Ihr-Recht-Blog

15. Oktober 2019

OLG Düsseldorf zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den Verwaltungsbeirat

Ein in der Wohnungseigentümerversammlung gefasster Beschluss zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den Verwaltungsbeirat ist nichtig. Denn für die Fassung eines solchen Beschlusses gibt es keine Grundlage im WEG (OLG Düsseldorf, Urteil vom 02.07.2019, Az. 23 U 205/18).

Gegenstand von Beschlüssen nach dem WEG können lediglich Regelungen sein, die das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander betreffen. Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums gehört hierzu nicht, so das OLG. Sie betrifft das Vertragsverhältnis zwischen dem Bauträger und den Erwerbern. Das verbietet es, die Abnahme durch Beschluss der Wohnungseigentümer zu "vergemeinschaften" (vgl. BGH, Urt. v. 12.05.2016 – VII ZR 171/15, NJW 2016, 2878; OLG München, Urt. v. 06.12.2016 – 28 U 2388/16, BeckRS 2016, 112671; LG München, Urt. v. 07.04.2016 – 36 S 17596/15, ZWE 2017, 39; Pause/Vogel, in: Kniffka, ibrOK BauVertrR, 12.03.2018, § 650u Rn. 114; Müller, in: BeckOK-WEG, 01.02.2019, § 10 Rn. 834; Falkner, in: BeckOGK-WEG, 01.02.2018, § 10 Rn. 536; anderer Ansicht Landgericht München, Urt. v. 18.01.2013 – 18 O 1668/11, BeckRS 2013, 9934; Hügel/Elzer, WEG, 2. Auflage, § 10 Rn. 276; Elzer ZWE 2017, 116). Dabei macht es keinen Unterschied, ob durch Beschluss unmittelbar über die Abnahme entschieden oder ein Dritter dazu bevollmächtigt wird, die Abnahme zu erklären. In beiden Fällen kann der einzelne Erwerber nicht mehr individuell über die Abnahme des Gemeinschaftseigentums entscheiden.

29. August 2018

OLG München zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den Erstverwalter

Eine von einem Bauträger in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Erwerbsvertrags verwendete Klausel, die die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen vom Bauträger bestimmbaren Erstverwalter ermöglicht, ist unwirksam (BGH, IBR 2013, 686 = IMR 2013, 471). Daran ändert sich auch dadurch nichts, dass zur Abnahme ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger hinzuzuziehen ist.

Hierauf hat das OLG München mit Beschluss vom 09.04.2018, Az. 13 U 4710/16 hingewiesen.

In dem seitens des OLG München entschiedenen Sachverhalt hatte sich der Verkäufer hinsichtlich geltend gemachter Mängel am Gemeinschaftseigentum auf die Abnahme desselben durch den Verwalter bezogen und davon ausgehend auf die Verjährung der geltend gemachten Ansprüche berufen.  Der Senat hat dagegen darauf abgestellt, daß mangels wirksamer Abnahme des Gemeinschaftseigentums die Verjährungsfrist für Mängelrechte noch nicht gem. § 634 a Abs. 3 BGB zu laufen begann. Er hat im Anschluss an die Rechtsprechung des BGH eine Vertragsklausel, wonach der Verkäufer den Erstverwalter bestelle und dieser zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums ermächtigt sei, als unwirksam angesehen.  Als teilender Eigentümer (vgl. hier Ziffer I.3 des notariellen Kaufvertrags, Anlage A 2) habe der Bauträger nämlich die Möglichkeit, den ersten Verwalter bereits in der Teilungserklärung zu bestellen (BGH a.a.O. m. zahlr. w.N. zu § 26 WEG a.F. und § 26 WEG n.F.). Dabei könne der Bauträger einen Erstverwalter bestellen, der mit ihm wirtschaftlich oder rechtlich verbunden ist. Das begründe im Hinblick auf die Abnahme für die Erwerber die Gefahr, dass ein solcher Verwalter die Voraussetzungen der Abnahmefähigkeit des Gemeinschaftseigentums nicht neutral prüfe, sondern zu Gunsten des Bauträgers verfahre, wodurch dieser entscheidenden Einfluss auf die Abnahme nehmen könnte.

24. Juli 2018

OLG Karlsruhe zur Abnahmeregelung durch Sachverständigen im Bauträgervertrag

Die Regelung in einem Bauträgervertrag, wonach "die Abnahme der Anlagen und Bauteile, die im gemeinschaftlichen Eigentum aller Miteigentümer stehen (…), erfolgt für die Wohnungseigentümer (Erwerber) durch einen von dem Verwalter zu beauftragenden vereidigten Sachverständigen.", benachteiligt die Erwerber unangemessen und ist unwirksam.

