OLG München zur Bauhandwerkersicherheit bei Nachträgen

Der Auftragnehmer eines Bauvertrags kann vom Auftraggeber die Stellung einer Bauhandwerkersicherheit verlangen, welche auch streitige Zusatzaufträge/Nachträge umfasst, wenn die Auftragserteilung und die Höhe des Vergütungsanspruch einschließlich Nachträgen vom Auftragnehmer schlüssig dargelegt wird.

Für ein schlüssiges Vorbringen nach § 650 f BGB genügt neben der schlüssigen Darlegung eines Vergütungsanspruchs die pauschale, durchaus auch vorbeugende Behauptung, dass das Vorliegen von Mängeln streitig ist und jedenfalls keine unstreitigen und bei der Berechnung des zu sichernden Vergütungsanspruchs zu berücksichtigenden Mängel vorliegen.

Entsprechend wurde dies aktuell vom OLG München mit Beschluss vom 04.02.2022, Az. 9 U 5469/21 Bau entschieden.

Die Anforderung einer Bauhandwerkersicherheit ist nicht treuwidrig bzw. rechtsmissbräuchlich, wenn nicht zugleich der Werklohn klageweise geltend gemacht wird. Es steht dem Auftragnehmer frei, ob er den Werklohn gleichzeitig mit der Sicherheit oder gesondert oder überhaupt nicht einklagt, so das OLG weiter.

Bauhandwerkersicherung und Doppelhaushälfte

Ist Gegenstand des Bauvertrags die Errichtung einer Doppelhaushälfte, findet die Vorschrift des § 648a BGB (Bauhandwerkersicherung) keine Anwendung.

Der BGH hat mit Beschluss vom 26.03.2015 – VII ZR 293/14 die gegen das Urteil des OLG Oldenburg vom 18.11.2014 – 2 U 31/14, in welchem eine Anwendbarkeit des § 648 a BGB auf Doppelhaushälften verneint wurde, eingelegte Nichtzulassungsbeschwerde verworfen.

Bei Errichtung mehrerer Doppelhaushälften oder eines Doppelhauses durch einen Besteller dürfte dagegen weiterhin von einer Anwendbarkeit des § 648 a BGB auszugehen sein (siehe insoweit auch Palandt, § 648 a BGB, Rdnr 2).

OLG München: Zum Recht des Bauhandwerkers auf Einsichtnahme ins Grundbuch!

Bauhandwerker sind berechtigt, zur Sicherung ihrer Forderungen aus dem Bauvertrag Einsicht in das betreffende Grundstück des Bestellers zu nehmen. Eine Einsichtnahme über das Bestandsverzeichnis und Abteilung I hinaus kann unter Abwägung der Interessen im Einzelfall auch dann in Betracht kommen, wenn der Besteller nicht (mehr) Eigentümer des Grundstücks ist.

Diese für Handwerker mit offenen Forderungen gegen ihre Auftraggeber wichtige Entscheidung hat das OLG München mit Beschluss vom 09.02.2015, Az. 34 Wx 43/15 getroffen.

Zwar, so das OLG, setze eine Sicherungshypothek nach § 648 BGB grundsätzlich die rechtliche – nicht bloß eine wirtschaftliche – Identität zwischen Besteller und Grundstückseigentümer voraus (Palandt/ Sprau BGB 74. Aufl. § 648 Rn. 3a m. w. N.). Um Missbräuche zu unterbinden kenne die Rechtsprechung aber Ausnahmen (grundlegend BGHZ 102, 95 = NJW 1988, 255). So ist es nicht ausgeschlossen, dass sich der Grundstückseigentümer je nach Lage des Einzelfalles gemäß § 242 BGB wie ein Besteller behandeln lassen muss, soweit der Unternehmer wegen des ihm zustehenden Werklohns Befriedigung aus dem Grundstück sucht (BGH a. a. O.; Palandt/Sprau § 648 Rn. 3a).

