Ihr-Recht-Blog

22. Juli 2021

OLG Oldenburg zur Mängelbeseitigungsfrist

Bei der Frist zur Beseitigung des Mangels handelt es sich nicht um eine Beginnfrist, sondern um eine Vornahmefrist. Folglich ist eine angemessene Frist erfolglos abgelaufen, wenn der Mangel bis zum Ablauf der Frist nicht vollständig beseitigt worden ist. Nur in eng begrenzten Ausnahmefällen, wenn etwa im Zeitpunkt des Fristablaufs nur noch ganz geringfügige Restarbeiten ausstehen, kann der Auftraggeber verpflichtet sein, dem Auftragnehmer noch die Möglichkeit zur Beendigung der Mangelbeseitigungsarbeiten zu geben.

Hierauf hat das OLG Oldenburg mit Urteil vom 14.05.2021, Az. 2 U 122/20 hingewiesen.

5. Mai 2021

VK Bund zum Umfang der Auskunftsplicht gegenüber unterlegenem Bieter

Informiert der Auftraggeber einen Bieter darüber, dass er mit einem anderen Unternehmen einen Vertrag geschlossen hat, muss diese Information weder die Adresse des beauftragten Unternehmens noch das Datum des Vertragsschlusses enthalten. Auch eine Rechtsbehelfsbelehrung ist nicht erforderlich.
Dem Lauf der 30-Tages-Frist des § 135 Abs. 2 Satz 1 GWB steht der Grundsatz von Treu und Glauben und das Gebot eines fairen Verfahrens nicht entgegen, so die VK Bund mit  Beschluss vom 19.02.2021, Az. VK 1-120/20.

Dass das entsprechende Schreiben der Auftraggeberin, mit welchem diese darüber informierte, dass sie die auch vom Antragsteller im Rahmen eines Rahmenvertrages angebotenen Leistungen bei einem anderen Rahmenvertragspartner abgerufen hatte, keine Rechtsbehelfsbelehrung enthielt,  ist unschädlich, denn dies ist in § 135 Abs. 2 S. 1, 1. Hs. GWB i.V.m. Art. 2f Abs. 1 lit. a), zweiter Spiegelstrich der Rechtsmittel-RL, Art. 55 Abs. 2 Richtlinie 2014/24/EU so nicht vorgesehen (so auch Maimann in: Röwekamp/Kus/Portz/Prieß, 5. Aufl., zu § 135 GWB, Rz. 44 m.w.N.; OLG Schleswig, Beschluss vom 4. November 2014, 1 Verg 1/14).

