OLG Oldenburg: Mängelbesichtigung und Neubeginn der Verjährung der Mängelansprüche!

Ein zum Neubeginn der Verjährung von Mängelansprüchen führendes Anerkenntnis liegt vor, wenn sich aus dem tatsächlichen Verhalten des Auftragnehmers klar und unzweideutig ergibt, dass er sich zur Mängelbeseitigung verpflichtet hält und der Auftraggeber angesichts dessen darauf vertrauen darf, dass sich der Auftragnehmer nicht auf den Ablauf der Verjährungsfrist berufen wird (im Anschluss an BGH, IBR 2012, 637).

In der Erklärung des Auftragnehmers, dass "er sich um die Verfärbungen kümmern werde", liegt kein zum Neubeginn der Verjährung führendes Anerkenntnis. Erforderlich ist zumindest, dass der Auftragnehmer solche Maßnahmen ergreift, die unmittelbar der Vorbereitung der Mangelbeseitigung dienen.

Hierauf hat das OLG Oldenburg mit Beschluss vom 14.12.2018, Az. 12 U 44/18 hingewiesen, der BGH hat nunmehr mit Beschluss vom 08.08.2019, Az. VII ZR 14/19  die Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen.

Nach Ansicht des OLG handelt es sich bei einer derartigen Aussage um kein Anerkenntnis, sondern eher um "vertröstende Worte".  Anderes folge auch nicht aus dem Umstand, dass der Inhaber der Beklagten in diesem Zusammenhang Fotos gefertigt hat. Einer derartigen Handlung kann keinerlei Erklärungswert beigemessen werden, so das OLG.

LG Berlin zur Unterzeichnung eines Gewerberaummietvertrages “i. A.”

Nach Ansicht des LG Berlin ist die Schriftform nach § 550 BGB nicht eingehalten, sofern auf Seiten einer Partei der Mietvertrag mit dem Zusatz "i.A." unterschrieben wird, da die Erklärung nur als die eines Erklärungsboten verstanden werden kann ( LG Berlin, Urteil vom 07.11.2018, Az. 26 O 66/18).

In dem der Entscheidung zugrundeliegenden Sachverhalt hatten die Beklagten zu 1) und 2) am 11.7.2011 einen schriftlichen Mietvertrag über das Objekt Xxxxx 3 in Xxxx Berlin einschließlich Hof- und Gartenfläche zur Nutzung als Restaurant/ Biergarten gechlossen. Dabei wurde eine Mietzeit vom 15.7.2011 bis 30.6.2021 vereinbart. Durch Nachtrag vom 9.2.2012 wurden die Beklagten zu 3) und 4) als weitere Mieter in den Vertrag aufgenommen.
Für den Grundstückseigentümer Helmut K. und die ihn nach dem Vertragsrubrum vertretende Xxxxx Gewerbe- und Hausverwaltungsgesellschaft mbH (im Folgenden: Xxxx GmbH) unterzeichnete den Mietvertrag vom 11.7.2011 unter dem Firmenstempel der Vertreterin jemand, der seiner Unterschrift "i.A." voranstellte; den Nachtrag unterzeichnete über dem Firmenstempel der Vertreterin "i.A. S.".

Mit Schreiben vom 3.11.2017 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis zum 30.6.2018. Die Beklagten hatten den Einwand erhoben, die Kündigung vom 3.11.2017 sei ohne Wirkung, da der Vertrag fest bis 30.6.2021 geschlossen sei.

