Ihr-Recht-Blog

19. Januar 2021

Zum Anspruch der Wohnungseigentümer auf Teilnahme an der WEG-Versammlung auch während Corona

Ein Anspruch der Eigentümer auf persönliche Teilnahme an Eigentümerversammlungen besteht auch während der Corona-Pandemie. Dies hat das LG Frankfurt/Main mit Urteil vom 17.12.2020 – 2-13 S 108/20 ausgeführt.

Es ist aber nicht zu beanstanden, wenn der Verwalter in der Einladung Vertretungsmöglichkeiten bewirbt und sich bei der Größe des angemieteten Saals an der zu erwartenden Teilnehmerzahl orientiert, so weiter das LG Frankfurt in seiner Entscheidung.

Zu der der Entscheidung zugrundeliegenden Versammlung lud die Hausverwaltung die 11 Eigentümer mit folgendem Text ein:
"Aufgrund der Größe der Sitzungsräume muss die Anzahl der anwesenden Eigentümer bei dieser Versammlung beschränkt werden (10 Personen inkl. Verwalter). Erteilen Sie deshalb möglichst dem Verwaltungsbeirat oder der Verwaltung die Vollmacht für die Teilnahme an der Versammlung. […] Der Verwalter behält sich vor, die Versammlung nicht durchzuführen, sofern die Höchstzahl der Anwesenden überschritten wird und keine einvernehmliche Regelung am Versammlungstag dazu getroffen werden kann."

Nach Ansicht des LG Frankfurt hält diese Einladung keine "Ausladung" einzelner Eigentümer (anders der Sachverhalt der Entscheidung des AG Lemgo ZWE 2020, 480, wo ausdrücklich darauf verwiesen wurde, nicht zu erscheinen), in der hier maßgeblichen Einladung ist lediglich darauf verwiesen worden, dass ein Versammlungssaal für 10 Personen angemietet wurde, zugleich ist auf die Erteilung von Vollmachten hingewiesen worden. Diese Vorgehensweise ist nicht zu beanstanden. Aufgabe des Verwalters ist es, zu einer Versammlung einzuladen, dabei hat er über den Ort und die Zeit der Versammlung nach pflichtgemäßem Ermessen zu entscheiden. Gerade in den Zeiten der Corona-Pandemie, in welchen der Verwalter bei der Auswahl des Versammlungsortes die Abstandsgebote und Hygiene-Vorschriften einzuhalten hat, ist es ein sachgerechtes Ermessenskriterium, sich bei der Auswahl des Versammlungsortes an der zu erwartenden Teilnehmerzahl zu orientieren und dabei Vertretungsmöglichkeiten aktiv zu bewerben (zu den Einzelheiten Schmidt/Zschieschack, COVID-19, 2. Aufl., § 4 Rn. 11, 47 ff.; ebenso Först NZM 2020, 493 (496); Greiner ZWE 2020, 480). Alleine darin liegt eine Beeinträchtigung des Teilnahmerechtes der Eigentümer nicht. Bei der Auswahl in welcher Größe ein Versammlungsort angemietet wird, darf sich der Verwalter natürlich von der zu erwartenden Teilnehmerzahl leiten lassen und muss (wie sonst allerdings auch) nicht, jedenfalls wenn dies nicht zu erwarten ist, einen Saal anmieten, der in jedem Falle sämtliche Eigentümer fasst (zutreffend Greiner ZWE 2020, 480; offengelassen AG Dortmund ZMR 2020, 790).

Ein – wohl allerdings auch nur zur Anfechtbarkeit führender – Verstoß gegen die Teilnahmerechte könnte bei dieser Vorgehensweise darin liegen, dass Teilnehmern der Zugang zum Saal verweigert wird, wenn die Kapazität erschöpft ist. Dies wurde vorliegend jedoch nicht geltend gemacht. Nach den getroffenen Feststellungen war die Klägerin aus anderen Gründen nicht anwesend. Es war bei der streitgegenständlichen Einladung mit einer derartigen Zurückweisung auch nicht zu rechnen. Der Verwalter hat sich lediglich vorbehalten, die Versammlung nicht durchzuführen, wenn die Höchstzahl der für den angemieteten Raum zulässigen Teilnehmerzahl überschritten ist. Auch diese Ankündigung ist nicht zu beanstanden, denn wenn eine Versammlung nicht durchgeführt werden kann, kommt dem Verwalter als Einladenden auch die Aufgabe zu, die Versammlung abzusagen (BGH NJW-RR 2011, 1519 Rn. 9; vgl. auch LG Meiningen NZM 2020, 992). Die aufgrund öffentlich-rechtlicher Beschränkungen fehlende Möglichkeit zur Versammlungsdurchführung ist dabei ein Grund die Versammlung abzusagen, wobei sich in diesem Fall hierauf das Absageermessen des Verwalters reduziert, so das LG Frankfurt.