Im entschiedenen Fall hatte der Handwerker Leistung an einem Bauvorhaben aufgrund eines mit der Familie R. geschlossenen Vertrages erbracht. Wegen offenstehender Forderungen beabsichtigte er den Eintrag einer Sicherungshypothek. Das Grundbuchamt hat nur einen Grundbuchauszug erteilt, der das Bestandsverzeichnis und Abteilung I umfasst und woraus ersichtlich ist, dass mit Auflassung vom 22.10.2013 und Eintragung vom 21.1.2014 Eigentümerin nun eine R. Familien KG ist, während zuvor als Eigentümerin Frau R. ausgewiesen war. Einen weitergehenden Grundbuchauszug und die zusätzlich verlangte Kopie des die Auflassung enthaltenden Vertrags sowie eines dazu gehörigen Gesellschaftsvertrags hat das Grundbuchamt – Rechtspflegerin – verweigert. Das Rechtsmittel des Handwerkers hatte Erfolg. Dem OLG erschien es – auch in Abwägung zu den Belangen der aktuell eingetragenen Eigentümerin, die nicht im selben Maß schutzbedürftig erscheine wie ein außenstehender Erwerber – ausreichend, hier davon ausgehen zu können, dass die Beteiligte Bauleistungen für die Eheleute R. an dem Neubau eines Einfamilienhauses erbracht hat, die sich auf einen Zeitraum vor wie nach der Grundstücksübertragung erstreckten. Ersichtlich ziehe der Bauhandwerker aus dem äußeren Bild gleichbleibender wirtschaftlicher Identität den Schluss, die neue Eigentümerin – zumal als "Familien KG" bezeichnet – müsse für die Verpflichtungen der Alteigentümerin – der zur "Familie" gehörenden Frau R. – als Auftraggeberin ebenso wie diese haften.

Aktuell: BGH: Zur Bauhandwerkersicherungshypothek bei Verkauf des Grundstücks!

Der Unternehmer hat im Regelfall keinen Anspruch auf Eintragung einer Baunhandwerkersicherungshypothek für seine offenstehenden Forderungen gegen denjigen, der das Grundstück vom Besteller kauft. Er wird durch § 648 Abs. 1 Satz 1 BGB grundsätzlich nicht davor geschützt, dass der Besteller das Grundstück veräußert, auf dem der Unternehmer die nach dem Vertrag geschuldete Bauleistung zu erbringen hat (BGH, Urteil vom 18.12.2014, Az. VII ZR 139/13).

In dem seitens des BGH entschiedenen Fall  hatte die Klägerin Leistungen im Auftrag des Bestellers erbracht, die hierauf fußenden Rechnungen wurden jedoch nur teilweise beglichen. Mit notariell beurkundeten Verträgen veräußerte der Besteller – eine GmbH- die Eigentumswohnungen an den Beklagten – den alleinigen Geschäftsführer der GmbH – gegen Zahlung eines Kaufpreises in Höhe von 349.000 €, zu dessen Erfüllung der Beklagte  Darlehensverbindlichkeiten des Bestellers in dieser Höhe übernahm, die zur Finanzierung des Bauvorhabens aufgenommen worden waren. Der Beklagte  wurde als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.

Das Landgericht Köln hat den Beklagten mit Urteil vom 06.06.2012, Az. 4 O 22/12 mit Ausnahme der geforderten vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten antragsgemäß verurteilt. Die Berufung der Beklagten hat das OLG Köln  durch Beschluss vom 30.04.2013, Az. 11 U 126/12 gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückgewiesen. Die Revision des Beklagten hatte Erfolg.

Der Beklagte brauche sich nicht so behandeln zu lassen, als wäre er Besteller der Werkleistungen der Klägerin, so der BGH. Die Voraussetzungen, unter denen nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs eine Durchbrechung des Grundsatzes der Personenidentität von Besteller und Eigentümer in Betracht kommt (vgl. BGH, Urteil vom 22. Oktober 1987 – VII ZR 12/87, BGHZ 102, 95, 102 ff.), liegen nicht vor. Der Bundesgerichtshof hat eine Durchbrechung dieses Grundsatzes lediglich bei einer Fallgestaltung anerkannt, in der der Besteller bei Auftragserteilung nicht zugleich der Eigentümer des von der Werkleistung betroffenen Grundstücks war. Ein solcher Fall steht nicht in Rede. Die nach § 648 Abs. 1 Satz 1 BGB grundsätzlich zu fordernde Personenidentität zwischen Besteller und Grundstückseigentümer war zunächst gegeben. Der Besteller, der den Auftrag an die Klägerin erteilt hatte, war ursprünglich Eigentümer des Grundstücks, auf dem die Werkleistungen ausgeführt werden sollten. Der Klägerin stand daher ursprünglich gegen diesen gemäß § 648 Abs. 1 Satz 1 BGB ein Anspruch auf Einräumung einer Sicherungshypothek für ihre Forderungen aus dem Bauvertrag zu.

