Ihr-Recht-Blog

30. September 2021

BGH zu den Anforderungen an das Mieterhöhungsverlangen bei qualifiziertem Mietspiegel

Der BGH hat sich mit Urteil vom 07.07.2021, Az. VIII ZR 167/2 mit den formellen Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558a BGB, das zur Begründung auf einen Mietspiegel (hier: Nürnberger Mietspiegel 2018) Bezug nimmt, auseinandergesetzt (im Anschluss an Senatsurteil, IMR 2008, 75).

Demnach muss der vom Vermieter zur Begründung seines Erhöhungsverlangens herangezogene Mietspiegel jenem Schreiben nicht beigefügt werden, wenn es sich um einen – etwa durch Veröffentlichung im Amtsblatt – allgemein zugänglichen Mietspiegel handelt (Senatsurteil vom 12. Dezember 2007 – VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573 Rn. 15), was auch dann zu bejahen ist, wenn der Mietspiegel gegen eine geringe Schutzgebühr (etwa 3 Euro) von privaten Vereinigungen an jedermann abgegeben wird (Senatsurteil vom 30. September 2009 – VIII ZR 276/08, NJW 2010, 225 Rn. 10 f.; Senatsbeschlüsse vom 28. April 2009 – VIII ZB 7/08, NJW-RR 2009, 1021 Rn. 6; vom 31. August 2010 – VIII ZR 231/09, WuM 2010, 693 Rn. 2) oder der Vermieter dem Mieter eine – wohnortnahe – Einsichtsmöglichkeit anbietet (vgl. Senatsurteil vom 11. März 2009 – VIII ZR 74/08, NJW 2009, 1667 Rn. 9). Denn in einem solchen Fall ist es dem Mieter zumutbar, zur Überprüfung des Mieterhöhungsverlangens auf den ihm – wenngleich unter gewissen Mühen und/oder nur gegen einen geringfügigen Kostenaufwand – zugänglichen Mietspiegel zuzugreifen (Senatsurteile vom 11. März 2009 – VIII ZR 74/08, aaO; vom 30. September 2009 – VIII ZR 276/08, aaO Rn. 11).

Auch die sich aus dem Mietspiegel ergebende Mietpreisspanne muss der Vermieter zur Erfüllung der formellen Voraussetzungen des § 558a BGB nicht in jedem Fall angeben. Als entbehrlich hat der Senat diese Angabe ausdrücklich angesehen, wenn der Vermieter, der sein Erhöhungsverlangen auf einen Mietspiegel stützt, der in Form von Tabellenfeldern für Wohnungen einer bestimmten Kategorie jeweils eine bestimmte Mietpreisspanne ausweist, das seiner Auffassung nach einschlägige Mietspiegelfeld mitteilt. Denn in diesem Fall kann der Mieter die maßgebliche Mietpreisspanne dem betreffenden Mietspiegel ohne weiteres entnehmen (Senatsurteil vom 12. Dezember 2007 – VIII ZR 11/07, aaO Rn. 16 [unter Aufgabe der strengeren Rechtsprechung des Senats im Urteil vom 12. November 2003 – VIII ZR 52/03, NJW 2004, 1379 unter II 2 b]).

Der Erfüllung der formellen Voraussetzungen nach § 558a BGB steht schließlich nicht der Umstand entgegen, dass die Klägerin in dem seitens des BGH entschiedenen Verfahrens gemäß ihrem Erhöhungsverlangen die auf der Grundlage der Wohnfläche zu bestimmende Basismiete insofern fehlerhaft ermittelt hat, als sie anstelle des in der Tabelle 1 des Mietspiegels für eine – wie hier – 80 m² große Wohnung ausgewiesenen Quadratmeterpreises von 7,80 Euro einen Quadratmeterpreis von 8,01 Euro zugrunde gelegt hat, was – rein rechnerisch – zu einer fehlerhaften Angabe (des Mittelwerts) der ortsüblichen Vergleichsmiete geführt hat.

