Ihr-Recht-Blog

23. März 2021

BGH zur Anfechtung von Beschlüssen der WEG durch den Nießbraucher

Dem Nießbraucher von Wohnungseigentum steht die Befugnis zur Anfechtung eines von den Wohnungseigentümern gefassten Beschlusses nicht zu. Der BGH hat mit jetzt veröffentlichtem Urteil vom 27.11.2020, Az. V ZR 71/20  seine bisherige Rechtsprechung mit Urteil vom 10.07.2015, Az. V ZR 194/14, bestätigt.

Erhebt ein Nießbraucher, der von dem Wohnungseigentümer hierzu ermächtigt worden ist, Beschlussanfechtungsklage, ist diese zwar zulässig, wenn die Voraussetzungen der Prozessstandschaft im Zeitpunkt der letzten mündlichen Tatsachenverhandlung objektiv vorliegen und vorgetragen sind. Begründet kann sie – vorbehaltlich etwaiger Nichtigkeitsgründe – aber nur sein, wenn die Ermächtigung zur Prozessführung bereits innerhalb der Klagefrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 Hs. 1 WEG objektiv vorliegt und offengelegt wird oder offensichtlich ist, so der BGH nunmehr weiter.

Die Klagefrist nach § 46 Abs. 1 Satz 2 Hs. 1 WEG ist nur gewahrt, wenn die Anfechtungsklage innerhalb eines Monats von einer Person erhoben wird, der entweder ein eigenes Anfechtungsrecht zusteht oder die zur Ausübung eines fremden Anfechtungsrechts befugt ist. Wird die Klage unter Berufung auf ein eigenes Anfechtungsrecht als Wohnungseigentümer erhoben, ist die Frist folglich nur gewahrt, wenn der Kläger bei Klageerhebung bereits Wohnungseigentümer ist oder das Eigentum spätestens bis zum Ablauf der Klagefrist erwirbt (vgl. OLG Frankfurt, NJW-RR 1992, 1170; Staudinger/Lehmann-Richter, WEG [2018], § 46 Rn. 150; BeckOK WEG/Elzer [1.8.2020], § 46 Rn. 96.1; Bärmann/Seuß/Bergerhoff, Praxis des Wohnungseigentums, 7. Aufl., § 87 Rn. 8). Für die von einem Dritten als gewillkürtem Prozessstandschafter erhobene Klage gilt nichts anderes. Auch diese Klage wahrt die Anfechtungsfrist nur, wenn die Voraussetzungen der Prozessstandschaft innerhalb der Frist vorliegen, insbesondere die von dem Wohnungseigentümer erteilte Ermächtigung zur Prozessführung (vgl. Suilmann in Jennißen, WEG, 6. Aufl., § 46 Rn. 95). Wird die Klageerhebung durch den Dritten nach Ablauf einer materiell-rechtlichen Klagefrist von dem Inhaber des Rechts genehmigt, wirkt die Genehmigung nicht auf den Zeitpunkt der Klageerhebung zurück (vgl. Senat, Urteil vom 6. Juni 2003 – V ZR 320/02, WM 2003, 1974, 1976 zu Art. 237 § 2 Abs. 2 EGBGB; BGH, Urteil vom 3. März 1993 – IV ZR 267/91, NJW-RR 1993, 669, 670 f. zu § 12 Abs. 3 VVG aF). Die Klageerhebung des Nichtberechtigten stellt nämlich keine Verfügung über das Recht dar, die materiell-rechtlich nach § 185 BGB genehmigt werden könnte (vgl. BGH, Urteil vom 3. März 1993 – IV ZR 267/91, aaO).

Der BGH weiter:

Es ist allgemein anerkannt, dass die Wirkungen der gewillkürten Prozessstandschaft erst in dem Augenblick eintreten, in dem sie prozessual offengelegt wird oder offensichtlich ist. Dies hat der Bundesgerichtshof bereits mehrfach entschieden, so etwa für die Hemmung der Verjährung (vgl. BGH, Urteil vom 30. Mai 1972, Az. I ZR 75/71, NJW 1972, 1580; Urteil vom 3. Juli 1980, Az. IVa ZR 38/80, BGHZ 78, 1, 6; Urteil vom 21. März 1985, Az. VII ZR 148/83, BGHZ 94, 117, 122; Urteil vom 12. Dezember 2013, Az. III ZR 102/12, ZLR 2014, 162 Rn. 36 mwN), aber auch für Klagefristen, die materiell-rechtlich zum Verlust des Rechts führen, wie etwa zu Art. 237 § 2 Abs. 2 EGBGB (vgl. Senat, Urteil vom 6. Juni 2003, Az. V ZR 320/02, WM 2003, 1974, 1975; Urteil vom 27. September 2013, Az. V ZR 43/12, NJOZ 2014, 1101 Rn. 23) oder zur Ausschlussfrist nach § 12 Abs. 3 VVG aF (vgl. BGH, Urteil vom 3. März 1993, Az. IV ZR 267/91, NJW-RR 1993, 669).

Die Offenlegung der Prozessstandschaft ist zur Klarstellung des Prozessrechtsverhältnisses erforderlich. Nur wenn der Gegner weiß, dass der Kläger für sich in Anspruch nimmt, ein fremdes Recht im eigenen Namen geltend machen zu können, kann er die behauptete Ermächtigung bestreiten oder auch das Rechtsschutzinteresse des Klägers in Frage stellen (vgl. BGH, Urteil vom 30. Mai 1972, Az. I ZR 75/71, NJW 1972, 1580; Urteil vom 7. Juli 2008, Az. II ZR 26/07, NZI 2008, 561 Rn. 14). Zudem erstreckt sich bei der gewillkürten Prozessstandschaft die Rechtskraft des auf die Klage des Ermächtigten ergehenden Urteils auf den Ermächtigenden nur, wenn sich der Ermächtigte im Rechtsstreit auf die Ermächtigung gestützt hat (vgl. Senat, Urteil vom 28. Juni 1985, Az. V ZR 43/84, NJW 1985, 2825; BGH, Urteil vom 30. Mai 1972, Az. I ZR 75/71, aaO; Urteil vom 7. Juli 2008, Az. II ZR 26/07, aaO).

