Ihr-Recht-Blog

11. Dezember 2017

BGH zur Tilgung des Mietrückstandes bei fristloser Kündigung

Ist durch Auflauf eines Zahlungsrückstands des Mieters in der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a oder Buchst. b BGB genannten Höhe ein Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses entstanden, wird dieses nach § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB nur durch eine vollständige Zahlung des Rückstands vor Zugang der Kündigung ausgeschlossen (Bestätigung der Senatsurteile vom 14.07.1970 – VIII ZR 12/69, ZMR 1971, 27 unter II 4; vom 23.09.1987 – VIII ZR 265/86, NJW-RR 1988, 77 unter II 2 a [jeweils zu § 554 BGB a.F.]; vom 26.01.2005 – VIII ZR 90/04, WM 2005, 459 unter II 2 d bb; vom 11.01.2006 – VIII ZR 364/04, IBR 2006, 301 = NJW 2006, 1585 Rn. 10; vom 24.08.2016 – VIII ZR 261/15, IMR 2016, 453 = NJW 2016, 3437 Rn. 23 [jeweils zu § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB]).

Bei der Beurteilung, ob der Zahlungsrückstand des Mieters die Miete für einen Monat übersteigt (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB), ist nicht auf die (berechtigterweise) geminderte Miete, sondern auf die vertraglich vereinbarte Gesamtmiete abzustellen.

Der BGH hat  mit diesem Urteil vom 27.09.2017, Az. VIII ZR 193/16 seine bisherige Rechtsprechung der Senatsurteile vom 12.05.2010, Az. VIII ZR 96/09 und vom 11.07.2012, Az. VIII ZR 138/11 bestätigt und fortgeführt.

Der Gesetzgeber sei dem Interesse des vertragsuntreuen Mieters, der einen erheblichen Mietrückstand hat auflaufen lassen, dadurch entgegengekommen, dass er ihm mit § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB die Möglichkeit der Nachholung der rückständigen Zahlungen bis zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung eingeräumt hat, um im Falle einer bis dahin erfolgenden Befriedigung des Vermieters eine auf den Mietzahlungsverzug gestützte außerordentliche fristlose Kündigung auszuschließen (vgl. Senatsurteil vom 17. Juni 2015 – VIII ZR 19/14, aaO [zur Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB]). Dem Vermieter wird eine Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem vertragsuntreuen Mieter mithin nur dann zugemutet, wenn die gesamten Mietrückstände ausgeglichen werden, so der BGH unter Hinweis auf sein Senatsurteil vom 17. Juni 2015, Az. – VIII ZR 19/14.

11. Januar 2017

BGH: Zum Verjährungsbeginn des Anspruchs auf Gesamtschuldnerausgleich

Der BGH hat sich mit einer jetzt veröffentlichten Entscheidung vom 08.11.2016, Az. VI ZR 200/15 eingehend mit dem Verjährungsbeginn des Ausgleichsanspruchs unter Gesamtschuldnern auseinandergesetzt.

Der zugrundeliegende Sachverhalt betraf den Ausgleich mehrerer aufgrund eines Arbeitsunfalls Haftender, ist jedoch für allen anderen Bereiche des Zivilrechts und insbesondere auch für den Bereich des Bau- und Architektenrechts, in welchem die Konstellation mehrerer für einen Schaden Haftender häufig auftritt, von erheblicher Bedeutung.

Der BGH hat in seinem Urteil darauf hingewiesen, daß der Ausgleichsanspruch aus § 426 Abs. 1 Satz 1 BGB bereits in dem Augenblick entsteht, in dem die mehreren Ersatzpflichtigen dem Geschädigten ersatzpflichtig werden, d.h. mit der Entstehung der Gesamtschuld im Außenverhältnis. Für den Beginn der Verjährung ist es nicht erforderlich, dass der Ausgleichsanspruch beziffert werden bzw. Gegenstand einer Leistungsklage sein kann. Letztendlich ist für die Beurteilung der Frage, wann der Ausgleichsanspruch eines zum Schadensersatz verpflichteten Gesamtschuldners gegen den anderen im Sinne des § 199 Abs. 1 BGB in Hinblick auf Schäden entstanden ist, die erst nach der Verwirklichung des haftungsbegründenden Tatbestands eingetreten sind, der Grundsatz der Schadenseinheit heranzuziehen, so der BGH.

Nach Ansicht des BGH besteht der Ausgleichsanspruch zunächst als Mitwirkungs- und Befreiungsanspruch und wandelt sich nach Befriedigung des Gläubigers in einen Zahlungsanspruch um. Unabhängig von seiner Ausprägung als Mitwirkungs-, Befreiungs- oder Zahlungsanspruch handelt es sich um einen einheitlichen Anspruch, der einer einheitlichen Verjährung unterliegt und mit der Begründung der Gesamtschuld entstanden ist (BGH, Urteile vom 18. Juni 2009 – VII ZR 167/08, BGHZ 181, 310 Rn. 12 ff.; vom 9. Juli 2009 – VII ZR 109/08, VersR 2010, 396 Rn. 22; vom 18. Oktober 2012- III ZR 312/11, BGHZ 195, 153 Rn. 13; vom 7. Mai 2015 – VII ZR 104/14,VersR 2016, 1208 Rn. 19; vgl. auch Staudinger/Looschelders, BGB, Neubearbeitung 2012, § 426 Rn. 7; BeckOK BGB/Gehrlein, BGB, § 426 Rn. 3a [Stand: 01.08.2016]; Palandt/Grüneberg, BGB, 75. Aufl., § 426 Rn. 4, jeweils mwN).

