Ihr-Recht-Blog

28. Mai 2019

OLG Köln zum arglistigen Verschweigen eines Bauüberwachungsfehlers durch den Architekten

Ein mit der Bauüberwachung beauftragter Architekt verschweigt einen Mangel seiner Leistung arglistig, wenn er bei der Abnahme seines Werks nicht offenbart, dass er keine Bauüberwachung vorgenommen hat. Das gilt nicht nur dann, wenn er überhaupt keine Bauüberwachung vorgenommen hat, sondern auch dann, wenn er nur einzelne der überwachungspflichtigen Gewerke nicht überwacht hat und dies verschweigt.

Voraussetzung für die Arglist ist, dass dem Architekten bewusst ist, dass er seine Bauüberwachungsaufgabe nicht vertragsgerecht wahrgenommen hat. Daran fehlt es, wenn er nicht erkennt, dass ein Gewerk überwachungspflichtig ist, und er deshalb die Aufklärung darüber unterlässt, dass er eine Überwachung nicht durchgeführt hat oder wenn ein Mangel von seinem Verursacher nicht als solcher wahrgenommen wird.

Hierauf hat das OLG Köln mit Urteil vom 01.09.2016, Az. 3 U 204/13 abgestellt, der BGH hat nunmehr mit Beschluss vom 19.12.2018, Az. VII ZR 243/16 die Nichtzulassungsbeschwerde des im Verfahren unterlegenen Bauherrn – nach Ansicht des OLG Köln konnte dem Architekten im konkreten Fall gerade nicht nachgewiesen werden, seinen Überwachungspflichten nicht nachgekommen zu sein – zurückgewiesen.

26. März 2019

OLG Düsseldorf zur Nachforschungspflicht von Erben beim Immobilienverkauf

Fällt eine Immobilie in einen Nachlass und wird durch die Erben verkauft, so sind an sie keine höheren Anforderungen zu stellen als an andere Verkäufer. Sie haben keine gesonderte Nachforschungs- oder Erkundungspflicht. Für sie gilt, was für andere Verkäufer von Immobilienobjekten auch gilt: Kennen sie einen Mangel oder halten einen solchen für möglich, müssen die den potentiellen Käufer unterrichten. Bleibt ihnen leichtfertig oder grob fahrlässig ein Mangel verborgen, haften sie bei zulässig ausgeschlossener Gewährleistung nicht (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 15.03.2019, Az. 24 U 124/17).

Das OLG hat darauf hingewiesen, daß die Erben keine Erkundungspflicht bezüglich des Objekts hatten, in dem sie seit Jahren selbst nicht mehr gewohnt haben und demgemäß nicht nach etwaigen verborgenen Mängeln suchen mussten. Ihre Angabe, dass ihnen versteckte Mängel nicht bekannt sind, ist ihnen deshalb nicht zu widerlegen und sie haben damit auch keine Angaben "ins Blaue hinein" gemacht.

Ein arglistiges Verschweigen ist nur gegeben, wenn der Verkäufer den Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält und zugleich weiß oder doch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte (vgl. BGH, Urteil vom 12. April 2013, a.a.O. Rz. 12; Urteil vom 7. März 2003 – V ZR 437/01). In der Entscheidung vom 12. April 2013 hat der BGH nochmals klargestellt, dass es für die Feststellung der Arglist nicht ausreicht, wenn sich dem Verkäufer das Vorliegen aufklärungspflichtiger Tatsachen hätte aufdrängen müssen, weil dann die Arglist vom Vorsatz abgekoppelt und der Sache nach durch leichtfertige oder grob fahrlässige Unkenntnis ersetzt würde (vgl. BGH, a.a.O., Rz. 13).