Dies gilt gleichermaßen für die Beschlussanfechtungsklage im Wohnungseigentumsrecht. Der Umstand, dass es sich bei den Fristen des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG um materiell-rechtliche Ausschlussfristen handelt, deren Versäumung – vorbehaltlich etwaiger Nichtigkeitsgründe – zur Abweisung der Klage als unbegründet führt (st. Rspr., vgl. Senat, Urteil vom 16. Januar 2009, Az. V ZR 74/08, BGHZ 179, 230 Rn. 7 ff.; Urteil vom 2. Oktober 2009, Az. V ZR 235/08, BGHZ 182, 307 Rn. 9; Urteil vom 8. Februar 2013, Az. V ZR 238/11, NJW 2013, 3092 Rn. 20; Urteil vom 14. Dezember 2018, Az. V ZR 2/18, NZM 2019, 374 Rn. 6), hat hier – wie auch sonst – nicht zur Folge, dass es für die Wahrung der Fristen allein auf die objektive materielle Berechtigung des Klägers ankommt.

2. Februar 2021

LG Frankfurt zum Stimmrecht des werdenden Wohnungseigentümers

Das LG Frankfurt hatte sich mit Urteil vom 14.01.2021, Az. 2-13 S 18/20 mit der Frage auseinanderzusetzen, ob zur Eigentümerversammlung der werdende Wohnungseigentümer an Stelle des noch im Grundbuch eingetragenen teilenden Eigentümers einzuladen ist und ob allein der werdende Wohnungseigentümer stimmberechtigt ist und ihm auch allein das Recht zur Beschlussanfechtung zusteht.

Die Frage, wem in den Eigentümerversammlungen das Stimm- und Anfechtungsrecht zusteht – dem Veräußerer, dem werdenden Wohnungseigentümer oder analog § 25 Abs. 2 S. 2 WEG beiden gemeinschaftlich – war umstritten (BeckOK WEG/Müller, Maximilian A., 42. Ed. 1.8.2020, WEG § 10 Rn. 60 mit einer Vielzahl von Nachweisen). Der Bundesgerichtshof, dessen Auffassung sich die Kammer anschließt, hat den Streit dahingehend entschieden, dass dem werdenden Wohnungseigentümer Stimm- und Anfechtungsrecht allein zustehen, da er wie ein Eigentümer zu behandeln ist und an dessen Stelle tritt (BGH, Urt. v. 11. 5. 2012 – V ZR 196/11 = NZM 2012, 643 Rn. 18; s.a. BGH, Urt. v. 14.2.2020 – V ZR 159/19 = NZM 2020, 563, Rn. 8). Der Bauträger verliert damit das Stimm- und Anfechtungsrecht (BGH, Urt. v. 11.12.2015 – V ZR 80/15 = NZM 2016, 266, Rn. 13).

Diese Rechtsprechung hat der Gesetzgeber nun auch in § 8 Abs. 3 WEG n.F. kodifiziert (vgl. Palandt, 80. Aufl. 2021, § 8 WEG Rn. 8; Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, § 4 Rn. 284).

Ein Verbleib beim oder ein Rückfall zum Veräußerer kann auch nicht angenommen, wenn – wie hier – der Veräußerer den werdenden Eigentümer im Veräußerungsvertrag widerruflich bevollmächtigt, "alle Rechte eines Eigentümers wahrzunehmen", diese Vollmacht dann aber widerruft. Denn das auf den werdenden Eigentümer übergehende Stimm- und Anfechtungsrecht ist das Gegenstück zu der den werdenden Eigentümer treffenden Kosten- und Lastentragung (BGH, Urt. v. 11. 5. 2012 ? V ZR 196/11 = NZM 2012, 643 Rn. 18; BGH, Urt. v. 11.12.2015 – V ZR 80/15 = NZM 2016, 266, Rn. 13). Durch den Widerruf der Vollmacht wird der der werdende Eigentümer aber nicht korrespondierend auch wieder von Kosten und Lasten befreit. Im Übrigen würde ein Abstellen auf kaufvertragliche Regelungen, die übrigen Wohnungseigentümern und Verwalter möglicherweise nicht bekannt sind, zu Rechtsunsicherheit führen. Dem werdenden Eigentümer kann durch eine schuldrechtliche Vereinbarung nicht der Schutz der vorgezogenen Anwendung des WEG-Rechts entzogen werden, welcher ihm auf Grund einer bereits erlangten dinglichen Rechtsposition gebührt.
Mithin ist der werdende Wohnungseigentümer an Stelle des noch im Grundbuch eingetragenen teilenden Eigentümers zur Eigentümerversammlung zu laden (Abramenko in: Jennißen, WEG, 6. Aufl. 2019, § 10 Rn. 168). Eine Ladung zur Eigentümerversammlung zur bloßen Teilnahme ohne Stimmrecht ist abzulehnen (BeckOK WEG/Müller, Maximilian A., 42. Ed. 1.8.2020, WEG § 10 Rn. 60.2), denn die Teilnahme von ohnehin nicht stimmberechtigten Personen verstieße – fern der hier nicht einschlägigen Ausnahme für zu Beratungszwecken hinzugezogenen Personen – gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit der Versammlung.

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