Ihr-Recht-Blog

1. Juni 2021

Einmal mehr:: LG Frankfurt zur Mietzahlung bei corona-bedingter Schließung

Das LG Frankfurt hat sich mit Urteil vom 06.05.2021, Az.  2-14 O 113/20 hinsichtlich der Verpflichtung der Mietzahlung für Gewerbeobjekte bei corona-bedingter Schließung der Rechtsprechung des OLG Frankfurt (Urteil vom 19.03.2021, Az. 2 U 143/20) angeschlossen.

Nach Ansicht des LG Frankfurt ist der Mieter eines Nachtclubs wegen der aufgrund der COVID-19- Pandemie angeordneten Schließung weder von der Mietzahlung befreit noch zur Zahlung einer geringeren Miete berechtigt.

Nach Ansicht des LG Frankfurt  war die Mietsache nicht mangelhaft im Sinne des § 536 BGB. Ein Mangel im Sinne von § 536 BGB setzt voraus, dass der tatsächliche Zustand der Mietsache von dem vertraglich vorausgesetzten Zustand abweicht. Wenn – wie hier – Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nach der Verkehrsanschauung bestimmt (vgl. BGH, NJW 2013, 680). Auch öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse und -beschränkungen können die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch mindern und damit einen Sachmangel begründen.

Die behördlich angeordnete Schließung der Gastronomie im Zuge der COVID-19-Pandemie begründet keinen Mangel der Mietsache im vorstehenden Sinne (Palandt/Weidenkaff, BGB, 80. Auflage, § 536, RZ 13 und 19 jeweils mwN.)

Die Mietsache selbst war weiterhin ordnungsgemäß und wies keinen Mangel im Sinne von § 536 Abs. 1 S. 1 BGB auf. Der Klägerin als Vermieterin war die von ihr vertraglich geschuldete Leistung weiterhin uneingeschränkt möglich. Die Klägerin schuldete der Beklagten die Verschaffung der Möglichkeit des Gebrauchs des Mietobjekts und hatte hierzu dieses in einem dem Verwendungszweck entsprechenden Zustand zu halten (§ 535 Abs. 1 BGB). Der Erfüllung dieser Verpflichtung der Klägerin als Vermieterin standen die behördlich angeordneten Einschränkungen nicht entgegen. Die behördlich angeordneten Einschränkungen wirkten sich nicht objektbezogen aus, sondern bezogen sich inhaltlich auf den Betrieb der Beklagten als Mieterin. Die Klägerin schuldete allein die Möglichkeit, in den überlassenen Räumen einen Geschäftsbetrieb wie hier einen Nachtclub zu führen, nicht aber in irgendeiner Weise die Überlassung des Betriebs selbst (vgl. hierzu OLG Frankfurt/Main, 2 U 143/20, Urteil vom 19.03.2021, RZ 33 ff mwN.). Denn behördliche Schließungsanordnungen sowie Einschränkungen des Geschäftsbetriebs als Umweltbeziehungen des Mietobjekts rechtlicher Art können einen Mangel der Mietsache nur dann begründen, wenn sie die körperliche Beschaffenheit der Mietsache, ihren Zustand oder ihre Lage betreffen oder Einfluss auf diese haben und damit einen unmittelbaren Bezug zu dem von der Klägerin als Vermieterin geschuldeten Leistungserfolg aufweisen, so dass sie das die Klägerin als Vermieterin treffende Verwendbarkeitsrisiko des Mietobjekts betreffen (vgl. OLG Frankfurt/Main aaO, RZ 36).

Durch die behördlichen Schließungen und Einschränkungen im Hinblick auf die COVID19-Pandemie wurde zwar faktisch der Zugang zu den Mieträumen für potentielle Gäste verhindert oder beschränkt. Betroffen war aber nicht die räumliche Lage und Erreichbarkeit des Mietobjekts, also seine körperliche Beschaffenheit selbst. Auch die Überlassung des Mietobjekts an sich war nicht untersagt. Vielmehr war durch die behördlichen Anordnungen lediglich die Art der Nutzung des Mietobjekts als Gastronomiebetrieb und Tanzlokal und des dort entsprechend stattfindenden Publikumsverkehrs durch die Gäste des Clubs eingeschränkt und geregelt (vgl. zum Ganzen OLG Frankfurt/Main, 2 U 143/20, Urteil vom 19.03.2021, RZ 37 mwN).

