OLG Köln zur Abdichtung eines Fertighauses

Eine Abdichtung der Außenwände eines Hauses gegen Bodenfeuchte und nicht-stauendes Sickerwasser ist mangelhaft, wenn aufgrund der gegebenen Bodenverhältnisse mit drückendem Wasser gerechnet werden muss. Das gilt auch dann, wenn nach der von einem Fertig- bzw. Massivhausanbieter aufgestellten Leistungsbeschreibung eine weitergehende Abdichtung nicht vorgesehen und der Einbau einer eventuell erforderlichen Drainage Bauherrenleistung ist.

Das OLG Köln hat mit seinem Urteil vom 02.03.2022, Az. 11 U 44/21 der regelmäßig versuchten Freizeichnung der Massivhausanbieter für die entsprechend erforderlichen Maßnahmen somit eine klare Absage erteilt.

Der Fertig- bzw. Massivhausanbieter wird in diesem Fall nur dann von seiner Gewährleistung frei, wenn er den Besteller nach Klärung der örtlichen Bodenverhältnisse unmissverständlich auf das Erfordernis einer Drainage für das konkrete Bauvorhaben und die Risiken einer nicht den Anforderungen entsprechenden Abdichtung hinweist. Der allgemeine Hinweis in einem mehrseitigen Nachtrag zur Bau- und Leistungsbeschreibung, dass die standardmäßige Abdichtung dem Lastfall „nicht stauendes Sickerwasser“ entspricht, ohne Einbau der Drainage überwiegend der Lastfall „aufstauendes Sickerwasser“ auftritt und der Einbau einer Drainage nach DIN 4109 in Bauherreneigenleistung dringend erforderlich ist, genügt nicht.

Hat allerdings nach dem Vertrag über die Erstellung eines Fertig- bzw. Massivhauses der Besteller ein Bodengutachten beizubringen, muss er sich gem. §§ 254, 278 BGB eventuelle Fehler des Bodengutachtens (falsche bzw. widersprüchliche Bewertung des Lastfalls) als Mitverschulden anrechnen lassen, so das OLG.

OLG Dresden zu den Überwachungspflichten eines Architekten

Bei der Ausführung von Dach- und Dachdeckerarbeiten, insbesondere bei den damit in Zusammenhang stehenden Abdichtungs- und Isolierungsarbeiten, handelt es sich um schwierige und gefahrenträchtige Arbeiten, die erfahrungsgemäß ein hohes Mängelrisiko aufweisen und die daher der erhöhten Aufmerksamkeit und intensiven Wahrnehmung der Bauaufsicht durch den bauüberwachenden Architekten bedürfen (Siehe auch (BGH, Urteil vom 06.07.2000, Az. VII ZR 82/98 – BauR 2000, 1513; OLG Celle, Urteil vom 18.10.2006, Az. 7 U 69/06 – BauR 2007, 1602; KG, Urteil vom 11.11.1999, Az. 4 U 5624/98 – BauR 2000, 347; Werner/Pastor, a.a.O., Rn. 2016 f.).

Hierauf hat das OLG Dresden mit Beschluss vom 28.07.2016, Az. 10 U 1106/14 hingewiesen, der BGH hat nunmehr mit Beschluss vom 21.06.2017, Az. VII ZR 214/16 die Nichtzulassungsbeschwerde des beklagten Architekten zurückgewiesen.

In Anbetracht der Art und Schwere sowie des Ausmaßes der Ausführungsfehler wurde vorliegend angenommen, dass  diese bei ordnungsgemäßer Sichtkontrolle durch den beklagten Architekten bzw. den von ihm eingesetzten Bauleiter – einen Dipl.-Ing. – typischerweise hätten erkannt werden können und müssen. Daher spricht der Beweis des ersten Anscheins für eine Überwachungspflichtverletzung des Beklagten (siehe BGH, Urteil vom 16.05.2002 – VII ZR 81/00 – BauR 2002, 1423; BGH, Urteil vom 26.04.1973 – VII ZR 85/71 – BB 1973, 1191). In einem solchen Fall braucht der Bauherr nicht anzugeben, inwieweit es der Architekt im einzelnen an der erforderlichen Überwachung hat fehlen lassen. Vielmehr ist es Sache des Architekten, den Beweis des ersten Anscheins dadurch auszuräumen, dass er seinerseits darlegt, was er oder sein Erfüllungsgehilfe an Überwachungsmaßnahmen geleistet hat. Dazu genügt nicht die bloße Behauptung, er habe die Arbeiten selbst oder durch seinen Bauleiter überwachen lassen. Vielmehr muss er, um den Anscheinsbeweis zu erschüttern, substantiiert vortragen, wie er die von ihm geschuldete Bauaufsicht wahrgenommen hat, so das OLG.