BGH zur nachträglichen Reduzierung des Mieterhöhungsverlangens durch den Vermieter

Der Vermieter ist berechtigt, innerhalb eines Mieterhöhungsverfahrens nach §§ 558 ff. BGB sein formell ordnungsgemäßes vorprozessuales Erhöhungsverlangen (§ 558a BGB) nachträglich – etwa mit Erhebung der Zustimmungsklage – zu ermäßigen. Einer nochmaligen – den Lauf der in § 558b Abs. 1, 2 BGB geregelten Fristen von Neuem auslösenden – Erklärung und Begründung nach § 558a BGB bedarf es hierfür nicht, so der BGH aktuell mit Urteil vom 06.04.2022, Az. VIII ZR 219/20.

Der Mieter könne auch nicht den erstmals mit der Zustimmungsklage in ermäßigtem Umfang geltend gemachten Erhöhungsbetrag mit der für ihn günstigen Kostenfolge des § 93 ZPO sofort anerkennen, so der BGH weiter. Denn der Mieter, dem ein formell ordnungsgemäßes Erhöhungsverlangen zugegangen ist, gibt – gerade wegen der ihm nach § 558b Abs. 1 BGB eröffneten Möglichkeit zu einer teilweisen Zustimmung – auch dann Anlass zur Klageerhebung im Sinne von § 93 ZPO, wenn er diesem nicht bereits vorgerichtlich – innerhalb der gerade auch diesem Zweck dienenden Frist des § 558b Abs. 2 Satz 1 BGB (vgl. Senatsurteil vom 29. April 2020 – VIII ZR 355/18, NJW 2020,1947 Rn. 20) – in dem Umfang zustimmt, in dem es sachlich berechtigt ist.

Da der Mieter demnach zur Wahrung der eigenen (Kosten-)Interessen ohnehin gehalten ist, ein den Förmlichkeiten des § 558a BGB genügendes Erhöhungsverlangen daraufhin zu überprüfen, ob und gegebenenfalls inwieweit es sachlich berechtigt ist, entstehen ihm kostenrechtlich auch keine unbilligen Nachteile dadurch, dass der Vermieter die vorprozessual begehrte Mieterhöhung im Zuge der Klageerhebung ermäßigen kann. Vielmehr trüge der Mieter das (Kosten-)Risiko der gerichtlichen Inanspruchnahme auf Zustimmung zu dem ermäßigten Erhöhungsbegehren in gleicher Weise, wenn der Vermieter dieses zunächst erneut erklären und begründen müsste.

BGH zu den Anforderungen an das Mieterhöhungsverlangen bei qualifiziertem Mietspiegel

Der BGH hat sich mit Urteil vom 07.07.2021, Az. VIII ZR 167/2 mit den formellen Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558a BGB, das zur Begründung auf einen Mietspiegel (hier: Nürnberger Mietspiegel 2018) Bezug nimmt, auseinandergesetzt (im Anschluss an Senatsurteil, IMR 2008, 75).

Demnach muss der vom Vermieter zur Begründung seines Erhöhungsverlangens herangezogene Mietspiegel jenem Schreiben nicht beigefügt werden, wenn es sich um einen – etwa durch Veröffentlichung im Amtsblatt – allgemein zugänglichen Mietspiegel handelt (Senatsurteil vom 12. Dezember 2007 – VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573 Rn. 15), was auch dann zu bejahen ist, wenn der Mietspiegel gegen eine geringe Schutzgebühr (etwa 3 Euro) von privaten Vereinigungen an jedermann abgegeben wird (Senatsurteil vom 30. September 2009 – VIII ZR 276/08, NJW 2010, 225 Rn. 10 f.; Senatsbeschlüsse vom 28. April 2009 – VIII ZB 7/08, NJW-RR 2009, 1021 Rn. 6; vom 31. August 2010 – VIII ZR 231/09, WuM 2010, 693 Rn. 2) oder der Vermieter dem Mieter eine – wohnortnahe – Einsichtsmöglichkeit anbietet (vgl. Senatsurteil vom 11. März 2009 – VIII ZR 74/08, NJW 2009, 1667 Rn. 9). Denn in einem solchen Fall ist es dem Mieter zumutbar, zur Überprüfung des Mieterhöhungsverlangens auf den ihm – wenngleich unter gewissen Mühen und/oder nur gegen einen geringfügigen Kostenaufwand – zugänglichen Mietspiegel zuzugreifen (Senatsurteile vom 11. März 2009 – VIII ZR 74/08, aaO; vom 30. September 2009 – VIII ZR 276/08, aaO Rn. 11).