Die behördlichen Schließungen und Beschränkungen zur Bekämpfung der COVID-19- Pandemie sind nicht gegen den Geschäftsbetrieb an sich, insbesondere in den bestimmten Mieträumen, gerichtet, sondern dienen ausschließlich dem Zweck der Eindämmung der weiteren Ausbreitung des Virus SARS-CoV 2 und damit dem Gesundheitsschutz (vgl. LG München I, Urteil vom 25.01.2021 – 31 0 7743/20, NZM 2021, 194 ff.). Es geht um die Abwehr erheblicher Gesundheitsgefahren, die ihre Ursache in einem pandemischen Infektionsgeschehen haben, welches nur durch weitgehende Kontaktbeschränkungen eingedämmt werden kann (vgl. Streyl, NZM 2020, 817 ff., 823). Diese führen zu Betriebsuntersagungen und -erschwerungen, die sich nicht gegen die konkrete Betriebsführung oder den konkreten Nutzungszweck der Mietsache – hier als Nachtclub – richten, sondern allein darauf beruhen, dass die Geschäftstätigkeit zum Publikumsverkehr mit einer nicht ausreichend kontrollierbaren Vielzahl von Personen führt, selbst dann, wenn – was sich der Kenntnis des Gerichts entzieht – der ### auch außerhalb der Zeiten der Pandemie, also in normalen Zeiten, über eine Einlasskontrolle verfügen und so eine Auswahl seiner Gäste vornehmen sollte. Da diese unkontrollierbaren Kontakte wiederum aufgrund der leichten Übertragbarkeit des Virus zur Gefahr schwerer und schwerster Erkrankungen mit der Folge auch zahlreicher Todesfälle führen, sollen durch die Kontakteinschränkungen die Infektionszahlen vermindert werden, auch damit letztlich das Gesundheitssystem des Staates nicht durch eine zu hohe Zahl Erkrankter überlastet wird (vgl. zum Ganzen OLG Frankfurt/Main, 2 U 143/20, Urteil vom 19.03.2021, RZ 39 mwN, zu einem Fall aus dem Bereich des Einzelhandels für Damenoberbekleidung inklusive damit zusammenhängender Lizenzprodukte).

9. Dezember 2020

LG Stuttgart zur Zahlung der Geschäftsraummiete während coronabedingter Schließung

Das Landgericht Stuttgart hat mit Urteil vom 19.11.2020, Az. 11 O 215/20 ausgeführt, dass coronabedingte hoheitliche Maßnahmen (hier: Schließung von Verkaufsstellen des Einzelhandels) nicht an die konkrete Beschaffenheit der Mietsache selbst anknüpfen, sondern allgemein an die Nutzungsart sowie den Umstand, dass in den betroffenen Flächen Publikumsverkehr stattfindet und dadurch Infektionen begünstigt werden, so dass kein Mietmangel vorliegt.

Ein Sachmangel im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, sei dann gegeben, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand abweicht. Der vertraglich geschuldete Zustand bestimmt sich in erster Linie nach den Beschaffenheitsvereinbarungen der Mietvertragsparteien, die auch durch schlüssiges Verhalten (konkludent) getroffen werden können. Gegenstand einer Beschaffenheitsvereinbarung können dabei auch Umstände sein, die von außen auf die Mietsache unmittelbar einwirken (sog. Umweltfehler), wie etwa Immissionen, denen die Mietsache ausgesetzt ist. Soweit Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nach der Verkehrsanschauung bestimmt (BGH, Urteil vom 19.12.2012, VIII ZR 152/12). Auch öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse und -beschränkungen können die Tauglichkeit zu dem vertragsgemäßen Gebrauch mindern und damit einen Sachmangel darstellen. Insbesondere bei der Vermietung von Gewerberäumen können privat- oder öffentlich-rechtliche Hindernisse zu einem Mangel führen. Voraussetzung ist aber, dass die Beschränkungen der konkret vermieteten Sache ihre Ursache gerade in deren Beschaffenheit und Beziehung zur Umwelt haben und nicht in den persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters (BGH, Urteil vom 02.03.1994, XII ZR 175/92, Rn. 10; Urteil vom 13.07.2011, XII ZR 189/09 – Rauchverbot; Eisenschmid in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Auflage 2019, § 536 Rn. 78, m.w.N.). Durch hoheitliche Maßnahmen bewirkte Gebrauchsbeschränkungen können deshalb nur dann einen Mangel begründen, wenn sie unmittelbar mit der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage der konkreten Mietsache in Zusammenhang stehen; Maßnahmen, die nur den geschäftlichen Erfolg des Mieters beeinträchtigen, fallen in dessen Risikobereich. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB verpflichtet den Vermieter nur, die Mietsache in einem Zustand zu erhalten, der dem Mieter die vertraglich vorgesehene Nutzung ermöglicht, das Verwendungsrisiko trägt hingegen der Mieter allein (LG Heidelberg, Urteil vom 30.07.2020, 5 O 66/20; Sittner, Mietrechtspraxis unter Covid-19, NJW 2020, 1169, 1171).