13. Januar 2021

BGH zu den Anforderungen an eine formell ordnungsgemäße Mieterhöhung

Der BGH hat mit Urteil vom 16.12.2020, Az. VIII ZR 108/20 einmal mehr darauf abgestellt, dass es für eine formell ordnungsgemäße Mieterhöhung erforderlich ist, dass der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen die begehrte erhöhte Miete betragsmäßig entnehmen kann und dass die Mieterhöhung durch nähere Hinweise auf die ortsübliche Vergleichsmiete – etwa durch Bezugnahme auf einen Mietspiegel – begründet wird.

Die gemäß § 558a BGB erforderliche Begründung des Mieterhöhungsbegehrens soll dem Mieter die Möglichkeit geben, dessen sachliche Berechtigung – zumindest im Ansatz – zu überprüfen, um überflüssige Prozesse zu vermeiden. Deshalb muss das Mieterhöhungsverlangen dem Mieter konkrete Hinweise zur sachlichen Berechtigung des Begehrens geben, damit der Mieter es innerhalb der Überlegungsfrist zumindest im Ansatz überprüfen und sich darüber schlüssig werden kann, ob er seine Zustimmung ohne eine gerichtliche Auseinandersetzung mit dem Vermieter erteilt (Senatsurteile vom 29. April 2020, Az. VIII ZR 355/18, NJW 2020, 1947 Rn. 48; vom 18. Dezember 2019, Az. VIII ZR 236/18, NZM 2020, 459 Rn. 15; vom 12. Dezember 2007, Az. VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573 Rn. 12, st. Rspr.).

Allerdings, so der BGH weiter, bedarf es Angaben dazu, ob in der Grundmiete einzelne nicht gesondert umlegbare Betriebskosten enthalten sind, nicht in jedem Fall. Denn nach der Rechtsprechung des Senats (Senatsurteil vom 10. Oktober 2007, Az. VIII ZR 331/06, NJW 2008, 848 Rn. 11) bedarf es einer solchen Herausrechnung der in der Grundmiete etwa enthaltenen Betriebskosten nicht, wenn auch die begehrte erhöhte (Teilinklusiv-)Miete die (anhand reiner Nettomieten) ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt. Einer Herausrechnung des etwa in der Grundmiete enthaltenen Betriebskostenanteils bedarf es vielmehr nur dann, wenn eine begehrte erhöhte Teilinklusivmiete höher liegt als die in dem Mieterhöhungsschreiben genannte, auf reinen Nettomieten basierende ortsübliche Vergleichsmiete.

In einem solchen Fall kann der Mieter nämlich die Berechtigung des Mieterhöhungsbegehrens insoweit nicht überprüfen, als es die genannte ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt. Deshalb ist es in derartigen Fällen erforderlich, dass der Vermieter in seinem Mieterhöhungsschreiben Angaben zur Höhe der in der Miete enthaltenen Betriebskosten macht. Diese kann er dann entweder von der Teilinklusivmiete abziehen und die so "bereinigte" Miete der im Mietspiegel ausgewiesenen ortsüblichen Vergleichsmiete gegenüberstellen oder alternativ die Mietspiegelmiete um den Betriebskostenanteil erhöhen und den so ermittelten Betrag der vereinbarten Teilinklusivmiete gegenüberstellen (vgl. Senatsurteil vom 26. Oktober 2005, Az. VIII ZR 41/05, NZM 2006, 101 Rn. 13; vom 20. Januar 2020, Az. VIII ZR 141/09, NJW-RR 2010, 735 Rn. 13 f.).

4. Januar 2021

BGH zur Bindungswirkung eines verwaltungsgerichtlichen Urteils zu einer Baugenehmigung im folgenden zivilgerichtlichen Verfahren

Weist das Verwaltungsgericht die auf die Verpflichtung der Behörde zur Erteilung einer Baugenehmigung gerichtete Klage mit der tragenden Begründung ab, dass das Bauvorhaben materiell baurechtswidrig ist, weil es gegen das Gebot der Rücksichtnahme verstößt, steht dieser Verstoß für einen nachfolgenden Zivilprozess unter denselben Beteiligten bzw. Parteien bindend fest. Hierauf hat der BGH mit Urteil vom 27.11.2020, Az. V ZR 121/19 hingewiesen.

