil die Mehrheit den Gaststättenbetrieb als störend empfindet.

Auch Vermietungsverbote greifen in die Zweckbestimmung des Wohnungseigentums ein. Ein generelles (also sowohl auf kurz- als auch auf langfristige Vermietungen bezogenes) Vermietungsverbot könnte nur dann rechtmäßig sein, wenn nicht nur die aktuell vermietenden, sondern alle Wohnungseigentümer zustimmen; denn auch die Zweckbestimmung solcher Einheiten, die im Zeitpunkt der Beschlussfassung von den Eigentümern selbst genutzt werden, würde eingeschränkt, wenn eine Vermietung fortan unterbleiben müsste. Hier haben die Wohnungseigentümer zwar kein generelles, sondern ein spezielles Vermietungsverbot beschlossen, mit dem nur bestimmte, nämlich kurzzeitige Vermietungen untersagt werden. Aber auch ein solches Verbot kann nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer beschlossen werden. Denn es verengt die zuvor weite Zweckbestimmung der Einheiten und schränkt das in § 13 Abs. 1 WEG gewährleistete Recht jedes einzelnen Wohnungseigentümers, mit seinem Sondereigentum nach Belieben zu verfahren, dauerhaft in erheblicher Weise ein. Über die Nutzung des Sondereigentums darf aber soweit nichts anderes vereinbart ist – der Sondereigentümer frei entscheiden, und er darf sich darauf verlassen, dass seine auf das Sondereigentum bezogenen Nutzungsbefugnisse nicht ohne sein Zutun eingeschränkt werden. Infolgedessen dürfen auch Vermietungen von besonders kurzer Dauer oder bestimmter Art – wie etwa die Vermietung als Ferien- oder Werkswohnung – nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer verboten werden, so der BGH.

26. März 2019

OLG Düsseldorf zur Nachforschungspflicht von Erben beim Immobilienverkauf

Fällt eine Immobilie in einen Nachlass und wird durch die Erben verkauft, so sind an sie keine höheren Anforderungen zu stellen als an andere Verkäufer. Sie haben keine gesonderte Nachforschungs- oder Erkundungspflicht. Für sie gilt, was für andere Verkäufer von Immobilienobjekten auch gilt: Kennen sie einen Mangel oder halten einen solchen für möglich, müssen die den potentiellen Käufer unterrichten. Bleibt ihnen leichtfertig oder grob fahrlässig ein Mangel verborgen, haften sie bei zulässig ausgeschlossener Gewährleistung nicht (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 15.03.2019, Az. 24 U 124/17).

Das OLG hat darauf hingewiesen, daß die Erben keine Erkundungspflicht bezüglich des Objekts hatten, in dem sie seit Jahren selbst nicht mehr gewohnt haben und demgemäß nicht nach etwaigen verborgenen Mängeln suchen mussten. Ihre Angabe, dass ihnen versteckte Mängel nicht bekannt sind, ist ihnen deshalb nicht zu widerlegen und sie haben damit auch keine Angaben "ins Blaue hinein" gemacht.

Ein arglistiges Verschweigen ist nur gegeben, wenn der Verkäufer den Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält und zugleich weiß oder doch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte (vgl. BGH, Urteil vom 12. April 2013, a.a.O. Rz. 12; Urteil vom 7. März 2003 – V ZR 437/01). In der Entscheidung vom 12. April 2013 hat der BGH nochmals klargestellt, dass es für die Feststellung der Arglist nicht ausreicht, wenn sich dem Verkäufer das Vorliegen aufklärungspflichtiger Tatsachen hätte aufdrängen müssen, weil dann die Arglist vom Vorsatz abgekoppelt und der Sache nach durch leichtfertige oder grob fahrlässige Unkenntnis ersetzt würde (vgl. BGH, a.a.O., Rz. 13).

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