Das LG Berlin ging von einer wirksam Kündigung des Mietvertrages aus. Der von den Beklagten mit dem Voreigentümer des Grundstücks geschlossene und gemäß § 566 BGB auf die Klägerin übergangene Mietvertrag sei entgegen der Ansicht der Beklagten nicht bis zum 30.6.2021 fest geschlossen, sondern als Mietvertrag auf unbestimmte Zeit zu behandeln. Die für das Vertragsverhältnis im Hinblick auf die vereinbarte Mietzeit zwingend gemäß §§ 578, 550 BGB vorgeschriebene Schriftform ist durch den Vertrag nicht eingehalten, § 126 BGB. Zwar liegt ein schriftlicher Mietvertrag vor. Doch lässt sich diesem schriftlichen Vertrag selbst nicht entnehmen, dass dieser durch den Vermieter geschlossen und von ihm autorisiert ist. Indem der auf Seiten des Vermieters Unterzeichnende seine Unterschrift jeweils mit dem Kürzel "i.A." versehen hat, ist nicht davon auszugehen, dass er die Verantwortung für den Inhalt des Vertrages übernommen hat, zumal er selbst wiederum lediglich für den gesetzlichen Vertreter der Vertreterin des Vermieters handelte. Vielmehr kann seine Erklärung nur als die eines Erklärungsboten verstanden werden (§§ 133, 157 BGB). Es mag sich bei dem Unterzeichner zwar um jemanden gehandelt haben, der von der Vertreterin des Vermieters entsandt war, aber – der Zusatz "i.A." machte es deutlich – nicht um jemanden, der eine eigene Erklärung als Vertreter abgeben wollte. Dies gilt für den ebenfalls gemäß §§ 578, 550, 126 BGB formbedürftigen Nachtrag entsprechend. Ob, wie die Beklagten zu 1) und 2) geltend machen, während der Verhandlungen bei Unterzeichnung des Mietvertrages die unterzeichnende Mitarbeiterin der Xxxx GmbH mehrfach telefonisch wegen einzelner Regelungen bei dem Vermieter Rücksprache gehalten hat, ist unerheblich, weil es nichts daran ändert, dass sie den Vertrag eben nicht als Vertreter – der Vertreterin – sondern nur als Erklärungsbote unterschrieben hat, wobei die behaupteten Telefonate zudem die Unselbständigkeit der Unterzeichnerin deutlich machen. Lassen sich die maßgeblichen Umstände aus der Urkunde nicht entnehmen und mangelt es damit an der erforderlichen Form, führt dies gemäß § 550 BGB zwar nicht zur Unwirksamkeit des Mietvertrages, aber dazu, dass dieser auf unbestimmte Zeit lief.

BGH zur Mietänderungserklärung bei der Indexmiete

Eine Mietänderungserklärung bei der Indexmiete erfordert gemäß § 557b Abs. 3 Satz 1, 2 BGB nicht die Angabe der prozentualen Veränderung der Indexdaten. Hierauf hat der BGH mit jetzt veröffentlichtem Urteil vom 25.11.2017, Az. VIII ZR 291/16 hingewiesen.

In dem dieser Entscheidung zugrundeliegenden Sachverhalt war der Kläger vom 1. August 2006 bis zum 16. Januar 2015 Mieter einer Wohnung der Beklagten. Die Kaltmiete betrug ursprünglich monatlich 655 € zuzüglich 30 € für Garage und Stellplatz. Ferner enthielt der Mietvertrag zur Höhe der Miete folgende Bestimmung:

"Die Parteien vereinbaren, dass der Mietzins durch den vom statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex für Deutschland bestimmt wird. Zur Anpassung des Mietzinses bedarf es einer Erklärung in Textform, wobei die Änderung des Preisindexes sowie die geänderte Miete oder die Erhöhung betragsmäßig in Geld anzugeben ist."

Mit Schreiben vom 25. Oktober 2013 erhöhten die Beklagten die Kaltmiete ab Dezember 2013 um 85 €. Zur Begründung führten sie aus:
"Der maßgebliche Verbraucherpreisindex ist seit August 2006 von 94,2 Punkten auf 106,1 Punkte (Stand September 2013) gestiegen. […] Dies nehmen wir zum Anlass, die bisherige Miete von 690,00 € um (abgerundet) 85,00 € auf 775,00 € zu erhöhen. […]"

Der Kläger zahlte die Erhöhungsbeträge in der Folgezeit nicht. Bei Mietende zahlten die Beklagten deshalb einen Kautionsbetrag von 1.104,15 € nicht aus.

Die Vorinstanzen sprachen dem Kläger den Kautionsrückzahlungsanspruch zu. Entgegen der dort vertretenen Auffassung erfordert nach Ansicht des BGH ein wirksames Mieterhöhungsbegehren bei der Indexmiete nicht, dass der Vermieter über den eindeutigen und abschließenden Wortlaut des § 557b Abs. 3 BGB hinaus – zusätzlich angibt, welche prozentuale Veränderung sich aus den im Erhöhungsschreiben mitgeteilten Indexdaten ergibt (ebenso Staudinger/ J.Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 557b Rn. 26; Both in Herrlein/ Kandelhard, Mietrecht, 4. Aufl., § 557b Rn. 36; vgl. auch MünchKomm-BGB/Artz, 7. Aufl., § 557b Rn. 9; Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 557b Rn. 25; aA ohne nähere Begründung Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 13. Aufl., § 557b Rn. 42; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. IV 38).