Der Unternehmer werde durch § 648 Abs. 1 Satz 1 BGB grundsätzlich nicht davor geschützt, dass der Besteller das Grundstück veräußert, auf dem der Unternehmer die nach dem Vertrag geschuldete Bauleistung zu erbringen hat. Daran kann der Besteller aus unterschiedlichen Gründen ein berechtigtes Interesse haben, insbesondere wenn die Veräußerung des Grundstücks der Verwertung der von ihm im Hinblick auf das Grundstück getätigten Investitionen dient. Ein berechtigtes Interesse an der Veräußerung des Grundstücks kann auch dann nicht von vornherein verneint werden, wenn der als GmbH verfasste Besteller das Grundstück im Wege eines Insichgeschäfts an ihren alleinigen Geschäftsführer veräußert, der zugleich der alleinige Vorstand des einzigen Gesellschafters ist.

Im Hinblick auf die letztgenannte besondere Konstellation verwies der BGH das Verfahren jedoch zur weiteren Aufklärung zurück. Er brauche  nicht abschließend zu entscheiden, ob und in welchen Fällen der Unternehmer ausnahmsweise den Erwerber des Grundstücks, auf dem die Bauleistungen ausgeführt worden sind, wegen seiner Forderung aus dem Vertrag mit dem Besteller auf Einräumung einer Sicherungshypothek in Anspruch nehmen kann. Ein solcher Ausnahmefall kann beispielsweise zu bejahen sein, wenn im Verhältnis zum Erwerber die Voraussetzungen des § 826 BGB vorliegen, etwa wenn dieser das Grundstück in dolosem Zusammenwirken mit dem Besteller oder in Kenntnis einer Gläubigerbenachteiligungsabsicht des Bestellers erwirbt. In Betracht komme möglicherweise auch eine Inanspruchnahme des Beklagten als Geschäftsführer des Bestellers nach § 311 Abs. 3 BGB. Das Berufungsgericht habe – von seinem rechtlichen Ausgangspunkt folgerichtig – bislang keine Feststellungen dazu getroffen, ob die Voraussetzungen eines Ausnahmefalles im vorliegenden Fall gegeben sind.  Diese sind nunmehr nachzuholen.

BGH: Bauhandwerkersicherung nach Kündigung des Bauvertrages

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 06.03.2014, Az. VII ZR 349/12 entschieden, dass der Unternehmer auch nach einer Kündigung des Bauvertrags gemäß § 648a Abs. 1 BGB eine Sicherheit für die noch nicht bezahlte Vergütung verlangen kann. Der Unternehmer kann jedoch keine Sicherheit mehr in Höhe der ursprünglich vereinbarten Vergütung fordern, sondern muss die ihm nach Kündigung regelmäßig geringere Vergütung schlüssig berechnen. Einwendungen des Bestellers gegen diese schlüssige Berechnung der Vergütung, die den Rechtsstreit verzögern würden, sind nicht zugelassen, da ansonsten der Unternehmer nicht effektiv geschützt wäre, weil er während des Rechtsstreits ohne Sicherung wäre. Der Besteller hat es trotz der damit verbundenen Nachteile hinzunehmen, dass möglicherweise eine Übersicherung stattfindet, so der BGH.

Bedeutung hat diese Rechtsprechung insbesondere für die Fälle, in denen die Parteien darüber streiten, ob eine außerordentliche Kündigung des Bestellers aus vom Unternehmer zu vertretenden Gründen, wie z.B. Verzögerung oder Schlechtleistung, vorliegt. Sind die zu einer außerordentliche Kündigung berechtigenden Gründe streitig und würde die Aufklärung den Rechtsstreit verzögern, so ist von einer freien Kündigung auszugehen. Damit kann der Unternehmer regelmäßig eine höhere Sicherheit verlangen, weil er dann auch eine Sicherung der Vergütung für nicht erbrachte Leistungen und nicht nur für die erbrachten Leistungen beanspruchen kann, § 649 Satz 2 BGB. Der Unternehmer hat seinen Vergütungsanspruch gemäß § 649 Satz 2 BGB schlüssig darzulegen und dabei die Vergütung für die erbrachten Leistungen und für die nicht erbrachten Leistungen abzurechnen.