Abgesehen davon ist fraglich, ob ein allgemeiner Rechtsgedanke, wie er im deutschen Verwaltungsrecht in § 58 VwGO zum Ausdruck kommt, wonach Rechtsbehelfsfristen nur zu laufen beginnen, wenn der Beteiligte hierüber belehrt wurde, auf fiskalisches Handeln wie die Vergabe und Erteilung von öffentlichen Aufträgen überhaupt anwendbar ist. Außerdem ist fraglich, ob solche allgemeinen, auf dem nationalen Recht eines Mitgliedstaats beruhenden Erwägungen auch dann zum Tragen kommen können, wenn der Wortlaut der konkreten (hier: grundsätzlich höherrangigen EU-) rechtlichen Regelung eine solche Belehrung – wie hier – gerade nicht vorsieht. Jedenfalls aber handelt es sich bei den in § 135 Abs. 2 GWB genannten Fristen nicht um Rechtsbehelfsfristen wie sie in § 58 VwGO angesprochen werden, sondern um formelle Ausschlussfristen. Denn diese Fristen dienen dem Interessenausgleich des Antragstellers einerseits, dem ein bestimmter Zeitraum zur Verfügung steht, gegen einen Auftrag vorzugehen, der ohne vorherige Bekanntmachung im Amtsblatt der EU vergeben wurde (30 Kalendertage oder sechs Monate), andererseits aber auch der Rechtssicherheit und Rechtsklarheit der Vertragspartner, deren Vertrag jedenfalls nach Ablauf dieser Frist wirksam ist (s. Begründung der Bundesregierung zu § 101b GWBE (jetzt: § 135 GWB), BT-Drs. 16/10117, S. 21; Erwägungsgründe 25, 27 der Richtlinie 2007/66/EG). Dieser vom Gesetzgeber verfolgte Zweck wird nur dann erreicht, wenn diese Fristen jeweils absolut (also als formelle Ausschlussfristen) gelten (so auch OLG Schleswig, Beschluss vom 4. November 2014, 1 Verg 1/14 m.w.N.; OLG Brandenburg, Beschluss vom 22. Dezember 2011, Verg W 14/11; OLG München, Beschluss vom 10. März 2011, Verg 1/11; vgl. auch EuGH, Urteil vom 26. November 2015, Rs. C166/14). Maßgeblich für Fristbeginn und -ablauf sind allein objektive Tatsachen, nämlich die Information der betroffenen Bieter und Bewerber durch den öffentlichen Auftraggeber über den Vertragsabschluss (§ 135 Abs. 2 S. 1, 1. Hs. GWB) bzw. der Abschluss des Vertrags (§ 135 Abs. 2 S. 1, 2. Hs. GWB) bzw. die Bekanntmachung der Auftragsvergabe im Amtsblatt der EU (§ 135 Abs. 2 S. 2 GWB). Ausnahmen hiervon sind vergaberechtlich ausdrücklich nicht vorgesehen (s. § 135 Abs. 2 S. 1 GWB: "jedoch nicht später als sechs Monate"; Art. 2f Abs. 1 lit. b) der Rechtsmittel-RL: "in jedem Fall vor Ablauf (…) von (…) sechs Monaten"). Unerheblich für den Fristlauf ist daher, ob das Unternehmen, das die Unwirksamkeit eines Vertrags geltend machen will, sich der Rechtsfolgen bei Überschreitung dieser Fristen bewusst war, so die Vergabekammer.

14. April 2021

BGH: Schiedsgutachtenvereinbarung und Klageerhebung

Der BGH hat mit Urteil vom 11.03.2021, Az. VII ZR 196/18 entschieden, daß in den Fällen, in denen die Parteien hinsichtlich eines Anspruchs oder einzelner Anspruchsvoraussetzungen eine Schiedsgutachtenvereinbarung getroffen haben, regelmäßig anzunehmen ist, dass die Einholung des Schiedsgutachtens in den im Vertrag bestimmten Fällen Anspruchsvoraussetzung ist. Eine vor Einholung des Schiedsgutachtens erhobene Klage, die auf den Anspruch gestützt wird, dessen Inhalt oder dessen Voraussetzungen durch ein Schiedsgutachten festgestellt werden sollen, ist daher nicht als endgültig, sondern allenfalls als verfrüht, also "als zur Zeit unbegründet" abzuweisen.

In einem solchen Fall liegt es im Ermessen des Tatrichters, von einer sofortigen Klageabweisung "als zur Zeit unbegründet" abzusehen und zunächst entsprechend §§ 356, 431 ZPO eine Frist zur Beibringung des Schiedsgutachtens zu setzen (im Anschluss an BGH, Urteil vom 08.06.1988, Az. VIII ZR 105/87, NJW-RR 1988, 1405 = IBRRS 1988, 0443).

25. September 2020

BArbG zur Hinweispflicht des Gerichtes bei unwirksamen beA-Versand

Ein elektronisches Dokument, das aus einem besonderen elektronischen Anwaltspostfach versandt wird und nicht mit einer qualifizierten elektronischen Signatur versehen ist, ist nur dann auf einem sicheren Übermittlungsweg eingereicht, wenn die das Dokument signierende und damit verantwortende Person mit der des tatsächlichen Versenders übereinstimmt.

