Ihr-Recht-Blog

11. Januar 2022

OLG Hamburg zu den „üblichen“ Raumtemperaturen

Das OLG Hamburg hat sich mit Urteil vom 30.12.2020, Az. 4 U 21/20 mit der Frage auseinandergesetzt, welche Raumtemperaturen in einer neu zu errichtenden Wohnung erreicht werden müssen. Der BGH hat nunmehr mit Beschluss vom 9.08.2021, Az. VII ZR 77/21 die gegen das Urteil des OLG Hamburg eingelegte Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen.

Nach der jetzt rechtskräftigen Entscheidung des OLG Hamburg besteht ein Anspruch auf eine bestimmte Heizleistung nur, wenn dies gesondert vereinbart ist. Werden bestimmte Temperaturen in den technischen Anschlussbedingungen zum Wärmelieferungsvertrag genannt, begründet dies allein keine Beschaffenheitsvereinbarung für die zu errichtende Wohnung.

Wird keine gesonderte Vereinbarung über die Heizleistung getroffen, ist für den üblichen Gebrauch einer Wohnung von einer erreichbaren Raumtemperatur von 20°C für Wohnräume und 24°C für das Bad auszugehen.

Das Gericht hat sich auf den Anhang D der EN 12831:2003(D) bezogen und sich insoweit auf ein eingeholtes Sachverständigengutachten gestützt. Den von den Käufern behaupteten Anspruch, dass sich die Wohnräume (mit Ausnahme des Bades) jederzeit auf 22°C Raumtemperatur erwärmen lassen müssten, hat das Gericht zurückgewiesen. Ein Anspruch auf eine bestimmte Heizleistung unabhängig davon, ob die vereinbarten oder üblichen Raumtemperaturen erreicht werden oder nicht, besteht nur, wenn dies gesondert vereinbart ist. Das ist nach dem zwischen den Parteien geschlossenen Kaufvertrag nicht der Fall, so das OLG.

8. November 2021

OLG Celle zur Umdeutung eines Rücktrittes vom Verbraucherbauvertrag in eine freie Kündigung

Das OLG Celle hat sich mit Urteil vom 03.11.2021, Az. 14 U 73/21 mit der Frage befasst, ob eine Rücktritt vom Verbraucherbauvertrag in eine freie Kündigung umzudeuten ist und diese Frage für den Regelfall verneint.

Wenn eine von dem Bauunternehmer gestellte vertragliche Rücktrittsklausel dem Auftraggeber die Möglichkeit des Rücktritts unter den Voraussetzungen einräumt, dass dieser dem Bauunternehmer nachweist, entsprechend dem zwischen ihnen geschlossenen Bauwerkvertrag, ein Angebot in gleicher Ausführung, in gleicher Qualität und mit den gleichen Sicherheitsleistungen in der Bundesrepublik Deutschland zu einem günstigeren Preis von einem anderen Anbieter erhalten zu haben, genügt zur wirksamen Ausübung dieses Rücktrittsrechts die schlichte Vorlage eines solchen Angebots, aus dem diese Kriterien zu entnehmen sind. Eines – ggf. sogar sachverständigen – Nachweises einer inhaltlichen Identität oder Vergleichbarkeit der Bauwerkverträge durch den Auftraggeber bedarf es nicht, wenn dies der Klausel nicht klar zu entnehmen ist und daher mehrere Verständnismöglichkeiten in Betracht kommen. Eine solche Unsicherheit geht zu Lasten des Verwenders.

Mit einer Auslegung bzw. Umdeutung einer Rücktrittserklärung von einem Verbraucherbauwerkvertrag in eine freie Kündigung mit den für den Besteller weitreichenden ungünstigen Folgen aus § 648 Satz 2 BGB (§ 649 BGB a.F.), dass der Besteller dem Unternehmer auch die nicht erbrachte Leistung vergüten muss und zugleich den Erfüllungsanspruch verliert, ist Zurückhaltung geboten. Mit Blick auf die unterschiedlichen Rechtsfolgen von Rücktritt und freier Kündigung ist sie in aller Regel nicht vereinbar (Anschluss an OLG München, Hinweisverfügung vom 19.02.2018 – 28 U 3641/17 Bau, IBRRS 2019, 0485).