18. September 2018

OLG Karlsruhe zur Verjährung bei arglistigem Verschweigen eines Mangels

Verschweigt der Auftragnehmer einen Mangel arglistig, verjähren die Gewährleistungsansprüche des Auftraggebers nicht in fünf Jahren ab Abnahme, sondern in 10 Jahren von der Entstehung des Anspruchs an. Der Auftragnehmer handelt arglistig, wenn er einen Werkmangel kennt und den Auftraggeber bei der Abnahme nicht darauf hinweist.

Hierauf hat das OLG Karlsruhe bereits mit Urteil vom 26.01.2016, Az. U 3/14 hingewiesen, der BGH hat mit  Beschluss vom 16.05.2018, Az. VII ZR 51/16  die Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen, so daß das Urteil zwischenzeitlich rechtskräftig ist.

Das OLG hat allerdings weiter darauf hingewiesen, daß eine Abweichung von den Vorgaben des Leistungsverzeichnisses, das Fehlen wesentlicher Bauteile oder das Vorhandensein eines besonders schweren Mangels für sich allein genommen nicht ausreiche, um ein arglistiges Verschweigen annehmen zu können.

Arglistig handele, wer einen Mangel des Werkes kenne oder ihn zumindest für möglich halte und billigend in Kauf nehme, dass seinem Vertragspartner der Fehler nicht bekannt sei und dieser bei Offenlegung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte. Eine Schädigungsabsicht oder Vorteilserlangung sei nicht erforderlich. Bedingter Vorsatz genüge. Bei einer ins Blaue hinein abgegebenen objektiv unrichtigen Erklärung liege Arglist vor, wenn der Handelnde das Fehlen einer zuverlässigen Beurteilungsgrundlage bewusst nicht offenlege. Demgegenüber reiche das Vorliegen eines besonders schweren Mangels oder das Fehlen wesentlicher Bauteile als solches allein noch nicht aus, um ein arglistiges Verschweigen annehmen zu können.

Vielmehr sei erforderlich, dass der Auftragnehmer die Mangelhaftigkeit der Arbeit erkannt habe, diese auf der Hand gelegen habe und er sich bewusst gewesen sei, dass durch den Mangel die Dauerhaftigkeit des Bestandes der Leistung erheblich beeinträchtigt werde oder beeinträchtigt werden könne. Arglistig handele auch derjenige, der sich bewusst besserer Erkenntnis verschließe.

Im vorliegend entschiedenen Fall kamen die 1. Instanz (LG Mosbach, 06.12.2013, Az. 1 O 129/13) nach Durchführung einer Beweisaufnahme und das OLG im Berufungsverfahren zu dem Ergebnis, daß zwar das von der Auftragnehmerin angebotene und ausgeführte System der Firma B. in wesentlichen Aspekten nicht den Vorgaben des Leistungsverzeichnisses entspreche und dies insbesondere für die laut Leistungsverzeichnis ausdrücklich ausgeschlossene Verbundentwässerung gelte,  auch im Innenbereich seien keine konstruktiven Maßnahmen für eine Ableitung und ein Auffangen von Kondenswasser getroffen worden, wie vom Leistungsverzeichnis gefordert, letztendlich habe jedoch die Auftraggeberin  ein arglistiges Verhalten der Auftragnehmerin, in Sonderheit ein arglistiges Verschweigen der Mängel der Pfosten-Riegel- Glasfassade, nicht hat nachweisen können.

17. Februar 2014

OLG Karlsruhe: Mangel arglistig verschwiegen: Verjährung 10 Jahre nach Abnahme!

Filed under: Bau- und Architektenrecht — Schlagwörter: , , , , , , — ihrrecht @ 12:02

Bei arglistigem Verschweigen eines Baumangels durch den Unternehmer (Auftragnehmer) verjährt der Anspruch des Bestellers (Auftraggebers) auf Ersatz von Mangelbeseitigungskosten nach §§ 634a Abs. 3, 195, 199 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1, Satz 2 BGB spätestens 10 Jahre nach Abnahme des Bauwerks. Für den Verjährungsbeginn kommt es auf das Erfordernis einer Nacherfüllungsfrist nicht an (OLG Karlsruhe, Urteil vom 24.01.2014, Az. 4 U 149/13).