Das BArbG stützt seine mit  Beschluss vom 05.06.2020, Az. 10 AZN 53/20 dargelegte Ansicht auf die Systematik sowie dem Sinn und Zweck der Vorschrift, woraus sich ergebe, dass § 130a Abs. 3 Satz 1 Alt. 2, Abs. 4 Nr. 2 ZPO einschränkend auszulegen ist. Ein elektronisches Dokument, das aus einem beA versandt wird und nicht mit einer qeS versehen ist, ist nur dann auf einem sicheren Übermittlungsweg eingereicht, wenn die das Dokument signierende und damit verantwortende Person mit der des tatsächlichen Versenders übereinstimmt.

In systematischer Hinsicht steht der sichere Übermittlungsweg bei einer Signatur durch die verantwortende Person gleichrangig neben der qeS (Müller NZA 2019, 1682, 1683). Die qualifizierte elektronische Signatur tritt ihrerseits an die Stelle der eigenhändigen Unterschrift iSd. § 130 Nr. 6 ZPO. Neben den sonstigen Funktionen der Unterschrift soll sie auch gewährleisten, dass das elektronische Dokument nicht spurenlos manipuliert werden kann (Perpetuierungs- oder Integritätsfunktion, vgl. BT-Drs. 14/4987 S. 24; BGH 14. Mai 2013 – VI ZB 7/13 – Rn. 9 mwN, BGHZ 197, 209). Diese Funktionen sollen auch bei einer einfachen Signatur und einem sicheren Übermittlungsweg garantiert werden. Zum Ausdruck kommt dieser Aspekt in den sonstigen bundeseinheitlichen Übermittlungswegen nach § 130a Abs. 4 Nr. 4 ZPO. Sie sind nur dann als sichere Übermittlungswege anzusehen, wenn die Authentizität und Integrität der Daten gewährleistet sind. Der Gleichrang von qeS und sicherem Übermittlungsweg bei einfacher Signatur ergibt sich auch aus der Entwurfsbegründung. Auf S. 25 heißt es dort, dass die das Dokument verantwortende Person das elektronische Dokument mit einer qeS nach dem Signaturgesetz versehen oder einen sicheren Übermittlungsweg nutzen muss (BT-Drs. 17/12634 S. 25). Beide Pflichten richten sich an die verantwortende Person.

Allerdings kann aufgrund der gerichtlichen Fürsorgepflicht ein gerichtlicher Hinweis geboten sein, wenn eine Nichtzulassungsbeschwerde nicht in der vorgesehenen Form übermittelt worden ist. Eine Partei kann erwarten, dass dieser Vorgang in angemessener Zeit bemerkt wird und innerhalb eines ordnungsgemäßen Geschäftsgangs die notwendigen Maßnahmen getroffen werden, um eine drohende Fristversäumnis zu vermeiden. Unterbleibt ein gebotener Hinweis, ist der Partei Wiedereinsetzung zu bewilligen, wenn er bei ordnungsgemäßem Geschäftsgang so rechtzeitig hätte erfolgen müssen, dass es der Partei noch möglich gewesen wäre, die Frist zu wahren. Kann der Hinweis im Rahmen ordnungsgemäßen Geschäftsgangs nicht mehr so rechtzeitig erteilt werden, dass die Frist durch die erneute Übermittlung des fristgebundenen Schriftsatzes noch gewahrt werden kann, oder geht trotz rechtzeitig erteilten Hinweises der formwahrende Schriftsatz erst nach Fristablauf ein, scheidet eine Wiedereinsetzung allein aus diesem Grund dagegen aus. Aus der verfassungsrechtlichen Fürsorgepflicht der staatlichen Gerichte folgt keine generelle Verpflichtung dazu, die Formalien eines als elektronisches Dokument eingereichten Schriftsatzes sofort zu prüfen. Dies nähme den Verfahrensbeteiligten und ihren Bevollmächtigten ihre eigene Verantwortung dafür, die Formalien einzuhalten. Eine solche Pflicht überspannte die Anforderungen an die Grundsätze des fairen Verfahrens (vgl. BVerfG 17. Januar 2006 – 1 BvR 2558/05 – Rn. 10; 3. Januar 2001 – 1 BvR 2147/00 – zu II 2 der Gründe; BAG 15. August 2018 – 2 AZN 269/18 – Rn. 11, BAGE 163, 234; 22. August 2017 – 10 AZB 46/17 – Rn. 16; BGH 18. Oktober 2017 – LwZB 1/17 – Rn. 11). Die Abgrenzung dessen, was im Rahmen einer fairen Verfahrensgestaltung an richterlicher Fürsorge aus verfassungsrechtlichen Gründen geboten ist, kann sich nicht nur am Interesse der Rechtsuchenden an einer möglichst weitgehenden Verfahrenserleichterung orientieren, sondern hat auch zu berücksichtigen, dass die Justiz im Interesse ihrer Funktionsfähigkeit vor zusätzlicher Belastung geschützt werden muss (BGH 20. April 2011 – VII ZB 78/09 – Rn. 12).