22. Juli 2021

OLG Oldenburg zur Mängelbeseitigungsfrist

Bei der Frist zur Beseitigung des Mangels handelt es sich nicht um eine Beginnfrist, sondern um eine Vornahmefrist. Folglich ist eine angemessene Frist erfolglos abgelaufen, wenn der Mangel bis zum Ablauf der Frist nicht vollständig beseitigt worden ist. Nur in eng begrenzten Ausnahmefällen, wenn etwa im Zeitpunkt des Fristablaufs nur noch ganz geringfügige Restarbeiten ausstehen, kann der Auftraggeber verpflichtet sein, dem Auftragnehmer noch die Möglichkeit zur Beendigung der Mangelbeseitigungsarbeiten zu geben.

Hierauf hat das OLG Oldenburg mit Urteil vom 14.05.2021, Az. 2 U 122/20 hingewiesen.

18. Mai 2021

OLG Zweibrücken zu Ansprüchen wegen Bauzeitverlängerung

Das OLG Zweibrücken, hat sich mit Beschluss vom 03.12.2020, Az. 5 U 62/20 mit Nachtragsansprüchen wegen "baubetrieblicher Ablaufstörungen" auseinandergesetzt. Es bleibt weiterhin ein nahezu aussichtsloses Unterfangen, solche Ansprüche substantiiert darzulegen.

Nach der Entscheidung des OLG Zweibrücken hat ein Auftragnehmer, der Ansprüche wegen Bauzeitverlängerung geltend macht, die sowohl auf vertragsgemäßen Anordnungen als auch auf vertragswidrigen Eingriffen des Auftraggebers beruhen, die vertragsgemäßen und vertragswidrigen Bauzeitverlängerungen hinsichtlich ihrer jeweiligen Ursache und ihres jeweiligen Umfangs deutlich getrennt voneinander darzulegen. Nur dann sind die Voraussetzungen für die verschiedenen Ansprüche schlüssig dar­gelegt.

Macht der Auftragnehmer Schadensersatz wegen Bauablaufstörungen geltend, hat er im Einzelnen darzulegen, welche konkreten Mehrkosten ihm konkret durch welche Behinderung tatsächlich entstanden sind. Hiermit lässt sich eine Schadensberechnung, die einen von dem jeweiligen Fall losgelösten, nur an allgemeinen Erfahrungssätzen orientierten Schaden ermittelt, nicht vereinbaren.

Eine abstrakte Zuordnung und Schadensberechnung, bei der dem vom Auftragnehmer zugrunde gelegten Bauablauf (Soll 1) der sog. störungsmodifizierte Bauablauf (Soll 2) ohne Berücksichtigung des tatsächlichen Bauablaufs gegenübergestellt wird, ist für den Schadensnachweis nur bedingt geeignet, so das OLG.

9. Februar 2021

OLG Brandenburg zur Aufklärungspflicht des Architekten über eigene Planungs- und Überwachungsfehler

Das OLG Brandenburg hat sich mit Beschluss vom 16.06.2020, Az. 12 U 77/19 mit den Hinweispflichten des Architekten über eigene Planungs- und Überwachungsfehler auseinandergesetzt.

Demnach obliegt dem umfassend beauftragten Architekten im Rahmen seiner Betreuungsaufgabe nicht nur die Wahrung der Rechte des Auftraggebers gegenüber den Bauunternehmern, sondern auch und zunächst die objektive Klärung der Mängelursachen, selbst wenn zu diesen eigene Planungs- oder Aufsichtsfehler gehören.

Der Architekt, der die Objektüberwachung und die Objektbetreuung übernommen hat, ist verpflichtet, für die Mängelfreiheit des Bauwerks zu sorgen und dem Auftraggeber auch nach der Fertigstellung des Bauwerks bei der Untersuchung und Behebung des Baumangels sowie bei der Durchsetzung der Ansprüche gegen die anderen Bau- und Planungsbeteiligten zur Seite zu stehen. Eine Vertragsverletzung durch pflichtwidrige Unterlassung jeglicher Untersuchung und Beratung, mit der der Architekt möglicherweise die Verjährung der gegen ihn selbst bestehenden Ansprüche herbeiführt, begründet einen weiteren Schadensersatzanspruch dahin, dass die Verjährung der gegen ihn gerichteten Gewährleistungs- und Schadensersatzansprüche als nicht eingetreten gilt.

