Ihr-Recht-Blog

9. Dezember 2020

LG Stuttgart zur Zahlung der Geschäftsraummiete während coronabedingter Schließung

Das Landgericht Stuttgart hat mit Urteil vom 19.11.2020, Az. 11 O 215/20 ausgeführt, dass coronabedingte hoheitliche Maßnahmen (hier: Schließung von Verkaufsstellen des Einzelhandels) nicht an die konkrete Beschaffenheit der Mietsache selbst anknüpfen, sondern allgemein an die Nutzungsart sowie den Umstand, dass in den betroffenen Flächen Publikumsverkehr stattfindet und dadurch Infektionen begünstigt werden, so dass kein Mietmangel vorliegt.

Ein Sachmangel im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, sei dann gegeben, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand abweicht. Der vertraglich geschuldete Zustand bestimmt sich in erster Linie nach den Beschaffenheitsvereinbarungen der Mietvertragsparteien, die auch durch schlüssiges Verhalten (konkludent) getroffen werden können. Gegenstand einer Beschaffenheitsvereinbarung können dabei auch Umstände sein, die von außen auf die Mietsache unmittelbar einwirken (sog. Umweltfehler), wie etwa Immissionen, denen die Mietsache ausgesetzt ist. Soweit Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nach der Verkehrsanschauung bestimmt (BGH, Urteil vom 19.12.2012, VIII ZR 152/12). Auch öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse und -beschränkungen können die Tauglichkeit zu dem vertragsgemäßen Gebrauch mindern und damit einen Sachmangel darstellen. Insbesondere bei der Vermietung von Gewerberäumen können privat- oder öffentlich-rechtliche Hindernisse zu einem Mangel führen. Voraussetzung ist aber, dass die Beschränkungen der konkret vermieteten Sache ihre Ursache gerade in deren Beschaffenheit und Beziehung zur Umwelt haben und nicht in den persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters (BGH, Urteil vom 02.03.1994, XII ZR 175/92, Rn. 10; Urteil vom 13.07.2011, XII ZR 189/09 – Rauchverbot; Eisenschmid in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Auflage 2019, § 536 Rn. 78, m.w.N.). Durch hoheitliche Maßnahmen bewirkte Gebrauchsbeschränkungen können deshalb nur dann einen Mangel begründen, wenn sie unmittelbar mit der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage der konkreten Mietsache in Zusammenhang stehen; Maßnahmen, die nur den geschäftlichen Erfolg des Mieters beeinträchtigen, fallen in dessen Risikobereich. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB verpflichtet den Vermieter nur, die Mietsache in einem Zustand zu erhalten, der dem Mieter die vertraglich vorgesehene Nutzung ermöglicht, das Verwendungsrisiko trägt hingegen der Mieter allein (LG Heidelberg, Urteil vom 30.07.2020, 5 O 66/20; Sittner, Mietrechtspraxis unter Covid-19, NJW 2020, 1169, 1171).

Gemessen hieran ist vorliegend kein Sachmangel gegeben. Die hoheitlichen Maßnahmen (hier: Schließung von Verkaufsstellen des Einzelhandels) knüpfen nicht an die konkrete Beschaffenheit der Mietsache selbst an, sondern allgemein an die Nutzungsart sowie den Umstand, dass in den betroffenen Flächen Publikumsverkehr stattfindet und dadurch Infektionen begünstigt werden (vgl. LG Heidelberg, a.a.O., Rn. 35; LG Zweibrücken, Urteil vom 11.11.2020, HK O 17/20).

Daran ändere auch die Tatsache nichts, dass die streitgegenständlichen Räumlichkeiten nach dem Inhalt des Mietvertrages (§ 1a; Anlage K 1) zur Nutzung als Einzelhandelsgeschäft für den Verkauf und die Lagerung von Textilien und Waren des täglichen Ge- und Verbrauchs vermietet worden sind. Die Mietsache als solche ist zu diesem Zweck vielmehr weiterhin in gleicher Weise geeignet wie vor den hoheitlichen Maßnahmen. Untersagt ist lediglich deren Betrieb und zwar losgelöst von Fragen der Beschaffenheit oder Lage der Mietsache. Dieser Umstand fällt jedoch in den Risikobereich des Mieters (vgl. LG Heidelberg, a.a.O.; LG Zweibrücken, a.a.O., Rn. 44; Sittner, Mietrechtspraxis unter Covid-19, NJW 2020, 1169, 1171).

11. Oktober 2018

BGH zum Widerrufsrecht bei Werkverträgen

Der Ausschlusstatbestand des § 312g Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB a.F. (= § 312g Abs. 2 Nr. 1 BGB) gilt nach einem aktuellen Urteil des BGH (BGH, Urteil vom 30. August 2018, Az. VII ZR 243/17)  jedenfalls regelmäßig nicht für Werkverträge nach § 631 BGB. 
 

In dem der Entscheidung des BGH zugrundeliegenden Sachverhalt forderte der Kläger von der Beklagten die Rückgewähr von ihm als Vorschuss geleisteter 12.435 € nach der Bestellung eines Senkrechtlifts an der Außenfassade des von ihm bewohnten Hauses.  Anfang Mai 2015 wandte sich ein Mitarbeiter der Beklagten telefonisch an den Kläger und fragte, ob er Interesse an der Installation eines Personenlifts in seinem Wohnhaus habe. Am 13. Mai 2015 suchte ein Mitarbeiter der Beklagten den Kläger in seinem Wohnhaus auf und stellte ihm verschiedene Liftmodelle vor. Am Ende des Gesprächs schloss der Kläger mit der Beklagten einen Vertrag über die Bestellung eines Senkrechtlifts zum Preis von 40.600 €.  In der Folge kam es zu Differenzen zwischen den Parteien, letztendlich widerrief der Kläger den mit der Beklagten geschlossenen Vertrag und forderte die von ihm geleistete Anzahlung zurück.