29. Mai 2020

BGH zur Verlängerungsklausel in Maklerverträgen

Kündigt man einen Maklervertrag nicht rechtzeitig, so darf sich dieser grundsätzlich automatisch immer weiter verlängern. Dies hat der BGH in Karlsruhe am 28.05.2020 entschieden (Urt. v. 28.05. 2020 Az. I ZR 40/19).

In dem seitens des BGH entschiedenen Sachverhalt ist die Klägerin  als Maklerin tätig. Die Beklagte wollte ihre Eigentumswohnung verkaufen und schloss mit der Klägerin eine als "Alleinverkaufsauftrag" bezeichnete Vereinbarung. Nach dem von der Klägerin vorformulierten Vertragsdokument war der Auftrag zunächst auf sechs Monate befristet und sollte sich jeweils um weitere drei Monate verlängern, falls er nicht gekündigt wird. In dem Alleinverkaufsauftrag wird um Beachtung von "Informationen für den Verbraucher" gebeten. Dabei handelt es sich um drei von der Klägerin ebenfalls vorformulierte Anlagen. In einer dieser Anlagen heißt es unter anderem: "Der Vertrag verlängert sich automatisch, wenn er nicht von einer Partei unter Einhaltung einer Frist von vier Wochen gekündigt wird." Nach dem Alleinverkaufsauftrag sollte die Klägerin von der Beklagten beim Verkauf der Wohnung eine Provision erhalten und auch von dem Erwerber der Wohnung eine Provision fordern dürfen.

Die Beklagte kündigte die Maklervereinbarung mit der Klägerin nicht und beauftragte kurz vor Ablauf der Mindestvertragslaufzeit von sechs Monaten einen anderen Makler. Dieser wies der Beklagten eine Käuferin nach, an die die Beklagte ihre Eigentumswohnung verkaufte. Dieser Makler erhielt sowohl von der Beklagten als auch von der Käuferin eine Provision.

Die Klägerin verlangt von der Beklagten Schadensersatz in Höhe der ihr entgangenen Provisionen.

