LG Münster zur Darlegungs- und Beweislast bei Rückforderung des Maklerlohns

Das LG Münster hat sich mit Urteil vom 15.12.2022 – 8 O 212/22 mit der in Rechtsprechung und Literatur umstrittenen Frage befasst, wem die Darlegungs- und Beweislast im Falle der Rückforderung des Maklerlohns nach § 656c I BGB (Anspruch bei Tätigkeit für beide Parteien trifft.

Nach Ansicht des LG Münster liegt die Darlegungs- und Beweislast für eine Rückforderung der Maklercourtage nach § 656c Abs. 1 BGB nicht bei dem Makler, sondern bei dem Kaufinteressenten, der den Makler auf Rückzahlung in Anspruch nimmt.

Auch eine Pflicht zur Urkundenvorlegung im Rahmen eines Auskunftsanspruchs der Kunden gegenüber dem Makler besteht nach Ansicht des LG Münster nicht. Zwar wird verschiedentlich in der Literatur gefordert, dass es im Rahmen von § 656c BGB einen solchen Auskunftsanspruch des Maklerkunden bzw. eine Auskunftspflicht des Maklers geben müsse (etwa Fischer, NJW 2021, 1202, sowie derselbe in Erman, BGB, 16. Aufl. 2020, § 656c Rn. 12; Herrler in Staudinger/Arnold (2021), BGB, § 656c Rn. 6, 8; Würdinger in jurisPK-BGB, 9. Aufl., § 656c (Stand: 17.12.2020) Rn. 12; a.A. Meier in BeckOGK, Stand 01.11.2022, BGB § 656c Rn. 14-16). Denn selbst wenn man einen solchen Auskunftsanspruch bejaht, so kann daraus nicht zusätzlich auch noch ein Belegvorlageanspruch wie bei einer Rechenschaftspflicht (§ 259 Abs. 1 BGB) konstruiert werden. Dies wäre mit der gesetzgeberischen Wertung, die einen Nachweis einer Maklerlohnzahlung gegenüber dem Maklerkunden ausdrücklich in den Überwälzungsfällen, nicht aber in den Doppeltätigkeitsfällen vorgesehen hat, nicht zu vereinbaren. Überdies muss ein Belegvorlageanspruch auch nicht zur Wahrung der berechtigten Interessen der Kläger (vgl. § 241 Abs. 2 BGB) geschaffen werden. Denn die Kläger haben in einem solchen Fall auch ohne solche Hilfe zumutbare Mittel an der Hand, um den ihnen obliegenden Beweis eines Verstoßes gegen § 656c Abs. 1 BGB zu führen. Sie können insbesondere den Verkäufer und ggf. auch die Mitarbeiter des Maklers als Zeugen für diese Behauptung benennen, und diese müssten dann wahrheitsgemäß vor Gericht Auskunft darüber geben, ob eine Provision in gleicher Höhe vereinbart, gezahlt und nicht erlassen wurde.

BGH zum Streitwert einer Klage auf ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung

Begehrt ein Mieter mit dem Rechtsmittel eine Verurteilung des Vermieters zur Erteilung einer ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung, bemisst sich der Wert des geltend gemachten Beschwerdegegenstands gemäß §§ 2, 3 ZPO nach dem Interesse des Mieters an einem sich möglicherweise aus der Abrechnung ergebenden Rückzahlungsanspruch. Da der Mieter jedoch nur einen vorbereitenden Anspruch auf Rechnungslegung und damit auf Auskunft geltend macht, ist lediglich ein Bruchteil des Zahlungsanspruchs in Ansatz zu bringen (vgl. BGH Beschluss vom 10. Januar 2017 – VIII ZR 98/16 – MDR 2017, 725 Rn. 19 mwN; vgl. auch Senatsbeschluss vom 16. Mai 2018 – XII ZB 80/18 – FamRZ 2018, 1169 Rn. 11 mwN – zu § 1379 BGB). Insoweit gilt für Mietverhältnisse über Gewerberäume derselbe Maßstab wie bei Wohnräumen.

Der BGH hat nunmehr in seiner Entscheidung vom 24.08.2022, Az. XII ZB 548/20 unter Zugrundelegung der vorstehenden Grundsätze die Bemessung mit einem Viertel des Anspruchs des Rückzahlungsbetrages als nicht rechtsfehlerhaft bezeichnet.

Im Übrigen sei das vom Berufungsgericht bei der Bemessung des Werts der Beschwer gemäß § 3 ZPO ausgeübte tatrichterliche Ermessen im Rechtsbeschwerdeverfahren nur eingeschränkt darauf zu überprüfen, ob das Berufungsgericht die gesetzlichen Grenzen überschritten oder sein Ermessen fehlerhaft ausgeübt hat (Senatsbeschluss vom 13. November 2019 – XII ZB 382/19 – NJW-RR 2020, 136 Rn. 9 mwN). Dabei halte sich der Ansatz eines Bruchteiles von einem Zehntel bis zu einem Viertel des Leistungsanspruchs im Rahmen der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs.

