OLG Düsseldorf zum Wohnungserwerb mit Renovierungsverpflichtung

Ein Wohnungserwerb mit Renovierungsverpflichtung ist kein Bauträgervertrag, so das OLG Düsseldorf mit Urteil vom 29.11.2022, Az. 24 U 49/21.

Nur wenn sich der Veräußerer einer Immobilie zu Bauleistungen verpflichtet, die insgesamt nach Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten vergleichbar sind, haftet er nicht nur für die ausgeführten Umbauarbeiten, sondern auch für die in diesem Bereich vorhandene Altbausubstanz nach den Gewährleistungsregeln des Werkvertragsrechts, so das OLG Düsseldorf im Anschluss an BGH, IBR 2007, 429; OLG München, IBR 2022, 575

Bei einer Renovierungsverpflichtung oder bei einer sonstigen Umbauverpflichtung, die nicht den Umfang eines Bauvertrags erfüllt, ist § 650u BGB demzufolge nicht anwendbar; auf derartige Verträge ist vielmehr neben dem Kaufrecht das Werkvertragsrecht anzuwenden: Das gilt etwa, wenn sich die baulichen Verpflichtungen nach Art und Umfang in Maßnahmen erschöpfen, die einer (aufwändigen) Renovierung – im Gegensatz zu einer „Kernsanierung“ – entsprechen, so das OLG weiter.

KG Berlin zum vorbestraften Architekten

Das KG hat sich mit Urteil vom 13.01.2023, Az. 21 U 50/22 mit den Voraussetzungen auseinandergesetzt, unter denen ein Architekt oder Ingenieur bei Verhandlungen über den Abschluss eines Architektenvertrags die einschlägige Vorstrafe einer Person ungefragt offenbaren muss, die mit maßgeblichem Einfluss an der Vertragserfüllung mitwirken soll.

Nach Ansicht des KG ist in Verhandlungen über den Abschluss eines Architektenvertrags die frühere Verurteilung des Architekten zu einer mehrjährigen Freiheitsstrafe wegen Bestechlichkeit jedenfalls dann eine einschlägige Vorstrafe, wenn Leistungen der Leistungsphasen 7 und 8 gemäß HOAI Gegenstand des Architektenvertrags sein sollen.

In dem der Entscheidung zugrundeliegenden Sachverhalt verpflichtete sich die X GmbH unter anderem zur Mitwirkung bei der Abwehr von Nachtragsangeboten, zur Mitwirkung bei der Prüfung der Rechnungen der ausführenden Bauunternehmen und zur Vorbereitung der Abnahme.

Angesichts dieser Aufgabenstellung ist nach Ansicht des KG die Vorstrafe von dem bei der X GmbH beschäftigten Herrn G, die seine Bestechlichkeit bei der Rechnungs- bzw. Nachtragsprüfung zugunsten eines von ihm zu überwachenden Bauunternehmens betrifft, für die streitgegenständlichen Verträge unmittelbar einschlägig.

Die Aufklärungspflicht der X-GmbH hinsichtlich der Vorstrafe des Herrn G entfällt nicht deshalb, weil sie gemäß § 53 Abs. 1 BZRG nicht mehr zu offenbaren gewesen wäre (vgl. oben bb) (4)). Die Voraussetzungen dieser Regelung sind nicht erfüllt. Insbesondere war die Verurteilung weiter gemäß § 53 Abs. 1 Nr. 1, 34 Abs. 1 Nr. 3 BZRG in ein Führungszeugnis aufzunehmen; Herr G verbüßte im Zeitpunkt der Vertragsverhandlungen noch die gegen ihn verhängte Freiheitsstrafe im offenen Vollzug.

Von daher konnte die Auftraggeberin den Vertrag anfechten, nachdem sie von der Vorstrafe des Herrn G. erfuhr. Herr G war zwar nicht selbst Vertragspartei, aber er hatte – auch und gerade aus Sicht der Auftraggeberin – maßgeblichen Einfluss auf die Erfüllung des Vertrags durch die Klägerin. Er hatte die Verträge unstreitig auf Seiten der Klägerin ausgehandelt und war auf deren Seite für ihre Durchführung hauptverantwortlich. Dies hat die Auftraggeberin so vorgetragen, die X-GmbH hat demgegenüber ausdrücklich eingeräumt, dass Herr G die „Abwicklung“ der Verträge „koordiniert“ habe. Außerdem ist er in den Überwachungsverträgen der X GmbH ausdrücklich als Projektverantwortlicher genannt. Schließlich ist er Alleingesellschafter der X GmbH und kann als solcher bzw. über die alleinige Geschäftsführerin, seine Mutter, Einfluss auf die Geschäftstätigkeit nehmen.