Nach Ansicht des BGH kann ein Makleralleinauftrag, mit dem sich der Makler zum Tätigwerden verpflichtet und durch den der Maklerkunde auf sein Recht verzichtet, einen weiteren Makler mit der Suche nach geeigneten Vertragspartnern zu beauftragen, grundsätzlich wirksam unter Verwendung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen geschlossen werden. Bei einem solchen Makleralleinauftrag kann in Allgemeinen Geschäftsbedingungen auch eine an dem Zeitbedarf für eine erfolgversprechende Tätigkeit orientierte Mindestlaufzeit vereinbart werden; für den einem Immobilienmakler erteilten Alleinauftrag ist eine Bindungsfrist von sechs Monaten regelmäßig angemessen. Auch eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vorgesehene automatische Verlängerung der zunächst auf sechs Monate vereinbarten Vertragslaufzeit eines Makleralleinauftrags um jeweils drei Monate bei unterbliebener Kündigung ist grundsätzlich unbedenklich und – entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts – nicht gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam. Schließlich wird ein Maklerkunde bei Vereinbarung einer ersten Vertragslaufzeit von sechs Monaten und von automatischen Verlängerungen um jeweils drei Monaten durch eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vorgesehene vierwöchige Frist zur Kündigung des einfachen Makleralleinauftrags nicht unangemessen benachteiligt.

In dem seitens des BGH entschiedenen Fall wurde der Provisionsanspruch des Maklers gleichwohl verneint, weil sich das Erfordernis der Einhaltung einer Kündigungsfrist von vier Wochen lediglich aus einer der Anlagen zum Formularvertrag ergibt. Aus dem Hinweis im Formularvertrag, die Anlagen zum Vertrag mit "Informationen für Verbraucher" seien zu "beachten", ergibt sich entgegen § 305 Abs. 2 BGB nicht ausdrücklich, dass diese Anlagen auch Regelungen zum Vertragsinhalt enthalten. Die Regelung zur Einhaltung einer vierwöchigen Kündigungsfrist ist daher nicht Bestandteil des Vertrags. Da die Verlängerungsklausel nach dem Willen der Klägerin zusammen mit der Regelung der Kündigungsfrist gelten sollte, ist die Verlängerungsklausel damit insgesamt unwirksam, so der BGH.

11. September 2019

BGH zur Übermittlung eines fristgebundenen Schriftsatzes per Telefax

Scheitert die Übermittlung eines fristgebundenen Schriftsatzes an der temporären Belegung oder Störung des Faxgeräts des Gerichts, darf ein Anwalt die Übermittlungsversuche nicht ohne Weiteres mehrere Stunden vor Ablauf der Frist einstellen. Dies hat der Bundesgerichtshof  in einem am Dienstag veröffentlichen Beschluss entschieden (Beschluss vom 20.08.2019, Az. VIII ZB 19/18) und damit die Beschwerde gegen einen Beschluss des Landgerichts Paderborn, mit welchem ein Wiedereinsetzungsantrag abgelehnt wurde, zurückgewiesen.

Ein Rechtsanwalt hatte am Tage des Fristablaufs von 15.43 Uhr bis ca. 20.00 Uhr erfolglos versucht, per Telefax einen fristgebundenen Schriftsatz an das Landgericht Paderborn zu übermitteln. Am nächsten Tag begehrte er dann Wiedereinsetzung in den vorigen Stand. Die vorgelegten Sendungsprotokolle gaben in dem Zeitraum 54 erfolglose Übermittlungsversuche wieder, das Faxgerät zeigte die Rückmeldung “besetzt”. Der Rechtsanwalt unternahm nach ca. 20.00 Uhr keine Übersendungversuche mehr vor.

Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs dürfe die Übermittlung eines fristgebundenen Schriftsatzes nicht vorschnell abgebrochen werden, wenn eine Übersendung zunächst insbesondere wegen einer Belegung des Empfangsgeräts mit anderweitigen Sendungen nicht gelingt. Hiermit müsse der Rechtsanwalt, der sich für eine Übermittlung per Telefax entschieden hat, stets rechnen. Er müsse daher von vornherein eine gewisse Zeitreserve einzuplanen. Belastbare Anhaltspunkte dafür, dass weitere Übermittlungsversuche nach 20.00 Uhr von vornherein aussichtslos gewesen wären, hätten sich aus der Fehlermeldung "Empfangsgerät belegt" gerade nicht ergeben, so der BGH. Vielmehr habe die Vermutung nahe gelegen, dass es sich bei dem Zeitraum, in dem es der Anwalt versuchte, um die besonders frequentierten Zeiten am Nachmittag und am frühen Abend handelt. Weitere Übermittlungsversuche in den späteren Abendstunden seien nicht von vornherein aussichtslos oder unzumutbar gewesen. Tatsächlich sei auch zuletzt um 20.48 Uhr ein Faxschreiben eingegangen.