Nach § 312 Abs. 1 BGB ist § 312g BGB auf Verbraucherverträge im Sinne des § 310 Abs. 3 BGB anzuwenden, die eine entgeltliche Leistung des Unternehmers zum Gegenstand haben. Verbraucherverträge im Sinne von § 310 Abs. 3 BGB sind Verträge zwischen einem Unternehmer (§ 14 BGB) und einem Verbraucher (§ 13 BGB). Diese Voraussetzungen sind gegeben, da die Beklagte als juristische Person (§ 13 Abs. 1 GmbHG) in Ausübung ihrer gewerblichen Tätigkeit handelte und mit dem Kläger einen dessen privaten Zwecken dienenden Vertrag abschloss. Die Leistung der Beklagten sollte gegen ein Entgelt von 40.600 € erfolgen.

Den Vertrag haben die Parteien außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen. Nach § 312b Abs. 1 Nr. 1 BGB sind außerhalb von Geschäftsräumen geschlossene Verträge solche, die bei gleichzeitiger körperlicher Anwesenheit des Verbrauchers und des Unternehmers an einem Ort geschlossen werden, der kein Geschäftsraum des Unternehmers ist. In diesem Sinne sind Geschäftsräume unbewegliche Gewerberäume, in denen der Unternehmer seine Tätigkeit dauerhaft ausübt und bewegliche Gewerberäume, in denen der Unternehmer seine Tätigkeit für gewöhnlich ausübt (§ 312b Abs. 2 Satz 1 BGB).  
 

Die Anwendbarkeit von § 312g Abs. 1 BGB ist nicht nach § 312 Abs. 2 Nr. 3 BGB ausgeschlossen, so der BGH.  Nach dieser Regelung findet § 312g BGB keine Anwendung auf Verträge über erhebliche Umbaumaßnahmen an bestehenden Gebäuden.  Hierunter fallen allerdings nur solche Umbaumaßnahmen, die dem Bau eines neuen Gebäudes vergleichbar seien, beispielsweise Baumaßnahmen, bei denen nur die Fassade eines alten Gebäudes erhalten bliebe. Maßgeblich seien mithin Umfang und Komplexität des Eingriffs sowie das Ausmaß des Eingriffs in die bauliche Substanz des Gebäudes. Verträge zur Errichtung von Anbauten, ohne dass es sich dabei um erhebliche Umbaumaßnahmen handele, seien von der Ausnahme nicht erfasst.

Nach Ansicht des BGH ist der Vertrag der Parteien nicht als Vertrag über die Lieferung von Waren einzuordnen, da er nach den Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches als Werkvertrag und nach den Regelungen der Verbraucherrechterichtlinie als Dienstleistungsvertrag zu qualifizieren ist. Für die Abgrenzung von Kauf- und Werklieferungsverträgen einerseits und Werkverträgen andererseits ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs maßgeblich, auf welcher der Leistungen bei der gebotenen Gesamtbetrachtung der Schwerpunkt liegt. Liegt der Schwerpunkt des Vertrags auf der mit dem Warenumsatz verbundenen Übertragung von Eigentum und Besitz, liegt ein Kauf- oder Werklieferungsvertrag vor. Liegt der Schwerpunkt des Vertrags dagegen nicht auf dem Warenumsatz, sondern schuldet der Unternehmer die Herstellung eines funktionstauglichen Werks, ist ein Werkvertrag anzunehmen (vgl. BGH, Urteil vom 19. Juli 2018 – VII ZR 19/18 Rn. 19; Urteil vom 2. Juli 2016 – VII ZR348/13 Rn. 11, BauR 2016, 1478 = NZBau 2016, 558; Urteil vom 7. März 2013 – VII ZR 162/12 Rn. 18, BauR 2013, 946 = NZBau 2013, 297).

Nach dem Vertragsinhalt lag der Schwerpunkt des Vertrags nicht in einem Warenumsatz, sondern in der Planung des Lifts und der funktionstauglichen Einpassung entsprechend der Planung der für die Errichtung des Lifts zu liefernden Einzelteile an die Außenfassade des Wohnhauses des Klägers.

Damit war das Widerrufsrecht des Klägers auch nicht nach § 312g Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB ausgeschlossen. Vorbehaltlich anderweitiger Vereinbarungen besteht nach dieser Norm kein Widerrufsrecht bei Verträgen zur Lieferung von Waren, die nicht vorgefertigt sind und für deren Herstellung eine individuelle Auswahl oder Bestimmung durch den Verbraucher maßgeblich ist oder die eindeutig auf die persönlichen Bedürfnisse des Verbrauchers zugeschnitten sind.

18. Juli 2017

OLG Köln zum Widerruf eines Architektenvertrages durch Verbraucher

Ein Architektenvertrag ist kein "Vertrag über den Bau von Gebäuden oder erhebliche Umbaumaßnahmen"  im Sinne des § 312 Abs. 2 Nr. 3 BGB.  Ein zwischen einem privatem Bauherrn und einem Architekten außerhalb von Geschäftsräumen geschlossener Architektenvertrag kann daher vom Bauherrn innerhalb von 14 Tagen widerrufen werden, so das OLG Köln mit Beschluss vom 23.03.2017, Az. 16 U 153/16.

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