Nach Ansicht des BGH beschränkt sich die Bindungswirkung eines Urteils, mit dem – wie im vorliegenden Fall – die auf die Verpflichtung der Behörde zum Erlass einer Baugenehmigung gerichtete Klage abgewiesen wird, aber nicht auf die Feststellung, dass der Kläger den Erlass der Baugenehmigung nicht verlangen kann. Vielmehr erwachsen bei einem klageabweisenden Urteil auch die tragenden Gründe in materielle Rechtskraft, da nur sie Aufschluss darüber geben, weshalb ein geltend gemachter Anspruch verneint (oder bejaht) wurde (BVerwGE 131, 346 Rn. 17 f. zu einer Anfechtungsklage; BVerwG, VIZ 1999, 413 zu einer Verpflichtungsklage; vgl. auch Senat, Urteil vom 7. Februar 1992, Az. V ZR 246/90, BGHZ 117, 159, 166). Die Rechtskraft eines Urteils, durch das die Klage auf Erteilung einer Baugenehmigung abgewiesen wurde, erstreckt sich daher auch auf die Feststellung der materiellen Baurechtswidrigkeit des Bauwerks (BVerwG, Buchholz 310 § 121 VwGO Nr. 33). Weist das Verwaltungsgericht die auf die Verpflichtung der Behörde zur Erteilung einer Baugenehmigung gerichtete Klage mit der – wie hier – tragenden Begründung ab, dass das Bauvorhaben materiell baurechtswidrig ist, weil es gegen das Gebot der Rücksichtnahme verstößt, steht folglich dieser Verstoß für einen nachfolgenden Zivilprozess unter denselben Beteiligten bzw. Parteien bindend fest. Die Nutzung eines solchen Bauwerks stellt gegenüber dem von dem öffentlich-rechtlichen Gebot der Rücksichtnahme geschützten Nachbarn zivilrechtlich einen Verstoß gegen ein Schutzgesetz i.S.v. § 823 Abs. 2 BGB dar, sodass der Nachbar einen Anspruch aus § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB analog auf Unterlassung der entsprechenden Nutzung – im entschiedenen Fall auf Unterlassung der Nutzung eines Offenstalls durch das Einstellen von Pferden – hat, so der BGH.

29. Dezember 2020

BGH zum Einsichtsrecht in die Zahlungsbelege der Nebenkostenabrechnungen

Bei Nebenkostenabrechnungen hat der Mieter ein Einsichtsrecht nicht nur in die der Abrechnung zugrundeliegenden Rechnungen, sondern auch in die entsprechenden Zahlungsbelege.

Denn mit Hilfe dieser Belege könne der Mieter die Berechtigung der Beträge überprüfen, die er zahlen soll, heißt es in einem am Montag veröffentlichten Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, Urt. v. 09.12.2020, Az. VIII ZR 118/19). Denn nur so könne der Mieter überprüfen, ob die in Rechnung gestellten Beträge berechtigt seien. Aus Rechnungen allein sei nicht ersichtlich, ob es möglicherweise Preisnachlässe für den Vermieter gegeben habe.

Dazu müsse der Mieter auch kein besonderes Interesse darlegen. Das  allgemeine Kontrollinteresse umfasse auch die Aufdeckung möglicher bloßer Versehen, so der BGH.

15. Dezember 2020

BGH zu Schadensersatzansprüchen des Mieters nach Auszug aus der Mietwohnung aufgrund pflichtwidrigen Verhaltens des Vermieters

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 9. Dezember 2020 in den Verfahren Az. VIII ZR 238/18 und Az. VIII ZR 371/18 entschieden, dass ein Mieter, der infolge einer Pflichtverletzung des Vermieters aus der Wohnung auszieht und keine neue Wohnung anmietet, sondern Wohnungs- oder Hauseigentum erwirbt, die zum Zwecke des Eigentumserwerbs angefallenen Maklerkosten nicht als Schadensersatz vom Vermieter ersetzt verlangen kann.