13. Juni 2019

BGH zur Einreichung eines Schriftsatzes per Mail

Eine im Original unterzeichnete Beschwerdebegründungsschrift, die eingescannt und im Anhang einer elektronischen Nachricht als PDF-Datei übermittelt wird, ist erst dann in schriftlicher Form bei Gericht eingereicht, sobald bei dem Gericht, dessen Beschluss angefochten wird, ein Ausdruck der den vollständigen Schriftsatz enthaltenden PDF-Datei vorliegt (im Anschluss an Senatsbeschluss vom 18.03.2015 – XII ZB 424/14 – FamRZ 2015, 919 = IBRRS 2015, 1625).

Die zur Übersendung einer Telekopie ergangene Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass eine einzuhaltende Frist bereits durch den vollständigen Empfang der gesendeten Signale vom Telefax des Gerichts gewahrt ist, kann nicht auf die Übermittlung einer E-Mail mit einem eingescannten Schriftsatz, die die Voraussetzungen für ein elektronisches Dokument nach § 130a ZPO nicht erfüllt, übertragen werden.*)

Der BGH  hat mit entsprechendem Beschluss vom 08.05.2019, Az. XII ZB 8/19 einmal mehr der einfachen Übersendung von Schriftsätzen per Mail an das Gericht eine Absage erteilt.

Grundsätzlich, so der BGH, können nach § 113 Abs. 1 Satz 2 FamFG i.V.m § 130 a Abs. 1 ZPO in Familienstreitsachen die Beteiligten Anträge und Erklärungen als elektronisches Dokument übermitteln. Dies gilt auch für die nach § 117 Abs. 1 Satz 1 FamFG erforderliche Beschwerdebegründung. Formgerecht eingereicht ist ein elektronisches Dokument jedoch nur, wenn es die in § 130 a Abs. 2 bis 4 ZPO aufgestellten Voraussetzungen erfüllt. Danach muss das elektronische Dokument für die Bearbeitung durch das Gericht geeignet sein (§ 130 a Abs. 2 Satz 1 ZPO). Anstelle der vom Urheber unterzeichneten Urkunde muss das elektronische Dokument entweder mit einer qualifizierten elektronischen Signatur versehen oder von der verantwortenden Person signiert und auf einem sicheren Übermittlungsweg eingereicht worden sein (§ 130 a Abs. 3 ZPO).

3. Januar 2019

BGH zur Übermittlung eines fristgebundenen Schriftsatzes per Telefax (“Mitternachtsfax”)

Bei der Übermittlung eines fristgebundenen Schriftsatzes per Telefax muss der Absender die Belegung des Empfangsgeräts des Gerichts durch andere eingehende Sendungen – insbesondere auch in den Abend- und Nachtstunden – in Rechnung stellen und zusätzlich zur eigentlichen Sendedauer eine Zeitreserve („Sicherheitszuschlag“)von etwa 20 Minuten einplanen, um gegebenenfalls durch Wiederholung der Übermittlungsvorgänge einen Zugang des zu übersendenden Schriftsatzes bis zum Fristablauf zu gewährleisten, so der BGH mit Beschluss vom 23.10.2018, Az. III ZB 54/18 (AnwBl online 2019, 69). Entsprechend hat der BGH einen Wiedereinsetzungsantrag zurückgewiesen; der Rechtsanwalt hatte 18 Minuten vor Fristablauf begonnen zu faxen, so daß der Berufungsbegründungsschriftsatz erst zwischen 00:01 Uhr und 00:04 Uhr und damit nach Fristablauf beim Berufungsgericht einging.