Auch die sich aus dem Mietspiegel ergebende Mietpreisspanne muss der Vermieter zur Erfüllung der formellen Voraussetzungen des § 558a BGB nicht in jedem Fall angeben. Als entbehrlich hat der Senat diese Angabe ausdrücklich angesehen, wenn der Vermieter, der sein Erhöhungsverlangen auf einen Mietspiegel stützt, der in Form von Tabellenfeldern für Wohnungen einer bestimmten Kategorie jeweils eine bestimmte Mietpreisspanne ausweist, das seiner Auffassung nach einschlägige Mietspiegelfeld mitteilt. Denn in diesem Fall kann der Mieter die maßgebliche Mietpreisspanne dem betreffenden Mietspiegel ohne weiteres entnehmen (Senatsurteil vom 12. Dezember 2007 – VIII ZR 11/07, aaO Rn. 16 [unter Aufgabe der strengeren Rechtsprechung des Senats im Urteil vom 12. November 2003 – VIII ZR 52/03, NJW 2004, 1379 unter II 2 b]).

Der Erfüllung der formellen Voraussetzungen nach § 558a BGB steht schließlich nicht der Umstand entgegen, dass die Klägerin in dem seitens des BGH entschiedenen Verfahrens gemäß ihrem Erhöhungsverlangen die auf der Grundlage der Wohnfläche zu bestimmende Basismiete insofern fehlerhaft ermittelt hat, als sie anstelle des in der Tabelle 1 des Mietspiegels für eine – wie hier – 80 m² große Wohnung ausgewiesenen Quadratmeterpreises von 7,80 Euro einen Quadratmeterpreis von 8,01 Euro zugrunde gelegt hat, was – rein rechnerisch – zu einer fehlerhaften Angabe (des Mittelwerts) der ortsüblichen Vergleichsmiete geführt hat.

Denn hierbei handelt es sich um einen inhaltlichen Fehler, der die Wahrung der Förmlichkeiten des Erhöhungsverlangens nach § 558a BGB nicht berührt (vgl. Senatsurteile vom 11. März 2009 – VIII ZR 316/07, WuM 2009, 239 Rn. 8; vom 3. Juli 2013 – VIII ZR 263/12, NZM 2012, 612 Rn. 24; Senatsbeschluss vom 26. April 2016 – VIII ZR 54/15, NJW 2016, 2565 Rn. 5). Das betrifft nicht nur etwaige Fehler bei der Einordnung in Kategorien, die eine Bewertung der Wohnung voraussetzen – wie etwa die Einstufung der Wohnlage in die Kategorien einfach, mittel oder gut -, sondern auch sonstige Fehler, die dem Vermieter bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete unter Anwendung des einschlägigen Mietspiegels unterlaufen können, sei es, dass er von falschen Tatsachen (z.B. betreffend Baujahr, Ausstattung oder Wohnfläche) ausgeht oder dass er den Mietspiegel auf die zutreffenden Tatsachen – wie hier – fehlerhaft anwendet , so der BGH.

BGH zu den Anforderungen an eine formell ordnungsgemäße Mieterhöhung

Der BGH hat mit Urteil vom 16.12.2020, Az. VIII ZR 108/20 einmal mehr darauf abgestellt, dass es für eine formell ordnungsgemäße Mieterhöhung erforderlich ist, dass der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen die begehrte erhöhte Miete betragsmäßig entnehmen kann und dass die Mieterhöhung durch nähere Hinweise auf die ortsübliche Vergleichsmiete – etwa durch Bezugnahme auf einen Mietspiegel – begründet wird.