Der BGH hat darauf hingewiesen, dass der Erwerb von Eigentum an einer Wohnung beziehungsweise einem Hausanwesen vorliegend noch eine adäquat kausale Reaktion des Mieters auf eine (unterstellte) Pflichtverletzung des Vermieters darstellt, denn es lag nicht außerhalb des zu erwartenden Verlaufs der Dinge, dass die Mieter den notwendigen Wohnungswechsel zum Anlass nahmen, ihre Wohnbedürfnisse künftig nicht in angemieteten, sondern eigenen Räumlichkeiten zu befriedigen und zu dessen Erwerb einen Makler einschalten.

Jedoch sind die im Zuge des Eigentumserwerbs aufgewandten Maklerkosten nicht mehr vom Schutzzweck der jeweils verletzten Vertragspflicht umfasst. Denn eine vertragliche Haftung – hier der jeweiligen Vermieter – besteht nur für diejenigen äquivalenten und adäquaten Schadensfolgen, zu deren Abwendung die verletzte Vertragspflicht übernommen wurde. Der Schaden muss in einem inneren Zusammenhang mit dem (verletzten) Gebrauchserhaltungsinteresse des Mieters stehen, was bezüglich der Maklerkosten nicht der Fall ist.

Denn die Mieter haben mithilfe des Maklers nicht lediglich ihren Besitzverlust (an der bisherigen Wohnung) ausgeglichen, sondern im Vergleich zu ihrer bisherigen Stellung eine hiervon zu unterscheidende (Rechts-)Stellung als Eigentümer eingenommen. Der (bisherige) Mieter unterliegt als (späterer) Eigentümer hinsichtlich der Wohnungsnutzung keinen vertraglichen Bindungen mehr. Sein Besitzrecht an der Wohnung ist nicht mehr wie zuvor ein abgeleitetes, sondern ein ihm originär zustehendes Recht, das ihm grundsätzlich eine uneingeschränkte und eigenverantwortliche Nutzungs- und Verfügungsbefugnis (§ 903 BGB) gibt.

Zudem ist dieses (Nutzungs-)Recht nicht zeitlich begrenzt. Demgegenüber gehört es zum Wesen des Mietvertrags, dass dem Mieter (lediglich) ein Anspruch auf Gebrauchsüberlassung auf Zeit zusteht. Diese zeitliche Begrenzung ist auch zu berücksichtigen, wenn es um die Bestimmung der Ersatzfähigkeit von Schäden des Mieters in Fällen wie den vorliegenden geht. Durch den Abschluss des Mietvertrags hatte der Mieter sein Interesse an der Erlangung eines zeitlich begrenzten Gebrauchsrechts gezeigt. Erwirbt er eine Wohnung beziehungsweise ein Hausanwesen zu Eigentum verfolgt er bezüglich der Deckung seines Wohnbedarfs andere Interessen als bisher.

Im Verfahren VIII ZR 371/18 hat der Bundesgerichtshof das Verfahren an das Berufungsgericht allerdings zurückverwiesen, damit geprüft werden kann, ob dem Mieter ein Anspruch auf Ersatz der weiter geltend gemachten Kündigungsfolgeschäden in Form der Umzugskosten, der Mehrkosten für die Übergangsunterkunft sowie der Kosten für den Aus- und Umbau der Einbauküche zusteht.

Im Gegensatz zu den Maklerkosten für den Eigentumserwerb stehen diese Schäden noch in dem gebotenen inneren Zusammenhang zur Vertragspflichtverletzung des Vermieters. Der Umstand, dass der Mieter sich entschließt, seinen künftigen Wohnbedarf nicht mehr mittels der Anmietung von Räumlichkeiten zu decken, sondern Eigentum zu erwerben, hat bezüglich dieser Schadenspositionen, die anders als die Maklerkosten, bereits in dem durch die Pflichtverletzung des Vermieters herbeigeführten Wohnungsverlust angelegt sind, keinen Einfluss auf die grundsätzliche Erstattungsfähigkeit. Sofern daher die Pflichtverletzung für die Kündigung kausal geworden ist (was das Berufungsgericht bisher offengelassen hat), kann die grundsätzliche Ersatzfähigkeit der Kosten für den Umzug und eine Übergangsunterkunft nicht verneint werden.

9. Dezember 2020

LG Stuttgart zur Zahlung der Geschäftsraummiete während coronabedingter Schließung

Das Landgericht Stuttgart hat mit Urteil vom 19.11.2020, Az. 11 O 215/20 ausgeführt, dass coronabedingte hoheitliche Maßnahmen (hier: Schließung von Verkaufsstellen des Einzelhandels) nicht an die konkrete Beschaffenheit der Mietsache selbst anknüpfen, sondern allgemein an die Nutzungsart sowie den Umstand, dass in den betroffenen Flächen Publikumsverkehr stattfindet und dadurch Infektionen begünstigt werden, so dass kein Mietmangel vorliegt.

