Ihr-Recht-Blog

6. Februar 2019

LG Berlin zur Unterzeichnung eines Gewerberaummietvertrages “i. A.”

Nach Ansicht des LG Berlin ist die Schriftform nach § 550 BGB nicht eingehalten, sofern auf Seiten einer Partei der Mietvertrag mit dem Zusatz "i.A." unterschrieben wird, da die Erklärung nur als die eines Erklärungsboten verstanden werden kann ( LG Berlin, Urteil vom 07.11.2018, Az. 26 O 66/18).

In dem der Entscheidung zugrundeliegenden Sachverhalt hatten die Beklagten zu 1) und 2) am 11.7.2011 einen schriftlichen Mietvertrag über das Objekt Xxxxx 3 in Xxxx Berlin einschließlich Hof- und Gartenfläche zur Nutzung als Restaurant/ Biergarten gechlossen. Dabei wurde eine Mietzeit vom 15.7.2011 bis 30.6.2021 vereinbart. Durch Nachtrag vom 9.2.2012 wurden die Beklagten zu 3) und 4) als weitere Mieter in den Vertrag aufgenommen.
Für den Grundstückseigentümer Helmut K. und die ihn nach dem Vertragsrubrum vertretende Xxxxx Gewerbe- und Hausverwaltungsgesellschaft mbH (im Folgenden: Xxxx GmbH) unterzeichnete den Mietvertrag vom 11.7.2011 unter dem Firmenstempel der Vertreterin jemand, der seiner Unterschrift "i.A." voranstellte; den Nachtrag unterzeichnete über dem Firmenstempel der Vertreterin "i.A. S.".

Mit Schreiben vom 3.11.2017 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis zum 30.6.2018. Die Beklagten hatten den Einwand erhoben, die Kündigung vom 3.11.2017 sei ohne Wirkung, da der Vertrag fest bis 30.6.2021 geschlossen sei.

Das LG Berlin ging von einer wirksam Kündigung des Mietvertrages aus. Der von den Beklagten mit dem Voreigentümer des Grundstücks geschlossene und gemäß § 566 BGB auf die Klägerin übergangene Mietvertrag sei entgegen der Ansicht der Beklagten nicht bis zum 30.6.2021 fest geschlossen, sondern als Mietvertrag auf unbestimmte Zeit zu behandeln. Die für das Vertragsverhältnis im Hinblick auf die vereinbarte Mietzeit zwingend gemäß §§ 578, 550 BGB vorgeschriebene Schriftform ist durch den Vertrag nicht eingehalten, § 126 BGB. Zwar liegt ein schriftlicher Mietvertrag vor. Doch lässt sich diesem schriftlichen Vertrag selbst nicht entnehmen, dass dieser durch den Vermieter geschlossen und von ihm autorisiert ist. Indem der auf Seiten des Vermieters Unterzeichnende seine Unterschrift jeweils mit dem Kürzel "i.A." versehen hat, ist nicht davon auszugehen, dass er die Verantwortung für den Inhalt des Vertrages übernommen hat, zumal er selbst wiederum lediglich für den gesetzlichen Vertreter der Vertreterin des Vermieters handelte. Vielmehr kann seine Erklärung nur als die eines Erklärungsboten verstanden werden (§§ 133, 157 BGB). Es mag sich bei dem Unterzeichner zwar um jemanden gehandelt haben, der von der Vertreterin des Vermieters entsandt war, aber – der Zusatz "i.A." machte es deutlich – nicht um jemanden, der eine eigene Erklärung als Vertreter abgeben wollte. Dies gilt für den ebenfalls gemäß §§ 578, 550, 126 BGB formbedürftigen Nachtrag entsprechend. Ob, wie die Beklagten zu 1) und 2) geltend machen, während der Verhandlungen bei Unterzeichnung des Mietvertrages die unterzeichnende Mitarbeiterin der Xxxx GmbH mehrfach telefonisch wegen einzelner Regelungen bei dem Vermieter Rücksprache gehalten hat, ist unerheblich, weil es nichts daran ändert, dass sie den Vertrag eben nicht als Vertreter – der Vertreterin – sondern nur als Erklärungsbote unterschrieben hat, wobei die behaupteten Telefonate zudem die Unselbständigkeit der Unterzeichnerin deutlich machen. Lassen sich die maßgeblichen Umstände aus der Urkunde nicht entnehmen und mangelt es damit an der erforderlichen Form, führt dies gemäß § 550 BGB zwar nicht zur Unwirksamkeit des Mietvertrages, aber dazu, dass dieser auf unbestimmte Zeit lief.

