Ihr-Recht-Blog

17. Juni 2020

BGH: Baulärm und Mietminderung

Nach Abschluss des Mietvertrags eintretende erhöhte Geräusch- und Schmutzimmissionen begründen, auch wenn sie von einer auf einem Nachbargrundstück eines Dritten betriebenen Baustelle (hier: zur Errichtung eines Neubaus in einer Baulücke) herrühren, bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarungen grundsätzlich keinen gem. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung, wenn auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB hinnehmen muss. Der BGH hat mit diesem Urteil vom 29.04.2020, Az. VIII ZR 31/18 seine Rechtsprechung mit Senatsurteil vom 29.04.2015, Az. VIII ZR 197/14 bestätigt und fortgeführt.

Eine anderslautende Beschaffenheitsvereinbarung der Mietvertragsparteien kann nicht mit der Argumentation bejaht werden, die Freiheit der Wohnung von Baustellenlärm werde regelmäßig stillschweigend zum Gegenstand einer entsprechenden Beschaffenheitsvereinbarung der Mietvertragsparteien. Die bei einer Mietsache für eine konkludent getroffene Beschaffenheitsvereinbarung erforderliche Einigung kommt nicht schon dadurch zustande, dass dem Vermieter eine bestimmte Beschaffenheitsvorstellung des Mieters (hier: hinsichtlich eines Fortbestands der bei Abschluss des Mietvertrags vorhandenen "Umweltbedingungen" der Wohnung) bekannt ist. Erforderlich ist vielmehr, dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert, so der BGH.

Macht der Mieter einen zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung in Gestalt der vorgenannten Geräusch- und Schmutzimmissionen geltend, richtet sich die Darlegungs- und Beweislast nicht nach den im Bereich des § 906 BGB bestehenden Regelungen, sondern nach den Grundsätzen des Wohnraummietrechts und insbesondere nach der dort grundsätzlich geltenden Verteilung der Darlegungs- und Beweislast nach Verantwortungsbereichen (Anschluss an BGH, Urteil vom 01.03.2000 – XII ZR 272/97, unter II 2 a m.w.N., IBRRS 2000, 1446 = IMRRS 2000, 0417 = NJW 2000, 2344; vgl. auch BGH, Urteil vom 18.05.1994 – XII ZR 188/92, IBRRS 1994, 0398 = IMRRS 1994, 0003 = BGHZ 126, 124, 127 ff.; BGH, Beschluss vom 25.01.2006 – VIII ZR 223/04, IBR 2006, 234 = NJW 2006, 1061 Rn. 3). Demnach hat der Mieter darzulegen und erforderlichenfalls zu beweisen, dass die von ihm angemietete Wohnung Immissionen der vorbezeichneten Art ausgesetzt ist, die die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung unmittelbar beeinträchtigen, und dass es sich hierbei um eine wesentliche Beeinträchtigung im Sinne des § 906 Abs. 1 Satz 1 BGB handelt. Hierbei darf von den auf dieser Grundlage zu treffenden notwendigen Feststellungen der Tatrichter – schon mangels eines entsprechenden Erfahrungssatzes – nicht mit der Begründung absehen, dass Baumaßnahmen, die auf einer in der Nähe der Wohnung gelegenen Baustelle (hier: zur Errichtung eines Neubaus in einer Baulücke) durchgeführt werden, typischerweise mit Immissionen in Form von Lärm und Schmutz einhergingen, die eine Mietminderung rechtfertigten. Vielmehr ist die Frage nach der Art und dem Umfang von Immissionen wegen deren Objektbezogenheit regelmäßig anhand des konkreten Einzelfalles zu beantworten.

Beruft sich der Vermieter gegenüber dem Wohnungsmieter darauf, Ansprüche nach § 906 BGB gegen den Verursacher nicht zu haben, hat er diejenigen, dem Verhältnis zwischen ihm und dem Verursacher – und damit dem Verantwortungsbereich des Vermieters – entstammenden Tatsachen, seien sie personen- oder grundstücksbezogen, vorzubringen und im Falle des Bestreitens zu beweisen, die in Anbetracht des bis dahin festgestellten Sachverhalts – auch unter Beachtung der im Verhältnis zum Verursacher gelten-den Beweislastverteilung – dazu führen, dass weder Abwehr- noch Entschädigungsansprüche bestehen, so der BGH.