Ein Sachmangel im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, sei dann gegeben, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand abweicht. Der vertraglich geschuldete Zustand bestimmt sich in erster Linie nach den Beschaffenheitsvereinbarungen der Mietvertragsparteien, die auch durch schlüssiges Verhalten (konkludent) getroffen werden können. Gegenstand einer Beschaffenheitsvereinbarung können dabei auch Umstände sein, die von außen auf die Mietsache unmittelbar einwirken (sog. Umweltfehler), wie etwa Immissionen, denen die Mietsache ausgesetzt ist. Soweit Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nach der Verkehrsanschauung bestimmt (BGH, Urteil vom 19.12.2012, VIII ZR 152/12). Auch öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse und -beschränkungen können die Tauglichkeit zu dem vertragsgemäßen Gebrauch mindern und damit einen Sachmangel darstellen. Insbesondere bei der Vermietung von Gewerberäumen können privat- oder öffentlich-rechtliche Hindernisse zu einem Mangel führen. Voraussetzung ist aber, dass die Beschränkungen der konkret vermieteten Sache ihre Ursache gerade in deren Beschaffenheit und Beziehung zur Umwelt haben und nicht in den persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters (BGH, Urteil vom 02.03.1994, XII ZR 175/92, Rn. 10; Urteil vom 13.07.2011, XII ZR 189/09 – Rauchverbot; Eisenschmid in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Auflage 2019, § 536 Rn. 78, m.w.N.). Durch hoheitliche Maßnahmen bewirkte Gebrauchsbeschränkungen können deshalb nur dann einen Mangel begründen, wenn sie unmittelbar mit der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage der konkreten Mietsache in Zusammenhang stehen; Maßnahmen, die nur den geschäftlichen Erfolg des Mieters beeinträchtigen, fallen in dessen Risikobereich. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB verpflichtet den Vermieter nur, die Mietsache in einem Zustand zu erhalten, der dem Mieter die vertraglich vorgesehene Nutzung ermöglicht, das Verwendungsrisiko trägt hingegen der Mieter allein (LG Heidelberg, Urteil vom 30.07.2020, 5 O 66/20; Sittner, Mietrechtspraxis unter Covid-19, NJW 2020, 1169, 1171).

Gemessen hieran ist vorliegend kein Sachmangel gegeben. Die hoheitlichen Maßnahmen (hier: Schließung von Verkaufsstellen des Einzelhandels) knüpfen nicht an die konkrete Beschaffenheit der Mietsache selbst an, sondern allgemein an die Nutzungsart sowie den Umstand, dass in den betroffenen Flächen Publikumsverkehr stattfindet und dadurch Infektionen begünstigt werden (vgl. LG Heidelberg, a.a.O., Rn. 35; LG Zweibrücken, Urteil vom 11.11.2020, HK O 17/20).

Daran ändere auch die Tatsache nichts, dass die streitgegenständlichen Räumlichkeiten nach dem Inhalt des Mietvertrages (§ 1a; Anlage K 1) zur Nutzung als Einzelhandelsgeschäft für den Verkauf und die Lagerung von Textilien und Waren des täglichen Ge- und Verbrauchs vermietet worden sind. Die Mietsache als solche ist zu diesem Zweck vielmehr weiterhin in gleicher Weise geeignet wie vor den hoheitlichen Maßnahmen. Untersagt ist lediglich deren Betrieb und zwar losgelöst von Fragen der Beschaffenheit oder Lage der Mietsache. Dieser Umstand fällt jedoch in den Risikobereich des Mieters (vgl. LG Heidelberg, a.a.O.; LG Zweibrücken, a.a.O., Rn. 44; Sittner, Mietrechtspraxis unter Covid-19, NJW 2020, 1169, 1171).