BGH zur Gesamtschuldnerschaft zwischen bauleitendem Architekten und Bauunternehmer

Der BGH hat mit aktuellem Urteil vom 01.12.2022, Az. VII ZR 90/22 darauf hingewiesen, dass ein Gesamtschuldnerausgleichsanspruch des Architekten gegen den bauausführenden Unternehmer mangels Gesamtschuldverhältnisses nicht besteht, wenn dem Besteller einerseits ein Schadensersatzanspruch nach § 634 Nr. 4 BGB gegen den Architekten wegen Verletzung der vertraglich vereinbarten Objektbegehungspflicht zusteht und ihm andererseits Mängelansprüche gegen den bauausführenden Unternehmer wegen diesem zuzurechnender Mängel des Bauwerks zustehen.

Voraussetzung einer gesamtschuldnerischen Haftung ist, so der BGH, dass zwischen den Haftenden aufgrund der Gleichstufigkeit der Verpflichtungen eine Tilgungsgemeinschaft besteht. Sie fehlt, wenn der Leistungszweck der einen gegenüber der anderen Verpflichtung nachrangig ist (vgl. BGH, Urteil vom 27. Oktober 2020 – XI ZR 429/19 Rn. 18, NJW 2021, 550; BAG, Urteil vom 13. Juli 2021 – 3 AZR 298/20, NZA 2022, 193, Rn. 22; jeweils m.w.N.).

Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze sind die Voraussetzungen eines Gesamtschuldverhältnisses nicht erfüllt. Soweit der Bauherrin einerseits gegen den Architekten ein Schadensersatzanspruch wegen Verletzung der vertraglichen Objektbegehungspflicht zusteht und ihr andererseits Mängelansprüche gegen den Bauunternehmer wegen diesem zuzurechnender Mängel des Bauwerks zustehen, fehlt es mangels Gleichstufigkeit der Verpflichtungen an einer Tilgungsgemeinschaft.

OLG Braunschweig zur Verjährungsfrist bei Bauüberwachungsfehlern

Das OLG Braunschweig hat sich mit Beschluss vom 01.04.2022, Az. 8 U 96/20 mit der Verjährungsfrist bei Bauüberwachungsfehlern auseinandergesetzt und auf die immer wiederkehrende Problematik der Verjährungshemmung durch ein selbständiges Beweisverfahren hingewiesen.

Mängelansprüche des Auftraggebers wegen Bauüberwachungsfehlern des Architekten unterliegen demnach grundsätzlich der fünfjährigen Verjährungsfrist. Maßgebender Zeitpunkt für den Beginn der Verjährung ist der Zeitpunkt der Abnahme der Architektenleistung.

Einer (Teil-)Abnahme der bis Leistungsphase 8 erbrachten Leistungen steht nicht entgegen, dass auch die Leistungsphase 8 beauftragt worden ist.

Leitet der Architekt ein selbständiges Beweisverfahren ein, um die Mangelfreiheit seiner Leistung aufklären zu lassen und Mängelansprüche des Auftraggebers abzuwehren, wird dadurch die Verjährung der Mängelansprüche des Auftraggebers nicht gehemmt.

BGH: Auch die Mindestsätze der HOAI 1996/2002 sind zwischen Privaten verbindlich!

Der BGH hat seine Rechtsprechung zur Anwendbarkeit der HOAI zwischen Privaten nach seiner Entscheidung zur HOAI 2013 (Beschluss vom 14.05.2020, Az. VII ZR 174/19) nunmehr mit aktuellem Urteil vom 03.11.2022, Az. VII ZR 724/21 konsequenterweise auch auf die HOAI 1996/2002 ausgedehnt. Entsprechend findet auch insoweit das Mindestsatzrecht der HOAI regelmäßig Anwendung.

