Ihr-Recht-Blog

8. Januar 2019

OLG Düsseldorf zu fiktiven Mängelbeseitigungskosten beim Immobilienkauf

Trotz der Entscheidung des VII. Zivilsenats des BGH vom 22.02.2018 (Az. VII ZR 46/17, IBR 2018, 196) verbleibt es im Kaufrecht bei dem Recht des Käufers, fiktive Mängelbeseitigungskosten im Rahmen des kleinen Schadensersatzes geltend machen zu können.

Hierauf hat das OLG Düsseldorf mit Urteil vom 09.10.2018, Az. 24 U 194/17 hingewiesen.

Ob o. a. Entscheidung des BGH Auswirkungen auf die Rechtsprechung zum Kaufrecht hat, sei noch nicht höchstrichterlich geklärt, so das OLG. Die für das Kaufrecht zuständigen Zivilsenate (V. und VIII.) des Bundesgerichtshofs haben bisher in ständiger Rechtsprechung unter Bezugnahme auf die bisherige Rechtsprechung des für Werkvertragsrecht zuständigen VII. Senats angenommen, dass ein Käufer seinen zu ersetzenden Schaden im Rahmen des kleinen Schadensersatzes auf der Grundlage der Mängelbeseitigungskosten unabhängig von einer Beseitigung des Mangels berechnen könne (vgl. BGH, Urteile vom 29. April 2015 – VIII ZR 104/14, Rz. 12; vom 11. Dezember 2015 – V ZR 26/15, Rz. 21; vom 04. April 2014, – V ZR 275/12, Rz. 33; vom 15. Juni 2012 – V ZR 198/11, Rz. 31).

Diese im vorliegenden Fall entscheidungserhebliche Frage beantwortet das OLG Düsseldorf  dahingehend, dass es jedenfalls für das Kaufrecht bei der bisherigen Rechtsprechung verbleibt. Die Änderung der Rechtsprechung zum Werkvertragsrecht beruht – auch nach den eigenen Ausführungen des VII. Zivilsenats des BGH (aaO, Rz. 70) – auf den Besonderheiten des Werkvertragsrechts. Zwar besteht nach den Erfahrungen des Senats in Fällen wie dem vorliegenden Immobilienkaufvertrag, bei dem der Käufer ein mängelbehaftetes Haus erwirbt, ebenfalls die Gefahr einer Überkompensation des Schadens. Allerdings kommt es nach Auffassung des Senats entscheidend darauf an, dass es im Werkvertragsrecht keines Anspruchs auf Erstattung fiktiver Mängelbeseitigungskosten bedarf, weil der Besteller ein Selbstvornahmerecht gem. §§ 634 Nr. 2, 637 BGB hat und in diesem Rahmen einen Vorschuss für die zur Beseitigung des Mangels erforderlichen Kosten verlangen kann. Eine entsprechende Norm gibt es im Kaufrecht hingegen nicht. Solange dies so bleibt, sollte der Käufer aber seinen Schaden anhand der fiktiven Mängelbeseitigungskosten bemessen können. Ansonsten müsste er u.U. erhebliche Kosten vorfinanzieren, was ihm in Anbetracht des vorangegangenen, meist finanzierten Kaufs der Immobilie tatsächlich gar nicht möglich sei, so der Senat.

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24. Januar 2018

BGH einmal mehr zur Symptomtheorie bei Mängeln

Der BGH hat in einer aktuellen Entscheidung noch einmal seine Rechtsprechung zur Symptomtheorie bei Werkmängeln bekräftigt und ausgeführt, daß ein Besteller den Anforderungen an ein hinreichend bestimmtes Mangelbeseitigungsverlangen genügt, wenn er die Erscheinungen, die er auf vertragswidrige Abweichungen zurückführt, hinlänglich deutlich beschreibt. Er ist nicht gehalten, die Mangelursachen im Einzelnen zu bezeichnen, so der BGH  mit Beschluss vom 14.12.2017,  Az. VII ZR 217/15.

Die Klägerin und die Beklagte haben am 27. September 2007 einen notariellen Erwerbsvertrag mit Errichtung einer Hotel- und Gewerbeanlage mit vier Gewerbeeinheiten auf dem Grundstück F.-Allee in B. geschlossen. Die Klägerin verlangt mit der Klage einen Kostenvorschuss für den Austausch von Kondensatoren in 140 Klimaanlagen der Hotelzimmer in Höhe von 8.000 Euro und für den Austausch von Akkumulatoren in den Sicherheitsleuchten in Höhe von 1.659 Euro. Sie macht für den Austausch von Lüftungsmotoren in 56 Klimaanlagen die Erstattung von Ersatzvornahmekosten in Höhe von 21.347,23 Euro geltend und verlangt die Beseitigung von Feuchtigkeitserscheinungen in den Räumen des Fitnesscenters im 1. Obergeschoss im Bereich des Durchgangs zum Hotel und in den Lagerräumen eines Supermarkts im Erdgeschoss. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen und die Revision nicht zugelassen. Hiergegen richtet sich die Nichtzulassungsbeschwerde der Klägerin, mit der sie nach Zulassung der Revision ihre Klageansprüche weiterverfolgen will.

Die Nichtzulassungsbeschwerde hatte Erfolg. Das Berufungsgericht hatte – soweit hier von Bedeutung – ausgeführt, der Vortrag der Klägerin, die Klimaanlagen würden in sämtlichen Zimmern keine ausreichende Lüftungs- und Kühlleistung erbringen und regelmäßig ausfallen, sei unsubstantiiert. Sie habe nicht vorgetragen, auf welche Weise der angebliche Ausfall einzelner Klimaanlagen habe behoben werden können. Dass die Klimaanlagen in sämtlichen Zimmern dauerhaft ausfielen und eine Klimatisierung nicht mehr möglich sei, behaupte die Klägerin nicht.

Dem folgte der BGH nicht. Stellt wie hier ein Privatgutachter bei 14 von 15 untersuchten Motoren Mängel an den Kondensatoren fest, wird der Mangel durch das Vorbringen des Bestellers, sämtliche Klimaanlagen aller Hotelzimmer seien von einem Systemmangel betroffen, ausreichend beschrieben. Die lediglich stichprobenartige Überprüfung der Klimaanlagen durch den Privatgutachter steht dem nicht entgegen, so der BGH.

Im Übrigen könne das Vorbringen der Klägerin nicht deshalb als unschlüssig angesehen werden, weil sie nicht zu den Mangelursachen vorgetragen habe. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs genügt der Besteller den Anforderungen an ein hinreichend bestimmtes Mangelbeseitigungsverlangen wie auch an eine schlüssige Darlegung eines Mangels im Prozess, wenn er die Erscheinungen, die er auf vertragswidrige Abweichungen zurückführt, hinlänglich deutlich beschreibt. Er ist nicht gehalten, die Mangelursachen im Einzelnen zu bezeichnen (sogenannte Symptomtheorie, st. Rspr., vgl. z.B. BGH, Beschluss vom 24. August 2016 – VII ZR 41/14, BauR 2017, 106 Rn. 22 m.w.N. = NZBau 2016, 746; Urteil vom 21. Dezember 2000 – VII ZR 192/98, BauR 2001, 630 = NZBau 2001, 195).

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