Hierauf hat das OLG Karlsruhe mit Urteil vom 10.04.2018, Az. 8 U 19/14 erkannt.

Entsprechend hatten die von einem seitens des Bauträgers beauftragten Sachverständigen durchgeführten (Teil-) Abnahmen mangels wirksamer (Unter-) Bevollmächtigung keine Wirkung für und gegen den Käufer entfaltet. Der Bauträger hatte sich bezüglich bestimmter Mängel am Gemeinschaftseigentum auf die Einrede der Verjährung berufen. Mangels wirksamer Abnahme der das Gemeinschaftseigentum betreffenden Leistungen hat die Verjährung der diesbezüglichen Mangelbeseitigungsansprüche des Erwerbers noch nicht zu laufen begonnen und war deshalb ausgeschlossen, so das OLG.

26. Februar 2014

BGH: Nutzungsausfallentschädigung wegen Vorenthaltens von Wohnraum

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 20.02.2014, Az. VII ZR 172/13 entschieden, dass der Erwerber für die Dauer eines längeren Verzugs des Bauträgers mit der Übergabe einer von ihm noch herzustellenden Wohnung dann eine Entschädigung für die entgangene Nutzung verlangen kann, wenn ihm in dieser Zeit anderweitiger, in etwa gleichwertiger Wohnraum nicht zur Verfügung steht.

Die Kläger erwarben vom beklagten Bauträger eine noch herzustellende Altbauwohnung mit 136 qm Wohnfläche. Vertraglich war der Bauträger verpflichtet, die Wohnung spätestens bis zum 31. August 2009 fertigzustellen und zu übergeben. Da die Wohnung auch im Herbst 2011 noch nicht bezugsfertig übergeben war, klagten die Erwerber unter anderem auf Zahlung einer Nutzungsausfallentschädigung für die Zeit vom 1. Oktober 2009 bis zum 30. September 2011. Sie berechneten diese mit einer Vergleichsmiete für die vorenthaltene Wohnung und lassen sich die vom Bauträger ohnehin zu erstattende Miete für die bisherige, weiter von ihnen bewohnte Wohnung anrechnen.

Das OLG Jena hatte mit Urteil vom 29. Mai 2013,Az. 7 U 660/12  den Anspruch der Erwerber auf Nutzungsausfallentschädigung unter Abzug eines 30 %igen Abschlags für Vermietergewinn und bei privater Nutzung sonst nicht anfallender Kosten bejaht. Die vom Berufungsgericht insoweit zugelassene Revision des Bauträgers hatte keinen Erfolg.

Nach Ansicht des BGH stand in etwa gleichwertiger Wohnraum nicht zur Verfügung, weil die bisher genutzte Wohnung lediglich 72 qm Wohnfläche umfasste, während die erworbene und vorenthaltene Wohnung mit 136 qm eine fast doppelt so große Wohnfläche besitzt.

16. Mai 2012

Bauträger: Beschränkung der Haftung auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit bei Verzug unwirksam!

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Die termingerechte Herstellung eines Wohnhauses oder einer Wohnung gehört zu den wesentlichen Pflichten eines Bauträgers. Die Haftung für die Erfüllung wesentlicher Vertragspflichten selbst bei einfacher Fahrlässigkeit darf daher nicht formularmäßig ausgeschlossen werden. Die Haftung für Verzugsschäden kann in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Bauträgers deshalb nicht auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt werden. Und wer als Bauträger einen bestimmten Fertigstellungstermin zusagt, hat geeignete Vorkehrungen zu treffen, damit der versprochene Termin eingehalten wird.

Hierauf  hat das OLG München mit dem jetzt veröffentlichten Urteil vom 15.11.2011, Az.13 U 15/11 ausdrücklich hingewiesen.

Das OLG München hat insoweit die zu entsprechenden Klauseln im KFZ-Handel ergangene Entscheidung des BGH NJW 1994, 1060 auf Bauträgerverträge übertragen und dies damit begründet, daß  kein sachlicher Grund bestehe, die dort behandelte fristgemäße Lieferung eines Kraftfahrzeuges nicht auch auf die Herstellung einer Immobilie anzuwenden. Denn der Erwerber einer Wohnung muss unter Umständen seine bisherige Wohnung fristgemäß räumen, sich ein Darlehen bereit stellen lassen und den Umzug auf einen bestimmten Zeitpunkt fixieren. Demgegenüber kann allgemein ein Bauträger durch einen knapp oder unrealistisch festgelegten Fertigstellungstermin leichter Verträge mit Interessenten akquirieren und geht gleichzeitig bei Beschränkung der Haftung auf den Nutzungsausfall, der in den Kaufpreis eingerechnet werden kann, ein überschaubares Risiko ein.