Aktuell: BGH: Umfang der Beratungspflicht des Architekten hinsichtlich der Genehmigungsfähigkeit

Der Architekt muss über die Genehmigungsfähigkeit eines Bauwerkes vollständig und richtig beraten! Nach einer aktuellen Entscheidung des BGH hat der mit der Grundlagenermittlung (Leistungsphase 1) beauftragte Architekt hat den Besteller hinsichtlich der Genehmigungsfähigkeit des Bauvorhabens vollständig und
richtig zu beraten. Verletzt der Architekt diese Pflicht und erklärt sich der Besteller aus diesem Grund damit einverstanden, dass der Architekt ein anderes Gebäude als das
ursprünglich gewollte plant, ist der Architekt dem Besteller zum Schadensersatz gemäß § 634 Nr. 4, §§ 636, 280, 281 BGB verpflichtet. Der Schaden besteht in diesem
Fall darin, dass der Besteller Aufwendungen für ein Gebäude tätigt, das er ohne die mangelhafte Planungsleistung des Architekten nicht hätte errichten lassen (BGH, Urteil vom 10.07.2014, Az. VII ZR 55/13).

In dem seitens des BGH entschiedenen Fall hatte der Beklagte den Kläger, einen Innenarchitekten, mit schriftlichem Architektenvertrag vom 16. Mai 2008
mit der Planung eines Wohnhauses mit Garage und Geräteraum, das im Stil eines "Toskanahauses" zweigeschossig ausgeführt werden sollte.
Der Kläger wurde mit den Leistungsphasen 1 bis 8 gemäß HOAI beauftragt. Das Wohnhaus wurde bis zum Dachstuhl errichtet. Nachdem es zwischen den Parteien zu Differenzen gekommen war, kündigte der Beklagte den Architektenvertrag am 8. Dezember 2008 fristlos mit der Begründung, der Kläger habe verschwiegen, dass er nicht Architekt, sondern Innenarchitekt sei. Der Beklagte ließ den Rohbau wegen Mängeln im Mai 2009 vollständig abreißen. Der Bauherr hatte unter anderem geltend gemacht, der Kläger habe ihn nicht darüber informiert, daß auch eine eingeschossige Bauweise zulässig gewesen wäre; nur aus diesem Grund habe er sich entschlossen, eine zweigeschossiges “Toskanahaus” zu errichten.

Das Berufungsgericht meinte , insoweit könne zwar eine arglistige Täuschung vorliegen, es fehle allerdings dann an einer fristgerechten Anfechtung des Architektenvertrages.

Der BGH sieht darin hingegen eine fehlerhafte Grundlagenermittlung und damit eine mangelhafte Leistung im Rahmen des Architektenvertrages, welche einen Schadensersatzanspruch auslöse. Die Grundlagenermittlung schließt eine Beratung zum gesamten Leistungsbedarf ein (vgl. § 15 Abs. 2 Nr. 1 HOAI). Dabei sollen die Probleme, die sich aus der Bauaufgabe, den Planungsanforderungen und den Zielvorstellungen des Bestellers ergeben, untersucht, analysiert und geklärt werden. Dazu gehört das Abfragen und Besprechen der Wünsche, Vorstellungen und Forderungen des Bestellers (BGH, Urteil vom 20. Juni 2013 – VII ZR 4/12,
aaO Rn. 16; Koeble in: Locher/Koeble/Frik, HOAI, 9. Aufl., § 15 Rn. 15; Koeble in: Kniffka/Koeble, Kompendium des Baurechts, 3. Aufl., Teil 12 Rn. 404; Neuenfeld, NZBau
2000, 405, 406; zu § 33 HOAI 2009 i.V.m. Anlage 11 siehe Koeble in: Locher/Koeble/Frik, HOAI, 11. Aufl., § 33 Rn. 28 f.). Der Architekt hat den Besteller dabei über die
Genehmigungsfähigkeit des in Aussicht genommenen Bauvorhabens vollständig und richtig zu informieren. Verletzt der Architekt diese Pflicht und erklärt sich der Besteller aus diesem Grund damit einverstanden, dass der Architekt ein anderes Gebäude als das ursprünglich gewollte plant, ist der Architekt dem Besteller zum Schadensersatz gemäß § 634 Nr. 4, §§ 636, 280, 281 BGB verpflichtet, so der BGH.

Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts könne ein Schadensersatzanspruch des Bestellers nicht mit Hinweis darauf abgelehnt werden, dass das geplante Gebäude dem im Vertrag vereinbarten entspricht und insoweit eine Abweichung der Ist- von der Soll-Beschaffenheit nicht vorliegt. Stimme der Besteller der Planung eines Gebäudes mit einer bestimmten Bauweise nur deswegen zu, weil er aufgrund einer falschen Auskunft des Architekten davon ausgeht, das von ihm ursprünglich gewollte Haus sei nicht genehmigungsfähig, ist die Planungsleistung des Architekten mangelhaft. Der Schaden besteht in diesem Fall darin, dass der Besteller Aufwendungen für ein Gebäude tätige, das er ohne die mangelhafte Grundlagenermittlung des Architekten und die darauf beruhende Planung nicht hätte errichten lassen. Der Besteller kann als Schadensersatz vom Architekten diejenigen Kosten erstattet verlangen, die ursächlich auf die mangelhafte Planungsleistung zurückzuführen sind. Hierzu gehören neben dem an den Architekten gezahlten Honorar und den aufgewendeten Baukosten auch die Kosten, die der Besteller zur Beseitigung des von ihm ursprünglich nicht gewollten Gebäudes aufwendet. Ein noch nicht erfüllter Honoraranspruch des Architekten entfalle, so der BGH..