Die gemäß § 558a BGB erforderliche Begründung des Mieterhöhungsbegehrens soll dem Mieter die Möglichkeit geben, dessen sachliche Berechtigung – zumindest im Ansatz – zu überprüfen, um überflüssige Prozesse zu vermeiden. Deshalb muss das Mieterhöhungsverlangen dem Mieter konkrete Hinweise zur sachlichen Berechtigung des Begehrens geben, damit der Mieter es innerhalb der Überlegungsfrist zumindest im Ansatz überprüfen und sich darüber schlüssig werden kann, ob er seine Zustimmung ohne eine gerichtliche Auseinandersetzung mit dem Vermieter erteilt (Senatsurteile vom 29. April 2020, Az. VIII ZR 355/18, NJW 2020, 1947 Rn. 48; vom 18. Dezember 2019, Az. VIII ZR 236/18, NZM 2020, 459 Rn. 15; vom 12. Dezember 2007, Az. VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573 Rn. 12, st. Rspr.).

Allerdings, so der BGH weiter, bedarf es Angaben dazu, ob in der Grundmiete einzelne nicht gesondert umlegbare Betriebskosten enthalten sind, nicht in jedem Fall. Denn nach der Rechtsprechung des Senats (Senatsurteil vom 10. Oktober 2007, Az. VIII ZR 331/06, NJW 2008, 848 Rn. 11) bedarf es einer solchen Herausrechnung der in der Grundmiete etwa enthaltenen Betriebskosten nicht, wenn auch die begehrte erhöhte (Teilinklusiv-)Miete die (anhand reiner Nettomieten) ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt. Einer Herausrechnung des etwa in der Grundmiete enthaltenen Betriebskostenanteils bedarf es vielmehr nur dann, wenn eine begehrte erhöhte Teilinklusivmiete höher liegt als die in dem Mieterhöhungsschreiben genannte, auf reinen Nettomieten basierende ortsübliche Vergleichsmiete.

In einem solchen Fall kann der Mieter nämlich die Berechtigung des Mieterhöhungsbegehrens insoweit nicht überprüfen, als es die genannte ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt. Deshalb ist es in derartigen Fällen erforderlich, dass der Vermieter in seinem Mieterhöhungsschreiben Angaben zur Höhe der in der Miete enthaltenen Betriebskosten macht. Diese kann er dann entweder von der Teilinklusivmiete abziehen und die so "bereinigte" Miete der im Mietspiegel ausgewiesenen ortsüblichen Vergleichsmiete gegenüberstellen oder alternativ die Mietspiegelmiete um den Betriebskostenanteil erhöhen und den so ermittelten Betrag der vereinbarten Teilinklusivmiete gegenüberstellen (vgl. Senatsurteil vom 26. Oktober 2005, Az. VIII ZR 41/05, NZM 2006, 101 Rn. 13; vom 20. Januar 2020, Az. VIII ZR 141/09, NJW-RR 2010, 735 Rn. 13 f.).

BGH: Keine Ausführungen zu Ersatzwohnraum bei Eigenbedarfskündigung erforderlich!

Dem Zweck des nach § 573 Abs. 3 BGB bestehenden Begründungserfordernisses wird bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs grundsätzlich durch die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, genügt (Bestätigung der Senatsrechtsprechung, zuletzt Urteil vom 23.09.2015 – VIII ZR 297/14, Rz. 11 f. m.w.N., IMRRS 2015, 1238 = NJW 2015, 3368). Dagegen muss die Begründung keine Ausführungen zu Räumlichkeiten enthalten, die für den Begünstigten alternativ als Wohnraum in Betracht kommen könnten.

Hierauf hat der BGH mit Urteil vom 15.03.2017, Az. VIII ZR 270/15 hingewiesen und darauf abgestellt, das Begründungserfordernis der Kündigung diene nicht dazu, eine aus Sicht des Vermieters bestehende Alternativlosigkeit der Kündigung aufzuzeigen oder sonst den Mieter schon im Vorfeld eines etwaigen späteren Kündigungsprozesses auf rechtliche Verteidigungsmöglichkeiten hinzuweisen (vgl. Senatsurteil vom 1. Juli 2015, Az. VIII ZR 278/13, NJW 2015, 2650).

