Ihr-Recht-Blog

24. Juli 2019

BGH: Mietminderung und Duldung von Mängelbeseitigungsarbeiten durch den Mieter

Weigert sich der Mieter, die Beseitigung von Mängeln durch den Vermieter, dessen Mitarbeiter oder von ihm beauftragte Handwerker zu dulden, ist er ab diesem Zeitpunkt grundsätzlich zu einer weiteren Minderung nicht mehr berechtigt und entfällt ein etwaiges Zurückbehaltungsrecht in der Weise, dass einbehaltene Beträge sofort nachzuzahlen sind und von den ab diesem Zeitpunkt fälligen Mieten ein Einbehalt nicht mehr zulässig ist.

Dies gilt auch dann, wenn der Mieter die Mangelbeseitigung unter Berufung darauf verweigert, dass er im Hinblick auf einen anhängigen Rechtsstreit über rückständige Miete (hier: Prozess mit dem Rechtsvorgänger des Vermieters) den bestehenden mangelhaften Zustand aus Gründen der "Beweissicherung" erhalten will.

Hierauf hat der BGH mit Urteil vom 10. April 2019, Az. VIII ZR 12/18 hingewiesen.

Aufgrund zurückliegender Rechtsstreitigkeiten mit vorherigen Vermietern wegen diversen Mängeln in der Wohnung wurden den Mietern in den Jahren zwischen 2003 und 2012 in verschiedenen Verfahren Mietminderungen zwischen 10 und 35 Prozent zugesprochen. Auch nach Ablauf dieser Zeit zahlten die Mieter nur eine geminderte Miete und beriefen sich zusätzlich auf das Leistungsverweigerungsrecht, solange die Mängel nicht behoben sind.

Aufgrund des Zahlungsverzugs und der Verweigerung der Mieter zur Mängelbeseitigung sprach die neue Vermieterin im Dezember 2015 eine außerordentliche fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung aus. In der Klageerwiderung vom 2. März 2016 ließen die Mieter durch ihren Prozessbevollmächtigten erklären, sie seien wegen eines damals noch nicht abgeschlossenen Berufungsverfahrens zwischen ihnen und einer der Rechtsvorgängerinnen der Klägerin vor dem Landgericht Dresden und der dortigen Beweiserhebungen zu einer Duldung der Mängelbeseitigung nicht verpflichtet, da die Mängelbeseitigung einer "Vernichtung von Beweissachverhalten" und einer "Beweisvereitelung" gleichkomme.

Der BGH hat darauf hingewiesen, dass den Mietern seit März 2016 ein Leistungsverweigerungsrecht hinsichtlich der Mietzahlung schon deshalb nicht zustehen konnte, weil sie die Beseitigung der von ihnen gerügten Mängel abgelehnt haben (vgl. hierzu Senatsurteil vom 12. Mai 2010, Az. VIII ZR 96/09, aaO mwN). Es widerspricht dem Zweck des Leistungsverweigerungsrechts nach § 320 BGB, wenn der Gläubiger einerseits Druck auf den Schuldner ausübt, um diesen zur Erfüllung seiner vertraglichen Pflichten anzuhalten, er andererseits aber dem Schuldner die Erfüllung dieser Pflichten nicht ermöglicht, indem er die Erfüllung – hier in Gestalt der Mängelbeseitigung – ablehnt. Zu der Verweigerung einer Duldung der Mängelbeseitigung waren die Mieter auch nicht etwa deshalb berechtigt, weil sie während dieser Zeit einen Rechtsstreit mit einer der Rechtsvorgängerinnen der Klägerin führten, in welchem die von den Beklagten im vorliegenden Fall gerügten Mängel ebenfalls zu bewerten waren. Wie bereits das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, hätten diese Mängel auch im Falle ihrer Beseitigung beispielsweise durch zuvor angefertigte Lichtbilder oder durch das Zeugnis der mit der Mängelbeseitigung befassten Handwerker oder sonstiger Zeugen bewiesen werden können, so der BGH.

