Ihr-Recht-Blog

13. Januar 2020

LG Frankfurt: Verbrauchserfassung über Heizkostenzähler ist erforderlich!

Erfolgt die Verbrauchserfassung nicht über Heizkostenzähler, ist sie fehlerhaft, woraus  ein Kürzungsrecht gem. § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV folgt. . Es ist auch nicht ausreichend, wenn nur für Warmwasser oder nur für Heizung ein Zähler eingerichtet wird.

Hierauf hat das Landgericht Frankfurt mit Urteil vom 28.10.2019, Az. 11 S 38/19 hingewiesen.

Die streitgegenständliche Liegenschaft hatte zum maßgeblichen Zeitpunkt 2016 nicht über einen Wärmemengenzähler verfügt. Die Vermieterin kann sich ,so das Landgericht Frankfurt, auch nicht darauf berufen, dass lediglich die zur Aufbereitung des Warmwassers verwendete Wärmemenge durch die Firma T. E. Services GmbH rechnerisch ermittelt worden sei und der Verbrauch für die Heizung durch Wärmemengenzähler an der Heizzentrale sowie an den Heizkörpern der Wohnungen ermittelt worden sei.

Es ist die Kernforderung der Heizkostenverordnung, den individuellen Energieverbrauch zu erfassen (BGH, Urteil vom 20.01.2016, VIII ZR 329/14). Die Vermieter sollen somit durch die Heizkostenverordnung angehalten werden, Wärmemengenzähler einzubauen, um eine verbrauchsabhängige Abrechnung sicherzustellen. Wenn man demnach auch weiterhin eine rechnerische Ermittlung als "verbrauchsabhängige" Ermittlung akzeptieren würde, könnten die Vermieter somit den eigentlichen Zweck der Heizkostenverordnung umgehen.

Es ist danach auch nicht ausreichend, wenn nur für Warmwasser oder nur für Heizung ein Zähler eingerichtet werde. Denn auch, wenn ein Posten gemessen wird, wird letztlich der Verbrauch für beide Positionen rechnerisch ermittelt, wie auch die streitgegenständliche Abrechnung zeigt. Eine derartige rechnerische Ermittlung stellt keine verbrauchsabhängige Abrechnung im Sinne der Heizkostenverordnung dar, da nicht der tatsächliche Einzelverbrauch ermittelt wird, sondern eine pauschalierte Abrechnung erfolgt.

Der BGH hat in dem bereits zuvor zitierten Urteil auch bestätigt, dass eine ordnungsgemäße Abrechnung nicht vorliegt, wenn der Verbrauch verschiedener Nutzergruppen nicht gemäß § 5 Abs. 2 Satz 1 HeizKV mit einem jeweils eigenen Wärmezähler erfasst wurde und die Heizkostenabrechnung daher fehlerhaft ist (BGH, Urteil vom 20.01.2016, VIII ZR 329/14). Diese Konstellation ist mit der vorliegenden vergleichbar.

Nur wenn der Wärmeverbrauch nur mit unzumutbar hohem Aufwand gemessen werden kann, ist eine rechnerische Ermittlung nach § 9 Abs. 2 der Heizkostenverordnung zulässig. Anhaltspunkte dafür, dass vorliegend die Messung des Wärmeverbrauchs nur mit unzumutbarem Aufwand möglich wäre, sind nicht ersichtlich, zumal die Liegenschaft mittlerweile mit entsprechenden Messeinrichtungen ausgestattet wurde, so das Landgericht.

2. Mai 2018

OLG Karlsruhe zur Verhältnismäßigkeit der Nacherfüllung

Werden beim Neubau eines Wohnhauses Dachflächenfenster eingebaut, die entgegen der Baubeschreibung nur eine 2-fach Wärmeschutz-Verglasung – statt einer 3-fach Wärmeschutz-Verglasung – aufweisen, liegt ein Mangel im Sinne von § 633 Abs. 2 Satz 1 BGB vor. Bei der Frage, ob eine Nacherfüllung unverhältnismäßig ist (§ 635 Abs. 3 BGB), sind sämtliche Umstände des Einzelfalls abzuwägen. Der Auftraggeber hat unter Umständen an der Einhaltung bestimmter Wärmeschutz-Standards auch dann ein nachvollziehbares Interesse, wenn die Auswirkungen auf die Höhe seiner Heizkosten nur gering sind. Hierauf hat das OLG Karlsruhe mit Beschluss vom 01.02.2018, Az. 9 U 52/17 hingewiesen und die Verpflichtung des Auftragnehmers zum Austausch dreier Dachflächenfenster bejaht.