Im Weiteren hat der BGH in dieser Entscheidung Ausführungen zur Prüfung geltend gemachter Härtegründe gemacht, die in diesem Blog bereits besprochen wurden (Siehe “BGH: Zur Prüfung von Härtegründen bei Wohnraumkündigung” – Eintrag vom 15.03.2017)

Zur Diskussion über die Rechtsprechung zum Eigenbedarf

Sowohl die hier unter dem 08.05.2014 veröffentlichte Entscheidung des BGH zur Begründung der Eigenbedarfskündigung als auch die vor wenigen Tagen veröffentlichte Entscheidung des BVerfG zur Eigenbedarfskündigung bei Geltendmachung als Zweitwohnsitz durch den Vermieter (Az. 1 BvR 2851/13) haben die Diskussionen um die Eigenbedarfskündigung verstärkt. Wir verweisen deshalb auf den Artikel bei Handelsblatt-online vom 12.05.2014 “Keine Chance bei Eigenbedarf”, der den Stand der Diskussion zusammenfasst und die unterschiedlich eingenommenen Positionen darstellt.

BGH: Vorkaufsrecht des Mieters bei Verkauf eines ungeteilten Mietshauses

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 22.11.2013, Az. V ZR 96/12 entschieden, dass das Vorkaufsrecht des Mieters gemäß § 577 Abs. 1 BGB grundsätzlich nicht entsteht, wenn ein mit einem Mehrfamilienhaus bebautes Grundstück verkauft wird und erst die Erwerber durch Teilungsvereinbarung gemäß § 3 WEG Wohnungseigentum begründen. Das gilt in der Regel auch dann, wenn die Erwerber beabsichtigen, die neu geschaffenen Einheiten im Rahmen des sogenannten Erwerbermodells jeweils selbst zu nutzen.

In dem zugrunde liegenden Verfahren war die Beklagte Eigentümerin eines mit einem Mehrfamilienhaus bebauten Grundstücks. Eine der vier in dem Gebäude vorhandenen Wohnungen war an die Klägerin vermietet. Nachdem das zuständige Landratsamt die Abgeschlossenheitsbescheinigung erteilt hatte, verkaufte die Beklagte den ungeteilten Grundbesitz am 11. März 2009 an drei Erwerber zum Preis von 120.000 €. Diese ließen noch am gleichen Tag und bei demselben Notar eine Teilungsvereinbarung gemäß § 3 WEG beurkunden. Mit Erklärung vom 14. März 2011 übte die Klägerin gegenüber der Beklagten das auf § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB gestützte Vorkaufsrecht aus. Mit ihrer Klage will sie feststellen lassen, dass zwischen ihr und der Beklagten ein Kaufvertrag über die von ihr gemietete Wohnung zum Preis von 30.000 € zustande gekommen ist. Landgericht und Oberlandesgericht haben die Klage abgewiesen.

Der unter anderem für Verträge über Grundstücke unter Einschluss des Vorkaufsrechts zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat die Revision der Klägerin zurückgewiesen. Er hat entschieden, dass das Vorkaufsrecht bei dem Verkauf eines ungeteilten Grundstücks vor Begründung des Wohnungseigentums im Grundsatz nur dann entsteht, wenn sich der Veräußerer gegenüber den Erwerbern vertraglich verpflichtet, seinerseits die Aufteilung gemäß § 8 WEG durchzuführen. Darüber hinaus muss die von dem Vorkaufsrecht erfasste zukünftige Wohnungseigentumseinheit in dem Vertrag bereits hinreichend bestimmt oder zumindest bestimmbar sein. Dagegen ist es regelmäßig nicht ausreichend, wenn – wie hier – die Erwerber die Teilung durchführen.

