Ihr-Recht-Blog

11. November 2020

OLG Schleswig: Einstellung der Leistungen durch Auftragnehmer bei Veränderungen der bereits erbrachten Bauleistung durch Auftraggeber

Das OLG Schleswig hat sich mit Urteil vom 04.09.2020, Az. 1 U 48/18 mit einem der Fälle befasst, in denen der Auftraggeber einer Werkleistung vor Abschluss der Arbeiten durch den Auftragnehmer und Abnahme der Werkleistung Veränderungen an den Bauleistungen vornimmt.

Das OLG Schleswig hat darauf hingewiesen, dass es bei einem Werkvertrag Sache des Unternehmers ist, mit welchen Mitteln er den vertraglich geschuldeten Erfolg herbeiführt, also das geschuldete Bauwerk herstellt. Sofern nicht der Bauherr die hierfür zu verwendenden Gegenstände stellt, verbleiben die Bauteile zunächst im Eigentum des Unternehmers, bis er sie spätestens bei Abnahme des Gesamtwerks an den Besteller übereignet.

Der Besteller ist nicht befugt, ohne Zustimmung des Unternehmers oder eine ausdrückliche vertragliche Vereinbarung wesentliche Änderungen an einzelnen Gegenständen oder dem Gesamtwerk vorzunehmen.

Letztendlich darf der Unternehmer die weitere Erstellung eines Werks verweigern, wenn der Besteller vor Abnahme wesentliche Veränderungen an Bauteilen vornimmt. Ein gegebenenfalls zuvor bestehender Verzug endet hierdurch, so das OLG.

5. August 2020

OLG München zur Verjährung des Ausgleichsanspruch des Architekten

Der Ausgleichsanspruch des Architekten gegen den bauausführenden Unternehmer wegen planungsbedingter Baumängel verjährt (kenntnisunabhängig) nach zehn Jahren. Die Verjährung beginnt mit der Abnahme der Bauleistung durch den Auftraggeber.

Hierauf hat das OLG München mit Beschluss vom 18.09.2019, Az. 27 U 211/19 Bau hingewiesen, der BGH hat nunmehr mit Beschluss vom 17.06.2020, Az. VII ZR 238/19 die eingelegte Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen.

Ausgleichsansprüche nach § 426 Abs. 1 BGB entstehen in dem Augenblick, in dem auch die Gesamtschuld im Außenverhältnis begründet wird.
Die Gesamtschuld im Außenverhältnis entsteht durch die fehlerhafte der Leistung der Gesamtschuldner, sei es fehlerhafte Planung, fehlerhafte Bauausführung oder fehlerhafte Bauüberwachung. Die Pflichtverletzung des einzelnen Gesamtschuldners mag vor der Abnahme der Bauleistungen liegen, jedenfalls ist der Anspruch spätestens mit der Abnahme entstanden.

13. Mai 2020

OLG Zweibrücken zur Anscheinsvollmacht des Architekten bei der Abnahme

Wird der Besteller unter Vorschlag von Abnahmeterminen zur Abnahme aufgefordert wird und entsendet er zum Termin einen mit der Sache befassten Architekten, muss er sich dessen rechtsgeschäftliche Erklärungen im Wege der Anscheinsvollmacht zurechnen lassen.

Hierauf das das OLG Zweibrücken mit Beschluss vom 14.11.2017, Az. 5 U 42/17 hingewiesen, der BGH hat nunmehr mit Beschluss vom 11.03.2020, Az. VII ZR 291/17 die hiergegen gerichtete Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen.