Etwas anderes ergibt sich, so der BGH, auch nicht aus dem Sinn und Zweck der Regelung. Es liegt vielmehr – auch für den durchschnittlichen Mieter – auf der Hand, dass sich eine Indexmiete im gleichen Verhältnis ändert wie der Index. Die gegenteilige Auffassung des Berufungsgerichts liefe darauf hinaus, dass der Vermieter dem Mieter einzelne (einfache) Rechenschritte "vorzurechnen" hätte. Dafür gibt das Gesetz keine Grundlage. Im Gegenteil hat der Gesetzgeber im Rahmen der Mietrechtsreformgesetze bei der Indexmiete eine Erweiterung der schon nach der Vorgängerregelung (§ 10a Abs. 3 MHG) erforderlichen Angaben – aus Gründen der Rechtssicherheit – nur insoweit für erforderlich gehalten, als über die eingetretene Indexänderung hinaus nunmehr auch die geänderte Miete oder der Erhöhungsbetrag angegeben werden muss (vgl. BT- Drucks. 14/4553 S. 53). Dem wird das Mieterhöhungsverlangen der Beklagten aber gerecht.

Damit hob der BGH die Urteile der Vorinstanzen auf und wies die Klage auf Rückzahlung der Kaution ab.

BGH: Keine Verjährungshemmung bei Falschangaben im Mahnbescheidsantrag!

Auf die Hemmung der Verjährung durch Zustellung des Mahnbescheids kann sich nicht berufen, wer im Mahnverfahren bewusst falsche Angaben macht. Hierauf hat der BGH mit Urteil vom 23. Juni 2015, Az. XI ZR 536/14 hingewiesen.

Der Kläger des Ausgangsverfahrens erwarb im Jahr 1992 Wohnungseigentum. Den Kaufpreis finanzierte er über Darlehen der Beklagten. Spätestens im Jahr 2005 erfuhr der Kläger von möglichen Ansprüchen gegen die Beklagte aus dem Gesichtspunkt einer vorvertraglichen Aufklärungspflichtverletzung. Er hat daraufhin am 30. Dezember 2008 durch seinen vorinstanzlichen Prozessbevollmächtigten Antrag auf Erlass eines Mahnbescheids gestellt, mit dem er in der Hauptsache Zahlung von "großem" Schadensersatz geltend gemacht hat. In dem Antrag auf Erlass des Mahnbescheids hat er erklärt, dass der Anspruch von einer Gegenleistung nicht abhänge, obwohl der für ihn handelnde Prozessbevollmächtigte wusste, dass die Beklagte "großen" Schadensersatz nur Zug um Zug gegen Übertragung des Wohnungseigentums schuldete. Der antragsgemäß erlassene Mahnbescheid ist der Beklagten im Januar 2009 zugestellt worden. Nach Widerspruch der Beklagten und Abgabe an das Landgericht hat der Kläger seinen Anspruch unter dem 6. Mai 2010 begründet.

Die Klage auf Leistung von "großem" Schadensersatz, der die Beklagte die Einrede der Verjährung entgegengehalten hat, ist in beiden Vorinstanzen erfolglos geblieben ( LG Freiburg, Urteil vom 5. Oktober 2012, Az. 5 O 15/11 sowie OLG Karlsruhe, Urteil vom 10. Dezember 2014, Az.13 U 203/12)

Die vom Oberlandesgericht zugelassene Revision des Klägers hatte ebenfalls keinen Erfolg.

Nach § 688 Abs. 2 Nr. 2 ZPO* findet das Mahnverfahren nicht statt, wenn die Geltendmachung des Anspruchs von einer noch nicht erbrachten Gegenleistung abhängt. Wer den Erlass eines Mahnbescheids beantragt, muss nach § 690 Abs. 1 Nr. 4 ZPO erklären, dass der Anspruch nicht von einer Gegenleistung abhängt oder dass die Gegenleistung erbracht ist. Gibt der Antragsteller im Mahnverfahren in Kenntnis der Rechtslage bewusst eine sachlich unrichtige Erklärung ab, weil er "großen" Schadensersatz nur Zug um Zug gegen einen im Zusammenhang mit der Schädigung erlangten Vorteil – hier die Eigentumswohnung – verlangen kann, im Antrag aber behauptet, der Anspruch sei von einer Gegenleistung nicht abhängig, wird die Verjährung zwar nach § 204 Abs. 1 Nr. 3 BGB gehemmt. Die Geltendmachung des "großen" Schadensersatzes stellt in diesem Fall aber einen Missbrauch des Mahnverfahrens dar. Dieser Missbrauch verwehrt es dem Antragsteller nach § 242 BGB grundsätzlich, sich auf die Hemmung der Verjährung durch Zustellung des Mahnbescheids zu berufen. Unter diesen Umständen ist es ihm im Regelfall auch versagt, sich wenigstens auf eine Hemmung der Verjährung in Höhe des "kleinen" Schadensersatzes zu berufen. Deshalb musste sich auch der Kläger, nachdem die Verjährungsfrist ohne Zustellung des Mahnbescheids abgelaufen wäre, so behandeln lassen, als sei sein Anspruch verjährt, so der BGH.