Schadensersatzansprüche des Auftraggebers wegen einer Verletzung der Untersuchungs- und Beratungspflicht durch den Architekten verjähren nach drei Jahren, beginnend mit dem Schluss des Jahres, in dem die Auftraggeber Kenntnis von der Person des Schuldners und den den Anspruch begründenden Umständen erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen.

In diesem Zusammenhang unterbricht ein Antrag auf Beweissicherung die Verjährung nicht allgemein für Gewährleistungsansprüche aus dem betreffenden Architektenvertrag. Die Unterbrechung tritt lediglich für Ansprüche aus denjenigen Mängeln ein, auf die die Beweissicherung sich bezieht. Dabei ist ein selbständiges Beweisverfahren ungeachtet des Inhalts und der Qualität des Gutachtens jedenfalls dann beendet, wenn der Gutachter sich zu den gestellten Beweisfragen geäußert hat und innerhalb eines angemessenen Zeitraums nach der mündlichen Anhörung keine Anträge einer Partei zur Ergänzung des Gutachtens gestellt werden. Auch wenn ein selbständiges Beweisverfahren insgesamt erst nach z. B. zwei Jahren beendet ist, ist es möglich, dass die Hemmung der Ansprüche wegen einzelner Mängel schon vorher beendet ist, z. B. wenn das Beweisverfahren abgeschichtet und vorher beendet wurde, etwa weil ein gesondertes Gutachten zu diesen Mängeln eingeholt worden war, dem niemand widersprochen hat.

2. Dezember 2020

BGH zur Mängelbeschreibung durch den Auftraggeber

Bei Mängelansprüchen genügt der Auftraggeber den Anforderungen an ein hinreichend bestimmtes Mangelbeseitigungsverlangen wie auch an eine schlüssige Darlegung eines Mangels im Prozess, wenn er die Erscheinungen, die er auf vertragswidrige Abweichungen zurückführt, hinlänglich deutlich beschreibt. Er ist nicht gehalten, die Mangelursachen im Einzelnen zu bezeichnen (sog. Symptomtheorie).

in dem dieser Entscheidung des BGH vom 04.11.2020 zugrundliegenden Sachverhalt trug der Auftraggeber vor, dass "das Brüstungsblech auf der rechten Mauer der Tiefgaragenzufahrt ein Gefälle in die falsche Richtung habe, was zu Hinterfeuchtungen und Putzabsprengungen führe",; er verwies ergänzend auf näher bezeichnete Bilder in dem Gutachten eines Privatsachverständigen. Damit hatte er den von ihm behaupteten Mangel "falsches Gefälle der Blechabdeckung" einschließlich der hierdurch verursachten nachteiligen Folgen hinreichend deutlich beschrieben, so der BGH. Weitere Angaben dazu, welcher Art das Gefälle sei und wie es bei fachgerechter Ausführung konkret sein müsste, sind nach dieser Ansicht für die schlüssige Darlegung des Mangels ebensowenig erforderlich, wie dessen Erkennbarkeit für das Gericht auf den in Bezug genommenen Bildern.

Der BGH verwies in diesem Zusammenhang noch einmal auf seine ständige Rechtsprechung, wonach ein Sachvortrag schlüssig ist, wenn der Anspruchsteller Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet sind, das geltend gemachte Recht als in seiner Person entstanden erscheinen zu lassen (vgl. z.B. BGH, Beschluss vom 16. November 2016 – VII ZR 314/13 Rn. 22, BauR 2017, 206; Beschluss vom 6. Februar 2014 – VII ZR 160/12 Rn. 12, NZBau 2014, 221). Bei Mängelansprüchen genügt der Besteller den Anforderungen an ein hinreichend bestimmtes Mangelbeseitigungsverlangen wie auch an eine schlüssige Darlegung eines Mangels im Prozess, wenn er die Erscheinungen, die er auf vertragswidrige Abweichungen zurückführt, hinlänglich deutlich beschreibt. Er ist nicht gehalten, die Mangelursachen im Einzelnen zu bezeichnen (sogenannte Symptomtheorie, st. Rspr.; vgl. z.B. BGH, Beschluss vom 24. August 2016 – VII ZR 41/14 Rn. 22 m.w.N., BauR 2017, 106 = NZBau 2016, 746; Urteil vom 21. Dezember 2000 – VII ZR 192/98, BauR 2001, 630 = NZBau 2001, 195).