Der BGH hierzu:

Aus dem Unionsrecht folgt keine Verpflichtung, das gegen Art. 15 Abs. 1, 2 g und Abs. 3 der Richtlinie 2006/123/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 12.12.2006 über Dienstleistungen im Binnenmarkt verstoßende verbindliche Mindestsatzrecht der HOAI (1996/2002) im Rahmen eines Rechtsstreits, in dem sich ausschließlich Privatpersonen gegenüberstehen, unangewendet zu lassen (im Anschluss an EuGH, IBR 2022, 74 – Thelen Technopark Berlin, und BGH, IBR 2020, 352, 353).

§ 4 HOAI (1996/2002) kann nicht richtlinienkonform dahin ausgelegt werden, dass die Mindestsätze der HOAI im Verhältnis zwischen Privatpersonen grundsätzlich nicht mehr verbindlich sind und daher einer die Mindestsätze unterschreitenden Honorarvereinbarung nicht entgegenstehen.

Die Bestimmungen des Vertrags über die Arbeitsweise der Europäischen Union (AEUV) über die Niederlassungsfreiheit, den freien Dienstleistungsverkehr und den freien Kapitalverkehr finden auf einen Sachverhalt, dessen Merkmale nicht über die Grenzen eines Mitgliedstaates hinausweisen, grundsätzlich keine Anwendung und führen daher in einem solchen Fall nicht zu der Verpflichtung, das verbindliche Mindestsatzrecht der HOAI unangewendet zu lassen (im Anschluss an EuGH, IBR 2022, 74 – Thelen Technopark Berlin; Urteil vom 27.10.2022 – Rs. C-544/21, IBRRS 2022, 3359; BGH, IBR 2020, 352, 353).

OLH Hamburg zur Honorarvereinbarung unter den Mindestsätzen der HOAI

Der BGH bleibt seiner nunmehr eingeschlagenen Linie zur Honorarvereinbarung unter den Mindestsätzen treu und hat mit Beschluss vom 05.10.2022, Az. VII ZR 92/17 die Nichtzulassungsbeschwerde gegen das Urteil des OLG Hamburg vom 24.03.2017, Az. 6 U 119/16, in welchem das OLG Hamburg die Mindestsätze der HOAI 2013 als zwischen Privaten verbindlich angesehen hat, zurückgewiesen.

Die Mindestsätze, so das OLG, können durch schriftliche Vereinbarung nur in Ausnahmefällen unterschritten werden.

Ein Ausnahmefall kann vorliegen, wenn die vom Architekten oder Ingenieur geschuldete Leistung nur einen besonders geringen Aufwand erfordert oder bei engen Beziehungen rechtlicher, wirtschaftlicher, sozialer oder persönlicher Art sowie sonstigen besonderen Umständen gegeben sein (hier verneint).

Die Geltendmachung der Mindestsätze der HOAI 2013 kann ausgeschlossen sein, wenn der Auftraggeber auf die Wirksamkeit der Honorarvereinbarung vertrauen durfte und ihm die Zahlung des Differenzbetrags zwischen dem vereinbarten Honorar und den Mindestsätzen nicht zugemutet werden kann (hier ebenfalls verneint).

EuGH zu den Mindestsätzen der HOAI

Die Mindestsätze der HOAI 1996/2002 verstoßen nicht gegen Europarecht! Entsprechend hat sich der EuGH mit Urteil vom 27.10.2022 – Rs. C-544/21 positioniert.

Der EuGH hierzu:

Die Richtlinie 2006/123/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 12.12.2006 über Dienstleistungen im Binnenmarkt ist nicht auf einen Fall anwendbar, in dem ein Vertrag vor dem Inkrafttreten dieser Richtlinie geschlossen wurde und dieser Vertrag vor dem Ablauf der Frist für die Umsetzung der Richtlinie alle seine Wirkungen erschöpft hat.

Die Frist zur Umsetzung der Richtlinie endete am 28.12.2009. Soweit in den genannten Fällen der Architektenvertrag vor diesem Zeitpunkt geschlossen wurde, bleibt die Regelung über die Mindestsätze der HOAI 1996/2002 weiterhin anwendbar.