Gemessen hieran ist vorliegend kein Sachmangel gegeben. Die hoheitlichen Maßnahmen (hier: Schließung von Verkaufsstellen des Einzelhandels) knüpfen nicht an die konkrete Beschaffenheit der Mietsache selbst an, sondern allgemein an die Nutzungsart sowie den Umstand, dass in den betroffenen Flächen Publikumsverkehr stattfindet und dadurch Infektionen begünstigt werden (vgl. LG Heidelberg, a.a.O., Rn. 35; LG Zweibrücken, Urteil vom 11.11.2020, HK O 17/20).

Daran ändere auch die Tatsache nichts, dass die streitgegenständlichen Räumlichkeiten nach dem Inhalt des Mietvertrages (§ 1a; Anlage K 1) zur Nutzung als Einzelhandelsgeschäft für den Verkauf und die Lagerung von Textilien und Waren des täglichen Ge- und Verbrauchs vermietet worden sind. Die Mietsache als solche ist zu diesem Zweck vielmehr weiterhin in gleicher Weise geeignet wie vor den hoheitlichen Maßnahmen. Untersagt ist lediglich deren Betrieb und zwar losgelöst von Fragen der Beschaffenheit oder Lage der Mietsache. Dieser Umstand fällt jedoch in den Risikobereich des Mieters (vgl. LG Heidelberg, a.a.O.; LG Zweibrücken, a.a.O., Rn. 44; Sittner, Mietrechtspraxis unter Covid-19, NJW 2020, 1169, 1171).

26. Mai 2020

Zur Zuständigkeit für die Einhaltung der Infektionsschutzregelungen

Die Einhaltung der üblichen Infektionsschutzregeln bei der Durchführung von Ortsterminen ist durch den Sachverständigen sicherzustellen.
Hierauf hat das LG Saarbrücken mit Beschluss vom 12.05.2020, Az. 15 OH 61/19 hingewiesen.

Dabei sind auch in Zeiten der Corona-Pandemie Ortstermine zur Beweisaufnahme durch Sachverständige durchzuführen, auch wenn eine Partei nicht mit der Durchführung einverstanden ist, so das Gericht. Eine Unterbrechung des selbständigen Beweisverfahrens gemäß § 245 ZPO sei nicht erfolgt Es ist nach Ansicht des LG Saarbrücken infolge der Corona-Pandemie nie zu einem Stillstand der Rechtspflege gekommen.

Es sei zwar infolge der Kontakt- und Ausgangsbeschränkungen der Monate März und April 2020 zu einer de facto starken Einschränkung der Durchführung gerichtlicher Terminierungen gekommen. Es sind landesweit im Wesentlichen Termine in unaufschiebbaren oder zumindest besonders eiligen Sachen durchgeführt worden.
Mit Beginn des Monats Mai ist der Justizbetrieb jedoch nahezu normal wieder aufgenommen worden. Auch allgemein sind Ausgangs- und Kontaktbeschränkungen weitgehend wieder aufgehoben worden.

11. März 2020

Aktuell: Corona, Quarantäne und Verdienstausfall

Wer wegen des Verdachtes einer Erkrankung mit dem Virus Covid-19 unter Quarantäne gestellt wird, hat unter den dort genannten Voraussetzungen einen Anspruch auf Erstattung seines hieraus resultierenden Verdienstausfalles gemäß § 56 des Gesetzes zur Verhütung und Bekämpfung von Infektionskrankheiten beim Menschen (Infektionsschutzgesetz – IfSG).

Der Arbeitgeber hat für die Zeit, in der er Lohnfortzahlung zu leisten hat, also regelmäßig für die Höchstdauer von 6 Wochen, einen Erstattungsanspruch nach § 56 V IfSG. Insoweit kann er nach § 56 XII IfSG auch die Zahlung eines Vorschusses für die voraussichtlich entstehenden Aufwendungen beantragen.

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