Das Vorkaufsrecht gemäß § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB soll nämlich nicht zum Erwerb des gesamten Grundstücks berechtigen, so der BGH. Der Mieter soll auch keinen bloßen Miteigentumsanteil, sondern das in seiner Entstehung bereits angelegte Eigentum an der von ihm gemieteten Wohnung erwerben können. Weil das Vorkaufsrecht einen Vertrag zwischen dem Mieter und dem Verkäufer nach den Bedingungen des mit den Erwerbern geschlossenen Kaufvertrags entstehen lässt, muss sich der Verkäufer gegenüber den Erwerbern verpflichtetet haben, die Aufteilung vorzunehmen. Nur dann ist sichergestellt, dass der Mieter tatsächlich Wohnungseigentum erwerben kann. Bei einer Aufteilung durch die Erwerber ist dies nicht gewährleistet. Wollte man auch hier ein Vorkaufsrecht annehmen, könnte der Mieter zunächst allenfalls einen Miteigentumsanteil an dem ungeteilten Grundbesitz erwerben. In eine Teilungsvereinbarung der Erwerber träte er aus Rechtsgründen nicht ein. Folglich könnten die Erwerber ihre Aufteilungsabsicht aufgeben, ohne dass der Mieter dies verhindern könnte; dies wäre für ihn mit ganz erheblichen finanziellen und rechtlichen Risiken verbunden.

Etwas anderes kann sich dann ergeben, wenn ein Rechtsmissbrauch festzustellen ist. Dies setze voraus, dass die Parteien des Kaufvertrags nur zur Ausschaltung des Vorkaufsrechts bewusst auf eine an sich beabsichtigte Teilung durch den Veräußerer verzichten und die Teilung den Erwerbern überlassen. Im vom BGH entschiedenen Fall hat das Berufungsgericht jedoch festgestellt, dass die Verkäuferin über die bloße Kenntnis von der Absicht der Erwerber hinaus kein eigenes Interesse an der Aufteilung hatte; ihre Kenntnis – so nun der Bundesgerichtshof – reicht als solche nicht aus, um einen Rechtmissbrauch anzunehmen.

Aktuell: BGH: Einfacher Mietspiegel reicht zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens aus!

Nach einer heute verkündeten Entscheidung des BGH dürfen  die Gerichte auf Grundlage einfacher, ortsüblicher Mietspiegel entscheiden, ob ein Mieterhöhungsverlangen berechtigt ist oder nicht. Ein sogenannter qualifizierter Mietspiegel mit wissenschaftlichem Gutachten eines vereidigten Sachverständigen muss dagegen nicht zwingend herangezogen werden (BGH; Urteil vom 16.06.2010, VIII ZR 99/09).

Im Ausgangsfall ist der Beklagte Mieter einer Wohnung des Klägers in Backnang. Mit der Klage verlangt der Vermieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung um 76,69 € monatlich. Er stützt sein Verlangen darauf, dass die ortsübliche Vergleichsmiete bei 6,58 € pro Quadratmeter liege. Bei der Berechnung dieser Miete sei der Mietspiegel von Schorndorf zugrunde zu legen, da es sich bei der Stadt Schorndorf um eine mit Backnang vergleichbare Gemeinde handele.

Das Amtsgericht hat der Klage nach Einholung eines Sachverständigengutachtens stattgegeben. Das Landgericht hat die dagegen gerichtete Berufung des Mieters zurückgewiesen und zur Begründung unter anderem ausgeführt: Die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch das Amtsgericht begegne keinen Bedenken. Der erkennende Richter entscheide unter Würdigung aller Umstände nach freier Überzeugung, wie die ortsübliche Vergleichsmiete zu bestimmen ist. In diesem Rahmen sei auch die Verwendung eines einfachen Mietspiegels zulässig.

Diesen Überlegungen hat sich der BGH angeschlossen. Der örtliche Mietspiegel sei gerade dann ein wichtiges Indiz für die Ortsüblichkeit der Miete, wenn er sowohl von den Mieter- als auch von den Vermieterverbänden erstellt wurde. Das sei hier der Fall gewesen. Der Mieter habe keine qualifizierten Argumente vorgetragen, wieso die im Mietspiegel angegebenen Mietpreise überhöht seien. Ein einfaches pauschales Bestreiten reiche insoweit nicht aus, so der BGH.