OLG München zur Definition des geschuldeten Werkerfolges

Das OLG München hat sich mit Beschluss vom 25.01.2021, Az. 28 U 4343/20 Bau, welcher nach Zurückweisung der Nichtzulassungsbeschwerde durch den BGH mit Beschluss vom 27.07.2022, Az. VII ZR 204/21zwischenzeitlich rechtskräftig wurde, mit der Definition des geschuldeten Werkerfolges auseinandergesetzt.

Demnach richtet sich der vom Auftragnehmer geschuldete Werkerfolg nicht allein nach der vereinbarten Qualität, Menge, Ausführungsart, sondern auch nach der von den Vertragsparteien gewollten Funktion des Werks.

Der funktionale Mangelbegriff verlangt vom Werkunternehmer sowohl zu prüfen, ob mit der eigenen Werkleistung das vom Besteller gewünschte Ergebnis erreicht werden kann, als auch die Prüfung, ob die vorgefundenen Gegebenheiten (zur Verfügung gestellte Materialien, Vorarbeiten Dritter) trotz ordnungsgemäßer eigener Leistung den gewünschten Erfolg verhindern könnten.

Die Leistungsvereinbarung der Parteien wird überlagert von der Herstellungspflicht, die dahin geht, ein nach den Vertragsumständen zweckentsprechendes und funktionstaugliches Werk zu erbringen.

Im konkreten Fall war ein Dampfbad zu errichten. Das OLG München hierzu: ein Dampfbad hat Dampf zu erstellen, eine Luftzirkulation sicherzustellen und eine ausreichende Temperatur zu erreichen. Genügt das vom Auftragnehmer erstellte Werk diesen Funktionsanforderungen nicht, ist es mangelhaft.

BGH zur Verbindlichkeit der Mindestsätze der HOAI 2013 zwischen Privaten

Der BGH hat mit Urteil vom 02.06.2022, Az. VII ZR 229/19 einen Schlussstrich unter die jahrelange Diskussion um die Geltung der HOAI 2013 zwischen Privaten gezogen. Demnach kann § 7 HOAI 2013 nicht richtlinienkonform dahin ausgelegt werden, dass die Mindestsätze der HOAI im Verhältnis zwischen Privatpersonen grundsätzlich nicht mehr verbindlich sind und daher einer die Mindestsätze unterschreitenden Honorarvereinbarung nicht entgegenstehen.

Aus dem Unionsrecht folgt keine Verpflichtung, das gegen Art. 15 Abs. 1, Abs. 2 g und Abs. 3 der Richtlinie 2006/123/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 12.12.2006 über Dienstleistungen im Binnenmarkt verstoßende verbindliche Mindestsatzrecht der HOAI im Rahmen eines Rechtsstreits, in dem sich ausschließlich Privatpersonen gegenüberstehen, unangewendet zu lassen (im Anschluss an EuGH, IBR 2022, 74 – Thelen Technopark Berlin).

Die Bestimmungen des Vertrags über die Arbeitsweise der Europäischen Union (AEUV) über die Niederlassungsfreiheit, den freien Dienstleistungsverkehr und den freien Kapitalverkehr finden auf einen Sachverhalt, dessen Merkmale nicht über die Grenzen eines Mitgliedstaates hinausweisen, grundsätzlich keine Anwendung und führen daher in einem solchen Fall nicht zu der Verpflichtung, das verbindliche Mindestsatzrecht der HOAI unangewendet zu lassen (im Anschluss an EuGH, IBR 2022, 74 – Thelen Technopark Berlin).

§ 7 Abs. 5 HOAI (2013) ist unbeschadet des Urteils des EuGH vom 04.07.2019 (IBR 2019, 436) weiterhin anwendbar, so der BGH.

OLG Frankfurt zur Aufklärungspflicht des Architekten über Denkmalschutz

Das OLG Frankfurt hat mit Urteil vom 25.04.2022, Az. 29 U 185/20 darauf hingewiesen, dass ein mit der Grundlagenermittlung und der Entwurfsplanung beauftragter Architekt seinen Auftraggeber über ein etwaiges denkmalschutzrechtliches Genehmigungserfordernis aufzuklären hat.