Wenn nach dem Abschluss eines Bauvertrages ein Termin zur Erstellung eines Verhandlungsprotokolls vereinbart wird und der Auftragnehmer dazu einen mit der Sache befassten sachkundigen Mitarbeiter entsendet, muss sich der Auftragnehmer nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die rechtsgeschäftlichen Erklärungen dieses Mitarbeiters im Wege der Anscheinsvollmacht zurechnen lassen (vgl. BGH, Urteil vom 27.01.2011, Az.: VII ZR 186/09; Werner, in: Werner/Pastor, Der Bauprozess, 15. Aufl., Rdnr. 1357). Nichts anderes kann gelten, wenn – wie vorliegend – der Auftragnehmer  – nicht der Architekt – zur Abnahme unter Vorschlag von Abnahmeterminen aufgefordert wird und er zum Termin einen mit der Sache befassten Architekten entsendet, so das OLG.

17. Februar 2020

OLG Hamburg: Keine Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch Abnahmeausschuss!

Die vom Bauträger geschuldete Leistung entgegenzunehmen und über ihre Ordnungsgemäßheit zu entscheiden, ist allein Sache des Erwerbers. Dies gilt auch für das Gemeinschaftseigentum. Entsprechend hat dies das OLG Hamburg mit Urteil vom 11.09.2019, Az. 5 U 128/162 entschieden.

Die von einem Bauträger vorformulierte Klausel, wonach das Gemeinschaftseigentum vom Verwalter zusammen mit einem in der ersten Eigentümerversammlung zu wählenden Abnahmeausschuss abgenommen wird, benachteiligt einen Ersterwerber unangemessen und ist unwirksam. Das gilt auch dann, wenn der Bauträger von der Wahl des Abnahmeausschusses ausgeschlossen ist, so das OLG. Durch die Regelung wird den Ersterwerbern  die Möglichkeit genommen, über die Ordnungsgemäßheit der Werkleistung des Bauträgers selbst zu befinden. Eine vom Bauträger geschuldete Leistung entgegenzunehmen und über ihre Ordnungsgemäßheit zu entscheiden, ist aber alleine Sache des Erwerbers. Dies gilt auch für das Gemeinschaftseigentum (vgl. Brandenburgisches OLG, Urteil vom 13.06.2013, Az.: 12 U 162/12; vgl. OLG München, Urteil vom 09.04.2018, Az.: 13 U 4710/16 Bau). Zwar sieht die streitgegenständliche Klausel vor, dass zur rechtsgeschäftlichen Vertretung der Eigentümergemeinschaft nur der Abnahmeausschuss befugt ist. Dennoch wird dem Erwerber sein originäres Abnahmerecht genommen, weil die Klausel zumindest so verstanden werden kann, dass der Erwerber nicht mehr zur individuellen Abnahme berechtigt ist (vgl. OLG Nürnberg, Urteil vom 26.04.2018, Az.: 13 U 1908/16).

Das OLG Hamburg sieht in der vorliegend relevanten Klausel zudem liegt einen Verstoß gegen § 9 Abs. 2 AGBG, für den jeweiligen Erwerber nicht erkennbar war, dass die Vollmacht widerruflich ist und er jederzeit selbst die Abnahme erklären kann (vgl. OLG Stuttgart, Urteil vom 31.03.2015, Az.: 10 U 46/14).

21. Januar 2020

OLG Stuttgart zur Abnahmereife des Architektenwerks

Hat der Architekt auch die Leistungen, die in der Leistungsphase 9 beschrieben sind, vertraglich übernommen, ist das Architektenwerk erst dann abnahmereif, wenn auch diese Leistungen erbracht sind. 

Wurde der Architektenvertrag vor dem 01.01.2018 geschlossen, kann der Architekt eine Teilabnahme nach Abschluss der Leistungsphase 8 nur aufgrund einer entsprechenden vertraglichen Vereinbarung verlangen. Ohne die Vereinbarung einer Teilabnahme kann in der vorbehaltlosen Bezahlung der Honorarschlussrechnung keine (schlüssige) Abnahme der insgesamt zu erbringenden Architektenleistung gesehen werden.