Bei der Versendung mehrerer fristgebundener Schriftsätze ist der Sicherheitszuschlag entsprechend zu erhöhen, wobei der BGH offenließ, ob dann für jeden Schriftsatz 20 Minuten einzukalkulieren sind. Im entschiedenen Fall standen für 3 Schriftsätze insgesamt 30 Minuten zur Verfügung, was der BGH als auf jeden Fall nicht ausreichend ansah.

1. März 2018

BGH zur Fristsetzung des Vermieters bei Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen

Der Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen Beschädigung der Mietwohnung erfordert keine vorherige Fristsetzung zur Schadensbeseitigung. Dies hat der BGH mit Urteil vom 28. Februar 2018, Az. VIII ZR 157/17 entschieden.

In dem seitens des BGH entschiedenen Fall war der Beklagte für mehr als sieben Jahre Mieter einer Wohnung des Klägers. Nach einvernehmlicher Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung verlangte der Kläger vom Beklagten Schadensersatz, weil dieser insbesondere wegen Verletzung von Obhuts- und Sorgfaltspflichten für verschiedene Beschädigungen der Wohnung verantwortlich sei. Eine Frist zu Beseitigung der betreffenden Schäden hatte er dem Beklagten zuvor nicht gesetzt.

Die auf diesen Schadensersatz gerichtete Klage hatte in den Vorinstanzen in Höhe von 5.171 Euro nebst Zinsen Erfolg (Amtsgericht Bad Neustadt a.d. Saale, Urteil vom 6. Oktober 2016, Az. 1 C 471/12; Landgericht Schweinfurt, Urteil vom 30. Juni 2017, Az. 22 S 2/17).

Nach der Entscheidung des Berufungsgerichts (LG Schweinfurt, a.a.O.) schuldet der Beklagte dem Kläger diesen Schadensersatz wegen eines von dem Beklagten zu verantwortenden Schimmelbefalls in mehreren Räumen, wegen mangelnder Pflege der Badezimmerarmaturen und eines Lackschadens an einem Heizkörper sowie wegen eines schadensbedingt fünfmonatigen Mietausfalls. Dabei ist das Berufungsgericht nicht der Auffassung des Beklagten gefolgt, wonach Schadensersatz nur nach dem erfolglosen Ablauf einer ihm vorliegend nicht gesetzten Frist zur Schadensbeseitigung hätte verlangt werden können. Mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgte der Beklagte sein Klageabweisungsbegehren weiter.

Der BGH hat die Revision des Beklagten zurückgewiesen und darauf hingewiesen, daß das in § 280 Abs. 1 und 3, § 281 Abs. 1 BGB als Anspruchsvoraussetzung vorgesehene Fristsetzungserfordernis nur für die Nicht- oder Schlechterfüllung von Leistungspflichten (§ 241 Abs. 1 BGB) durch den Schuldner gilt. In diesen Fällen muss der Gläubiger dem Schuldner grundsätzlich zunächst eine weitere Gelegenheit zur Erfüllung seiner Leistungspflicht geben, bevor er (statt der geschuldeten Leistung) Schadensersatz verlangen kann. Als eine derartige Leistungspflicht hat der Bundesgerichtshof etwa die vom Mieter wirksam aus dem Pflichtenkreis des Vermieters übernommene Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen angesehen.