11. November 2020

OLG Schleswig: Einstellung der Leistungen durch Auftragnehmer bei Veränderungen der bereits erbrachten Bauleistung durch Auftraggeber

Das OLG Schleswig hat sich mit Urteil vom 04.09.2020, Az. 1 U 48/18 mit einem der Fälle befasst, in denen der Auftraggeber einer Werkleistung vor Abschluss der Arbeiten durch den Auftragnehmer und Abnahme der Werkleistung Veränderungen an den Bauleistungen vornimmt.

Das OLG Schleswig hat darauf hingewiesen, dass es bei einem Werkvertrag Sache des Unternehmers ist, mit welchen Mitteln er den vertraglich geschuldeten Erfolg herbeiführt, also das geschuldete Bauwerk herstellt. Sofern nicht der Bauherr die hierfür zu verwendenden Gegenstände stellt, verbleiben die Bauteile zunächst im Eigentum des Unternehmers, bis er sie spätestens bei Abnahme des Gesamtwerks an den Besteller übereignet.

Der Besteller ist nicht befugt, ohne Zustimmung des Unternehmers oder eine ausdrückliche vertragliche Vereinbarung wesentliche Änderungen an einzelnen Gegenständen oder dem Gesamtwerk vorzunehmen.

Letztendlich darf der Unternehmer die weitere Erstellung eines Werks verweigern, wenn der Besteller vor Abnahme wesentliche Veränderungen an Bauteilen vornimmt. Ein gegebenenfalls zuvor bestehender Verzug endet hierdurch, so das OLG.

5. August 2020

OLG München zur Verjährung des Ausgleichsanspruch des Architekten

Der Ausgleichsanspruch des Architekten gegen den bauausführenden Unternehmer wegen planungsbedingter Baumängel verjährt (kenntnisunabhängig) nach zehn Jahren. Die Verjährung beginnt mit der Abnahme der Bauleistung durch den Auftraggeber.

Hierauf hat das OLG München mit Beschluss vom 18.09.2019, Az. 27 U 211/19 Bau hingewiesen, der BGH hat nunmehr mit Beschluss vom 17.06.2020, Az. VII ZR 238/19 die eingelegte Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen.

Ausgleichsansprüche nach § 426 Abs. 1 BGB entstehen in dem Augenblick, in dem auch die Gesamtschuld im Außenverhältnis begründet wird.
Die Gesamtschuld im Außenverhältnis entsteht durch die fehlerhafte der Leistung der Gesamtschuldner, sei es fehlerhafte Planung, fehlerhafte Bauausführung oder fehlerhafte Bauüberwachung. Die Pflichtverletzung des einzelnen Gesamtschuldners mag vor der Abnahme der Bauleistungen liegen, jedenfalls ist der Anspruch spätestens mit der Abnahme entstanden.

3. März 2020

Vergabekammer Westfalen zur Festlegung des Auftraggebers bei Widersprüchen

Sofern der öffentliche Auftraggeber auf die Bieterfragen zu Widersprüchen zwischen der Bekanntmachung und den Vergabeunterlagen sich auf eine Deutungsmöglichkeit festlegt, ist eine Auslegung der widersprüchlichen Erklärungen nicht mehr angezeigt. Hierauf hat die Vergabekammer Westfalen mir Beschluss vom 15.11.2019, Az. VK 2-30/19 hingewiesen. Der Beschluss ist bislang noch nicht bestandskräftig, das Beschwerdeverfahren ist unter dem Az. Verg 39/19 beim OLG Düsseldorf rechtshängig.

In dem der Entscheidung zugrundeliegenden Sachverhalt, war in der Bekanntmachung ein Referenzzeitraum von 3 Jahren genannt worden, während sich aus den Vergabeunterlagen ein solcher von 5 Jahren ergab.  Der Auftraggeber hatte dann auf Bieterfragen sodann klargestellt, dass er nunmehr Teilnahmeanträge mit Referenzen aus einem 5 Jahre umfassenden Zeitraum akzeptieren wird

Die zu Widersprüchen zwischen Bekanntmachung und Vergabeunterlagen gebildeten Rechtsprechung, die dem Inhalt der Bekanntmachung den Vorrang einräumt (so z. B. OLG München, Beschluss vom 12.11.2010, Verg 21/10), ist hier nicht anwendbar, so die  Vergabekammer Westfalen. Denn nach der Antwort des Auftraggebers, auf den Hinweis der Bewerber dass die Angaben zum Referenzzeitraum differieren, bestehe kein Widerspruch mehr. Vielmehr habe der Auftraggeber klargestellt, welcher Zeitraum für das weitere Verfahren maßgeblich sein soll. Mithin scheidet eine Auslegung nach §§ 133,157 BGB, worauf der Auftraggeber zu den Differenzen zwischen Bekanntmachung und Vergabeunterlagen als Lösung verwiesen hatte, aus.