Und auch bezüglich des Verschuldens des Bauträgers an der Fertigstellung hat das OLG München eine verbraucherfreundliche Position eingenommen.

Wer als Bauträger einen bestimmten Fertigstellungstermin zusage, habe Vorkehrungen zu treffen, dass der versprochene Termin eingehalten werde, insbesondere durch genügend große Zeitpuffer, die Spielraum zur Behebung unvorhergesehener Hemmnisse belassen. Es sei auch nicht verständlich, warum anstelle des im entschiedenen Fall insolventen Generalunternehmers in überschaubarer Zeit kein Nachfolger gefunden werden konnte. Überhaupt kein Entschuldigungsgrund seien die "technisch komplexen Bauabläufe"  oder angeblich unzuverlässige Einzelunternehmer, die an Stelle des Generalunternehmers eingesetzt wurden.

16. April 2012

OLG Koblenz: “Seniorengerecht” ist nicht gleich “behindertengerecht”!

Filed under: Bau- und Architektenrecht — Schlagwörter: , , , , , , — ihrrecht @ 09:27

Die Bezeichnung einer Wohnung durch den Bauträger als “seniorengerecht” ist nicht gleich “behindertengerecht”. Die Bezeichnung einer Wohnung als “seniorengerecht” im Werbeprospekt und auf dem Bauschild stellt ferner keine Beschaffenheitszusicherung dar. Dies hat das OLG Koblenz mit Urteil vom 25.02.2011, AZ. 10 U 1504/09 entschieden.

Im Ausgangsfall hatten die Käufer einer Wohnung die Zahlung der Schlußrate unter Hinweis auf angebliche Mängel verweigert. Grundlage des Bauvertrages sei ein Werbeprospekt der Klägerin gewesen, in welchem die Wohnungen, die Ansichten und eine Baubeschreibung enthalten gewesen seien. Auf der Basis dieses Prospekts seien die Wohneinheiten von der Klägerin angeboten und vermarktet worden. Es sei aufgrund des Inhalts des verkaufsfördernden Prospekts mit dem Begriff „seniorengerecht“, dem Bauschild („seniorengerecht“) und der Werbeanzeige sowie auch aufgrund der bei Vertragsschluss mit dem Geschäftsführer der Klägerin geführten Gespräche auf Seiten der Beklagten die Vorstellung entstanden, die Klägerin würde ein seniorengerechtes Objekt veräußern, das über einen barrierefreien, seniorengerechten Austritt zur Balkonanlage verfüge, damit der Balkon als wesentlicher Bestandteil der Wohneinheit für die Nutzer auch in einem hohen Alter und ggf. mit Gehbehinderung und Rollator/Rollstuhl nutzbar sei.

Dem sind sowohl das erstinstanzliche Landgericht als auch das OLG Koblenz nicht gefolgt.

Als Beschaffenheitsvereinbarung können, so das OLG Koblenz, nur solche Angaben angesehen werden, aus welchen sich eine bestimmte Eigenschaft oder Ausstattung des Objekts eindeutig entnehmen lässt. Dies sei bei dem Begriff „seniorengerecht“ nicht der Fall. Aus diesem Begriff lassen sich keine konkreten Ausstattungsmerkmale herleiten. Auch gebe es kein allgemeines Verständnis dazu, was an Wohnungsausstattung erforderlich sei, damit eine Wohnung als „seniorengerecht“ bezeichnet werden kann. Die Auffassung der Käufer, dass mit „seniorengerecht“ gemeint sei, dass eine entsprechende Wohnung völlig barrierefrei und mit einem Rollstuhl oder Rollator begehbar sein müsse sowie dass sich in Bädern und Toiletten Haltegriffe befinden müssten, vermochte das OLG nicht zu teilen. Barrierefreiheit gemäß § 554a BGB ist erforderlich für behindertengerechtes Wohnen. Der Begriff „seniorengerecht“ ist kein Rechtsbegriff und kann nicht als gleichbedeutend mit dem Begriff „behindertengerecht“ angesehen werden. Nicht jeder Mensch fortgeschrittenen Alters ist – bei aller Erschwernis, welche das Alter mit sich bringt – als körperlich behindert anzusehen und auf Rollstuhl oder Rollator angewiesen. Es ist nicht gerechtfertigt, die Anforderungen, die nach § 554a BGB oder DIN 18025-2 an ein barrierefreies behindertengerechtes Wohnen zu stellen sind, auch zur Konkretisierung des Begriffs „seniorengerecht“ heranzuziehen. Zutreffend habe das Landgericht in der Bezeichnung „seniorengerecht“ eine werbemäßige Anpreisung des Objekts gesehen, nicht aber die Ankündigung, dass diese eine bestimmte Ausstattung haben werde.

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