Ihr-Recht-Blog

18. Mai 2018

BGH zur Vermietung von Gemeinschaftseigentum an einen Miteigentümer

Überlässt eine Miteigentümergemeinschaft gemeinschaftliche Räume einem ihrer Mitglieder vertraglich gegen Entgelt zur alleinigen Nutzung, kommt hierdurch regelmäßig ein (Wohnraum-)Mietverhältnis zu Stande (Anschluss an BGH, Urteile vom 08.01.1969 – VIII ZR 184/66, WM 1969, 298 unter 2 b; vom 17.12.1973 – II ZR 59/72, NJW 1974, 364 unter [A] II 2 b; vom 15.09.1997 – II ZR 94/96, NJW 1998, 372 unter I; vom 11.09.2000 – II ZR 324/98, NZM 2001, 45 unter II 1 b; vom 15.09.2010 – VIII ZR 16/10, NZM 2010, 898 Rn. 14). Auf ein derartiges Mietverhältnis sind die zum Schutz des Mieters vorgesehenen gesetzlichen Bestimmungen anzuwenden.

Hierauf hat der BGH mit Urteil vom 25.04.2018, Az. VIII ZR 176/17 hingewiesen.

Der BGH weiter: dem wirksamen Zustandekommen eines solchen Mietvertrags steht nicht entgegen, dass der Miteigentümer hieran sowohl auf Mieterseite als auch – neben anderen Miteigentümern – auf Vermieterseite beteiligt ist (Bestätigung und Fortführung der Senatsurteile vom 27.04.2016 – VIII ZR 323/14, WuM 2016, 341 Rz. 18 m.w.N.; vom 24.08.2016 – VIII ZR 100/15, BGHZ 211, 331 Rz. 21).

Der Erwerber eines Miteigentumsanteils tritt in ein zwischen der Miteigentümergemeinschaft und einem oder einzelnen ihrer Mitglieder bestehendes Wohnraummietverhältnis gemäß § 566 Abs. 1 BGB ein, was auch dann gilt, wenn die mietvertragliche Regelung nicht als Belastung des Miteigentumsanteils im Grundbuch eingetragen ist.

25. Februar 2015

OLG München: Zum Recht des Bauhandwerkers auf Einsichtnahme ins Grundbuch!

Bauhandwerker sind berechtigt, zur Sicherung ihrer Forderungen aus dem Bauvertrag Einsicht in das betreffende Grundstück des Bestellers zu nehmen. Eine Einsichtnahme über das Bestandsverzeichnis und Abteilung I hinaus kann unter Abwägung der Interessen im Einzelfall auch dann in Betracht kommen, wenn der Besteller nicht (mehr) Eigentümer des Grundstücks ist.

Diese für Handwerker mit offenen Forderungen gegen ihre Auftraggeber wichtige Entscheidung hat das OLG München mit Beschluss vom 09.02.2015, Az. 34 Wx 43/15 getroffen.

Zwar, so das OLG, setze eine Sicherungshypothek nach § 648 BGB grundsätzlich die rechtliche – nicht bloß eine wirtschaftliche – Identität zwischen Besteller und Grundstückseigentümer voraus (Palandt/ Sprau BGB 74. Aufl. § 648 Rn. 3a m. w. N.). Um Missbräuche zu unterbinden kenne die Rechtsprechung aber Ausnahmen (grundlegend BGHZ 102, 95 = NJW 1988, 255). So ist es nicht ausgeschlossen, dass sich der Grundstückseigentümer je nach Lage des Einzelfalles gemäß § 242 BGB wie ein Besteller behandeln lassen muss, soweit der Unternehmer wegen des ihm zustehenden Werklohns Befriedigung aus dem Grundstück sucht (BGH a. a. O.; Palandt/Sprau § 648 Rn. 3a).

Im entschiedenen Fall hatte der Handwerker Leistung an einem Bauvorhaben aufgrund eines mit der Familie R. geschlossenen Vertrages erbracht. Wegen offenstehender Forderungen beabsichtigte er den Eintrag einer Sicherungshypothek. Das Grundbuchamt hat nur einen Grundbuchauszug erteilt, der das Bestandsverzeichnis und Abteilung I umfasst und woraus ersichtlich ist, dass mit Auflassung vom 22.10.2013 und Eintragung vom 21.1.2014 Eigentümerin nun eine R. Familien KG ist, während zuvor als Eigentümerin Frau R. ausgewiesen war. Einen weitergehenden Grundbuchauszug und die zusätzlich verlangte Kopie des die Auflassung enthaltenden Vertrags sowie eines dazu gehörigen Gesellschaftsvertrags hat das Grundbuchamt – Rechtspflegerin – verweigert. Das Rechtsmittel des Handwerkers hatte Erfolg. Dem OLG erschien es – auch in Abwägung zu den Belangen der aktuell eingetragenen Eigentümerin, die nicht im selben Maß schutzbedürftig erscheine wie ein außenstehender Erwerber – ausreichend, hier davon ausgehen zu können, dass die Beteiligte Bauleistungen für die Eheleute R. an dem Neubau eines Einfamilienhauses erbracht hat, die sich auf einen Zeitraum vor wie nach der Grundstücksübertragung erstreckten. Ersichtlich ziehe der Bauhandwerker aus dem äußeren Bild gleichbleibender wirtschaftlicher Identität den Schluss, die neue Eigentümerin – zumal als "Familien KG" bezeichnet – müsse für die Verpflichtungen der Alteigentümerin – der zur "Familie" gehörenden Frau R. – als Auftraggeberin ebenso wie diese haften.

20. März 2014

BGH: Mieterhöhung durch Grundstückskäufer

Der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat mit Urteil vom 19.03.2014 entschieden, dass der Käufer einer vermieteten Wohnung vom Verkäufer ermächtigt werden kann, schon vor der Eigentumsumschreibung im Grundbuch und des damit verbundenen Eintritts des Käufers in die Vermieterstellung im eigenen Namen Rechtshandlungen gegenüber dem Mieter vorzunehmen, ohne dass es einer Offenlegung der Ermächtigung bedarf (BGH, Urteil vom 19. März 2014 , Az. VIII ZR 203/13).

Im entschiedenen Fall war im notariellen Vertrags zwischen Verkäufer und  Käufer bestimmt, dass der Käufer zu diesem Zeitpunkt mit allen Rechten und Pflichten in den Mietvertrag eintritt. Ferner war vorgesehen, dass der Käufer bevollmächtigt ist, ab sofort bis zum Eigentumsvollzug im Grundbuch gegenüber dem Mieter sämtliche mietrechtlichen Erklärungen abzugeben und gegebenenfalls im eigenen Namen entsprechende Prozesse zu führen.

Die Mieterin begehrte in der Folgezeit die Rückzahlung von an den Käufer gezahlten Mietzinses.  Sie meinte, der Käufer habe seine Vermieterstellung in diesem Zeitraum nur "vorgespiegelt", weil die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erst am 4. Mai 2010 erfolgt sei. Klage, Berufung und Revision des Mieters blieben erfolglos. Der BGH erachtete die entsprechende Klausel im notariellen Kaufvertrag als wirksam.

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