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21. Oktober 2015

OLG Düsseldorf: Modernisierungsmaßnahmen und Urheberrecht des Architekten

Der Architekt muss eine Beeinträchtigung seines Urheberrechts hinnehmen, wenn diese durch begründete Interessen des Eigentümers, z. B. Erfüllung gesetzlicher Vorgaben oder Modernisierung zur Verbesserung der Wärmedämmung, gerechtfertigt ist. Darüber hinaus sind Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche aufgrund eines Architekten-Urheberrechts, wenn der Architekt Veränderungen über mehr als 20 Jahre hinweg ohne Beanstandung hingenommen hat.

Hierauf hat das OLG Düsseldorf mit – allerdings noch nicht rechtskräftigem – Urteil vom 08.09.2015, Az. 20 U 75/14 abgestellt.

Das OLG hat zwar auf die herrschende Rechtsprechung des BGH hingewiesen, wonach ein Bauwerk oder ein Teil eines Bauwerks nach § 2 Abs. 1 Nr. 4 UrhG urheberrechtlichen Schutz genießt, wenn es aus der Masse des alltäglichen Bauschaffens herausragt, also eine ausreichende schöpferische Individualität, eine künstlerische Qualität aufweist. Für die Beurteilung der Schöpfungshöhe eines Werkes der Baukunst ist der ästhetische Eindruck maßgeblich, den das Werk nach dem Durchschnittsurteil des für Kunst empfänglichen und mit Kunstfragen einigermaßen vertrauten Menschen vermittelt. Es kommt nicht auf die ästhetischen Feinheiten an, die ein auf dem Fachgebiet arbeitender Fachmann herausfühlt. Deshalb ist für die Feststellung der Schöpfungshöhe die Einholung eines Sachverständigengutachtens regelmäßig nicht erforderlich (vgl. BGH, GRUR 2008, 984 – St. Gottfried; GRUR 1999, 230 – Treppenhausgestaltung; GRUR 1962, 107 – Kircheninnenraumgestaltung).

Das OLG bejahte nach Überprüfung zwar die Schutzfähigkeit des Architektenwerkes. Dass im streitgegenständlichen Architektenvertrag ausgeführt war, dass "dem Architekten im Übrigen das Urheberrecht verbleibt“, lässt die Prüfungsnotwendigkeit der Schöpfungshöhe nicht entfallen. Denn die Schutzfähigkeit eines Werkes kann nicht vereinbart werden. Diese ist der Dispositionsfähigkeit der Parteien entzogen. Entweder erreicht der zu beurteilende Gegenstand die im Urheberrecht verlangten Schutzvoraussetzungen oder er erreicht sie nicht. Die Schutzfähigkeit ist von Amts wegen zu prüfen (vgl. BGH, GRUR 1991, 533).

Die vom OLG vorgenommene Interessenabwägung der Belange des Urhebers einerseits und der des Eigentümers andererseits fiel, so das OLG “eindeutig” zugunsten der Beklagten als Eigentümerin des Gebäudes aus.

Das OLG verwies insoweit auf die von der Rechtsprechung  entwickelten Kriterien, die aber nicht als starre und allgemeingültige Regeln aufzufassen sind. So könne die Interessenabwägung zu einem engeren oder weiteren Freiheitsspielraum des Nutzers führen (vgl. BGH, GRUR 1974, 675 (676) – Schulerweiterung; BGH, GRUR 1971, 35 (37) – Maske in Blau) und je nach Art der Werknutzung unterschiedlich ausfallen (vgl. BGH, GRUR 1989, 108 – Oberammergauer Passionsspiele II). Ein maßgeblicher und wesentlicher Abwägungsfaktor sei der individuelle Schöpfungsgrad, da das Interesse des Urhebers an der unveränderten Erhaltung seines Werkes hiervon beeinflusst wird. Je größer die Gestaltungshöhe ist, desto stärker sind die persönlichen Bindungen des Urhebers an sein Werk und um so höher ist das Erhaltungsinteresse zu bewerten (vgl. BGH, GRUR 2008, 984 Rz. 27 – St. Gottfried; BGH, GRUR 1974, 675 (676) – Schulerweiterung). Selbst die Annahme eines hohen individuellen Schöpfungsgrades dürfe aber nicht dazu führen, dass Änderungen dann generell ausgeschlossen sind, weil ansonsten die von der höchstrichterlichen Rechtsprechung geforderte Interessenabwägung obsolet wäre und dies quasi zu einer Nutzungsberechtigten führen würde, so das OLG.

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