OLG Saarbrücken zu den AGB eines Maklervertrages

Das OLG Saarbrücken hat mit Urteil vom 29.03.2023, Az. 5 U 72/22 ausgeführt, dass eine Regelung in den AGB eines Makler-Alleinauftrags, wonach der bereits durch die schriftliche Vereinbarung oder die Inanspruchnahme der Tätigkeit zu Stande gekommene Vertrag eine Laufzeit von 12 Monaten „ab Online-Schaltung der Immobilie auf unserer Homepage und im Internet“ haben und sich sodann mangels Kündigung jeweils um einen weiteren Monat verlängern soll, wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam ist, weil sie den Beginn der 12-Monats-Frist, vor deren Ablauf eine ordentliche Kündigung ausgeschlossen ist, unabhängig vom Vertragsbeginn und der damit einhergehenden Bindung des Kunden in das freie Belieben des Maklers stellt und überdies von Voraussetzungen abhängig macht, die für den Kunden nicht zu beeinflussen sind

Das OLG Saarbrücken sieht eine solche Regelung auch deshalb als intransparent an, weil sie vordergründig auf die Vertragslaufzeit von „12 Monaten ab Online-Schaltung“ abstellt und sich nur in der Zusammenschau mit den weiteren Regelungen ergibt, dass der Kunde eine Bindung bereits mit Abschluss des Vertrags eingeht und der Makler es in der Hand hat, über den Beginn der 12-Monats-Frist selbst zu bestimmen.

Mit ihrer am 5. April 2022 zum Landgericht Saarbrücken erhobenen Klage hatte die Klägerin (wörtlich) die Feststellung begehrt, dass ein von den Parteien geschlossener Maklervertrag von ihr wirksam gekündigt worden sei und dass die Beklagte keinen Anspruch auf eine von ihr geforderte Abstandszahlung in Höhe von 71.043,- Euro habe. Die Klägerin hatte sich nach dem Tode ihres Ehemannes zum Verkauf des Anwesens H. in M. entschlossen und zu diesem Zweck der Beklagten einen „qualifizierten Alleinauftrag“ erteilt, den diese mit Schreiben vom 11. November 2021 unter Beifügung ihrer Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) „bestätigt“ hatte (Bl. 8 ff. GA); in den AGB der Beklagten (Bl. 12 GA) hieß es u.a.:

„1. Der Maklervertrag zwischen dem Kunden und uns kommt entweder durch schriftliche Vereinbarung oder durch die Inanspruchnahme unserer Maklertätigkeit auf der Grundlage bzw. in Kenntnis der für die erfolgreiche Vermittlungs-/Nachweistätigkeit anfallenden Provisionsforderung zustande. Ergibt sich nicht aus den Umständen oder abweichenden Vereinbarungen etwas anders, hat der Vertrag eine Laufzeit von mindestens 12 Monaten ab Online-Schaltung und wird individuell im Maklervertrag eingesetzt. Der Vertrag verlängert sich jeweils automatisch um einen weiteren Monat, wenn nicht eine Vertragspartei mit einer Frist von einem Monat vor Vertragsende gekündigt hat.

2. Der Kunde ist nicht berechtigt, während der Laufzeit des Maklervertrages mit uns andere Makler mit Vermittlungs- und/oder Nachweistätigkeiten betreffend das Vertragsobjekt zu beauftragen. Bei schuldhaftem Verstoß gegen diese Regelung haftet der Kunde uns für die hierdurch entstehenden Schäden.

[…]

6. Kennt der Kunde bei Abschluss des Maklervertrages die Vertragsgelegenheit betreffend das angebotene Vertragsobjekt sowie die Vertragsbereitschaft des anderen Vertragsteils des Hauptvertrages (Vorkenntnis), oder erlangt er diese Kenntnis während der Laufzeit des Maklervertrages von dritter Seite, so hat er uns dies unverzüglich mitzuteilen.“

Der Senat sah in den Klauseln zur Laufzeit des Vertrages mit der Folge, dass während dieses Zeitraumes eine ordentliche Kündigung ausgeschlossen sein soll, eine unangemessene Benachteiligung der Klägerin im Sinne des § 307 Abs. 1 BGB, weil diese Regelungen dahin ausgelegt werden können, dass sie den Beginn der 12-Monats-Frist, vor deren Ablauf eine ordentliche Kündigung nicht in Betracht kommt, unabhängig vom davor liegenden Vertragsbeginn und der damit einhergehenden Bindung des Kunden in das freie Belieben der Beklagten stellen und überdies von Voraussetzungen abhängig machen, die für die Klägerin nicht zu beeinflussen sind. Das führt zur Unwirksamkeit der Laufzeitklausel mit der Folge, dass das Vertragsverhältnis von der Klägerin nach allgemeinen Grundsätzen jederzeit beendet werden konnte und die unter Wahrung einer Monatsfrist am 27. Januar 2022 erklärte Kündigung zum 28. Februar 2022 wirksam gewesen ist:

Selbstständiges Beweisverfahren zur Feststellung von Geräuschimmissionen?

Ein selbständiges Beweisverfahren kann nur angeordnet werden, wenn ein rechtliches Interesse daran besteht, den Zustand einer Sache festzustellen. Bei der Feststellung von Geräuschimmissionen handelt es sich nicht um eine zulässige Beweisfrage, da es sich bei Lärmstörungen nicht um den Zustand einer Sache handelt.

Hierauf hat das OLG Frankfurt mit Beschluss vom 17.09.2015, Az. 16 W 48/15 abgestellt und damit die Beschwerde gegen den Beschluss des LG Frankfurt vom 10.08.2015, Az. 2-08 OH  3/15 zurückgewiesen. Dieses hatte den Antrag auf Durchführung des selbständigen Beweisverfahrens, mit welchem diese die Einholung eines Gutachtensüber die Fragen, in welcher Höhe Lärmimmissionen durch Eisenbahnpfeifen der vorbeifahrenden Züge am Haus der Antragsteller festzustellen sind und wie viele Sekunden die Pfeifgeräusche andauern, ob diese Pfeifgeräusche die Richtwerte der 16. Bundes-Immissionsschutzverordnung bzw. der TA-Lärm überschreiten und ob diese als gesundheitsgefährdend anzusehen sind, begehrten, zurückgewiesen.

Unter dem Zustand einer Sache seien nur solche Eigenschaften zu verstehen, die einer Sache über einen gewissen Zeitraum unverändert anhaften, denn nur die Feststellung derartiger Eigenschaften könne überhaupt geeignet sein, den Zweck der Beweissicherung, nämlich der Vermeidung eines Rechtsstreites zu dienen, so das OLG. Geräuschimmissionen können deshalb allenfalls dann als Zustand einer Sache angesehen werden, wenn die Geräuschquelle bei gleichbleibenden, technisch definierbaren Bedingungen gleichbleibende erfassbare Geräusche von sich gibt.

Da vorliegend jedoch eine Veränderbarkeit der Geräusche ohne weiteres möglich ist, weil der Umfang des Eisenbahnverkehrs entscheidend von der willentlichen Entschließung des Betreibers abhängt, kann eine Feststellung in einem selbständigen Beweisverfahren für einen künftigen Rechtsstreit keine Entscheidungsgrundlage sein, weil die beantragte Begutachtung nicht mehr als eine Momentaufnahme wäre, die sich immer verändern kann (OLG Düsseldorf, MDR 1992, 807).