2. Dezember 2020

BGH zur Mängelbeschreibung durch den Auftraggeber

Bei Mängelansprüchen genügt der Auftraggeber den Anforderungen an ein hinreichend bestimmtes Mangelbeseitigungsverlangen wie auch an eine schlüssige Darlegung eines Mangels im Prozess, wenn er die Erscheinungen, die er auf vertragswidrige Abweichungen zurückführt, hinlänglich deutlich beschreibt. Er ist nicht gehalten, die Mangelursachen im Einzelnen zu bezeichnen (sog. Symptomtheorie).

in dem dieser Entscheidung des BGH vom 04.11.2020 zugrundliegenden Sachverhalt trug der Auftraggeber vor, dass "das Brüstungsblech auf der rechten Mauer der Tiefgaragenzufahrt ein Gefälle in die falsche Richtung habe, was zu Hinterfeuchtungen und Putzabsprengungen führe",; er verwies ergänzend auf näher bezeichnete Bilder in dem Gutachten eines Privatsachverständigen. Damit hatte er den von ihm behaupteten Mangel "falsches Gefälle der Blechabdeckung" einschließlich der hierdurch verursachten nachteiligen Folgen hinreichend deutlich beschrieben, so der BGH. Weitere Angaben dazu, welcher Art das Gefälle sei und wie es bei fachgerechter Ausführung konkret sein müsste, sind nach dieser Ansicht für die schlüssige Darlegung des Mangels ebensowenig erforderlich, wie dessen Erkennbarkeit für das Gericht auf den in Bezug genommenen Bildern.

Der BGH verwies in diesem Zusammenhang noch einmal auf seine ständige Rechtsprechung, wonach ein Sachvortrag schlüssig ist, wenn der Anspruchsteller Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet sind, das geltend gemachte Recht als in seiner Person entstanden erscheinen zu lassen (vgl. z.B. BGH, Beschluss vom 16. November 2016 – VII ZR 314/13 Rn. 22, BauR 2017, 206; Beschluss vom 6. Februar 2014 – VII ZR 160/12 Rn. 12, NZBau 2014, 221). Bei Mängelansprüchen genügt der Besteller den Anforderungen an ein hinreichend bestimmtes Mangelbeseitigungsverlangen wie auch an eine schlüssige Darlegung eines Mangels im Prozess, wenn er die Erscheinungen, die er auf vertragswidrige Abweichungen zurückführt, hinlänglich deutlich beschreibt. Er ist nicht gehalten, die Mangelursachen im Einzelnen zu bezeichnen (sogenannte Symptomtheorie, st. Rspr.; vgl. z.B. BGH, Beschluss vom 24. August 2016 – VII ZR 41/14 Rn. 22 m.w.N., BauR 2017, 106 = NZBau 2016, 746; Urteil vom 21. Dezember 2000 – VII ZR 192/98, BauR 2001, 630 = NZBau 2001, 195).

25. November 2020

OVG Nordrhein-Westfalen zur Löschung eines Architekten aus der Architektenliste

Ein Architekt ist aus der Architektenliste zu löschen, wenn nach der Eintragung Tatsachen eintreten oder bekannt werden, aus denen sich ergibt, dass er die für die Wahrnehmung der Berufsaufgaben erforderliche Zuverlässigkeit nicht mehr besitzt. Das ist regelmäßig dann anzunehmen, wenn ein Architekt überschuldet ist und über kein tragfähiges Sanierungskonzept verfügt, das den Schluss auf einen baldigen Schuldenabbau rechtfertigt. Ein erfolgsversprechendes Sanierungskonzept liegt etwa dann vor, wenn ein verbindlicher und von den Gläubigern akzeptierter Tilgungsplan existiert, dem konkrete Ratenzahlungen und insbesondere das Ende der Rückführung der gesamten Rückstände zu entnehmen sind, der Architekt vereinbarten Ratenzahlungen nachkommt und währenddessen keine Vollstreckungsmaßnahmen gegen ihn eingeleitet werden können.

Hierauf hat das OVG Nordrhein-Westfalen mit Beschluss vom 30.06.2020, Az. 4 B 673/19 hingewiesen und die Beschwerde eines Architektengegen die Versagung vorläufigen Rechtsschutzes durch den Beschluss des Verwaltungsgerichts Minden vom 10.05.2019 zurückgewiesen. Dieser hatte sich gegen einen Löschungsbeschluss wegen Überschuldung gewandt und beantragt, die aufschiebende Wirkung seiner gegen den Beschluss erhobenen Klage im Wege des Eilverfahrens wiederherzustellen.

Mit der Löschung aus der Architektenliste verliert der Architekt das Recht, die Berufungsbezeichnung "Architekt" weiterhin zu führen. Gleichzeitig verliert er seine Bauvorlageberechtigung. Die hierin liegenden erheblichen Beeinträchtigungen, die es dem Betroffenen natürlich zu dem erschweren, seine Finanzen wieder zu ordnen, stellen nach herrschender Rechtsprechung auch unter Verhältnismäßigkeitgesichtspunkten keinen Hinderungsgrund für eine Löschung dar. Hier wird seitens der Rechtsprechung auch darauf verwiesen, dass der Betroffene ja durchaus seinen Beruf grundsätzlich weiter ausüben könne, eben aber nicht mehr unter Bezeichnung Architekt und nicht mehr mit Bauvorlageberechtigung.

17. November 2020

OLG Dresden zur Hemmung der Verjährung bei Verhandlungen über Nachträge

Der BGH hat mit Nichtzulassungsbeschluss vom 02.07.2020, Az. VII ZR 36/19 die Nichtzulassungsbeschwerde gegen ein Urteil des OLG Dresden vom 30.01.2019, Az. 12 U 961/18 zurückgewiesen, mit welchem sich das OLG Dresden mit der Hemmung der Verjährung bei Verhandlungen über Nachträge auseinandergesetzt hat.

Das OLG hatte darauf hingewiesen, dass die Frage, welche Ansprüche von einer die Verjährung hemmenden Verhandlung umfasst sind, durch den Gegenstand der Verhandlung bestimmt wird. Sie erstreckt sich im Zweifel auf alle Ansprüche, die der im Streit befindliche Lebenssachverhalt hervorbringt. Die Verjährungshemmung wirkt ausnahmsweise nicht für einen abtrennbaren Teil des gesamten Anspruchs, wenn die Parteien ersichtlich nur über einen anderen Teil verhandelt haben. Beantragt der Auftragnehmer die Durchführung eines Schlichtungsverfahrens nach § 18 Abs. 2 VOB/B und bezeichnet er darin zwei bestimmte Nachträge als Streitgegenstand des Verfahrens, wird nur die Verjährung des Vergütungsanspruchs für diese Nachträge gehemmt.

In dem der Entscheidung zugrundeliegenden Sachverhalt hatte die Klägerin im Auftrag der Beklagten Rohbauarbeiten am Bauvorhaben Neubau Landesamt für Umwelt, Landwirtschaft und Geologie in X. durchgeführt und unter dem 09.02.2012  die Klägerin Schlussrechnung gelegt und hierbei und unter Berücksichtigung geleisteter Abschlagszahlungen einen restlichen Zahlungsanspruch von 820.239,38 EUR ermittelt. Gegenstand der Schlussrechnung waren auch zwei Nachträge über insgesamt 614.335,98 EUR, die zum einen Mehrkosten wegen einer Bindefristverlängerung (2. Nachtrag über 364.524,78 EUR netto) sowie zum anderen Mehrkosten wegen Bauzeitverschiebungen (4. Nachtrag über 249.811,20 EUR netto) betrafen. Die Vergütung beider Nachträge lehnte der S. (im Folgenden S.) für den Beklagten ab und ermittelte – unter Berücksichtigung weiterer Kürzungen – in seiner Schlussrechnungsprüfung vom 26.03.2012 noch einen restlichen Zahlungsanspruch der Klägerin von 23.122,71 EUR.

Mit Schreiben vom 19.10.2012 beantragte die Klägerin die Durchführung eines Schlichtungsverfahrens nach § 18 Abs. 2 VOB/B und bezeichnete darin die Nachträge Nr. 2 und 4 als Streitgegenstand dieses Verfahrens. Mit Bescheid vom 16.05.2014 lehnte die Beklagte die diesbezüglichen Ansprüche der Klägerin ab. Diese legte hiergegen unter dem 09.07.2014 Einspruch ein.

Mit Schreiben vom 10.02.2017 bat die Klägerin die Beklagte um Auszahlung des unstreitigen Schlussrechnungsguthabens i.H.v. 23.122,71 EUR. Diese lehnte eine Zahlung mit Schreiben vom 02.03.2017 unter Hinweis auf zwischenzeitlich eingetretene Verjährung ab.

Auch nach Ansicht des OLG Dresden wurde die Verjährung dieses (Teil-)Anspruchs  nicht gemäß § 203 BGB, § 18 Abs. 2 Ziffer 2 VOB/B durch die Verhandlung über die  Nachträge gehemmt.