Der Auftragnehmer vertrat die Auffassung, die Klägerin könne keine Nacherfüllung verlangen, da diese für die Beklagte mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden wäre. Aus dem erstinstanzlich eingeholten Gutachten des Sachverständigen S. ergebe sich, dass die Klägerin bei einer Dreifach-Verglasung bei den Heizkosten eine Ersparnis von lediglich 8,10 Euro pro Jahr erzielen würde. Der von der Klägerin verlangte Austausch der drei Fenster wäre jedoch für die Beklagte mit unzumutbaren Kosten verbunden, welche sie auf 6.700,00 Euro brutto bezifferte. Die Klägerin habe kein billigenswertes Interesse an der Durchsetzung der Nacherfüllung. Die Zweifach-Verglasung führe nicht zu einer wirtschaftlich messbaren Minderung des Verkehrswerts.

Der Senat wies demgegenüber darauf hin, daß es es nicht nur um konkrete Folgen für die Heizkosten gehe. Vielmehr spielt die Einhaltung bestimmter Wärmeschutzstandards bei Neubauten generell für die Wertvorstellungen von Erwerbern eine Rolle. Es kann dahinstehen, ob der Einbau von drei Fenstern, die nicht den vertraglichen Vereinbarungen entsprechen, Auswirkungen auf den Verkehrswert der Wohnung hat. Es ist jedoch zumindest davon auszugehen, dass sich ein fachkundiger Kaufinteressent bei einer Eigentumswohnung in der Regel für die Fenster interessiert und gegebenenfalls die Einhaltung bestimmter Wärmeschutzstandards prüft oder vom Verkäufer erfragt. Das bedeutet, dass die Klägerin im Falle eines Verkaufs der Wohnung – unabhängig von der Frage einer Offenbarungspflicht – damit rechnen muss, dass die Frage nach dem Wärmeschutz der Dachflächenfenster (Zweifach-Verglasung oder Dreifach-Verglasung) zum Bestandteil von Vertragsverhandlungen werden kann. Es geht für die Klägerin, die gegenüber der Beklagten auf einer ordnungsgemäßen Vertragserfüllung besteht, mithin nicht nur um bestimmte Heizkosten, sondern auch um die Einhaltung bestimmter Merkmale, die auf dem Wohnungsmarkt – neben anderen Merkmalen – allgemein als mitbestimmend für den Wert einer Wohnung angesehen werden.

9. Mai 2017

OLG München: Zur Unverhältnismäßigkeit der Mängelbeseitigung bei Baumängeln

Der Schadenersatzanspruch wegen Baumängeln wird auf den Ersatz des durch den Mangel verursachten Minderwerts begrenzt, wenn die Mängelbeseitigung unverhältnismäßige Kosten verursacht. Unverhältnismäßigkeit liegt dann vor, wenn einem objektiv geringen Interesse des Bestellers an einer mangelfreien Werkleistung ein ganz erheblicher und damit vergleichsweise unangemessener Aufwand des Unternehmers gegenübersteht.

Nach Ansicht des OLG München ist in dem insoweit entschiedenen Sachverhalt, bei welchem sich die Nachbesserungskosten zur Herstellung des vertraglich geschuldeten Wärmeschutzes auf über 80.000 Euro und die durch den Mangel verursachten erhöhten Energiekosten auf 172 Euro jährlich belaufen, die  Grenze zur Unverhältnismäßigkeit überschritten (OLG München, Urteil vom 18.06.2014, Az. 27 U 4301/13). Angesichts dieser Größenverhältnisse und der insoweit kaum spürbaren Auswirkungen des Mangels würde ein vernünftiger Bauherr, der die Kosten für die Nachbesserung selbst zu tragen hätte, von einer Nachbesserung absehen, so das OLG Insgesamt hielt es der Senat unter den Umständen des Einzelfalles unter Berücksichtigung der Gesamtumstände für mit Treu und Glauben nicht vereinbar, die ausgesprochenen, hohen Mängelbeseitigungskosten für einen Mangel zu leisten, an dessen Beseitigung die Kläger objektiv ein eher geringes Interesse haben.

Der BGH hat nunmehr durch Beschluß vom15.02.2017, Az. VII ZR 148/14  die Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen.

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