Die Möglichkeit der Vereinbarung einer Teilabnahme "spätestens nach Abschluss der Ausführung des Bauobjekts" in Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Architekten benachteiligt den Auftraggeber nicht unangemessen und ist zulässig (Anschluss an BGH, IBR 2001, 679).

Der BGH hat nunmehr mit Beschluss vom 06.11.2019, Az. VII ZR 9/19 die gegen das entsprechende Urteil des OLG Stuttgart vom 11.12.2018, Az. 12 U 91/18 erhobene Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen.

Das OLG Stuttgart hatte hierzu ausgeführt: Hat der Architekt auch die Leistungen, die in der Leistungsphase 9 beschrieben sind, vertraglich übernommen, so ist das Architektenwerk insgesamt erst vollendet, wenn auch diese Leistungen erbracht sind (vgl. BGH, Urteil vom 10.02.1994, VII ZR 20/93).

Eine Teilabnahme nach Abschluss der Leistungsphase 8 kann der Architekt nur aufgrund einer entsprechenden Vereinbarung verlangen. Hat sich der Bauherr nicht von sich aus zur Teilabnahme bereit erklärt, muss sein Wille zur Vorwegabnahme wegen der gravierenden Folgen der Abnahme klar zum Ausdruck kommen. Er darf nicht unterstellt werden und ist auch nicht zu vermuten, sondern vom Architekten, wenn er sich darauf beruft, zu beweisen (BGH, a.a.O., Rn. 26 m.w.N.). Bei einer erst teilweise ausgeführten Leistung kommt eine Abnahme durch schlüssiges Verhalten indessen regelmäßig nicht in Betracht (BGH, a.a.O., Rn. 27 m.w.N.). Ist eine Teilabnahme nicht vereinbart, kann in der vorzeitigen Bezahlung keine konkludente Abnahme der insgesamt zu erbringenden Leistung durch den Auftraggeber gesehen werden (BGH, Urteil vom 10.10.2013, VII ZR 19/12, NJW 2014, 206 Rn. 29 m.w.N.).

In allen aufgeführten Urteilen des Bundesgerichtshofs war eine Teilabnahme nicht vereinbart worden. Es ist deswegen höchstrichterlich entschieden, dass die Annahme einer konkludenten Teilabnahme durch Bezahlung einer Schlussrechnung dann ausscheidet, wenn eine Teilabnahme nicht vereinbart ist. Wegen der schwerwiegenden Folgen einer Abnahme setzt eine Teilabnahme grundsätzlich eine vertragliche Vereinbarung voraus, in der der Wille des Bauherrn zur Vorwegabnahme klar zum Ausdruck kommt (BGH, Urteil vom 10.10.2013 – VII ZR 19/12, NJW 2014, 206, dort Rn. 29).

Andererseits wird die Möglichkeit der Vereinbarung einer Teilabnahme sogar in allgemeinen Geschäftsbedingungen als zulässig angesehen (BGH, a.a.O., Rn. 29 und BGH, Urteil vom 05.04.2001, VII ZR 161/00; Baurecht 2001, 1928).

6. Januar 2020

OLG München: Förmliche Abnahme vereinbart: Keine Abnahme durch Fertigstellungsanzeige!

Haben die Parteien eines Bauvertrags vereinbart, dass die Leistung förmlich abgenommen wird, ist die Möglichkeit einer fiktiven oder konkludenten Abnahme ausgeschlossen. Hierauf hat das OLG München mit Beschluss vom 25.09.2017, Az. 9 U 1847/17 Bau hingewiesen, der BGH hat die insoweit eingelegte Nichtzulassungsbeschwerde mit Beschluss vom 18.09.2019, Az. VII ZR 248/17 zurückgewiesen.

15. Oktober 2019

OLG Düsseldorf zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den Verwaltungsbeirat

Ein in der Wohnungseigentümerversammlung gefasster Beschluss zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den Verwaltungsbeirat ist nichtig. Denn für die Fassung eines solchen Beschlusses gibt es keine Grundlage im WEG (OLG Düsseldorf, Urteil vom 02.07.2019, Az. 23 U 205/18).