Das OLG Karlsruhe stellt darauf ab, daß die Entstehung des Anspruchs auf Ersatzvornahmekosten unter verjährungsrechtlichem Aspekt weder von der Entdeckung äußerer Mängelsymptome noch von der Feststellung der Mängelursache, dem Ablehnungsschreiben der Beklagten oder dem Anfall der Sanierungskosten abhänge. Vielmehr sei der auf Geld gerichtete Gewährleistungsanspruch bereits mit Abnahme der Schlechtleistung im Sinne des § 199 BGB "entstanden" (vgl. für das neue Recht MüKo/Busche, BGB, 6. Aufl. 2012, Rn. 53 zu § 634a BGB; Palandt/Ellenberger Rn. 15 a.E. zu § 199), ohne dass es auf ein Beseitigungsverlangen als materielle Voraussetzung des sekundären Ersatzanspruchs ankomme (Palandt/Ellenberger a.a.O.). Dies ergebe sich für die regelmäßige Gewährleistungsfrist aus § 638 Satz 2 BGB a.F. bzw. aus § 634a Abs. 2 BGB n.F., weil dort der Verjährungsbeginn mit Abnahme die Entstehung des Sekundäranspruchs fingiert. Für die Verjährungshöchstfrist bei Arglist könne nichts anderes gelten, so das OLG.

19. Dezember 2013

OLG Zweibrücken: Arglistiges Verschweigen eines Überwachungsfehlers durch Architekten

Das arglistige Verschweigen eines Überwachungsfehlers setzt das Bewusstsein voraus, dass die Leistung vertragswidrig erbracht wurde. Ein solcher Anschein entsteht selbst bei schwerwiegenden Baumängeln dann nicht, wenn der sich hieraus ergebende Bauüberwachungsfehler auch auf einfacher Nachlässigkeit beruhen kann. Allerdings genügt der Auftraggeber seiner Darlegungslast grundsätzlich, wenn die Mängel so augenfällig, schwerwiegend und/oder zahlreich sind, dass sie bei vernünftiger Betrachtungsweise nur infolge einer bewusst lückenhaften Bauüberwachung unentdeckt bleiben konnten oder hätten bemerkt werden müssen. Der BGH hat nunmehr die Nichtzulassungsbeschwerde gegen dieses Urteil des OLG Zweibrücken vom 13.02.2013, Az. 1 U 46/12 zurückgewiesen (BGH, 25.09.2013, Az. VII ZR 63/13).

Das OLG hatte insoweit ausgeführt, die Klägerin habe unter Hinweis auf die Anzahl und die Schwere der von ihrem Privatgutachter festgestellten Mängel , dass die Beklagte die Bauüberwachung überhaupt nicht oder nur äußerst mangelhaft vorgenommen habe. Das beinhalte ersichtlich den Vorwurf, die Beklagte habe damals nur den Anschein einer ordnungsgemäßen Bauüberwachung erweckt und deren tatsächliches Unterlassen arglistig verschwiegen. Vergleichbares gilt für den Vorwurf, die vom Privatgutachter festgestellten Mängel hätte die Beklagte bei ordnungsgemäßer Bauüberwachung ohne weiteres bemerken müssen, so dass sie diese Bauüberwachung entweder nicht vorgenommen habe oder bemerkte Mängel letztlich hingenommen habe. Wäre dem so, hätte die Beklagte der Klägerin dies offenbaren müssen. Ein Verschweigen wäre vor diesem Hintergrund auch als arglistig anzusehen, weil die Mängel entweder in der Architektenleistung der Beklagten oder der Werkleistung der Streithelferin ebenso bekannt gewesen sein müssen wie das Interesse der Klägerin, hierüber von der für die Bauüberwachung zuständigen Beklagten informiert zu werden, so der Senat.

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