10. Juli 2014

BGH zur Auslegung eines Mischmietverhältnisses

Filed under: Mietrecht — Schlagwörter: , , , , , , , — ihrrecht @ 14:28

Der Bundesgerichtshof hat sich mit Urteil vom 9. Juli 2014, Az. VIII ZR 376/13 mit der Frage befasst, welchen Vorschriften ein sogenanntes Mischmietverhältnis unterliegt, das sowohl eine Wohnnutzung als auch eine freiberufliche Nutzung umfasst.

Die Beklagten sind Mieter, die Kläger Vermieter eines mehrstöckigen Hauses in Berlin. In dem schriftlichen Mietvertrag vom 20. November 2006 wurde den Mietern gestattet, die Räume im Erdgeschoss als Hypnosepraxis zu nutzen. Mit Schreiben vom 20. Februar 2012 kündigten die Kläger das Mietverhältnis ohne Angaben von Kündigungsgründen zum 30. September 2012. Nach Widerspruch der Beklagten gegen die erhoben die Kläger Räumungsklage beim Landgericht Berlin. Dieses hat das Mietverhältnis als Wohnraummiete eingeordnet und die Klage mangels sachlicher Zuständigkeit als unzulässig abgewiesen.

Auf die Berufung der Kläger hat das Berufungsgericht – Kammergericht – die Beklagten zur Räumung und Herausgabe des Hauses verurteilt. Es hat das Mietverhältnis als Gewerberaummietverhältnis eingestuft und zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt, ein Mischmietverhältnis, wie es hier gegeben sei, unterliege insgesamt entweder dem Wohnraum- oder dem Gewerberaummietrecht, je nachdem, welcher Vertragszweck nach dem Parteiwillen bei Vertragsschluss überwiege. Ausschlaggebend sei, dass die Beklagten in einem Teil der Mieträume mit dem Betrieb der Hypnosepraxis ihren Lebensunterhalt bestritten. Dies mache die freiberufliche Nutzung zum vorherrschenden Vertragszweck. Somit sei – anders als bei der Wohnraummiete – für eine Kündigung des Mietverhältnisses kein berechtigtes Interesse erforderlich.

Die vom Bundesgerichtshof zugelassene Revision hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat hat entschieden, dass das Berufungsgericht zwar zutreffend von einem Mischmietverhältnis, also einem einheitlichen Mietverhältnis über Wohn- und Geschäftsräume, ausgegangen sei, dessen Beurteilung sich wegen der von den Parteien gewollten Einheitlichkeit entweder nach den Bestimmungen der Wohnraummiete oder nach den Vorschriften der Geschäftsraummiete richte. Ebenfalls zutreffend habe das Berufungsgericht für den Zeitpunkt der rechtlichen Einordnung des Mietverhältnisses auf den überwiegenden Vertragszweck bei Vertragsabschluss abgestellt.

Dagegen hat der Bundesgerichtshof beanstandet, dass das Berufungsgericht den vorherrschenden Vertragszweck allein deswegen in der Nutzung zu freiberuflichen Zwecken gesehen hat, weil die Mieter in den angemieteten Räumen eine Hypnosepraxis betreiben und damit ihren Lebensunterhalt verdienen. Das Bestreiten des Lebensunterhalts durch eine freiberufliche oder gewerbliche Nutzung stelle kein sachgerechtes Kriterium für die Bestimmung des überwiegenden Nutzungszwecks dar, so der BGH. Es bestehe kein allgemeiner Erfahrungssatz dahin, dass bei einem Mischmietverhältnis die Schaffung einer Erwerbsgrundlage Vorrang vor der Wohnnutzung habe. Dass das Wohnen als wesentlicher Aspekt des täglichen Lebens generell hinter der Erwerbstätigkeit des Mieters zurücktreten soll, lässt sich weder mit der Bedeutung der Wohnung als – grundrechtlich geschütztem – Ort der Verwirklichung privater Lebensvorstellungen, noch mit dem Stellenwert, dem das Wohnen in der heutigen Gesellschaft zukommt, in Einklang bringen.

Bei der gebotenen Einzelfallprüfung seien vielmehr alle auslegungsrelevanten Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen, wobei etwa der Verwendung eines auf eine der beiden Nutzungsarten zugeschnittenen Vertragsformulars, dem Verhältnis der für die jeweilige Nutzungsart vorgesehen Flächen und der Verteilung der Gesamtmiete auf die einzelnen Nutzungsanteile Indizwirkung zukommen kann. Lässt sich ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung nicht feststellen, sind vorrangig die für die Wohnraummiete geltenden Vorschriften anzuwenden. Andernfalls würden nach Ansicht des Bundesgerichtshofs die zum Schutz des Wohnraummieters bestehenden zwingenden Sonderregelungen unterlaufen.

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