2. Dezember 2019

LG Berlin zu Mietminderung wegen Großbaustelle in der Nachbarschaft

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Die Freiheit der Wohnung von Baulärm – mangels Existenz einer benachbarten Baustelle bei Abschluss des Mietvertrags, sonstiger beidseitiger Kenntnis eines entsprechenden Vorhabens oder ausdrücklicher abweichender Absprachen – wird regelmäßig stillschweigend Gegenstand der Beschaffenheitsvereinbarung.
Wenn die Baustelle Störungen mit sich bringt, die zu einer ungünstigeren Einordnung der Wohnung in die immissionsbezogenen Kategorien der Orientierungshilfe ("besonders ruhig", "durchschnittlich belastet", "besonders lärmbelastet") führen würden, liegt eine erhebliche Verschlechterung des Immissionsniveaus vor, was zu einem Mietmangel führt. Weiß der Vermieter um die Baumaßnahmen, ist die Miete gem. §§ 536, 536c Abs. 2 Satz 2 BGB unabhängig von einer gesonderten Anzeige des Mangels gemindert.

Entsprechend hat das Landgericht Berlin eine seitens des Mieters geltend gemachte Mietminderung zugesprochen (LG Berlin, Urteil vom 21.08.2019, Az. 64 S 190/18).

31. Januar 2018

LG Berlin zur Mietminderung bei Baulärm in der Nachbarschaft

Filed under: Mietrecht — Schlagwörter: , , , , , , , , , , — ihrrecht @ 10:19

Nach Ansicht des LG Berlin (Urteil vom  07.06.2017, Az. 18 S 211/16) rechtfertigt eine in unmittelbarer Nachbarschaft zur Mietwohnung betriebene Großbaustelle (hier: Gebäudekomplex über mehrere Grundstücke mit 217 Wohnungen, 1 KiTa und 164 Tiefgaragenplätze) wegen der typischerweise mit solchen Baumaßnahmen verbundenen Lärm- und Schmutzimmissionen jedenfalls dann eine Mietminderung in Höhe von 15%, wenn sich allein die Baumaßnahmen im Außenbereich über einen Zeitraum von mehr als sechs Monaten hinziehen.

Das Gericht bezeichnet in diesem Zusammenhang die Bolzplatzentscheidung des BGH (BGH, Urteil vom 29.02.2015, Az. VIII ZR 197/14, BGHZ 205, 177 ff und IMR 2015, 310) als nicht überzeugend. Denn den Wohnungsmieter nach dem Maßstab des § 906 BGB an der Situationsgebundenheit des Grundstücks teilhaben zu lassen, überzeugt nur auf den ersten Blick. Der anzuwendende Maßstab des § 906 BGB führt nämlich nicht nur zu einer "Teilhabe" des Mieters, sondern weist das Risiko einer vom Vermieter in seiner Eigenschaft als Eigentümer hinzunehmenden Wohnwertverschlechterung während der Laufzeit des Mietverhältnisses allein dem Mieter zu. Grundsätzlich sind nachträgliche Veränderungen des Nutzens der Mietsache aber allein der Risikosphäre des Vermieters zuzuordnen, der gemäß § 536a Abs. 1 BGB sogar verschuldensunabhängig wegen bei Mietvertragsschluss vorhandener Mängel der Mietsache auf Schadenersatz haftet und nach § 536 BGB selbst dann eine Minderung hinzunehmen hat, wenn er den Mangel gar nicht beseitigen kann, so das LG Berlin. Jedenfalls dann, wenn der Vermieter von den bevorstehenden Baumaßnahmen weiß und dies dem neu in die Stadt ziehenden Mieter nicht mitteilt, kann sich der Vermieter nach der dort vertretenen Ansicht auf die Bolzplatzentscheidung nicht berufen.

Das Minderungsrecht des Mieters davon abhängen zu machen, ob der Vermieter von dem störenden Dritten Unterlassung oder Ausgleich der Nutzungsbeeinträchtigungen verlangen kann, erscheint dem Landgericht Berlin  deswegen nicht überzeugend, weil die nach der Rechtsprechung des V. Zivilsenats des BGH im Verhältnis der Eigentümer benachbarter Grundstücke zu berücksichtigenden Interessen mit denen der Mietvertragsparteien nicht korrelieren.

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