Denn hierbei handelt es sich um einen inhaltlichen Fehler, der die Wahrung der Förmlichkeiten des Erhöhungsverlangens nach § 558a BGB nicht berührt (vgl. Senatsurteile vom 11. März 2009 – VIII ZR 316/07, WuM 2009, 239 Rn. 8; vom 3. Juli 2013 – VIII ZR 263/12, NZM 2012, 612 Rn. 24; Senatsbeschluss vom 26. April 2016 – VIII ZR 54/15, NJW 2016, 2565 Rn. 5). Das betrifft nicht nur etwaige Fehler bei der Einordnung in Kategorien, die eine Bewertung der Wohnung voraussetzen – wie etwa die Einstufung der Wohnlage in die Kategorien einfach, mittel oder gut -, sondern auch sonstige Fehler, die dem Vermieter bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete unter Anwendung des einschlägigen Mietspiegels unterlaufen können, sei es, dass er von falschen Tatsachen (z.B. betreffend Baujahr, Ausstattung oder Wohnfläche) ausgeht oder dass er den Mietspiegel auf die zutreffenden Tatsachen – wie hier – fehlerhaft anwendet , so der BGH.

17. September 2019

OLG Brandenburg zur Verjährung von Ansprüchen aus einem mangelhaften Sachverständigengutachten

Ein Gutachten, das eine Überwachungsleistung im Rahmen eines in der Errichtung befindlichen Einfamilienhauses beinhaltet und dazu dienen soll, ein mangelfreies Gesamtwerk zu errichten, unterfällt dem § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB, sodass eine Verjährungsfrist von fünf Jahren ab Abnahme der Werkleistung gilt.

Hierauf hat das OLG Brandenburg mit Urteil vom 19.07.2019, Az. 7 U 164/18 abgestellt.

Bautechnische Gutachten können jedoch auch sog. "feststellende Gutachten" sein. Solche Gutachten, die erstellt werden z. B. als Entscheidungsgrundlage für den Erwerb einer Immobilie oder zur Bestimmung ihres Werts, unterfallen der Verjährungsfrist des § 634a Abs. 1 Nr. 3 BGB, sodass die Regelverjährungsfrist der §§ 195, 199 Abs. 1 BGB Anwendung findet, so das OLG.

20. August 2018

OLG Düsseldorf zur Haftung für unrichtige Angaben in Vergabeunterlagen

Vergabeunterlagen müssen klar und verständlich sein. Aus den Vergabeunterlagen muss für Bieter oder Bewerber eindeutig und unmissverständlich hervorgehen, was von ihnen verlangt wird.

Die Frage, welcher Erklärungswert den Vergabeunterlagen zukommt, ist nach den für die Auslegung von Willenserklärungen geltenden Grundsätzen zu entscheiden. Dabei ist im Rahmen einer normativen Auslegung auf den objektiven Empfängerhorizont der potentiellen Bieter bzw. Bewerber abzustellen. Entscheidend ist die Verständnismöglichkeit aus der Perspektive eines verständigen und mit der ausgeschriebenen Leistung vertrauten Unternehmens, das über das für eine Angebotsabgabe oder die Abgabe eines Teilnahmeantrags erforderliche Fachwissen verfügt. Wie Mitbieter oder -bewerber die Vergabeunterlagen verstanden haben, kann für die normativ zu bestimmende Verständnismöglichkeit des durchschnittlichen Bieters bzw. Bewerbers von indizieller Bedeutung sein.

Kommen nach einer Auslegung mehrere Verständnismöglichkeiten in Betracht oder können Unklarheiten oder Widersprüche nicht aufgelöst werden, geht dies zu Lasten des öffentlichen Auftraggebers.

Hierauf hat das OLG Düsseldorf mit Beschluss vom 28.03.2018, Az. Verg 52/17 hingewiesen und die sofortige Beschwerde der Antragstellerin gegen den Beschluss der 1. Vergabekammer des Bundes vom 25. Oktober 2017 (Az. VK 1-119/17) zurückgewiesen.

Bloggen auf WordPress.com.

%d Bloggern gefällt das: