Ihr-Recht-Blog

25. Januar 2017

BGH: Nebenkostenabrechnung bei verspäteter WEG-Abrechnung

Der Bundesgerichtshof hat sich mit Urteil vom 25. Januar 2017, Az. VIII ZR 249/15 mit der Frage befasst, ob der Vermieter einer Eigentumswohnung auch noch nach Ablauf der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB für die Abrechnung über die Betriebskosten eine Nachforderung geltend machen kann, wenn der WEG-Verwalter verspätet abgerechnet hat.

Nach Ansicht des BGH ist die Abrechnungspflicht des Vermieters nicht davon abhängig, dass dem Vermieter einer Eigentumswohnung bereits der Beschluss über die Jahresabrechnung der Wohnungseigentumsgemeinschaft vorliegt, die regelmäßig als Grundlage für die Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter genutzt wird. Eine solche (ungeschriebene) Voraussetzung ist der Vorschrift nicht zu entnehmen, ergibt sich auch nicht aus den Gesetzesmaterialien oder der Gesetzessystematik und wäre insbesondere mit dem Zweck der Vorschrift, Abrechnungssicherheit für den Mieter und – durch eine zeitnahe Abrechnung der Betriebskosten – rasche Klarheit und Rechtssicherheit über die gegenseitigen Forderungen der Mietvertragsparteien zu schaffen, nicht vereinbar.

Damit kann ein Vermieter einer Eigentumswohnung, wenn die Hausverwaltung die WEG-Abrechnung verspätet erstellt hat, nach Ablauf der Jahresfrist nur dann noch eine Nachforderung geltend machen, wenn er die verspätete Abrechnung über die Vorauszahlungen nicht zu vertreten hat, was er konkret darzulegen hat. Dabei muss sich der Vermieter ein Verschulden des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht zurechnen lassen, weil dieser, wie der Senat nunmehr entschieden hat, grundsätzlich – und so auch hier – nicht Erfüllungsgehilfe des Vermieters der Eigentumswohnung hinsichtlich der Erstellung der mietrechtlichen Betriebskostenabrechnung ist.

In dem vom BGH entschiedenen Fall war der Nachzahlungsanspruch gleichwohl verfristet, da jeder Vortrag dazu fehlte, was der dortige Kläger selbst veranlasst hat, nachdem für ihn im Laufe des Jahres 2010 erkennbar wurde, dass die bisherige Hausverwaltung die Wohngeldabrechnung, die er als Grundlage für die von ihm selbst erstellte Betriebskostenabrechnung benötigte, nicht rechtzeitig vorlegen würde oder die schließlich erstellte Abrechnung so fehlerhaft war, dass sie sich nicht als Grundlage für die Betriebskostenabrechnung eignete.

22. Mai 2012

BGH: Keine Anpassung der Vorauszahlungen bei Fehlern in der Nebenkostenabrechnung!

Filed under: Mietrecht — Schlagwörter: , , , , , , , — ihrrecht @ 07:53

Der BGH hat mit Urteilen vom 15.05.2012, Az. VIII ZR 245/11 und Az. VIII ZR 246/11 die von ihm bislang vertretene Ansicht, für eine Anpassung der Vorauszahlungen genüge eine formell ordnungsgemäße Abrechnung, damit ohne aufwendige Streitigkeiten über die Richtigkeit der Abrechnung alsbald Klarheit über die Höhe der Vorauszahlungen erzielt werden könne, ausdrücklich aufgegeben.

Nach der jetzt vertretenen Ansicht ist der Vermieter nach einer Nebenkostenabrechnung nur dann zur Anpassung von Vorauszahlungen gemäß § 560 Abs. 4 BGB nur  berechtigt, als sie auf einer inhaltlich korrekten Abrechnung beruht.

Der BGH begründet dies mit dem mit der Anpassung der Vorauszahlungen verfolgten Zweck, die Vorauszahlungen möglichst realistisch nach dem voraussichtlichen Abrechnungsergebnis für die nächste Abrechnungsperiode zu bemessen. Vielmehr würde eine solche Verfahrensweise, so der BGH, dem Vermieter die Möglichkeit eröffnen, aufgrund einer fehlerhaften Abrechnung Vorauszahlungen in einer Höhe zu erheben, die ihm bei korrekter Abrechnung nicht zustünden. Hinzu komme, dass der Vermieter zur Erteilung einer korrekten Abrechnung verpflichtet sei und es nicht hingenommen werden könne, dass eine Vertragspartei aus der Verletzung eigener Vertragspflichten Vorteile zieht. Diese könnten in Fällen wie den vom BGH entschiedenen, in denen sich aus den Erhöhungen der Vorauszahlungen ein Mietrückstand in kündigungsrelevanter Höhe aufbaute, sogar darin liegen, dass der Vermieter das Mietverhältnis wegen Mietrückständen beenden könne, die alleine darauf beruhten, dass er pflichtwidrig eine fehlerhafte Abrechnung erteilt habe, die den Mieter unberechtigt mit zu hohen Betriebskosten belaste.

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