Gegenstand von Beschlüssen nach dem WEG können lediglich Regelungen sein, die das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander betreffen. Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums gehört hierzu nicht, so das OLG. Sie betrifft das Vertragsverhältnis zwischen dem Bauträger und den Erwerbern. Das verbietet es, die Abnahme durch Beschluss der Wohnungseigentümer zu "vergemeinschaften" (vgl. BGH, Urt. v. 12.05.2016 – VII ZR 171/15, NJW 2016, 2878; OLG München, Urt. v. 06.12.2016 – 28 U 2388/16, BeckRS 2016, 112671; LG München, Urt. v. 07.04.2016 – 36 S 17596/15, ZWE 2017, 39; Pause/Vogel, in: Kniffka, ibrOK BauVertrR, 12.03.2018, § 650u Rn. 114; Müller, in: BeckOK-WEG, 01.02.2019, § 10 Rn. 834; Falkner, in: BeckOGK-WEG, 01.02.2018, § 10 Rn. 536; anderer Ansicht Landgericht München, Urt. v. 18.01.2013 – 18 O 1668/11, BeckRS 2013, 9934; Hügel/Elzer, WEG, 2. Auflage, § 10 Rn. 276; Elzer ZWE 2017, 116). Dabei macht es keinen Unterschied, ob durch Beschluss unmittelbar über die Abnahme entschieden oder ein Dritter dazu bevollmächtigt wird, die Abnahme zu erklären. In beiden Fällen kann der einzelne Erwerber nicht mehr individuell über die Abnahme des Gemeinschaftseigentums entscheiden.

4. September 2019

OLG Bamberg: Verjährungsfrist für bei der Abnahme vorbehaltene Mängel

Das OLG Bamberg hat mit Beschluss vom 08.01.2019, Az. 1 U 152/18 darauf hingewiesen, daß mit der Abnahme des Werkes der Lauf der 5-jährigen Verjährungsfrist des § 634 a Abs. 1 Nr. 2 BGB auch für Mängel, die sich der Bauherr bei der Abnahme vorbehalten hat, einsetzt (Löffelmann/Fleischmann, Architektenrecht, 9. Aufl., Rdnr. 1648).

Soweit einem Architekten  die Leistungsphasen 1-9, also auch die Objektbetreuung mit der Objektbegehung kurz vor Ablauf der Verjährungsfristen der Gewährleistungsansprüche gegen die ausführenden Unternehmen übertragen sind, ist der Verjährungsbeginn gegen den Architekten gerichteter Gewährleistungsansprüche bis zum Ablauf der Gewährleistungsfristen gegenüber den bauausführenden Unternehmen hinausgeschoben (Löffelmann/Fleischmann, Architektenrecht, 9. Aufl., Rdnr. 1650 mwN; Motzke Preussner/Kehrberg, Die Haftung des Architekten, 10. Aufl., Kapitel W, Rdnr.22)., so das OLG.

28. Mai 2019

OLG Köln zum arglistigen Verschweigen eines Bauüberwachungsfehlers durch den Architekten

Ein mit der Bauüberwachung beauftragter Architekt verschweigt einen Mangel seiner Leistung arglistig, wenn er bei der Abnahme seines Werks nicht offenbart, dass er keine Bauüberwachung vorgenommen hat. Das gilt nicht nur dann, wenn er überhaupt keine Bauüberwachung vorgenommen hat, sondern auch dann, wenn er nur einzelne der überwachungspflichtigen Gewerke nicht überwacht hat und dies verschweigt.

Voraussetzung für die Arglist ist, dass dem Architekten bewusst ist, dass er seine Bauüberwachungsaufgabe nicht vertragsgerecht wahrgenommen hat. Daran fehlt es, wenn er nicht erkennt, dass ein Gewerk überwachungspflichtig ist, und er deshalb die Aufklärung darüber unterlässt, dass er eine Überwachung nicht durchgeführt hat oder wenn ein Mangel von seinem Verursacher nicht als solcher wahrgenommen wird.