Die Hemmung der von § 203 BGB erfassten Ansprüche wird durch den Gegenstand der Verhandlungen bestimmt. Sie erstreckt sich im Zweifel auf alle Ansprüche, die der im Streit befindliche Lebenssachverhalt hervorbringt (BGH, Urteil vom 05.06.2014 – VII ZR 285/12; MüKo-Grothe, BGB, 8. Aufl., zu § 203 Rn. 7; Schmidt-Räntsch in Erman, BGB, 15. Aufl., zu § 203 Rn. 7). Dabei wirkt allerdings nach einhelliger Auffassung die Verjährungshemmung ausnahmsweise nicht für einen abtrennbaren Teil des gesamten Anspruchs, wenn die Parteien ersichtlich nur über einen anderen Teil verhandelt haben. An eine solche Beschränkung sind strenge Anforderungen zu stellen, sie muss sich aus dem Willen der Verhandlungsparteien eindeutig ergeben (BGH, aaO.; BGH, Urteil vom 19.11.1997 – IV ZR 357/96; MüKo-Grothe, aaO.; Schmidt-Räntsch in Erman, aaaO.). Für den Gläubiger muss insoweit zweifelsfrei feststehen, dass ein Teil der Forderungen nicht Gegenstand der Verhandlungen ist – sei es, weil der Schuldner hinsichtlich eines bestimmten Forderungsteils jegliche Zahlungen endgültig ablehnt (vgl. MüKo-Grothe, aaO.), sei es, weil ein bestimmter Teil zwischen den Parteien offensichtlich außer Streit steht.

Nach diesen Grundsätzen ist vorliegend davon auszugehen, dass sich die Verhandlungen der Parteien – ebenso wie das Schlichtungsverfahren nach § 18 Abs. 2 VOB/B – ausschließlich auf den Vergütungsanspruch der Klägerin für die in Streit stehenden Nachträge und damit auf die Frage bezogen, ob der Klägerin aus ihrer Schlussrechnung ein über den von der Beklagten anerkannten Saldo hinausgehender Zahlungsanspruch zustehe, so das OLG.

Diese Beschränkung ergibt sich nach Ansicht des Senats eindeutig aus dem urkundlich belegten Verhandlungsablauf. So habe die Klägerin selbst in ihrem Antrag vom 19.10.2014 ausschließlich die Nachträge Nr. 2 und Nr. 4 als Streitgegenstand des Schlichtungsverfahrens bezeichnet und auch der Bescheid der Beklagten vom 16.05.2014 bezieht sich nur hierauf. Dass der vorliegend streitgegenständliche Schlussrechnungssaldo zu keinem Zeitpunkt Gegenstand des Verfahrens nach § 18 Abs. 2 VOB/B war und bis 2017 auch ansonsten in keiner Weise von den Parteien erörtert wurde, ist unstreitig. Für derartige Erklärungen bestand – wie beide Parteien im Laufe des Rechtsstreits wiederholt bestätigt haben – auch keinerlei Anlass, weil der sich aus dem anerkannten Teil der Schlussrechnung ergebende Zahlungsanspruch von der Beklagten in keiner Weise in Frage gestellt wurde. Damit konnte dieser unstreitige Anspruch entsprechend verjähren.

11. November 2020

OLG Schleswig: Einstellung der Leistungen durch Auftragnehmer bei Veränderungen der bereits erbrachten Bauleistung durch Auftraggeber

Das OLG Schleswig hat sich mit Urteil vom 04.09.2020, Az. 1 U 48/18 mit einem der Fälle befasst, in denen der Auftraggeber einer Werkleistung vor Abschluss der Arbeiten durch den Auftragnehmer und Abnahme der Werkleistung Veränderungen an den Bauleistungen vornimmt.

Das OLG Schleswig hat darauf hingewiesen, dass es bei einem Werkvertrag Sache des Unternehmers ist, mit welchen Mitteln er den vertraglich geschuldeten Erfolg herbeiführt, also das geschuldete Bauwerk herstellt. Sofern nicht der Bauherr die hierfür zu verwendenden Gegenstände stellt, verbleiben die Bauteile zunächst im Eigentum des Unternehmers, bis er sie spätestens bei Abnahme des Gesamtwerks an den Besteller übereignet.

Der Besteller ist nicht befugt, ohne Zustimmung des Unternehmers oder eine ausdrückliche vertragliche Vereinbarung wesentliche Änderungen an einzelnen Gegenständen oder dem Gesamtwerk vorzunehmen.

Letztendlich darf der Unternehmer die weitere Erstellung eines Werks verweigern, wenn der Besteller vor Abnahme wesentliche Veränderungen an Bauteilen vornimmt. Ein gegebenenfalls zuvor bestehender Verzug endet hierdurch, so das OLG.

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