Im Gegensatz dazu handelt es sich bei der Verpflichtung des Mieters, die ihm überlassenen Mieträume in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechenden Zustand zu halten und insbesondere die Räume aufgrund der aus der Besitzübertragung folgenden Obhutspflicht schonend und pfleglich zu behandeln, um eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht (§ 241 Abs. 2 BGB), so der BGH. Deren Verletzung begründet einen Anspruch des Geschädigten auf Schadensersatz (neben der Leistung) bereits bei Vorliegen der in § 280 Abs. 1 BGB genannten Voraussetzungen. Daher kann ein Vermieter bei Beschädigungen der Mietsache vom Mieter gemäß § 249 BGB nach seiner Wahl statt einer Schadensbeseitigung auch sofort Geldersatz verlangen, ohne diesem zuvor eine Frist zur Schadensbehebung gesetzt zu haben. Dies gilt – entgegen einer im mietrechtlichen Schrifttum teilweise vorgenommenen Unterscheidung – auch unabhängig davon, ob ein Vermieter einen entsprechenden Schadensersatz bereits vor oder (wie hier) erst nach der in § 546 Abs. 1 BGB geregelten Rückgabe der Mietsache geltend macht. Denn § 546 Abs. 1 BGB trifft weder eine Regelung darüber, in welchem Zustand die Mietsache zurückzugeben ist, noch dazu, unter welchen Voraussetzungen Schadensersatz zu leisten ist.

13. November 2017

BGH zur formularmäßigen Verlängerung der Verjährung von Ansprüchen des Vermieters

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 8. November 2017, Az. VIII ZR 13/17 entschieden, dass eine Regelung in einem Formularmietvertrag, durch die ein Vermieter die nach dem Gesetz vorgesehene sechsmonatige Verjährung seiner Ersatzansprüche nach Rückgabe der Mietsache verlängert, wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam ist.

Die im streitgegenständlichen Formularmietvertrag enthaltene Klausel erschwert den Eintritt der Verjährung der in § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB genannten Ansprüche des Vermieters gegenüber der gesetzlichen Regelung nach Ansicht des BGH in zweifacher Hinsicht. Zum einen wird die Frist, nach deren Ablauf diese Ansprüche verjähren, von sechs auf zwölf Monate verdoppelt. Zum anderen verändert die Klausel zusätzlich den Beginn des Fristlaufs, indem sie nicht auf den Zeitpunkt des Rückerhalts der Sache, sondern auf das (rechtliche) Mietvertragsende abstellt. Beide Regelungsinhalte sind mit wesentlichen Grundgedanken des § 548 BGB nicht zu vereinbaren und stellen bereits aus diesem Grund eine unangemessene Benachteiligung der Beklagten dar. Dies führt zur Unwirksamkeit der Klausel nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB.

Denn die in § 548 Abs. 1 BGB geregelte kurze Verjährung der Ansprüche des Vermieters ist durch berechtigte Interessen des Mieters im Rahmen der Abwicklung des Mietverhältnisses begründet. Der Mieter hat nach der Rückgabe der Mietsache an den Vermieter auf diese keinen Zugriff mehr und kann somit ab diesem Zeitpunkt regelmäßig auch keine beweissichernden Feststellungen mehr treffen. Demgegenüber wird der Vermieter durch die Rückgabe der Mietsache, an die das Gesetz den Verjährungsbeginn für dessen Ansprüche anknüpft, in die Lage versetzt, sich Klarheit darüber zu verschaffen, ob ihm gegen den Mieter Ansprüche wegen Verschlechterung oder Veränderung der Mietsache zustehen und er diese durchsetzen oder gegebenenfalls innerhalb der sechsmonatigen Verjährungsfrist erforderliche verjährungshemmende Maßnahmen ergreifen will. Es ist nicht ersichtlich, dass diese Prüfung nicht regelmäßig in der vom Gesetz vorgesehen Verjährungsfrist von sechs Monaten vorgenommen werden könnte. Vor diesem Hintergrund war es – unter Berücksichtigung der Interessen sowohl des Mieters als auch des Vermieters – das ausdrücklich erklärte Ziel des Gesetzgebers, mit der kurzen Verjährungsregelung in § 548 BGB aus Gründen der Rechtssicherheit und Rechtsklarheit zeitnah zur Rückgabe der Mietsache eine "möglichst schnelle" Klärung über bestehende Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache zu erreichen.

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