Hierauf hat das OLG Köln mit Urteil vom 01.09.2016, Az. 3 U 204/13 abgestellt, der BGH hat nunmehr mit Beschluss vom 19.12.2018, Az. VII ZR 243/16 die Nichtzulassungsbeschwerde des im Verfahren unterlegenen Bauherrn – nach Ansicht des OLG Köln konnte dem Architekten im konkreten Fall gerade nicht nachgewiesen werden, seinen Überwachungspflichten nicht nachgekommen zu sein – zurückgewiesen.

20. Mai 2019

OLG Stuttgart zur Geltendmachung von Abschlagszahlungen nach Abnahme der Bauleistung

Eine Abschlagsforderung kann nicht mehr verlangt werden, wenn die Bauleistung abgenommen oder ein Abrechnungsverhältnis entstanden ist und die Frist abgelaufen ist, binnen derer der Auftragnehmer gemäß § 14 Nr. 3 VOB/B die Schlussrechnung einzureichen hat. Hierauf hat das OLG Stuttgart mit Urteil vom 12.02.2019, Az. 10 U 152/18 hingewiesen.

Es wäre mit der Systematik der Regelung der VOB/B nicht vereinbar, wenn der Auftragnehmer unter Verstoß gegen seine vertraglichen Pflichten berechtigt wäre, Abschlagsforderungen zu erheben, obwohl er eine Schlussrechnung erstellen müsste (BGH, Urteil vom 20. August 2009 – VII ZR 205/07 -, BGHZ 182, 158187, Rn. 46).
Gleiches gilt, wenn der Auftraggeber den Vertrag gekündigt hat. Denn nach Vertragskündigung ist der Auftragnehmer gehalten, seine Leistungen abschließend, d.h. durch Schlussrechnung, abzurechnen, wobei vom Bautenstand bei Beendigung des Vertragsverhältnisses auszugehen ist. Nach Kündigung des Vertrags sind deshalb Abschlagsrechnungen nicht mehr einzeln einklagbar (BGH, BauR 1991, 81, 82 = NJW 1991, 565; BauR 1987, 453 = NJW 1987, 724; BauR 1985, 456 = NJW 1985, 1840; OLG Düsseldorf, NZBau 2015, 296; NJW-RR 1992, 1373; OLG Hamm, BauR 2002, 638; OLG Nürnberg, NZBau 2000, 509; Werner/Pastor, Der Bauprozess, 16. Aufl. 2018, Rn. 1607). Teilweise wird vertreten, dass ein unbestrittenes oder ausdrücklich anerkanntes Guthaben weiterhin als Abschlagszahlung verlangt werden kann (vgl. OLG Naumburg, OLGR 2003, 461 = BauR 2004, 522; OLG Hamm, BauR 2004, 522 m. Anm. Kainz, IBR 1996, 505; OLG Karlsruhe, Urteil vom 31.05.1994 – 8 U 238/93 m. Anm. Knychalla, IBR 1996, 405; Werner/Pastor, a.a.O., Rn. 1607). Das überzeugt nicht. Auch in diesem Fall ist gemäß der Verpflichtung aus § 14 Abs. 3 VOB/B fristgemäß Schlussrechnung zu legen (OLG Nürnberg, NZBau 2000, 509; Locher, in: Ingenstau/Korbion, VOB-Kommentar, 20. Auflage 2017, § 16 Abs. 1 VOB/B, Rn. 47 a.E.). Soweit sich hieraus ein unstreitiges positives Guthaben ergibt, ist dieses als endgültige Teil-Schlusszahlung (und nicht als Abschlagszahlung im Sinne des § 16 Abs. 1 VOB/B) zu begleichen, so das OLG.

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