21. Januar 2020

OLG Stuttgart zur Abnahmereife des Architektenwerks

Hat der Architekt auch die Leistungen, die in der Leistungsphase 9 beschrieben sind, vertraglich übernommen, ist das Architektenwerk erst dann abnahmereif, wenn auch diese Leistungen erbracht sind. 

Wurde der Architektenvertrag vor dem 01.01.2018 geschlossen, kann der Architekt eine Teilabnahme nach Abschluss der Leistungsphase 8 nur aufgrund einer entsprechenden vertraglichen Vereinbarung verlangen. Ohne die Vereinbarung einer Teilabnahme kann in der vorbehaltlosen Bezahlung der Honorarschlussrechnung keine (schlüssige) Abnahme der insgesamt zu erbringenden Architektenleistung gesehen werden.

Die Möglichkeit der Vereinbarung einer Teilabnahme "spätestens nach Abschluss der Ausführung des Bauobjekts" in Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Architekten benachteiligt den Auftraggeber nicht unangemessen und ist zulässig (Anschluss an BGH, IBR 2001, 679).

Der BGH hat nunmehr mit Beschluss vom 06.11.2019, Az. VII ZR 9/19 die gegen das entsprechende Urteil des OLG Stuttgart vom 11.12.2018, Az. 12 U 91/18 erhobene Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen.

Das OLG Stuttgart hatte hierzu ausgeführt: Hat der Architekt auch die Leistungen, die in der Leistungsphase 9 beschrieben sind, vertraglich übernommen, so ist das Architektenwerk insgesamt erst vollendet, wenn auch diese Leistungen erbracht sind (vgl. BGH, Urteil vom 10.02.1994, VII ZR 20/93).

Eine Teilabnahme nach Abschluss der Leistungsphase 8 kann der Architekt nur aufgrund einer entsprechenden Vereinbarung verlangen. Hat sich der Bauherr nicht von sich aus zur Teilabnahme bereit erklärt, muss sein Wille zur Vorwegabnahme wegen der gravierenden Folgen der Abnahme klar zum Ausdruck kommen. Er darf nicht unterstellt werden und ist auch nicht zu vermuten, sondern vom Architekten, wenn er sich darauf beruft, zu beweisen (BGH, a.a.O., Rn. 26 m.w.N.). Bei einer erst teilweise ausgeführten Leistung kommt eine Abnahme durch schlüssiges Verhalten indessen regelmäßig nicht in Betracht (BGH, a.a.O., Rn. 27 m.w.N.). Ist eine Teilabnahme nicht vereinbart, kann in der vorzeitigen Bezahlung keine konkludente Abnahme der insgesamt zu erbringenden Leistung durch den Auftraggeber gesehen werden (BGH, Urteil vom 10.10.2013, VII ZR 19/12, NJW 2014, 206 Rn. 29 m.w.N.).

In allen aufgeführten Urteilen des Bundesgerichtshofs war eine Teilabnahme nicht vereinbart worden. Es ist deswegen höchstrichterlich entschieden, dass die Annahme einer konkludenten Teilabnahme durch Bezahlung einer Schlussrechnung dann ausscheidet, wenn eine Teilabnahme nicht vereinbart ist. Wegen der schwerwiegenden Folgen einer Abnahme setzt eine Teilabnahme grundsätzlich eine vertragliche Vereinbarung voraus, in der der Wille des Bauherrn zur Vorwegabnahme klar zum Ausdruck kommt (BGH, Urteil vom 10.10.2013 – VII ZR 19/12, NJW 2014, 206, dort Rn. 29).

Andererseits wird die Möglichkeit der Vereinbarung einer Teilabnahme sogar in allgemeinen Geschäftsbedingungen als zulässig angesehen (BGH, a.a.O., Rn. 29 und BGH, Urteil vom 05.04.2001, VII ZR 161/00; Baurecht 2001, 1928).

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