Für den Beginn der Verjährung ist es nicht erforderlich, dass der Ausgleichsanspruch beziffert werden bzw. Gegenstand einer Leistungsklage sein kann. Denn ein Anspruch ist entstanden, sobald er geltend gemacht und notfalls im Wege der Klage durchgesetzt werden kann. Hierfür genügt die Möglichkeit, eine die Verjährung unterbrechende Feststellungsklage zu erheben (vgl. BGH, Urteile vom 23. März 1987 – II ZR 190/86, BGHZ 100, 228 Rn. 14; vom 22. Februar 1979 – VII ZR 256/77, BGHZ 73, 363, 365; vom 18. Juni 2009 – VII ZR 167/08, BGHZ 181,310 Rn. 19 mwN; MüKoBGB/Grothe, 7. Aufl., § 199 Rn. 4; BeckOK BGB/Henrich/Spindler, BGB, § 199 Rn. 5 [Stand: 01.08.2016]).

Der BGH hat weiter darauf hingewiesen, daß es seiner gefestigten Rechtsprechung entspreche, dass sich der Schadenseintritt bei mehreren Schadensfolgen für die Zwecke des Verjährungsrechts anhand des Grundsatzes der Schadenseinheit bestimmt. Danach gilt der gesamte Schaden, der auf einem bestimmten einheitlichen Verhalten beruht, bereits mit der ersten Vermögenseinbuße als eingetreten, sofern mit den einzelnen Schadensfolgen bereits beim Auftreten des ersten Schadens gerechnet werden konnte. Die Verjährung des Ersatzanspruchs erfasst auch solche nachträglich eintretenden Schadensfolgen, die im Zeitpunkt der Entstehung des Anspruchs als möglich voraussehbar waren (vgl. Senatsurteile vom 20. Dezember 1977 – VI ZR 190/75, VersR 1978, 350 Rn. 13; vom 3. Juni 1997 – VI ZR 71/96, VersR 1997, 1111 Rn. 15; vom 15. März 2011- VI ZR 162/10, VersR 2011, 682 Rn. 8; vom 5. April 2016 – VI ZR 283/15,VersR 2016, 1058 Rn. 15; BGH, Urteile vom 15. Oktober 1992 – IX ZR 43/92,WM 1993, 251 Rn. 35; vom 21. Februar 2005 – II ZR 112/03, ZIP 2005, 852Rn. 9). Zur Hemmung der Verjährung, die mit dem früheren Schadenseintritt begonnen hat, ist die Erhebung einer Feststellungsklage erforderlich. Tritt eine als möglich voraussehbare Spätfolge ein, wird für sie keine selbständige Verjährungsfrist in Lauf gesetzt (vgl. BGH, Urteile vom 22. Februar 1979 – VII ZR 256/77, BGHZ 73, 363, 365; BGH, Urteil vom 23. März 1987 – II ZR 190/86,BGHZ 100, 228, 231; vom 21. Februar 2005 – II ZR 112/03, ZIP 2005, 852Rn. 9; vgl. auch Senatsurteil vom 24. April 2012 – VI ZR 329/10, VersR 2012, 924 Rn. 19 zur subjektiven Kenntnis im Rahmen des § 852 Abs. 1 BGB aF). Der Grundsatz der Schadenseinheit beruht auf den Geboten der Rechtsklarheit und Rechtssicherheit (Senatsurteile vom 3. Juni 1997 – VI ZR 71/96, VersR 1997, 1111 Rn. 13; vom 24. April 2012 – VI ZR 329/10, VersR 2012, 924Rn. 19). Er findet seine Rechtfertigung darüber hinaus darin, dass es dem Geschädigten in aller Regel zuzumuten ist, sich schon aufgrund der Kenntnis von der haftungsbegründenden (Erst-) Schädigung durch eine Feststellungsklage bezüglich aller weiteren Schadensfolgen gegen Verjährung zu sichern (vgl. Senatsurteile vom 7. Juni 1983 – VI ZR 171/81, VersR 1983, 735, 737; vom 19.Dezember 1989 – VI ZR 57/89, VersR 1990, 497; vom 27. November 1990 – VIZR 2/90, NJW 1991, 973 Rn. 14).

15. Juni 2015

BGH: Klauseln zu Schönheitsreparaturen in Mietverträgen

Der BGH hat durch 3 Urteile die Möglichkeit, Schönheitsreparaturen formularmäßig auf Mieter zu übertragen, weiter eingeschränkt (BGH, Urteile vom 18.03.2015, AZ. VIII ZR 185/14, VIII ZR 242/13, VIII ZR 21/13).

Der BGH hat damit seine frühere Rechtsprechung, wonach Schönheitsreparaturen auch bei einer zu Mietbeginn dem Mieter unrenoviert überlassenen Wohnung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen (im Regelfall der Formularmietvertrag) auf den Mieter übertragen werden können, aufgegeben.

Nach Ansicht des BGH können derartige Klauseln bei der gebotenen “kundenfeindlichsten” Auslegung dazu führen, daß die Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müssten, als sie diese selbst vom Vermieter erhalten haben. Der den Mietern im Verfahren VIII ZR 185/14 dafür gewährte Nachlass von einer halben Monatsmiete wurde dort von BGH nicht als angemessener Ausgleich angesehen.

In dem Verfahren VIII ZR 21/13 sah der Mietvertrag zudem noch eine starre Fristenregelung für die Renovierungsarbeiten vor, so daß die Renovierungsverpflichtung bereits aus diesem Grund unwirksam war.

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