Eine Verletzung dieser Aufklärungspflicht verpflichtet den Architekten mangels besonderer Abreden allerdings nicht zum Ersatz reiner Vermögensschäden, die aus dem Verlust steuerlicher Vergünstigungen resultieren. Denn es müsste sich hierfür bei dem von den Bestellern geltend gemachten Steuerschaden in Form einer von ihnen behaupteten entgangenen steuerlichen Absetzungsmöglichkeit nach § 7h EStG nicht nur um einen Schaden handeln, der kausal auf die Pflichtverletzung des Architekten zurückzuführen ist, sondern auf dessen Verhinderung der Schutzzweck der architektenvertraglichen Pflicht zur Information über das denkmalschutzrechtliche Genehmigungserfordernis (zumindest auch) zielt.

Denn im Vertragsrecht ist insbesondere bei Verletzung von Beratungs- und Hinweispflichten anerkannt, dass der Verstoß gegen eine Rechtspflicht nur dann zum Ersatz des Schadens verpflichtet, wenn dessen Eintritt diese Pflicht gerade verhindern soll (BGH, Urt. v. 3.12.1991 – XI ZR 300/90, NJW 1992, 555, 556; Urt. v. 18.1. 2007 – IX ZR 122/04, NJW-RR 2007, 742, 743; Oetker, in: MünchKomm-BGB, 8. Aufl. 2019, § 249 Rdn. 123 m.w.N.). Ob dies der Fall ist, richtet sich vornehmlich nach dem Inhalt der vertraglichen Vereinbarung (§§ 133, 157 BGB). An einem solchen Schutzzweckzusammenhang fehlt es hier jedoch. Nach § 3 Ziff. 2 des Vertrages hatte der Architekt alle zur ordnungsgemäßen Vertragserfüllung und zur Herbeiführung des werkvertraglich geschuldeten Leistungserfolgs erforderlichen Leistungen und Tätigkeiten, auch wenn sie in der Leistungsbeschreibung nicht ausdrücklich aufgeführt sind, zu erbringen. Die Arbeit des Architekten zielt bei – wie vorliegend – vertraglichem Bezug auf die Leistungsphasen der HOAI auf die Bewirkung der Entstehung des Bauvorhabens in Form zahlreicher Einzelerfolge (vgl. Koeble, a. a. O., Rn. 702 f.). Im Zuge dessen übernimmt der Architekt durchaus auch vermögensbezogene Pflichten und muss wirtschaftliche Interessen des Bestellers berücksichtigen (BGH, Urt. v. 7.7.1988 – VII ZR 72/87 -; OLG München, Urt. v. 30.1.2001 – 13 U 4744/00). So treffen ihn im Rahmen der Grundlagenermittlung Aufklärungs- und Beratungspflichten, die auch wirtschaftliche Fragen betreffen (Koeble, a.a.O. Rn. 769). Dazu gehört insbesondere auch, dass er den wirtschaftlichen Rahmen für das Bauvorhaben absteckt, um den Besteller über die zu erwartenden Kosten des Bauvorhabens zu informieren, damit dieser die Entscheidung über die Durchführung des Bauvorhabens auf einer geeigneten Grundlage treffen kann (BGH, Urt. v. 11.11.2004 – VII ZR 128/03, NZBau 2005, 158, 159). Eine allgemeine Verpflichtung des Architekten, in jeder Hinsicht die Vermögensinteressen des Bestellers wahrzunehmen, besteht jedoch nicht (BGH, Urt. v. 7.7.1988 – VII ZR 72/87 -). Die Verpflichtung des Architekten, bereits im Rahmen der Grundlagenermittlung des Bauvorhabens dessen (denkmalschutzrechtliche) Genehmigungsbedürftigkeit zu ermitteln, betrifft nicht diese wirtschaftlichen Fragen des Bauvorhabens, sondern dient dazu, bereits in einem frühen Stadium zu ermitteln, ob das Vorhaben überhaupt realisierbar ist, welche öffentlich-rechtlichen Vorgaben für dessen Realisierung gelten und ob ggf. entsprechende Antragstellungen erforderlich sind. Sie zielt – jedenfalls ohne weitere Vereinbarung oder besondere Umstände – nicht darauf, dem Besteller die Möglichkeit steuerlicher Vergünstigungen zu erschließen. Solche Vergünstigungen sind vielmehr allein Reflex einer Genehmigung, so das OLG.